Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 7 mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





N° RG 20/02945 - N° Portalis DBVC-V-B7E-GU5S 



 ARRÊT N° 



O.D 





 ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] du 23 Novembre 2020 RG n° 16/03021







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE 

ARRÊT DU 07 MAI 2026

 

APPELANT :



Monsieur [B] [P]

né le 16 Juillet 1959 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représenté et assisté de Me Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN



INTIMÉS :



Madame [K] [O]

née le 20 Septembre 1983 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée et assistée de Me Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN



Monsieur [F] [W]

né le 30 Mars 1984 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représenté et assisté de Me Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN



Monsieur [H] [C] [S] [J]

né le 30 Juillet 1974 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]



représenté et assisté de Me Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN



Madame [V] [G] [U] [J]

née le 12 Février 1972 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]



représentée et assistée de Me Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

Mme DELAUBIER, Conseillère,

Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère,



DÉBATS : A l'audience publique du 22 avril 2025



GREFFIERE LORS DES DÉBATS : Mme COLLET



ARRET : rendu publiquement contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 07 Mai 2026 après plusieurs prorogations du délibéré fixé initialement le 1er juillet 2025 et signé par Mme BARTHE-NARI, présidente, et Mme FLEURY, greffière





EXPOSE DU LITIGE : 



Par acte authentique en date du 29 août 2014 dressé par Maître [B] [P], notaire associé de la SCP [R]-Lisch-Violeau, Mme [K] [O] et M. [F] [W] ont acquis, pour la somme de 173 000 euros, une maison située [Adresse 2] à Caen (14000) de Mme [V] [J] et son frère M. [H] [J]. 



En février 2016, souhaitant mettre en oeuvre un projet d'extension de leur maison, Mme [O] et M. [W] ont pris contact avec un architecte qui leur a recommandé la réalisation d'une étude de sol, les cavités présentes sous leur parcelle étant dégradées. 



Par courrier en date du 16 février 2016, la mairie de [Localité 1], saisie d'une demande de permis de construire, leur a demandé de produire une étude géotechnique précisant les contours de la carrière souterraine sur laquelle reposait en partie leur parcelle et son état de stabilité afin d'apprécier la nécessité de travaux de confortement dans le cadre de leur projet d'extension. 



Mandatée par Mme [O] et M. [W], la société [L] a effectué une reconnaissance de carrières souterraines le 22 mars 2016. Dans un rapport en date du 12 mai 2016, cette société a indiqué que la stabilité de la carrière n'était pas acquise et a préconisé une mise en sécurité par comblement. 



Le volume de vide à combler étant d'environ 200 m3, Mme [O] et M. [W] ont fait établir un devis par la société Soletanche [A] qui s'est élevé à la somme de 112 128 euros TTC.



Par acte d'huissier en date des 10 et 12 août 2016, Mme [O] et M. [W] ont fait assigner M. [H] [J] et Mme [V] [J], sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, et Maître [B] [P], sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil, en réparation de leur préjudice matériel et du trouble de jouissance, devant le tribunal de grande instance de Caen. 



Par jugement en date du 23 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Caen a :

- déclaré Maître [B] [P] irrecevable en sa demande de nullité de l'assignation qui lui a été délivrée par Mme [K] [O] et par M. [F] [W] le 10 août 2016,

- rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par Maître [B] [P] pour défaut de publication de l'assignation du 10 août 2016 au service de la publicité foncière, 

- condamné in solidum Maître [B] [P] dans la limite de 90 %, Madame [V] [J] et M. [H] [J] à payer à Mme [K] [O] et à M. [F] [W] unis d'intérêts, les sommes suivantes : 


4 740 euros TTC en remboursement du coût de l'étude géotechnique préalable et du diagnostic géotechnique effectués par la société [L] le 22 mars 2016,

112 128 euros TTC correspondant au montant des travaux de comblement estimés par la société Soletanche [A] pour remédier à l'existence de la cavité souterraine sur leur fonds vicié, 


- rejeté la demande indemnitaire de Mme [K] [O] et de M. [F] [W] pour trouble de jouissance, 

- condamné Maître [B] [P] à garantir Mme [V] [J] et M. [H] [J], à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à leur encontre, 

- condamné in solidum Mme [V] [J] et M. [H] [J] et Maître [B] [P] aux entiers dépens et au paiement à Mme [K] [O] et à M. [F] [W], unis d'intérêts, de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de cette décision. 



