Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 7 mai 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 07 MAI 2026









N° RG 25/04882 - N° Portalis DBVJ-V-B7J-ONWD







SCI OCEAN



c/



[V] [S] [L]



























Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE





























Copie exécutoire délivrée aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 10 juin 2025 par le Président du tribunal judiciaire de BORDEAUX (Référé, RG : 24/02641) suivant déclaration d'appel du 07 octobre 2025





APPELANTE :



SCI OCEAN immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 519 109 466, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]



Représentée par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me BEAUGENDRE, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉ E :



[V] [S] [L]

née le 30 Avril 1960 à [Localité 1] (GIRONDE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



Représentée par Me Benoît COUSSY, avocat au barreau de BORDEAUX



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente

Tatiana PACTEAU, conseillère

Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,



Greffier lors des débats : Sandrine LACHAISE



en présence de Madame [Q] [J], greffier stagiaire 



ARRÊT :



- contradictioire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *









EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



1.La SCI OCEAN est propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 3] à LACANAU, édifié sur une parcelle cadastrée n°[Cadastre 1], voisine du bien sis [Adresse 4], cadastré n°[Cadastre 2], propriété de Mme [V] [R].



2. Par acte du 13 décembre 2024,la SCI OCEAN a fait assigner Mme [Y] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de :

- voir ordonner à Mme [R] d'avoir à laisser la SCI OCEAN, son architecte et l'entrepreneur qu'elle aura choisi, accéder à son terrain situé [Adresse 4] à LACANAU, pendant une durée maximum de sept jours sauf intempéries, afin de faire réaliser les travaux de crépi de la façade de l'immeuble jouxtant son terrain, sousréserve d'un délai de prévenance d'au moins 10 jours,

- être autorisée à faire dresser, à ses frais, un constat par un commissaire de justice pour faireconstater l'achèvement des travaux,

- voir condamner Madame [R] au paiement d'une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.



3. Par ordonnance rendue le 10 juin 2025, le juge des référés a débouté la SCI OCEAN de ses demandes, débouté Mme [R] de sa demande reconventionnelle sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et dit que la SCI OCEAN supportera la charge des entiers dépens de l'instance.



4. La SCI OCEAN a formé appel le 7 octobre 2025 de la décision dont elle sollicite l'infirmation dans ses dernières conclusions du 13 mars 2026 demandant à la cour de:

 

Déclarer son appel recevable et bien fondé et, y faisant droit: 

 

Infirmer l'ordonnance de référé rendue le 10 juin 2025 en ce qu'elle : 

- Débouté la SCI OCEAN de ses demandes, 

- Dit que la SCI OCEAN supportera la charge des entiers dépens de l'instance. 

Dire caractérisée l'existence tant d'un dommage imminent que d'un trouble manifestement illicite résultant du refus illégitime opposé par Mme [Y]

[L] à son voisin la SCI OCEAN de le laisser accéder à son terrain pour y réaliser 

des travaux indispensables sur l'immeuble litigieux ; 

Ordonner à Mme [R] d'avoir à laisser la SCI OCEAN, son architecte et l'entrepreneur qu'elle aura choisi, accéder à son terrain, situé [Adresse 5] 

[Adresse 6], pendant une durée maximum de sept jours, sauf 

intempéries, afin de réaliser des travaux destinés à crépir la façade de l'immeuble qui jouxte son terrain, par tous moyens appropriés (installation d'un échafaudage); 

Assortir cette injonction d'une astreinte de 5.000 euros par infraction constatée 

dont la cour se gardera la liquidation ; 



Ordonner que la SCI OCEAN prévienne Mme [R] 10 jours au 

moins avant le début des travaux par lettre recommandée avec avis de réception ; 

Autoriser la SCI OCEAN à faire dresser, à ses frais, par tout commissaire de justice un constat d'achèvement des travaux, Mme [R] dûment convoquée ; 

Confirmer l'ordonnance de référé du 10 juin 2025 en ce qu'elle a débouté Mme 

[R] de sa demande sa demande reconventionnelle sur le fondement 

de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Mme [R] aux entiers dépens de première instance 

et d'appel et à payer à la société SCI OCEAN la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ; 

Débouter Mme [R] de l'ensemble de ses demandes. 



