Tribunal Judiciaire · Loyers Commerciaux — 19 mai 2026

Copie délivrée à
la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES
Me Magali FIOL
 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NÎMES

Loyers commerciaux


JUGEMENT PRONONCE LE : 19 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00006 - N° Portalis DBX2-W-B7J-LIUJ


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS
EN AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 MARS 2026


PRESIDENT : Marianne ASSOUS, Vice-Présidente 
GREFFIER : Laura GUILLOT, Greffière


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [V],
inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°437 971 294,
prise en la personne de son gérant en exercice, M. [Q] [V], domicilié ès qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par Me Audrey NGUYEN PHUNG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S.U. VAUNAGE AUTO SERVICES
inscrite au RCS sous le n° 890 169 345,
prise en la personne de son président en exercice, M. [W] [E], domicilité en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis sis [Adresse 2]

représentée par Me Magali FIOL, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant, et par Me Jérôme PASCAL de la SARL CAP-LEX AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 11 décembre 2020, la S.C.I. [V] a donné à bail à la société VAUNAGE AUTO SERVICES (S.A.S.) un local commercial en l’état de plateau brut de 501,22 m2 environ situé à [Localité 2], devant être consacré par le preneur à son activité de garage automobile, réparation rapide, et éventuellement vente et location de véhicules.

Ce bail commercial a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 11 décembre 2020.

Par courrier recommandé avec avis de réception de son Conseil en date du 31 janvier 2024, la S.C.I. [V] a adressé à la société VAUNAGE AUTO SERVICES une demande de révision du loyer, mentionnant notamment “Le montant après révision triennale s’élève à la somme de 4575,25 € HT (...)”.

Par courrier de son Conseil en date du 3 avril 2024, la société VAUNAGE AUTO SERVICES a répondu en ces termes : “(...) Il n’y a aucun loyer de base stipulé dans l’acte. Votre client retient le loyer de 4260 euros mais ce dernier est exigible depuis moins de trois ans. Le loyer à retenir pourrait être celui payé à compter de mars 2021 soit 3750 euros et serait exigible à compter de décembre 2023 : soit 4252,66 euros (base deuxième indice de 2023 131,81).”.

Par courrier recommandé avec avis de réception de son Conseil en date du 13 juin 2025, la S.C.I. [V] a notifié à la société VAUNAGE AUTO SERVICES un mémoire aux fins de fixation du montant du loyer révisé, en principal, à la somme de 4575,25 euros hors taxes, à compter du 31 janvier 2024.

Par courrier recommandé avec avis de réception de son Conseil en date du 9 juillet 2025, la société VAUNAGE AUTO SERVICES a notifié à la S.C.I. [V] un mémoire aux fins de fixation du montant du loyer révisé à la somme de 3930,26 euros hors taxes, à compter du 31 janvier 2024.

Par courrier recommandé avec avis de réception de son Conseil en date du 22 septembre 2025, la S.C.I. [V] a notifié à la société VAUNAGE AUTO SERVICES un deuxième mémoire aux fins de fixation du montant du loyer révisé, en principal, à la somme de 4575,25 euros hors taxes, à compter du 31 janvier 2024.

Après que la S.C.I. [V] ait saisi le juge des loyers commerciaux à cette fin, par ordonnance en date du 6 novembre 2025 elle a été autorisée à assigner à jour fixe la société VAUNAGE AUTO SERVICES.

Par acte délivré le 5 décembre 2025, la S.C.I. [V] a assigné à jour fixe la société VAUNAGE AUTO SERVICES.