Par déclaration en date du 24 décembre 2020, M. [B] [P] a relevé appel de cette décision, la critiquant en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a rejeté la demande indemnitaire de Mme [O] et M. [W] pour trouble de jouissance, en intimant Mme [O] et M. [W] ainsi que les consorts [J]. 



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 27 août 2021, Maître [P] demande à la cour de :

- réformer le jugement en toutes ses dispositions tant en ce qu'il a dit que Maître [P] avait commis une faute à l'égard de M. [W] et Mme [O] qu'à l'égard de M. [H] [J] de Mme [V] [J], 

- débouter M. [W], Mme [O] et les consorts [J] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de Maître [P],

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour jugerait que Maître [P] a commis un manquement à son obligation d'information et de renseignement, 

- dire qu'ils doivent conserver à leur charge la moitié du coût des travaux et de tous autres préjudices soit un préjudice indemnisable au plus égal aux sommes suivantes soit 2 370 euros (4 740/2) et 56 064 euros (112 128/2),

- dire que le préjudice de M. [W] et Mme [O] s'analyse en une perte de chance qui ne peut être supérieure à 50 % du préjudice indemnisable, 

En toute hypothèse, débouter les consorts [J] de leurs demandes à l'encontre de Maître [P] notamment de leur recours en garantie,

- condamner in solidum M. [W], Mme [O] et les consorts [H] et [V] [J] à payer une indemnité de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à Maître [P],

- condamner in solidum M. [W], Mme [O], [H] [J] et Mme [V] [J] aux entiers dépens. 



Par leurs dernières conclusions notifiées le 3 août 2021, M. [H] [J] et Mme [V] [J], formant appel incident, demandent à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :


condamné in solidum Maître [B] [P] dans la limite de 90 %, Madame [V] [J] et M. [H] [J] à payer à Mme [K] [O] et à M. [F] [W], unis d'intérêts, les sommes suivantes : 


- 4 740 euros TTC en remboursement du coût de l'étude géotechnique préalable et du diagnostic géotechnique effectués par la société [L] le 22 mars 2016,

- 112 128 euros TTC correspondant au montant des travaux de comblement estimés par la société Soletanche [A] pour remédier à l'existence de la cavité souterraine sur leur fonds vicié, 


condamné Maître [B] [P] à garantir Mme [V] [J] et M. [H] [J], à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à leur encontre, 

condamné in solidum Mme [V] [J] et M. [H] [J] et Maître [B] [P] aux entiers dépens et au paiement à Mme [K] [O] et à M. [F] [W], unis d'intérêts, de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


- débouter M. [W] et Mme [O] de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

- déclarer Maître [P], seul responsable et le condamner en toute hypothèse à garantir M. [J] et Mme [J] de toutes condamnations qui pourraient étre prononcées a leur encontre,

- condamner tout succombant au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance dont distraction de ceux-ci au pro't de la Selarl Salmon & Associés et aux entiers dépens en cause d'appel et ce par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Dans leurs dernières conclusions signifiées le 6 septembre 2021, Mme [O] et M. [W] forment appel incident et demandent à la cour de :

- déclarer Maître [P] et les consorts [J] mal fondés en leur appel, 

- les recevoir en leur appel incident et les en déclarer bien fondés, 

- débouter Maître [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- débouter M. [H] [J] et Mme [V] [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la mauvaise foi de M. [H] [J] et de Mme [V] [J], 

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu une faute de Maître [P], 

- faisant droit à l'appel incident, 

- dire et juger n'y avoir lieu à l'existence d'une perte de chance et statuer que le préjudice est indemnisable en son entier,

- réformer le jugement en ce qu'il n'a pas admis de préjudice de jouissance, 

Ce faisant:

- condamner in solidum M. [H] [J], Mme [V] [J] et Maître [P] au paiement des sommes suivantes :


préjudice matériel consitué du devis de la société [T] [A] à concurrence d'un montant TTC de 112 128 euros,

coût de l'intervention de la reconnaissance de carrières par [L] à concurrence de 4 740 euros,

trouble de jouissance à concurrence de 25 000 euros, 


- condamner in solidum M. [H] [J], Mme [V] [J] et Maître [P] au paiement d'une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens. 