5. Mme [R] prie la cour, par conclusions du 10 mars 2026, de:



A titre principal;

Dire et juger que:

- les travaux d'enduit invoqués par la SCI OCEAN ne présentent pas le 

caractère indispensable exigé pour l'octroi d'une servitude judiciaire de tour d'échelle, s'agissant de simples travaux d'achèvement sur une construction neuve, sans désordre avéré, ni risque de dégradation grave et actuelle dûment démontré ; 

- la SCI OCEAN ne rapporte pas la preuve qu'aucune solution technique alternative ne permettrait d'exécuter ces travaux sans pénétrer sur le fonds de Mme 

[S], dès lors qu'elle s'est volontairement privée de l'accessibilité de ses façades par ses choix d'implantation et de phasage, et qu'elle se borne à produire des attestations unilatérales de son architecte, sans étude comparative ni expertise indépendante ; 

- que le préjudice et la gêne qui résulteraient pour Mme [S] de la pose d'échafaudages, de la circulation d'entreprises dans son jardin et sur sa toiture, et de l'occupation intrusive de son fonds seraient manifestement disproportionnés au regard du seul intérêt économique de la SCI OCEAN à achever le crépi d'un mur irrégulièrement implanté; 

- en conséquence, qu'il n'existe à la charge de Mme [S] ni trouble 

manifestement illicite, ni dommage imminent imputable à son refus de tour d'échelle, lequel constitue l'exercice normal de son droit de propriété ; 

- la SCI OCEAN s'est elle-même placée en situation d'« enclave » par ses choix d'implantation, la création d'ouvrages en violation des reculs de 2,50 m et l'absence de toute anticipation ou négociation de servitude conventionnelle lors de l'acquisition, de sorte qu'elle ne peut utilement solliciter une servitude judiciaire d'exception ; 

En conséquence, 

Rejeter l'appel principal de la SCI OCEAN comme mal fondé ; 

Confirmer l'ordonnance de référé du 10 juin 2025 en ce qu'elle a débouté la SCI OCEAN de sa demande de tour d'échelle ; 

Infirmer ladite ordonnance en ce qu'elle a mis les dépens de première instance à la charge exclusive de la SCI OCEAN, pour porter la condamnation de celle-ci aux dépens et à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [S], comme ci-après précisé ; 

Dire et juger, y ajoutant, qu'aucune servitude judiciaire de tour d'échelle ne sera accordée à la SCI OCEAN sur la propriété de Mme [S], de sorte qu'aucune autorisation d'accès, astreinte, ni constat aux frais de Mme [S] ne saurait être ordonnés à son profit ; 

 

A titre incident 

Dire et juger que la construction édifiée par la SCI OCEAN est irrégulièrement implantée au regard du PLU de LACANAU (méconnaissance des reculs et de la limite séparative, implantation à moins de 2,50 m de la limite, surplomb, ouvrages non prévus au permis) et qu'elle a, en outre, porté atteinte aux servitudes de surplomb et d'écoulement existantes sans l'accord du fonds dominant ; 

Dire et juger qu'il ne peut être fait droit à une demande de tour d'échelle destinée à 

permettre l'achèvement ou la régularisation d'un ouvrage ainsi contesté et potentiellement exposé à des mesures de remise en conformité ; 

 

A titre très subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour envisagerait néanmoins d'accueillir partiellement la demande de la SCI OCEAN 

Avant dire droit, ordonner une expertise judiciaire aux frais exclusifs de la SCI OCEAN avec la mission suivante, notamment : 

- rechercher si une solution technique alternative permet d'exécuter les travaux d'enduit sans pénétrer sur le fonds de Mme [S] ; à défaut, définir très précisément les modalités techniques d'intervention, la durée, les matériels, les cheminements, les protections et mesures de sécurité imposées, les assurances 

