Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 19 mai 2026

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : SDC [Adresse 1]-[Adresse 2] c/ Société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1, S.A.R.L. MCS PROMOTIONS, Société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR, Compagnie d’assurance AREAS DOMMAGES, Société L’AUXILLIAIRE, S.A.R.L. GM 

MINUTE N° 2026/276
Du 19 Mai 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 20/03058 - N° Portalis DBWR-W-B7E-NAUD 
 









Grosse délivrée à :
Me MAGAUD - 013
Me Hervé BOULARD - 650
Me Stéphane GIANQUINTO - 346
Me JEROME LACROUTS - 1


expédition délivrée à 



le 


mentions diverses


Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du dix neuf Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’est tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats, conformément aux articles 812 à 816 du code de procédure civile.
L’affaire a été débattue le 16 décembre 2025 en audience publique, devant :
Président : Madame Françoise BENZAQUEN 
Greffier : Madame Taanlimi BENALI

Le Juge rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :
Président : Madame Mélanie MORA
Assesseur : Madame Karine LACOMBE
Assesseur : Madame Françoise BENZAQUEN

DÉBATS

A l’audience du 16 décembre 2025, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 19 mai 2026.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Mai 2026 après prorogation, signé par Madame MORA Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 

DEMANDERESSE: 

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 1]-[Adresse 2] 
SIS [Adresse 1]-[Adresse 2] - [Localité 1]
représenté par son syndic SNC Agence du Port dont le siège social est sis [Adresse 3] , prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DÉFENDERESSES:

Société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR, 
prise en son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1, 
prise en son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Société L’AUXILLIAIRE, 
prise en son représentant légal, en sa qualité d’assureur de B & G INGENIERIE, 
dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Alexandre MAGAUD de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Compagnie d’assurance AREAS DOMMAGES 
prise en son représentant légal
ès qualité d’ass. de S.A.R.L. MCS PROMOTIONS
dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. GM ès qualité de liquidateur judiciaire de la société MCS PROMOTIONS
dont le siège social est sis [Adresse 8]
N’ayant pas constitué avocat












EXPOSE DU LITIGE

La société KAUFMAN &BROAD a fait démolir au cours de l’année 2016 un bâtiment sis [Adresse 9] à [Localité 2] afin d’y faire édifier un immeuble à usage d’habitation.

Sont notamment intervenues à l’acte de construire : 
- La société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR en charge de la maîtrise d’œuvre d’exécution en phase démolition de l’existant,
 - La société B & G INGENIERIE en charge de la maîtrise d’œuvre d’exécution après démolition,
 - La société MCS PROMOTION en charge du lot démolition terrassement. 

Saisi par la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR d’une procédure de référé préventif, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a, par ordonnance du 25 juillet 2017, ordonné une mesure de constatations et désigné M. [B] [R], qui a déposé son rapport le 21 août 2017.

En cours de travaux, l’immeuble voisin situé [Adresse 1]-[Adresse 2] s’est plaint de désordres. 

Par acte du 9 août 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 2] a fait assigner la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR devant le juge des référés aux fins de voir étendre la mission de M. [R] et obtenir une provision de 10.000 € à valoir sur son préjudice.

Par ordonnance en date du 20 février 2018, le juge des référés a désigné en qualité d’expert M. [Z] [S] et a condamné la société KAUFMAN & BROAD à la somme provisionnelle de 7 000 €. 

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 12 mai 2020. 

Par exploit en date du 10 août 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]-[Adresse 2] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR afin que cette dernière soit condamnée à lui payer les sommes suivantes :
- 10 240, 18 € aux travaux de réfection et de reprise à exécuter,
- 1 335, 38 € correspondant au coût de la maitrise d’œuvre,
- 10 000 € à titre de dommages et intérêts,
- 7 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 20/03058.