Par ordonnance du 28 février 2024, le conseiller de la mise en état, saisi par conclusions d'incident de M et Mme [J], d'une demande de production de pièces, a donné acte à Mme [O] et M. [W] de leur communication de pièces dont ils disposent en réponse à la demande des consorts [J], rejeté les demandes formulées par les consorts [J] lesquelles sont devenues sans objet et rejeté les demandes formées par les parties à l'incident en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 12 mars 2025.



Par conclusions signifiées électroniquement le 31 mars 2025, invoquant une cause grave, M. [H] [J] et Mme [V] [J] sollicitent la révocation de l'ordonnance de clôture et reprennent par des conclusions séparées du même jour les prétentions énoncées au dispositif de leurs conclusions notifiées le 3 août 2021. 



Par conclusions signifiées le 22 avril 2025, M. [W] et Mme [O] s'opposent à cette demande de révocation de l'ordonnance de clôture et sollicitent que les consorts [J] en soient déboutés. A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où une révocation serait ordonnée, ils demandent qu'un délai leur soit accordé pour conclure en réponse aux conclusions n°3 qui seraient, dans ces conditions, admises. Ils reprennent néanmoins les prétentions formées dans les conclusions signifiées le 6 septembre 2021.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



EXPOSE DES MOTIFS : 



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture : 



Selon les articles 803 et 914-4 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. 



En l'espèce, M. [H] [J] et Mme [V] [J] font valoir qu'ils ont découvert, postérieurement à l'ordonnance de clôture, que M. [W] était le gérant de plusieurs sociétés oeuvrant dans le domaine immobilier ou celui de la construction. Estimant que les extraits KBIS de ces sociétés établissent la qualité de professionnel de l'immobilier et de la construction que celui-ci a toujours nié avoir, ils sollicitent la révocation de l'ordonnance de clôture pour produire ces nouvelles pièces et garantir ainsi un procès équitable. 



M. [W] et Mme [O] considèrent que la production de ces nouvelles pièces n'a pour but que de contourner l'ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état le 28 février 2024 qui a débouté les consorts [J] de leurs demandes de pièces tendant à justifier de la qualité professionnelle de M. [O] .



La cour considère que la production des extraits Kbis des sociétés dont M. [W] est le gérant ou le dirigeant est sans influence sur l'appréciation qu'elle doit porter relativement à l'existence d'un vice caché et à la possibilité des vendeurs de se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, étant souligné que deux extraits Kbis de sociétés dont M. [W] est le dirigeant (sociétés NAEJJ et DRAHCIR) ont d'ores et déjà été produits. 



Il n'existe donc pas de cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture ordonnée en application des articles 803 et 914-4 du code de procédure civile, et les conclusions remises par M et Mme [J] le 31 mars 2025, postérieurement à l'ordonnance de clôture rendue par le président de la chambre le 12 mars 2025, ne pourront qu'être déclarées irrecevables en application de l'article 914-3 du code de procédure civile. La cour ne tiendra pas davantage compte des conclusions déposées en réponse le 22 avril 2025 par les consorts [Q] qui sont également irrecevables. Elle statuera au regard des conclusions respectivement déposées par les parties les 3 août et 6 septembre 2021. 



Sur la garantie des vices cachés : 



Il n'est pas discuté que, par un sondage du sous sol de la parcelle cadastrée section LX n°[Cadastre 1] dont ils se portés acquéreurs le 29 août 2014, M. [W] et Mme [O] ont découvert qu'une cavité souterraine était présente sous une partie de cette parcelle et qu'en raison de l'état dégradé de cette cavité, aucune construction ne pouvait y être entreprise sans une opération de comblement pour un montant de 112 128 euros TTC. 



Le tribunal a considéré que l'existence de la cavité sur l'emprise d'une partie de la parcelle vendue qui était antérieure à la vente litigieuse, constituait un vice caché rendant l'immeuble impropre à sa destination dès lors que toute construction restait risquée au vu du défaut de stabilité de cette zone, non remblayée et étendue sous une grande partie du jardin avec des hauteurs de vide comprises entre 1,35 et 2,80 mètres qui imposaient une mise en sécurité par comblement. 