La S.C.I. [V] demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-34, L.145-38 et R.145-23 et suivants du Code de commerce, 840 à 844 du Code de procédure civile, de :
- FIXER à 4575,25 € HT, en principal, le montant du loyer révisé à compter du 31 janvier 2024,
- CONDAMNER la société VAUNAGE au paiement du différentiel de loyer avec intérêt au taux légal,
- DIRE que les intérêts dus pour plus d’une année entière seront eux-mêmes capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
- REJETER les demandes reconventionnelles de la société VAUNAGE,
subsidiairement ORDONNER une mesure d’expertise pour déterminer la valeur locative du fonds,
en tout état de cause
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- CONDAMNER la société VAUNAGE au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [V] argue notamment de ce que la jurisprudence considère qu’en présence d’une franchise de loyer pour travaux, le loyer à réviser est le loyer hors franchise, qu’en présence d’un bail à paliers, le loyer à réviser est le loyer d’origine, c’est-à-dire le loyer contractuellement prévu (hors réduction), soit en l’espèce 4260 euros hors taxes.

En réponse aux arguments adverses, elle fait notamment valoir que la teneur des accords n’a jamais été remise en question par la société VAUNAGE jusqu’à sa demande de révision triennale ; que la société VAUNAGE, dans son courrier en réponse du 3 avril 2024, ne remet nullement en question l’existence et la régularité du loyer par palier ; que le loyer par palier est parfaitement régulier ; qu’il est erroné d’affirmer que le bailleur aurait tenté, avec la complicité du notaire, d’imposer au preneur une révision du loyer à la hausse avant l’expiration de la période triennale ; que la clause de révision permet de demander l’ajustement du loyer en fonction de la variation d’un indice déterminé ; que ce n’est pas le cas de la clause critiquée ; que la clause critiquée n’est pas non une clause d’indexation uniquement à la hausse prohibée par les dispositions de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier ; que la clause de paliers critiquée est différente d’une clause d’indexation prohibée, dès lors qu’en l’occurrence le montant du loyer est déterminé pour chaque palier dès la signature du contrat et ne dépend pas de la variation d’un indice extérieur; que la mention selon laquelle chacun des paliers correspond à la valeur locative est une simple formule notariale qui ne révèle pas l’existence de fixations successives du loyer, mais confirme au contraire que les parties ont déterminé dès l’origine l’économie du bail et anticipé l’évolution progressive du loyer vers sa valeur locative normale.

La société VAUNAGE AUTO SERVICES demande au juge des loyers commerciaux de :
- FIXER le loyer révisé à compter du 31 janvier 2024 à la somme de 3.930,26 euros HT et HC,
- REJETER toutes les demandes injustes et infondées de la SCI [V],
- REPUTER non écrite la clause d’indexation,
reconventionnellement,
- CONDAMNER la SCI [V] à lui restituer et à lui payer tous les loyers payés indûment au-delà de cette somme à compter du 1er janvier 2024, soit 7.913,76 euros arrêtés au 31 décembre 2025 et à parfaire avec intérêts légaux à compter de janvier 2026 pour 329,76 euros par mois,
à titre subsidiaire ORDONNER une mesure d’expertise pour fixer la valeur locative,
en tout état de cause,
- ORDONNER l’exécution provisoire,
- CONDAMNER la SCI [V] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société VAUNAGE AUTO SERVICES, qui qualifie le raisonnement de la SCI [V] de totalement erroné, soutient notamment que le loyer de la 2ème période n’est pas une franchise ni un allègement quelconque ; qu’il correspond au loyer initial pouvant être révisé au terme de la période triennale qui est celui de 3750 euros hors taxes et hors charges ; que le bailleur ne peut demander une révision triennale à compter du 31 janvier 2024 sur la base d’un loyer qui ne se serait appliqué qu’à compter de janvier 2022 ; qu’en effet le loyer prétendument par palier est totalement irrégulier ; qu’un loyer par palier est la fixation d’un loyer sur 9 ans voulu par les parties et lissé par périodes pour atteindre le montant souhaité sur 9 années ; que rien de tel en l’espèce puisque :
- aucun loyer sur 9 ans n’est stipulé pour appliquer des paliers,
- aucun motif d’application de paliers n’est stipulé dans le bail,
- le prétendu palier visé au 2°/ stipule que « Ce loyer correspond à lanvaleur locative… » et lenprétendu palier visé au 3°/ stipule également que « Ce loyer correspond à la valeur locative… »… or, comment pourrait-il y avoir deux valeurs locatives durant le même bail ?,
- il n’y a aucune franchise ni allègement même partiel du 3ème au 24ème mois ;
qu’en réalité et sous couvert de loyers à paliers non justifiés, le bailleur a inséré dans le bail une révision de loyers uniquement à la hausse et détachée de toute référence indiciaire ; que ce type de révision de loyer est totalement prohibée et réputée non écrite conformément aux dispositions de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier.Elle considère que le loyer révisé est de 3930,26 euros hors taxes et hors charges à compter du 31 janvier 2024.