Par exploit en date du 28 octobre 2020, la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR a assigné la société MCS PROMOTIONS et la compagnie l’AUXILIAIRE afin qu’elles la relèvent et garantissent des condamnations éventuellement prononcées à son encontre.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 20/03794. 

Selon ordonnance du juge de la mise en état du 21 janvier 2021, les instances 20/03058 et 20/03794 ont été jointes pour être désormais appelées sous le premier numéro. 

La société B & G INGENIERIE a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, par jugement du 8 juin 2020 ; le tribunal de commerce d’Antibes a prononcé la clôture de la procédure pour insuffisance d'actif.

La société MCS PROMOTIONS a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire puis d’un jugement du tribunal de commerce de Grasse du 06 mars 2024 de conversion en liquidation judiciaire.

Par acte du 26 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]- [Adresse 2] a dénoncé la procédure à la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1, cette procédure a été jointe à l’instance principale selon ordonnance de jonction du 07 avril 2022.

Par exploit du 26 mars 2024, les sociétés KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR et KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 ont dénoncé la procédure à la société AREAS DOMMAGES en qualité d’assureur de la société MCS PROMOTION, ainsi qu’à la SELARL GM en qualité de liquidateur de la société MCS PROMOTIONS, laquelle a été jointe à l’instance principale selon ordonnance de jonction du 19 décembre 2024.

Par jugement du 30 septembre 2024, le tribunal a :
- Rappelé qu'en l'absence de déclaration de créance à l'égard de la SARL MCS PROMOTION les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]-[Adresse 2], la société KAUFMAN&BROAD COTE D'AZUR, la société KAUFMAN&BROAD PROMOTION 1 et la société l'AUXILIAIRE recherchée en sa qualité d'assureur de B&G INGENIERIE sont susceptibles d'être déclarées irrecevables,
- Constaté que l'instance est interrompue à l'égard de la SARL MCS PROMOTION en l'absence de production de déclaration de créance et de mise en cause des organes de la procédure,
- Ordonné la réouverture des débats, 
- Enjoint au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]-[Adresse 2], la société KAUFMAN&BROAD COTE D'AZUR, la société KAUFMAN&BROAD PROMOTION 1 et la société l'AUXILIAIRE recherchée en sa qualité d'assureur de B&G INGENIERIE de tirer toute conséquence procédurale relative à la liquidation judiciaire de la SARL MCS PROMOTIONS,
- Réservé l'ensemble des demandes,
- Renvoyé le dossier à l'audience de mise en état du 17 octobre 2024.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]-[Adresse 2] sollicite de voir au visa des articles 544, 1253 et 1241 du code civil de voir :
- juger que les sociétés KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1, KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR sont responsables des désordres ayant impacté ses parties communes,
- juger le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes formulées à l'encontre des sociétés KAUFMAN &BROAD PROMOTION 1, KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR, l’AUX1LlAIRE prise en sa qualité d’assureur de la société B & G INGENERIE,
- condamner in solidum les sociétés KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1, KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR, l’AUXILIAIRE, assureur de la société B & G INGENIERIE à lui payer : 
- la somme de 3.240,18 euros correspondant au coût du solde des travaux de réfection et de reprise à exécuter aux fins de mettre un terme aux désordres au regard de la perception d'une provision à hauteur d'une somme de 7.000 euros en application de l'ordonnance de référé rendue en date du 20 février 2018,
- la somme de 1.335,68 euros correspondante au cout d'une maîtrise d'`œuvre,
- condamner in solidum les sociétés KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1, KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR, l'AUXILIAlRE assureur de la société B & G INGENIERIE à lui payer :
- l'actualisation de la somme de 8.904,50 euros TTC selon l’indice BT01 depuis le 28 mai 2019 jusqu' à la date du jugement, outre les intérêts au taux légal à compter de cette date jusqu'à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil,
- l'actualisation de la somme de 1.335,68 euros TTC selon l'indice BT01 depuis le 28 mai 2019 jusqu' à la date du jugement, outre les intérêts au taux légal à compter de cette date jusqu'à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil,
- condamner la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner in solidum les sociétés KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1, KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR, la société MSC PROMOTIONS et I'AUXILIAIRE, assureur de la société B &G INGENIERIE au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, distraits au profit de Maître [O] [U].

