Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre civile — 19 mai 2026

N° RG 23/04899 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-IB5S

N° minute:



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile 

JUGEMENT DU 19 MAI 2026
 



ENTRE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son Administrateur Provisoire, la SELARL AJ UP, dont le siège est situé [Adresse 2] à [Localité 2], prise en son établissement sis [Adresse 3] à [Localité 3],
pris en la personne de son représentant légal 
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Lidya LAOUBI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 001/2023/000067 du 31/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)



ET:

Madame [J] [K] épouse [Z]
née le 04 Juillet 1966 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE


Monsieur [H] [Z]
né le 10 Juin 1964 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS
Greffier : Valérie DALLY 



DÉBATS: à l'audience publique du 28 Avril 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026.


DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.


FAITS ET PROCÉDURE:

Madame et Monsieur [Z] sont propriétaires des lots 201, 202, 305, 306, 307, 308, 312 et 313 au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1]. 
 
Par ordonnance du 07 décembre 2021, la présidente du Tribunal Judiciaire de Saint Etienne a désigné la SELARL AJ UP, administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Saint-Etienne, sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec pour mission de reconstituer la trésorerie et rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. 
 
Sa mission a été prorogée par ordonnance du 23 novembre 2022 puis par ordonnance du 14 novembre 2023 et ordonnance du 26 novembre 2024. 
 
Il est constant que Madame et Monsieur [Z] ne règlent pas leurs charges depuis le 01 janvier 2017. 
 
Par lettre recommandée avec avis de réception du 06 février 2023, Madame et Monsieur [Z] ont été mis en demeure de régler la somme de 14.011,71 euros au titre des charges courantes, provisions pour charges et cotisations de fonds de travaux échues, arrêtées au 06 février 2023, sous peine de déchéance du terme des charges à échoir. 

Par acte du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Saint Etienne assignait Mr [H] [Z] et Mme [J] [Z] devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne. 
 
Par conclusions sur incident notifiées le 14 mai 2023, les époux [Z] ont demandé au juge de la mise en état de prononcer un sursis à statuer en l'attente d'une décision définitive relativement à la rétractation de l'ordonnance sur requête du 14 Novembre 2023 prorogeant la mission de la SELARL AJ UP en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], [Localité 6]. 
 
Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de ces demandes et à la condamnation des époux [Z] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique. 
 
Par ordonnance du 10 octobre 2024, le Juge de la mise en état a : 
- Rejeté la demande de sursis à statuer présentée par les époux [Z] ; 
- Condamné solidairement [J] [K] épouse [Z] et [H] [Z] à payer à Maître [T] [O] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique ; 
- Dit que les dépens du présent incident suivront le sort de ceux de l'instance principale; 
- Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 5 novembre 2024 pour conclusions de maître Fabrice PILLONEL. 
 

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] demande, au visa des articles loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 1231-6 du Code civil, 
- Déclarer sa demande recevable et bien fondée, 
- Ecarter des débats les pièces 9 et 10 mentionnées par les époux [Z] dans leurs conclusions et non communiquées malgré les demandes officielles. 
- Condamner solidairement Madame [J] [K] épouse [Z] et Monsieur [H] [Z] à lui payer la somme de 20 499,47 euros au titre des charges courantes échues et exigibles, provisions pour charges et pour travaux, cotisations de fonds travaux échues, compte arrêté au 16/11/2023, à actualiser, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06/02/2023, sur la somme de 14.011,71 euros et à compter de l'assignation pour le surplus. 
- Ordonner la capitalisation des intérêts. 
- Condamner solidairement Madame [J] [K] épouse [Z] et Monsieur [H] [Z] à lui payer la somme de 11,60 euros, à parfaire, au titre des frais de recouvrement justifiés. 
- Condamner solidairement Madame [J] [K] épouse [Z] et Monsieur [H] [Z] à lui payer la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. 
- Condamner solidairement Madame [J] [K] épouse [Z] et Monsieur [H] [Z] à payer à Maître [T] [O] la somme de 3 500,00 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique. 
- Débouter Madame [J] [K] épouse [Z] et Monsieur [H] [Z] de l'ensemble de leurs demandes. 
- Condamner solidairement Madame [J] [K] épouse [Z] et Monsieur [H] [Z] aux entiers dépens entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. 
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution. 

Dans leurs dernières conclusions, Mr [H] [Z] et Mme [J] [Z] demandent de :
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], [Localité 6] de toutes ses demandes. 
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], [Localité 6] à leur payer les sommes de : 
☐ 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive 
☐ 4.200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 
- Les dispenser de toute participation aux frais de défense du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], [Localité 6] et aux condamnations prononcées à l'encontre de ce dernier dans le cadre de la présente instance. 
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], [Localité 6] aux entiers dépens de l'instance. 