A l’audience du 17 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L.145-34 du Code de commerce dispose qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Aux termes de l’article L.145-38 du même Code, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l'article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties stipule :
“ (...)
LOYER
 1°/Sur les 2 premiers mois : il est convenu qu’aucun loyer ne sera payé par le PRENEUR en contrepartie de la réalisation des travaux de second œuvre qu’il s’engage à réaliser comme indiqué ci-dessus.
2°/ A compter du 3ème et jusqu’au 24ème mois inclus après la prise d’effet du bail : le loyer sera sur une année de (...) (45000,00 EUR) Hors taxe et Hors charges que le preneur s’oblige à payer au domicile ou au siège du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui, en 12 termes égaux payable le 5 de chaque mois de (...) (3750,00 EUROS) HT chacun.
Ce loyer correspond à la valeur locative et s’entend hors droits, taxes et charges.
2°/ A compter du 25ème mois et jusqu’au terme du bail : le loyer sera sur une année de (...) (51120 EUR) Hors taxe et Hors charges que le preneur s’oblige à payer au domicile ou siège du bailleur promettant ou en tout autre endroit indiqué par lui, en 12 termes égaux payable le 5 de chaque mois de (...) (4260,00 EUR) HT chacun.
Ce loyer correspond à la valeur locative et s’entend hors droits, taxes et charges.
(...)

REVISION LEGALE DU LOYER
La révision légale du loyer est soumise aux dispositions des articles L 145-34 et suivants du Code de commerce et R 145-20 du même Code.
Elle prend effet à compter de la date de demande de révision.
Le loyer sera indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques.
A cet effet, le réajustement, tant à la hausse qu’à la baisse, du loyer s’effectuera, conformément aux dispositions de l’article L 145-38 du Code de commerce, tous les trois ans à la date anniversaire de l’entrée en jouissance, le dernier indice connu à la date de l’indexation étant alors comparé au dernier indice connu lors de la précédente révision.
Il est précisé que le dernier indice connu à ce jour est celui du 1Er trimestre de l’année 2020, il s’établit à 116,23.
L’application de cette clause d’indexation se fera dès la publication de l’indice.
La demande de réajustement doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans le cas où il est rapporté la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant elle-même entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative (...)”. 


I. Sur la demande de la société VAUNAGE AUTO SERVICES tendant à ce que la clause d’indexation soit réputée non écrite


Il est à titre liminaire observé que si la défenderesse soutient que “le prétendu loyer à paliers est totalement irrégulier et non écrit”, elle demande au Tribunal dans le dispositif de ses conclusions de “réputer non écrite la clause d’indexation”.

Or, le bail litigieux contient deux clauses distinctes, à savoir :
- celle intitulée “loyer” (“1°/ Sur les deux premiers mois (...) A compter du 3ème mois (...) A compter du 25ème mois (...)”),
- et celle intitulée “révision légale du loyer” (“La révision légale du loyer est soumise aux dispositions des articles (...) Le loyer sera indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux (...)tous les trois ans à la date anniversaire de l’entrée en jouissance (...) L’application de cette clause d’indexation se fera (...)”).