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2025, la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 et l’EURL KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR sollicitent au visa des articles 1217, 1231-1, 1792 du Code civil, de l’article L.124-3 du Code des assurances de voir :
À titre principal,
- voir juger que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]-[Adresse 2] a mal dirigé ses demandes initiales fondées sur le trouble anormal de voisinage à l’encontre de la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR ;
En conséquence,
- voir prononcer la mise hors de cause de la Société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR ;
Par ailleurs,
- juger mal fondées les demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]-[Adresse 2] telles que dirigées à l’encontre de la Société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1,
Et dès lors,
- débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]-[Adresse 2] de sa demande de condamnation à leur encontre à hauteur de 10 240,18 € au titre des travaux de réfection et à hauteur de 1 335,68 € au titre de la maîtrise d’œuvre ;
- débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]-[Adresse 2] de sa demande de condamnation à hauteur de 20 000 € à titre de dommages et intérêts dirigées à l’encontre de la Société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR et de 10 000 € à l’encontre de la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 ;
- débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]-[Adresse 2] de sa demande de condamnation à leur encontre de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens
- débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]-[Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, à leur encontre ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]-[Adresse 2] à verser à la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR la somme de 7 000 € en restitution de la provision versée suite à l’ordonnance du 20 février 2018 ;
- voir condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]-[Adresse 2] à verser à la Société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]-[Adresse 2] à verser à la Société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, 

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR ou/et la Société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 venaient à être condamnées à indemniser le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]-[Adresse 2] :
JUGER que la responsabilité de la société MCS PROMOTIONS est engagée, celle-ci ayant été l’auteur des dommages localisés au niveau de la couche pelliculaire de l’enduit de façade de l’immeuble en copropriété voisin ;
JUGER qu’à l’occasion de la survenance de ce fait dommageable survenu pendant la période d’exécution de son contrat d’assurance la société MCS PROMOTIONS était valablement assurée au titre de la responsabilité civile auprès de la compagnie AREAS DOMMAGES ;
JUGER que la société MCS PROMOTIONS et la compagnie AREAS DOMMAGES relèveront et garantiront indemnes la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR et la Société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 des condamnations qui seraient, par extraordinaire, prononcées à leur encontre au profit du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]-[Adresse 2], étant précisé que le montant de la provision versée par la Société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR à hauteur de 7.000 € devra nécessairement être intégrée dans le quantum cette garantie afin que cette société ne la conserve pas indûment à sa charge,