MOTIFS,
 
1- Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires de l'arriéré de charges de copropriété 
 
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :
« les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises 
dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. »

 L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce : 
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. 
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » 
 
Vu l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En l'espèce, l'ordonnance du 07 décembre 2021 désignant l'administrateur provisoire lui confie « tous les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires ». 
 
il en résulte que :
- il arrête les comptes annuels et fixe le budget annuel en lieu et place de l'assemblée générale des copropriétaires ;
- cette disposition de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l'Administrateur d'agir efficacement pour reconstituer la trésorerie du syndicat et rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. 
 
Or suivant procès-verbal du 29 décembre 2022, l'administrateur provisoire a : 
- arrêté les comptes de l'exercice du 01/01/2017 au 31/12/2017 et fixé le budget prévisionnel de l'exercice du 01/01/2018 au 31/12/2018 et la cotisation annuelle du fonds de travaux à 5% du budget prévisionnel ; 
- arrêté les comptes de l'exercice du 01/01/2018 au 31/12/2018 et fixé le budget prévisionnel de l'exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019 et la cotisation annuelle du fonds de travaux à 5% du budget prévisionnel ; 
- arrêté les comptes de l'exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019 et fixé le budget prévisionnel de l'exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020 et la cotisation annuelle du fonds de travaux à 5% du budget prévisionnel; 
- arrêté les comptes de l'exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020 et fixé le budget prévisionnel de l'exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021 et la cotisation annuelle du fonds de travaux à 5% du budget prévisionnel ; 
- arrêté les comptes de l'exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021 et fixé le budget prévisionnel des exercices du 01/01/2022 au 31/12/2022 et du 01/01/2023 au 31/12/2023 et la cotisation annuelle du fonds de travaux à 5% du budget prévisionnel ;
- suivant procès-verbal du 22 août 2023, l'administrateur provisoire a arrêté les comptes de l'exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 et fixé le budget prévisionnel de l'exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 à la somme de 10 300 euros et la cotisation annuelle du fonds de travaux à 5% du budget prévisionnel ;
- il ressort du décompte produit que les époux [Z] seraient redevables de la somme de la somme de 20 499,47 euros au titre des charges courantes échues et exigibles, provisions pour charges et pour travaux, cotisations de fonds travaux échues, compte arrêté au 16/11/2023. 
 
Par lettre recommandée avec avis de réception du 06 février 2023, l'administrateur provisoire a mis en demeure les époux [Z] de régler les charges courantes, provisions pour charges et les cotisations au titre du fonds de travaux, en précisant qu'à défaut, il solliciterait que soit prononcée la déchéance du terme conformément à l'article 19-2 de la loi 10 juillet 1965. 
 
En réplique, les époux [Z] évoquent une procédure judiciaire engagée contre Madame [R], leur venderesse et précédente syndic bénévole. 
 
Or, comme le soulignent eux-mêmes les époux [Z] dans leurs conclusions, ils ont été déboutés de leur demande d'annulation et de résolution de la vente, et ils demeurent donc propriétaires des lots de Madame [R]. 
 
Seul le modificatif de l'état descriptif de division du 11 mars 2015 a été annulé, sachant que l'annulation de ce modificatif n'emporte pas annulation de la vente. 
 
Or la conséquence de l'annulation du modificatif de l'état descriptif de division est que les lots 305, 308, 203, 316 et 317 mentionnés dans l'acte de vente [R]/[Z] sont redevenus les lots 201, 202, 305, 306, 307, 308, 312 et 313, le modificatif annulé ayant seulement pour objet de réunir les lots 201, 202, 306, 307, 312 et 313. 
 
Il en résulte que :
- les époux [Z] sont propriétaires de ces lots qu'ils occupent depuis la vente du 11 mars 2015 ;
- le fait que la numérotation de ceux-ci soit modifiée n'a pas de conséquence sur leurs qualités de propriétaires ; 
- les époux [Z] sont propriétaires des lots renumérotés 201, 202, 305, 306, 307, 308, 312 et 313 ;
- ces derniers doivent régler leurs charges recalculées selon les tantièmes de l'état descriptif de division du 08 novembre 2005 en vigueur depuis l'annulation rétroactive du modificatif de l'état descriptif de division du 11 mars 2015 par arrêt de la Cour d'Appel de Lyon en date du 03 mai 2022. 
 

Par ailleurs, les époux [Z] indiquent que le calcul des charges est erroné en ce qu'il n'y a pas de ventilation des charges communes générales et des charges communes spéciales. 
 
Or, en l'espèce, il n'y a eu aucune dépense spéciale, les dépenses étant les suivantes : 
- assurance, 
- ménage dans les parties communes, 
- honoraires de l'administrateur provisoire, 
- honoraires des auxiliaires de justice. 
 
À ce titre, les époux [Z] affirment qu'en qualité de copropriétaires du bâtiment C, ils ne doivent pas contribuer aux charges spéciales du bâtiment A, comme les dépenses d'électricité pour l'éclairage des parties communes internes du bâtiment A ou l'entretien de ses escaliers. 
 
Or le règlement de copropriété prévoit que les frais d'éclairage et d'alimentation sont des charges générales (Chapitre V : p 30-31).
 

