Tribunal Judiciaire · Service des référés — 18 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


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N° RG 25/58428 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBLAJ

N° : 1

Assignation du :
03 Décembre 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 18 mai 2026



par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier. 
DEMANDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet HELLIER DU [Localité 2], S.A.
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [Z] [P] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentés par Maître Muriel POUILLET, avocat au barreau de PARIS - #A607



DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société SOCIETAS, S.A.S.
[Adresse 5]
[Localité 5]

représenté par Maître Philippe PERICAUD, avocat au barreau de PARIS - #P0219






DÉBATS

A l’audience du 03 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier, 

Saisi par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 6] à PARIS, le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS a ordonné, par décision en date du 7 janvier 2020, une expertise judiciaire laquelle a été confiée à Monsieur [F] pour connaître les causes des désordres qu'il énonce subir en provenance de la cour du fonds voisin, soit celui de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] à PARIS.

Par ordonnance en date du 4 mars 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 1] a sollicité que lesdites opérations d'expertise soient rendues communes à la société ATELIER DES COMPAGNONS, à qui elle avait précédemment confié des travaux de reprise de la cour litigieuse, lesquels ont été réceptionnés au cours de l'année 2013.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 6] à PARIS et Madame [Z] [P] [R] ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 7] à PARIS afin de le voir condamner au paiement de diverses sommes à leur bénéfice en raison des désordres qu'ils subissent en provenance du fonds voisin.

Après un premier renvoi octroyé à la demande des parties, l'affaire a été évoquée à l'audience du 3 avril 2026.

Par conclusions déposées et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] et Madame [P] [R] sollicitent du juge des référés de :

"Vu le constat d'échec de la tentative de conciliation du 14 octobre 2025, 
Vu l'article 1253 visant le trouble anormal de voisinage,
Vu l'article 1240 du Code Civil instituant le principe de la réparation intégrale du sinistre, 
Vu l'article 835 du Code Civil et l'absence de contestation sérieuse, 
Vu les pièces versées aux débats et notamment le rapport d'expertise ayant validé les comptes, 
 
- DECLARER l'action du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] et de Mme [P] recevable et non prescrite. 
- REJETER les fins de non-recevoir et sources de contestation sérieuse opposées par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9], ainsi que sa demande d'article 700 du CPC. 
- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] au règlement des sommes provisionnelles suivantes : 
o Au profit de Madame [P], copropriétaire : 
- 2 934,37€ au titre du remboursement des frais de remise en état de son appartement, selon facture de l'entreprise ALAZARD dont elle s'est acquittée, dont le devis avait été validé par l'Expert Judiciaire ; 



o Au profit du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8]: 
- 8 253,79 € en remboursement des frais de l'expertise judiciaire qu'il a diligentée pour le compte de qui il appartiendra ; 
- 1 210 € en remboursement des investigations réalisées pour les besoins de l'expertise par la société SOPRASSISTANCE ; 
- 94,27 € au titre des frais d'huissier dans le cadre de l'instance de référé-expertise, outre les dépens de la présente instance; 
- 4 000 € au titre de l'article 700 du CPC. 
 
- RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit."

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 1] sollicite du juge des référés de :

"Vu l'article 835 du Code de procédure civile, 
Vu les articles 1253 et 2224 du Code civil, 
Vu l'article 6-3, b) de Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 
 
A TITRE PRINCIPAL 
- FAIRE droit aux fins de non-recevoir prises du défaut de qualité à agir de Mme [P] [R] et de la prescription de l'action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et de Mme [P] [R], 
- JUGER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et Mme [P] [R] irrecevables en leurs demandes contre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 11] ; 
- les en DEBOUTER, 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE 
- JUGER que ne sont pas réunies les conditions de la mise en œuvre de l'action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage à l'encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], 
- JUGER que les demandes de provisions du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et de Mme [P] [R] se heurtent à des contestations sérieuses tant sur le principe de l'obligation que sur le montant des indemnités provisionnelles demandées. 
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et Mme [P] [R] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 11], 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
- CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et Mme [P] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 11] la somme de 4.500 € au titre de l'article 700 CPC, ainsi qu'aux entiers dépens."

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,



SUR CE :

Sur les fins de non-recevoir soulevées par la partie défenderesse

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], au visa des dispositions des articles 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil énoncent que Madame [W] [I] n'a pas qualité à agir, dès lors qu'elle ne justifie pas des droits qu'elle a sur l'appartement dont il est dénoncé des désordres mais au surplus toute action de sa part est atteinte par la prescription quinquennale. En effet, les troubles qu'elle dénonce ont commencé à se révéler à compter de l'année 2012 et se sont répétées jusqu'alors. Dans ces conditions, compte tenu de la connaissance desdits désordres depuis plus de 5 ans, ni elle ni le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ne sauraient être recevables en leur action, inexorablement atteinte par la prescription quinquennale.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et Madame [W] [I] s'opposent aux fins de non-recevoir soulevées par la partie adverse et concluent en la recevabilité de leur action à l'encontre du syndicat des copropriétaire du fonds voisin.