Le cas échéant, en cas de persistance de la procédure collective de la société MCS PROMOTIONS au jour de la décision à venir, 
FIXER la créance de la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR au passif de la société MCS PROMOTIONS ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire aux sommes déclarées avec intérêts au taux légal lesquels s’ils sont dus pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du Code civil, à valoir et à parfaire au jour du complet règlement, à savoir : 
- 3 240 € au titre du solde des travaux
- 7 000 € au titre du paiement provisionnel du préjudice matériel et moral ordonné par ordonnance du Juge des référés le 20 février 2018 
- 1 335,68 € au titre du coût des frais de 15% de maitrise d’œuvre 
- 8 904,5 € au titre des travaux de réfection et de reprise
- 20 000 € à titre de dommages et intérêts
- 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 
- Dépens : pour mémoire
Vu l’article L. 124-5 du code des assurances, 
JUGER que la société B&G INGENIERIE assurée auprès de la compagnie L’AUXILIAIRE a été maître d’œuvre pendant les opérations de démolition, après qu’elles aient débuté, mais avant qu’elles ne s’achèvent,
JUGER que la compagnie L’AUXILIAIRE relèvera et garantira indemne la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR et la Société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 des condamnations qui seraient, par extraordinaire, prononcées à leur encontre au profit du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]-[Adresse 2], étant précisé que le montant de la provision versée par la Société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR à hauteur de 7.000 € devra nécessairement être intégrée dans le quantum cette garantie afin que cette société ne la conserve indûment à sa charge, 
CONDAMNER in solidum la société MCS PROMOTIONS, la compagnie AREAS DOMMAGES et la compagnie L’AUXILIAIRE à relever et garantir indemnes la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR et la Société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 de toutes les condamnations qui seraient, par extraordinaire, prononcées à leur encontre au profit du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]-[Adresse 2], étant précisé que le montant de la provision versée par la Société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR à hauteur de 7.000 € devra nécessairement être intégrée dans le quantum cette garantie afin que cette société ne la conserve indûment à sa charge,
CONDAMNER tout succombant à verser la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2025, la compagnie AREAS DOMMAGES recherchée en qualité d’assureur de la société MCS PROMOTIONS demande au tribunal de voir :
Vu les dispositions des articles 1102 et suivants du Code civil, 
A titre principal : 
Débouter les sociétés KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR et KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 de leurs demandes formulées à l’encontre d’AREAS DOMMAGES, celles-ci étant mal fondées et injustifiées, 
Mettre hors de cause AREAS DOMMAGES, considérant que les garanties ne sont pas mobilisables, 
A titre reconventionnel : 
Condamner in solidum les sociétés KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR et KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 à payer à AREAS DOMMAGES la somme de 3.000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2025, la société L’AUXILIAIRE recherchée en qualité d’assureur de la société B & G INGENIERIE demande au tribunal de voir :
Vu l’article 1240 du Code civil, Vu la théorie du trouble anormal de voisinage Vu le rapport d’expertise judiciaire, Vu l’article 9 du Code de procédure civile, Vu l’article 1353 du Code civil, Vu la Jurisprudence, 

A titre liminaire :
JUGER que la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR exerce ses recours contre l’AUXILIAIRE sur le fondement contractuel (article 1231-1 du Code civil) et sur le fondement de la responsabilité civile décennale des constructeurs (article 1792 du Code civil). 
JUGER que l’action d’un constructeur et ou assureur de constructeur contre un autre constructeur et/ou assureur de constructeur est de nature contractuelle si les constructeurs sont contractuellement liés et de nature quasi-délictuelle s’ils ne le sont pas. 
JUGER que la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR n’est pas liée contractuellement avec la société B & G INGENIERIE, si bien qu’elle ne peut agir contre l’AUXILIAIRE sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. 
JUGER que les désordres objet de la présente procédure ne concernent pas l’ouvrage réalisé mais l’immeuble voisin existant. 
JUGER que les recours entre constructeurs ne peuvent être fondés sur la garantie décennale des constructeurs (1792 du Code civil) dès lors que l’action décennale est une action strictement personnelle de la maîtrise d’ouvrage et qu’elle ne porte que sur l’ouvrage réalisé. 
JUGER que la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR n’est pas liée contractuellement avec la société B&G INGENIERIE et qu’elle n’exerce pas son recours contre l’AUXILIAIRE sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ou sur le fondement du trouble anormal de voisinage. 
JUGER que l’action de la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR est mal fondée. 
JUGER que la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR et KAUFMAN & BROAD PROMOTION ne sont pas les mêmes entités juridiques et qu’elles ne peuvent se substituer juridiquement l’une à l’autre.
DEBOUTER la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR de l’ensemble de ses demandes dirigées contre l’AUXILIAIRE. 

