Tribunal Judiciaire · BSM contentieux<10 000€ — 9 avril 2026

Tribunal Judiciaire
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1] 









N° RG 25/01697 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76NFD






JUGEMENT DU : 09 Avril 2026





S.A. FLANDRE OPALE HABITAT


C/

[L] [V]




REPUBLIQUE FRANCAISE 
Au nom du Peuple Français 

JUGEMENT DU 09 Avril 2026




Jugement rendu le 09 Avril 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier lors des débats et de Pauline CARON, greffier lors de la mise à disposition ;


DANS LE LITIGE ENTRE :



DEMANDEUR


S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [Y] [O], dûment munie d'un pouvoir 





ET :


DÉFENDEUR

Mme [L] [V]
née le 09 Août 1966, demeurant [Adresse 4]
Comparante 



DÉBATS : 05 Février 2026 



PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01697 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76NFD et plaidée à l'audience publique du 05 Février 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 09 Avril 2026, les parties étant avisées ; 




Et après délibéré :







EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2018, la société anonyme Flandre Opale Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [V] sur un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 436,67 euros et d’une provision pour charges de 26,19 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1575,79 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [L] [V] le 10 juillet 2024.

Un procès-verbal de saisie conservatoire de meubles a été dressé à la demande de la bailleresse le 14 octobre 2025. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 novembre 2025, la société anonyme Flandre Opale Habitat a assigné Mme [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire : 

- constater la résiliation du bail consenti à la défenderesse par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, de l’article 7 de la loi 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment au regard du défaut de paiement ; 
- ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ; 
- condamner la défenderesse à lui payer : 
* la somme de 2032,47 euros en principal, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1231-6 du code civil ; 
* une indemnité d’occupation égale a minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts au taux légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; 
* la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
* condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX, du procès-verbal de saisie-conservatoire des biens meubles corporels, de l’assignation et tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile. 

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. 

À l'audience du 5 février 2026, la société anonyme Flandre Opale Habitat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire en faveur de la défenderesse.
Mme [L] [V] a sollicité des délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire, à hauteur de 100,00 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande : 

La société anonyme Flandre Opale Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. 
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail : 

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer. 

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 septembre 2025 et visait un délai de deux mois. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1575,79 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 novembre 2025.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire a repris le paiement des loyers courants, la bailleresse a accepté l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation et au vu du diagnostic social et financier, Mme [V] a un reste à vivre de 1661,00 euros. Au vu de ces éléments, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation lui seront accordés. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
En revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale. 

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par Mme [V], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. 

Par conséquent, en cas de résiliation du bail, Mme [V] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 533,68 euros. 

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative : 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société anonyme Flandre Opale Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 5 février 2026, Mme [V] lui devait la somme de 1737,21 euros, échéance de février non incluse. 

Mme [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 1737,21 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de 18 septembre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1575,79 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. 

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire : 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il sera dit que le procès-verbal de saisie conservatoire du 14 octobre 2025 ne sera pas compris dans les dépens, dès lors que cet acte n’est pas imposé par la loi, conformément à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, compte tenu de la situation économique de la défenderesse, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisition du contrat conclu le 28 novembre 2018 entre la société anonyme Flandre Opale Habitat, d’une part, et Mme [L] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2], sont réunies depuis le 19 novembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [L] [V] à payer à la société anonyme Flandre Opale Habitat la somme de 1737,21 euros (mille sept cent trente-sept euros et vingt et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2026, échéance de février non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025 sur la somme de 1575,79 euros (mille cinq cent soixante-quinze euros et soixante-dix-neuf centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [L] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 17 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [V] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

* le bail sera considéré comme résilié de plein droit,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
* le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
* Mme [L] [V] sera condamnée à verser à la société anonyme Flandre Opale Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 533,68 euros (cinq cent trente-trois euros et soixante-huit centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,


DÉBOUTE la société anonyme Flandre Opale Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DIT le coût du procès-verbal de saisie conservatoire du 14 octobre 2025 ne sera pas compris dans les dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,