Enfin, les époux [Z] soutiennent que l'administrateur provisoire a approuvé lui-même les comptes. 
 
Or l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l'administrateur provisoire dispose de tous les pouvoirs de l'assemblée générale, ce qui lui permet d'approuver les comptes, de sorte que ses décisions en la matière sont incontestables. (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 avril 2022, 21-15.923) 
 
À ce titre, les époux [Z] expliquent que les ordonnances de renouvellement de mission ne prévoit pas le renouvellement des pouvoirs de l'administrateur provisoire mais seulement sa mission, et l'administrateur provisoire serait donc selon leur raisonnement dépourvu de pouvoirs. 
 
Or l'administrateur provisoire tient ses pouvoirs de la loi : il détient les pouvoirs du syndic, ceux de l'assemblée générale et ceux du conseil syndical, et la décision le désignant précise si tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale (à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26) lui sont confiés. 
 
En l'espèce, il résulte de l'examen des pièces produites que : 
- l'ordonnance de désignation précise que tous les pouvoirs lui sont confiés ;
- les ordonnances de renouvellement de mission n'ont pas changé les termes de cette ordonnance de désignation.

Il en résulte que :
- la SELARL AJ UP détient donc tous les pouvoirs de l'assemblée générale à l'exception de ceux prévus aux articles a et b de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 comme le prévoit l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- la SELARL AJ UP n'a pas à convoquer l'assemblée générale des copropriétaires pour établir les comptes de la copropriété ;
- la demande en paiement est justifiée. 
 
2- Sur le paiement des frais de recouvrement 
 
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :
« par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : 
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. » 
 
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a envoyé une lettre recommandée de mise en demeure avec avis de réception. 

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter la somme de 11,60 euros au titre des frais de recouvrement. 
 
3- Sur les dommages et intérêts 
 
Selon l'article 1231-6 du Code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 
 
Il en résulte notamment que :
- les dommages et intérêts sont dûs sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ;
- le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice 


indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » ;
- si les charges de copropriété constituent les seules ressources du syndicat des copropriétaires et que le retard de paiement des charges met en péril l'équilibre de la trésorerie de la copropriété en aggravant ses dépenses, il convient d' en déduire l'existence d'un préjudice distinct du simple retard dans le paiement (Cass civ 3, 6 mai 2014, n° 13-12.271). 
 
En l'espèce, il résulte de l'examen des pièces produites que le syndicat des copropriétaires rencontre d'importantes difficultés notamment en raison de la défaillance des époux [Z] dans le règlement de leurs charges : il résulte du rapport en particulier de l'administrateur provisoire que des contrats essentiels à la conservation de l'immeuble ont également été résiliés, tel que le ménage. 
 
Il en résulte que :
- le défaut de paiement des charges de copropriété met en difficulté les autres copropriétaires qui doivent pallier la carence des mauvais payeurs en réglant des avances de charges ;
- Madame et Monsieur [Z] doivent être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts. 
 
4- Sur le rejet des pièces 9 et 10 des époux [Z] 
 
Selon l'article 16 du Code de procédure civile : 
« Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. 
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. 
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. » 
 
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires affirme que :
- dans leurs conclusions et BCP, les époux [Z] mentionnent des pièces 9 et 10 qui n' auraient pas été communiquées à son conseil malgré plusieurs demandes ;
- ces pièces devraient être écartées des débats. 
 
Or les pièces 9 et 10 ont été notifiés le 2 septembre 2025.

Dans ces conditions, la demande à ce titre sera rejetée.

5- Sur l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et les dépens 

Selon l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique : 
« Les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre. 
Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l'aide juridictionnelle, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. » 

Il sera alloué la somme de 2 500 euros à ce titre, étant rappelé que l'indemnité allouée ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat, majorée de 50%. 
 
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit compte tenu de de la date de l'assignation. 
 
Il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts qui est de droit de droit.


PAR CES MOTIFS 
 
le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Condamne solidairement Madame [J] [K] épouse [Z] et Monsieur [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 20 499,47 euros au titre des charges courantes échues et exigibles, provisions pour charges et pour travaux, cotisations de fonds travaux échues, compte arrêté au 16/11/2023, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06/02/2023, sur la somme de 14.011,71 euros et à compter de l'assignation pour le surplus. 
 
Ordonne la capitalisation des intérêts. 
 
Condamne solidairement Madame [J] [K] épouse [Z] et Monsieur [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 11,60 euros au titre des frais de recouvrement justifiés. 
 
Condamne solidairement Madame [J] [K] épouse [Z] et Monsieur [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. 
 
Condamne solidairement Madame [J] [K] épouse [Z] et Monsieur [H] [Z] à payer à Maître [T] [O] la somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique.
 
Déboute les parties du surplus de leur demande.
 
Condamne solidairement Madame [J] [K] épouse [Z] et Monsieur [H] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. 
 
Déclare n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,
Valérie DALLY Antoine GROS



Copie exécutoire à:
Me [T] [O]
Me Fabrice PILLONEL

Le