Et, à titre principal, 
JUGER que la société KAUFMAN & BROAD est intervenue en qualité de Maître d’œuvre d’exécution pendant la phase démolition de l’immeuble litigieux.
JUGER que les désordres sont survenus pendant la phase démolition des travaux de l’immeuble litigieux.
JUGER que l’expert judiciaire ne conclut pas que les désordres subis par la Communauté immobilière du [Adresse 1] ont été en relation directe et certaine avec la mission de Maîtrise d’œuvre confiée à B & G INGENIERIE. 
JUGER que les désordres ne sont pas en lien direct et certain avec l’intervention de la société B&G INGENIERIE. 
JUGER que les désordres n’ont pas été provoqués par l’intervention de la société B&G INGENIERIE. JUGER que la responsabilité de B & G INGENIERIE n’est pas établie. JUGER que le seul Maître d’œuvre d’exécution concerné par les désordres est la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR.
DEBOUTER toutes les parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre l’AUXILIAIRE. 
METTRE purement et simplement l’AUXILIAIRE hors de cause. 

A titre subsidiaire, 
JUGER que les désordres allégués sont en lien direct et certain avec la mauvaise réalisation des travaux de la société MCS PROMOTIONS exécutés sous la maîtrise d’œuvre de la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR.
 CONDAMNER in solidum la société MCS PROMOTIONS, la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR et la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 à relever et garantir l’AUXILAIRE de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre. 
En tout état de cause, 
JUGER les franchises contractuelles et les plafonds de garantie de la police d’assurance l’AUXILIAIRE opposables à l’ensemble des parties. 
CONDAMNER in solidum MCS PROMOTIONS, la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR et le Syndicat des copropriétaires à payer à l’AUXILIAIRE la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SELARL GM assignée en qualité de liquidateur de la société MCS PROMOTIONS n’a pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée le 24 novembre 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie du 16 décembre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble de voisinage invoqué par le syndicat des copropriétaires

Nul ne peut causer à autrui des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Aux termes de l’article 1253 du même code, le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l'article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal.

Le rapport de constatation de M. [R] et le rapport d’expertise de M. [S], dressés au contradictoire des parties procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par les arguments techniques doivent servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

M.[R] conclut : « Suite à son important programme de construction de logements sur la parcelle n°[Cadastre 1] au [Adresse 9], le promoteur (KAUFMANN&BROAD) a pris l’initiative de ce référé préventif (sous forme de constatations) au contradictoire des 6 parcelles voisines citées dans l’ordonnance. Seules les parcelles voisines n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sont anciennes (début du XXème) et ne comportent pratiquement pas de sous-sol. Les 5 constructions sont de bonne qualité et ne présentent pas de désordres importants dans leurs éléments de structure.
Les parties privatives, pour la plupart, ont pu être visitées. 
Notre première visite a eu lieu alors que le chantier avait déjà débuté (Démolitions, terrassements et montage de la grue).
Nous signalons l’importance des travaux à réaliser par le demandeur contre les deux pignons mitoyens ([Adresse 10] et [Adresse 1]-[Adresse 11]) et la nécessité des repérages (par le demandeur) des éventuels réseaux enterrés non signalés en expertise. Notre rapport comprend les 884 photos (annexe n°6 au présent rapport) prises lors de nos visites ».

Les conclusions de M. [S] sont les suivantes : « Le juge des référés désignait à la demande de la société KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR, Monsieur [R] en qualité de constatant aux fins de dresser un état des lieux des bâtiments avoisinant la parcelle IR84 sise [Adresse 9] à [Localité 2], sur laquelle elle avait obtenu le 28/11/2016 un permis de démolir et de construire. Le constatant, dans son compte-rendu d'accédit N° 1 du 4 septembre 2017, indiquait que la démolition avait déjà été effectuée, ainsi que les terrassements et confirmait page 4, les désordres signalés par la copropriété du [Adresse 1]. Les travaux de démolition ont démarré le 11 juillet 2017, lors de la première réunion de chantier 1e 21 juillet 2017 la démolition était effectuée à 80 % ».

Outre le constat préventif réalisé le 4 septembre 2017 par l'expert judiciaire M. [R], les copropriétaires du [Adresse 1] ont fait établir un autre constat par l’huissier de justice Me [E] le 14 décembre 2017.