à mobiliser ; dresser des états des lieux contradictoires avant et après ; contrôler le respect permanent de l'intégrité du toit, du jardin et des constructions de Mme [S]; chiffrer tout dommage matériel ; 

Dire que toute occupation du fonds de Mme [S] devra respecter strictement le protocole fixé par l'expert et, le cas échéant, par la juridiction, être limitée dans l'espace et dans le temps, et ne pourra débuter qu'après justification des polices d'assurance adéquates et information préalable de Mme [S] ; 

Condamner en tout état de cause la SCI OCEAN à verser à Madame [S] la somme de 45.000 € à titre de réparation forfaitaire de son trouble de jouissance, compte tenu du caractère exceptionnellement intrusif et anxiogène de l'occupation envisagée (échafaudages,interventions sur la toiture, perte prolongée de jouissance des extérieurs), sans préjudice des dommages matériels qui seraient ultérieurement chiffrés ; 

 

En tout état de cause 

Rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la SCI OCEAN, et notamment sa demande d'astreinte de 5.000 € par infraction, sa demande d'autorisation de constat à ses seules conditions et sa demande d'indemnité de 

10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner la SCI OCEAN à payer à Mme [S] la somme de 3.000 € sur le 

fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, et la somme de 4.000 € au titre de la présente instance d'appel (montants à parfaire le cas échéant); 

Condamner la SCI OCEAN aux entiers dépens de première instance et d'appel avec 

bénéfice de distraction au profit de Maître COUSSY, avocat. 



6.L'affaire a été fixée à l'audience du 26 mars 2026 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile;



7. L'ordonnance de clôture fixée au 12 mars 2026 a été révoquée, selon l'accord des parties et la clôture reportée au jour des débats pour l'admission des dernières conclusions de l'appelante.



MOTIFS DE LA DÉCISION



8.A titre préliminaire, il sera rappelé qu'il ne sera répondu aux demandes de ' dire et juger ' figurant au dispositif des conclusions de l'intimée que dans la mesure où elles énoncent ses prétentions au sens de l'article 954 du code de procédure civile et non le simple rappel de ses moyens.



Sur la demande de tour d'échelle



9. La SCI OCEAN fait grief au juge des référés qui a exactement constaté que les travaux à réaliser sont indispensables et que Mme [R] n'a aucun juste motif pour en empêcher la réalisation, d'avoir considéré que la preuve ne serait pas rapportée par des éléments objectifs que « les travaux ne pourraient être réalisés autrement que passage sur le fonds voisin » alors que la topographie et la conformation même des lieux et du bâtiment impliquent que les travaux ne puissent être techniquement réalisés que par accès au fonds voisin pour crépir le mur grâce à un échafaudage, comme le confirme l'architecte du bâtiment.



10. L'intimée demande confirmation du refus de tour d'échelle non seulement parce que des solutions techniques alternatives ne sont pas exclues mais aussi parce la SCI OCEAN s'est délibérement placée en état d'enclave, que les travaux d'enduisage ne sont ni indispensables, ni urgents, que le préjudice subi par Mme [S] serait disproportionné d'autant plus que l'appelante aurait méconnu les règles d'urbanisme et les servitudes existantes, la construction litigieuse étant irrégulière et la validation administrative du permis de construire n'ayant pas pour effet de prévenir toute contestation civile ni de priver le voisin d'invoquer une irrégularité d'implantation ou une atteinte à son droit de propriété.



SUR CE



11. Le premier juge a rappelé avec pertinence, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le principe selon lequel, en vertu des obligations normales du voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d'un mur peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d'effectuer toutes réparations, et, plus généralement, tous travaux indispensables, sous réserve que lesdits travaux ne puissent être réalisés autrement et qu'il n'en résulte aucune sujétion intolérable et excessive pour le propriétaire voisin, le refus de ce dernier d'autoriser le passage temporaire sur sa propriété pour l'exécution de travaux indispensables ne pouvant être réalisés autrement, constituant, en l'absence même d'une servitude conventionnelle de tour d'échelle, un abus du droit du propriétaire de jouir et de disposer de sa chose.