Sur ce,

En application des dispositions de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Et, en vertu des dispositions de l'article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l'espèce, il résulte des pièces produites que par ordonnance de référé en date du 23 août 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS a ordonné une expertise judiciaire pour connaître les causes des désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à PARIS. Il résulte de cette décision, contrairement à ce qu'indique le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 1] que Madame [P] [R] et Monsieur [P] [R] ont été parties à cette expertise confiée à Monsieur [K]. Les désordres dénoncés concernaient alors l'appartement occupé par Madame [P] [R] et Monsieur [P] [R] et l'expert, dans son rapport en date du 5 novembre 2012, a conclu que leur cause provenait de la courette appartenant à la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 1].

Or, il ne saurait être contesté que ledit syndicat des copropriétaires a fait procéder aux travaux de reprise, lesquels ont été réalisés par la société ATELIER DES COMPAGNONS et ont été réceptionnés au cours de l'année 2013.







Cela étant posé, il ressort qu'à compter du 11 juillet 2018, le syndic alors en exercice de l'ensemble immobilier du [Adresse 6] à [Localité 1] a adressé une demande aux fins de recherche de fuites au syndic de la copropriété voisine, après avoir elle-même procédé à diverses recherches infructueuses au sein de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 6].

Dès lors que les désordres se sont poursuivis après avoir prévenu la copropriété voisine, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a sollicité une nouvelle expertise, laquelle a été ordonnée par décision du juge des référés du 7 janvier 2020.

Monsieur [E] [F], expert désigné, a déposé son rapport le 30 juin 2022 et a conclu à l'absence d'étanchéité de la courette ; déjà la cause des infiltrations telle que retenue par le précédent expert, Monsieur [K] le 5 novembre 2012.

Toutefois, la prescription de l'action tant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] que celle de Madame [P] [R] ne commence à courir qu'à compter du dépôt du rapport de Monsieur [F] puisqu'ils ne pouvaient respectivement savoir contre qui agir, en l'absence d'établissement de la cause des désordres et du refus du syndicat voisin de procéder aux recherches idoines depuis qu'ils en ont été, à nouveau, informés en 2018.

En effet, et dès lors que des travaux de réfection de la cour ont été réalisés en 2013 à l'issue du rapport d'expertise de Monsieur [K], il ne saurait être utilement argué que l'action des parties demanderesses est prescrite puisqu'une société est intervenue sur ladite cour dans l'intervalle, ce qui constitue un fait nouveau. 

Dans ces conditions, l'action des parties demanderesses n'est manifestement pas atteinte par la prescription quinquennale.

Sur l'absence de qualité à agir de Madame [P] [R], il sera relevé qu'il importe peu qu'elle n'ait pas été attraite aux opérations d'expertise confiées à Monsieur [F] ; en effet, et sans préjuger à ce stade du bien-fondé de ses demandes, elle peut se fonder sur le rapport d'expertise judiciaire déposé par cet expert, lequel est venu faire des constatations dans son appartement. Sur ce point, et contrairement à ce qu'indique le syndicat défendeur, leMadame [P] [R] est bien copropriétaire du lot souffrant des désordres analysés au cours de l’expertise confiée à Monsieur [F].

Pour finir de s’en convaincre, il suffit de se référer à l'acte notarié de mutation établi en date du 19 mars 2002 par Maître [N] et Maître [S].

Au vu de ces éléments, le défaut de qualité à agir de Madame [P] [R] n'est pas établi et sera rejeté.

Sur les demandes de provision

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sollicite la condamnation de la partie adverse à lui verser, à titre de provision, les frais de l'expertise judiciaire confiée à Monsieur [F], le remboursement des recherches de fuites. Madame [P] [R] sollicite que la partie défenderesse lui rembourse les frais de remise en état de son appartement dans les termes retenus par l'expert.


De son côté, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] précise que l'action des parties demanderesses est mal fondée en ce que les désordres dénoncés ne trouvent pas leur origine dans un ouvrage voisin mais mitoyen et partagé entre les deux copropriétés, qu'en outre, l'expert a failli en ne démontrant pas avoir déterminé la cause des désordres, qu'il n'est pas démontré le caractère anormal du trouble, que l'antériorité du trouble à l'acquisition par Madame [P] [R] ne lui permet pas d'invoquer un trouble anormal du voisinage et qu'enfin une indemnisation est intervenue entre l'assureur de la société ATELIER DES COMPAGNONS dont la responsabilité a été retenue par Monsieur [F]. Par suite, les parties demanderesses ne sauraient solliciter une double indemnisation. Enfin, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] énonce que les parties demanderesses ont commis un abus de droit en ne sollicitant leurs demandes que très tardivement, l'empêchant par là-même de toute action récursoire contre la société ATELIER DES COMPAGNONS, faisant désormais l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire depuis l'année 2023.