L’expert judiciaire [Z] [S] constate le 28 mai et 29 juin 2018 que les opérations de démolition de l’immeuble [Adresse 9] réalisées par l’entreprise S.A.R.L. MCS PROMOTIONS sous les directives des maîtres d’œuvre d’exécutions KAUFMAN &BROAD, B & G INGENIERIE, ont provoqué sur l’immeuble de la CI [Adresse 1] les désordres suivants :
A- PARTIES PRIVATIVES
1° Appartement de M. [V] :
A2a - Dans le séjour, une légère microfissure verticale sur le mur porteur de l 'immeuble contre le nouveau mur de l’immeuble en construction, partant à environ un mètre du sol et allant jusqu’au plafond.
B- PARTIES COMMUNES :
Façade coté [Adresse 12] :
B2a - L’arrachage de l’enduit de façade de l’immeuble [Adresse 1] le long et derrière les descentes EP des 2 façades s 'élevant jusqu’au milieu des deuxièmes étages.
Façade côté [Adresse 13] :
B2b1 - L’extrémité de la façade située à proximité du chantier présente d’importants éclats entre le rez-de-chaussée et le deuxième étage.
B2b2 - La colonne de descente d’eaux pluviales a été arrachée en partie basse sur une hauteur d’environ deux mètres.

Observation de l’expert : L’expert invite le syndic à faire vérifier l’étanchéité de l’ancien conduit de cheminée de l’appartement de Mme [Q].

Selon le devis de NISSA RENOVATION du 28/05/2019, le montant des travaux de reprise des désordres est de 8 904,50 € TTC, auquel il faut rajouter les frais de 15 % de maitrise d’œuvre soit, 1.35.68 € TTC.

Le montant des travaux nécessaires pour remédier aux désordres est de 10 240,18 € TTC.
Le délai d’exécution de ces travaux est de deux semaines.
L’expert n’a pas reçu d’éléments relatifs aux éventuels préjudices. »

Il est établi que les désordres subis par le demandeur sont consécutifs aux travaux de démolition réalisés dans le cadre de l’opération immobilière du maître d’ouvrage la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1.

Les opérations de démolition ont été réalisées par la société MCS PROMOTION en charge du lot démolition terrassement, sous la maîtrise d’œuvre d’exécution en phase démolition de la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR et la maîtrise d’œuvre d’exécution après démolition de la société B & G INGENIERIE.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1, de la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR et de la compagnie L’AUXILIAIRE assureur de la société B & G INGENIERIE à l’indemniser de ses préjudices, sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage.

Afin d’être tenus responsables sur ce fondement, outre le maître de l’ouvrage, le professionnel de la construction doit avoir causé le trouble par son action ou son abstention.

L’entrepreneur est responsable pour avoir exercé une activité en relation directe avec le trouble anormal causé.

Les troubles subis sont en outre en relation de cause directe avec la mission du maître d’œuvre d’exécution en phase de démolition.

Il n’est pas établi de lien entre la mission du maître d’œuvre d’exécution après démolition, la société B&G INGENIERIE et le trouble subi.

Il convient de constater que le demandeur ne forme aucune demande à l’encontre de la société MCS PROMOTIONS.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de déclarer la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 et la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR responsables in solidum du trouble de voisinage subi par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]-[Adresse 2]. 

Sur la réparation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires

La somme de 3.240,18 euros sollicitée par le demandeur correspond au coût du solde des travaux de réfection et de reprise à exécuter aux fins de mettre un terme aux désordres eu égard à la somme provisionnelle de la somme de 7.000 euros déjà versée, en application de l'ordonnance de référé rendue en date du 20 février 2018.

Cette somme est conforme aux conclusions de l’expert [S] et sera donc allouée.

La somme de 1.335,68 euros correspondant au coût d'une maîtrise d'`œuvre incluse dans la somme totale de 10 240,18 euros. 