En tout état de cause, l’article L.112-1 du Code monétaire et financier invoqué par la société VAUNAGE AUTO SERVICES dispose en ses alinéas 1 et 2 que sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L.112-2 et des articles L.112-3, L.112-3-1 et L.112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.
Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.

En l’espèce, la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision n’est pas prévue.

Les parties ont valablement convenu par avance de l’évolution du loyer, tant en ce qui concerne son montant que la date à laquelle elle devra se produire, indépendamment des évolutions liées à la révision ou l’indexation.

En définitive, cette demande de la société VAUNAGE AUTO SERVICES n’est pas fondée de sorte qu’elle en sera déboutée.


II. Sur le montant du loyer révisé

La S.C.I. [V] note : 
“(...) La jurisprudence considère : 
- Qu’en présence d’une franchise de loyer pour travaux, le loyer à réviser est le loyer hors franchise. 
- Qu’en présence d’un bail à paliers, le loyer à réviser est le loyer d’origine, c’est-à-dire le loyer contractuellement prévu (hors réduction), soit en l’espèce 4260 € HT. Concernant l’indice (...) Si l’on tient compte du montant du plafonnement de l’ILC (...), selon le calcul qui suit : Loyer révisé : 4260 € x (120,61/116,23) x (1+3,5%) = 4575,25 € HT. (...)”. 

La société VAUNAGE AUTO SERVICES note quant à elle :
“(...) Le loyer mensuel initial est donc de 3750 euros HT et HC. (...) La Cour de Cassation confirme cette analyse du loyer initial dans sa décision du 06 mars 2013 (...)
Le loyer initial étant de 3750 euros HT et HC, sa révision triennale peut effectivement s’appliquer à partir du 31 janvier 2024 comme souhaité par le bailleur. La méthode de calcul de révision proposée par le bailleur étant exact, le montant du loyer révisé est en réalité le suivant : 3750 euros x (120,61/116,23) x (1+3,5%) = 3930,26 euros (...)”.

Il est rappelé que le litige de la présente espèce ne porte pas sur la question du déplafonnement du loyer.

Le loyer à prendre en considération pour le calcul du loyer révisé est le loyer en cours, à savoir un loyer mensuel de 4260 euros hors taxes et hors charges.

Il sera donc fait droit à la demande de la S.C.I. [V] tendant à la fixation du loyer révisé à compter du 31 janvier 2024 à la somme mensuelle de 4575,25 euros hors taxes et hors charges, et subséquemment à sa demande tendant à la condamnation de la société VAUNAGE AUTO SERVICES au paiement du différentiel de loyer à compter de cette date. 

Les demandes relatives aux intérêts seront rejetées en ce qu’en application des dispositions de l’article R.145-23 du Code de commerce il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de se prononcer sur le sort des intérêts.


III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La défenderesse, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La défenderesse sera condamnée à payer à la demanderesse une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros.

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce il sera rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute la S.A.S.U. VAUNAGE AUTO SERVICES de sa demande tendant à ce que la clause d’indexation soit réputée non écrite,

Fixe le loyer du bail commercial liant les parties révisé à compter du 31 janvier 2024 à la somme mensuelle de 4575,25 euros hors taxes et hors charges,

Condamne la S.A.S.U. VAUNAGE AUTO SERVICES à payer à la S.C.I. [V] le différentiel de loyer à compter du 31 janvier 2024,

Condamne la S.A.S.U. VAUNAGE AUTO SERVICES à payer à la S.C.I. [V] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la S.A.S.U. VAUNAGE AUTO SERVICES aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

En foi de quoi le présent jugement a été signé par Marianne ASSOUS, Présidente et par Laura GUILLOT, Greffière, présente lors de sa mise à disposition.

La Greffière, La Présidente,














En Conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] publique de Prêter mains-fortes lorsqu'ils seront légalement requis.