Sur ce,

Vu les dispositions précédemment rappelées de l'article 1253 du code civil,

En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, et sans qu'il soit besoin d'aller plus avant, Monsieur [F], dans le rapport précité, énonce qu'il a constaté la présence d'eau sous l'étanchéité de la courette du [Adresse 7] à [Localité 1] et a conclu au caractère fuyard de ladite courette. De son côté, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne produit aucun élément technique susceptible de remettre en cause les conclusions de l'expert qui précise que les désordres causés au lot de Madame [P] [R] sont en lien avec les défauts de réalisation des travaux de la courette du [Adresse 7] confiés en 2013 à la société ATELIER DES COMPAGNONS. Dans ces conditions, l'ensemble immobilier du [Adresse 7] ne saurait utilement arguer que la cour, pour laquelle, il a procédé à des travaux de réfection ne dépend pas uniquement de sa responsabilité en raison de son caractère mitoyen. 

En effet, dès lors que c'est lui qui a confié les travaux litigieux à l'entreprise défaillante, le caractère séparatif ou mitoyen de la courette en cause est inopérant puisqu’elle a été le donneur d’ordres des travaux relatifs à l’étanchéité de la courette contestée.

S'agissant, cette fois, de l'antériorité du trouble, il sera relevé que Madame [P] [R] a acquis le lot litigieux en 2002. Par suite, et au vu de ce qui précède, la question de l'antériorité des infiltrations avant qu'elle ne soit propriétaire est également inopérant.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne saurait, en outre, énoncé qu'aucun trouble dans l’appartement de Madame [P] [R] n'existe au vu de son caractère esthétique et mineur. Au vu des conclusions de l'expert, et peu important le caractère purement esthétique ou mineur, des troubles existent manifestement. A ce titre, Madame [P] [R] ne saurait supporter une présence excessive d'humidité dans son appartement et des décollements de peinture, en ce qu'ils seraient superficiels ou mineurs. La théorie des troubles anormaux du voisinage ne saurait plier devant le caractère mineur d'un trouble.

S'agissant, par ailleurs, de l'indemnisation par l'assureur de la société ATELIER DES COMPAGNONS telle qu'alléguée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], il n'est pas démontré qu'elle est intervenue et que par leurs présentes demandes, les parties demanderesses vont bénéficier d'une double indemnisation. Ce moyen ne saurait constituer une contestation sérieuse, étant au besoin rappelé que le principe de la réparation intégrale suppose l'indemnisation de l'entier préjudice sans perte ni profit. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne démontre pas que les parties demanderesses ont été d'ores et déjà indemnisées par l'assureur de la société ATELIER DES COMPAGNONS ; ses seules allégations sont, sur ce point, insuffisantes.

Enfin, le fait que les parties demanderesses aient diligenté la présente action au cours de l'année 2025, soit plus de 3 ans après le dépôt du rapport ne saurait constituer un abus de droit, en ce que le syndicat voisin de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] ne peut plus agir à l'encontre de la société ATELIER DES COMPAGNONS, aujourd'hui liquidée. Ce moyen ne saurait prospérer, étant précisé qu'aucun abus de droit ne saurait être retenu, dès lors que l'action n'est pas prescrite et que les parties demanderesses sont parfaitement étrangères à la déconfiture de la société ATELIER DES COMPAGNONS.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] sera condamné à payer, à titre de provision, les frais d'expertise du syndicat voisin ainsi que les frais de recherches de fuites diligentés au cours de l'année 2018 pour déterminer les causes des désordres rencontrés par Madame [P] [R].

Concernant cette dernière, la somme provisionnelle sollicitée au titre des travaux réparatoires correspond au montant retenu par l'expert judiciaire. Aucune pièce adverse ne remettant en cause le montant retenu et au vu des constatations et photographies prises par Monsieur [F], le préjudice matériel de Madame [P] [R] s'élève à la somme de 2.934,37 euros.

Sur les demandes annexes ou accessoires

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Les dépens étant définis aux termes de l'article 695 du code de procédure civile, il n'appartient pas à la juridiction saisie de lister les sommes en faisant ou non partie.

La demande formée en ce sens sera en conséquence rejetée.

Partie tenue aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] sera condamné à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 6] et à Madame [P] [R], pris ensemble.


PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition par le greffe,

Rejetons les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l'action et du défaut de qualité à agir telles que soulevées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] à [Localité 1];

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] à [Localité 1] à payer, à titre de provision, à Madame [Z] [P] [R] la somme de 2.934,37 euros en réparation de son préjudice matériel ; 

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] à [Localité 1] à payer, à titre de provision, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] la somme de 9.463,79 euros en réparation de son préjudice matériel ; 

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] à [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] et à Madame [Z] [P] [R], pris ensemble, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] à [Localité 1] aux dépens tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile ; 

Rappelons que l'ordonnance est, de droit, exécutoire par provision. 

Fait à [Localité 1] le 18 mai 2026

Le Greffier, Le Président,





Estelle FRANTZ David CHRIQUI