Cette demande sera donc rejetée.

La somme de 3 240,18 euros sera actualisée selon l’indice BT01 en vigueur au jour de la présente décision et assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 août 2020 jusqu’à complet paiement, qui seront capitalisés en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil.

Il convient en conséquence de condamner in solidum la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 et l’EURL KAUFMAN&BROAD COTE D’AZUR à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 2]) la somme de 3.240,18 euros correspondant au coût du solde des travaux de réfection et de reprise à exécuter, actualisée selon l’indice BT01 en vigueur au jour de la présente décision avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 août 2020 jusqu’à complet paiement, et de dire que ces intérêts capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil.

L’EURL KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR sera déboutée de sa demande de restitution de la provision de 7 000 euros qui a été déduite des sommes allouées.

Sur la demande de dommages et intérêts

La somme de 20 000 euros sollicitée à titre de dommages et intérêts ne sera pas allouée, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas du manque de transparence ni de la mauvaise foi imputée aux sociétés KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 et KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR.

Sur les demandes aux fins d’être relevées et garanties

Il convient de fixer la contribution entre les sociétés la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 et de la société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR dans leurs relations réciproques à concurrence de 50 % chacune.

Concernant la société MCS en liquidation judiciaire, il n’est pas produit de déclaration de leur créance par les sociétés SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1et KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR au passif, de sorte qu’il ne peut être fait droit à leur demande de fixation de leur créance au passif de la société MCS.

La compagnie AREAS assureur de la société MCS PROMOTION justifie de la résiliation de la police souscrite par son assurée à effet au 1er octobre 2017, qui en outre ne garantissait pas l’activité de démolition.

Elle sera donc mise hors de cause.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 2], des compagnies L’AUXILIAIRE et AREAS les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Les sociétés la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 et l’EURL KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 5.000 euros, à la compagnie L’AUXILIAIRE la somme de 1 500 euros et à la compagnie AREAS la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 et l’EURL KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

Succombant à l’instance, la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 et l’EURL KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR seront condamnées in solidum aux entiers dépens, qui seront distraits conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort , par décision mise à disposition au greffe,

DECLARE la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 et l’EURL KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR responsables in solidum des troubles anormaux de voisinage et des dommages consécutifs subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 2],

CONDAMNE in solidum la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 et l’EURL KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 3.240,18 euros (trois mille deux cent quarante euros et 18 centimes) correspondant au coût du solde des travaux de réfection et de reprise à exécuter, actualisée selon l’indice BT01 en vigueur au jour de la présente décision, 

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 août 2020 jusqu’à complet paiement, 

DIT que les intérêts dus pour au moins une année entière seront capitalisés en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 2] de sa demande en paiement de la somme de 1335,68 euros et de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE l’EURL KAUFMAN&BROAD COTE D’AZUR de sa demande de restitution de la somme provisionnelle de 7 000 euros déjà versée,

DIT que dans leurs relations réciproques la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1et l’EURL KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR seront tenues à proportion de 50 % chacune du montant des condamnations prononcées par la présente décision,

DECLARE irrecevable la demande de l’EURL KAUFMAN&BROAD COTE D’AZUR aux fins de voir fixer sa créance au passif de la société MCS PROMOTIONS,

PRONONCE la mise hors de cause de la compagnie AREAS en sa qualité dassureur de la société MCS PROMOTION,

DEBOUTE les parties de leurs demandes contre les compagnies L’AUXILIAIRE et AREAS,

CONDAMNE in solidum la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 et l’EURL KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 et l’EURL KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR à payer à la compagnie L’AUXILIAIRE la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 et l’EURL KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR à payer à la compagnie AREAS la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,


DEBOUTE la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 et l’EURL KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1 et l’EURL KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR aux dépens, distraits conformément à l’article 696 du code de procédure civile.


LE GREFFIER LE PRESIDENT