12. En l'espèce, il ressort des pièces produites que la construction édifiée sur la parcelle acquise par la SCI OCEAN auprès de Mme [S], a été construite en limite de la propriété de celle ci, ce qui ne caractérise pas un état d'enclave dès lors qu'elle dispose d'un accès par la [Adresse 7], que le permis de construire de l'immeuble délivré par la mairie de [Etablissement 1] a été validé par jugement du tribunal administratif de BORDEAUX rendu le 18 octobre 2023 et confirmé par un arrêt du Conseil d'Etat du 18 février 2025 et que la construction a fait l'objet d'une déclaration non contestée par la mairie, attestant l'achèvement et la conformité des travaux au permis de construire reçue le 7 mai 2024.



13. En l'état de ces éléments, Mme [S] n'est pas fondée à invoquer en référé la méconnaissance des règles d'urbanisme qui a été écartée par décision définitive du juge administratif, en se fondant au surplus sur une expertise privée non contradictoire dont les conclusions relatives au non-respect du PLU pour certaines parties du bâtiment, sont contredites par le juge administratif. 



14. S'agissant du cacactère indispensable et urgent des travaux, ils découlent de la situation des lieux et de l'état de la construction puisque le mur de l'immeuble, situé à [Localité 2], près de l'océan, est actuellement nu, exposé aux intempéries et que son enduisage est impératif pour assurer son étanchéité, ce dont atteste de manière convaincante l'architecte du chantier.



15. Ce même architecte précise dans une attestation complémentaire du 30 décembre 2025, que l'installation d'un échafaudage sur le terrain voisin pour réaliser les travaux est « techniquement indispensable afin de garantir la bonne exécution des travaux, le respect des règles de l'art et les conditions de sécurité requises» , affirmation que la configuration des lieux permet aisément de confirmer au vu des clichés produits, sans qu'il soit utile de recourir à une expertise, au regard de la contiguité des propriétés, étant observé, comme l'indique l'architecte, que ' la réalisation de ces enduits au moyen d'une nacelle est techniquement impossible compte tenu de la proximité immédiate des deux bâtiments.'



16. Par ailleurs, dans la mesure où la demande de tour d'échelle porte sur une durée maximum de 7 jours, sauf intempéries et comporte des garanties de prévenance de l'intimée et d'achèvement des travaux sous contrôle d'un commissaire de justice, il ne peut être soutenu que la réalisation de ces travaux au moyen d'un échafaudage entraînerait pour Mme [S] un préjudice disproportionné, au delà d'un simple préjudice de jouissance d'une partie des extérieurs de sa maison, pendant une semaine.



17. Enfin, il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de se prononcer sur l'évaluation du préjudice de jouissance invoqué par l'intimée et l'octroi des dommages et intérêts qu'elle réclame de ce chef.



18. L'ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée et il sera fait droit aux demandes de la SCI OCEAN dans les termes du dispositif de l'arrêt.



Sur les demandes annexes



19.L'intimée supportera les dépens et versera à l'appelante une indemnité de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Infirme l'ordonnance déférée et statuant à nouveau;



Enjoint Mme [V] [R], sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée, d'avoir à laisser la SCI OCEAN, son architecte et l'entrepreneur qu'elle aura choisi, accéder à son terrain, situé [Adresse 8] LACANAU, pendant une durée maximum de sept jours, sauf intempéries, afin de réaliser les travaux destinés à crépir la façade de l'immeuble qui jouxte son terrain, par l'installation d'un échafaudage;



Dit que la SCI OCEAN préviendra Mme [R] 15 jours au moins avant le début des travaux par lettre recommandée avec avis de réception ;

 

Autorise la SCI OCEAN à faire dresser, à ses frais, par tout commissaire de justice, un constat d'achèvement des travaux, Mme [R] dûment convoquée ; 



Condamne Mme [V] [R] à verser à la SCI OCEAN une indemnité de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [V] [R] aux entiers dépens.



Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente et par Sandrine LACHAISE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, La Présidente,

 



















La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.