Il a jugé que par les démarches entreprises antérieurement à la vente litigieuse par M. [J] auprès du service des carrières, la réponse donnée par M. [Y], responsable de ce service, et la communication d'un plan sur la position de la carrière et les coupes de deux sondages réalisés côté rue, M et Mme [J] avaient connaissance de l'existence d'une cavité sur la parcelle et qu'en ne transmettant pas le plan reçu du service des carrières ni à Mme [O] ni à M. [W], ils étaient de mauvaise foi et ne pouvaient bénéficier de la clause d'exclusion de garantie. 



En appel, M. [H] [J] et sa soeur, Mme [V] [J], contestent que le bien ait été affecté d'un vice caché et qu'ils l'aient volontairement dissimulé aux acquéreurs. 



Ainsi, ils font valoir qu'ils n'ont jamais habité les lieux, ayant acquis l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1], dont leur mère était locataire, au décès du bailleur, pour permettre à celle-ci de demeurer dans son logement. Ils exposent n'avoir jamais eu connaissance de l'existence d'une cavité sous l'emprise du terrain ni de l'existence d'une ouverture sur le terrain voisin à la date de cette acquisition. 



Ils indiquent toutefois que l'acte de vente, reçu par Maître [P] le 1er octobre 2003, comportait une clause mentionnant que le bien se situait dans une zone de cavités souterraines, des anciennes carrières, qui a été reproduite à l'identique dans le compromis de cession au profit de M. [W] et de Mme [O] en 2014. Ils rappellent que l'acte de vente du 29 août 2014 mentionne également que la maison est située dans une zone de carrières souterraines abandonnées. Ils estiment donc que les acheteurs étaient pleinement informés de l'existence possible de cavités souterraines et qu'il leur appartenait de prendre toute disposition pour obtenir, auprès des services concernés, des précisions sur l'emplacement des carrières. Ils soulignent que M. [W] et Mme [O] avaient d'ailleurs entrepris des démarches auprès de la mairie quant à leur projet d'extension en sollicitant un certificat d'urbanisme informatif mais qu'ils n'ont pas suivi la préconisation du notaire de solliciter un certificat d'urbanisme pré-opérationnel. 



M et Mme [J] soutiennent avoir appris l'existence d'une cavité sous la parcelle lors de la préparation d'un compromis de vente antérieur avec une précédente acheteuse potentielle, Mme [E], lorsque M. [J] a pris contact avec le service des carrières par mail et qu'un plan indiquant la position d'une carrière souterraine sous la parcelle avec la précision que la maison ne se situait pas sur les carrières lui a été transmis le 26 mai 2014. Ils prétendent avoir transmis cette information à Maître [N], notaire salarié de la SCP [R]-Lisch-Violeau ainsi qu'à l'agence immobilière après la remise en vente de la maison, Mme [E] ayant renoncé à son achat en l'absence de financement. Ils en concluent que cette information devait être transmise aux consorts [Q] par ces professionnels.



M [W] et Mme [O] ne contestent pas avoir été informés lors de la vente de ce que le bien immobilier acquis se trouvait dans une zone de carrières souterraines mais ils reprochent aux vendeurs et au notaire de leur avoir dissimulé une information qu'ils détenaient depuis la précédente tentative de vente du bien, à savoir l'existence d'une carrière sous la parcelle de terrain acquise. 



L'existence d'un vice affectant la parcelle avec maison d'habitation acquise par M. [W] et Mme [O] ne peut être en l'espèce contestée. Il est faux cependant de prétendre que ce vice était apparent pour les acquéreurs au simple motif qu'il leur a été indiqué que le bien se situait dans une zone de cavités souterraines et qu'une cartographie de ces cavités a été annexée à l'acte de vente. L'existence d'un vice affectant le terrain, même apparent, ne pouvait se déduire de ces seuls éléments puisque le sous-sol, bien que situé dans une zone de carrières souterraines pouvait être exempt de toute cavité. Or, seuls les sondages effectués par la société [L], sur indication de l'architecte chargé du projet d'extension et à la suite de la demande de la mairie, ont révélé aux acquéreurs l'existence de la carrière et son état dégradé. Ainsi, ces sondages ont mis en évidence une zone non remblayée sous une partie du jardin avec des hauteurs comprises entre 1,35 m et 2,08 m, des failles d'orientation visibles depuis cette zone non remblayée et un mauvais état de l'ouvrage dans son ensemble avec des blocs tombés, descellés, fissurés, compromettant la stabilité de la carrière. 



Le vice fragilise donc le terrain et rend impossible la construction d'une extension sans comblement de la cavité pour un coût très onéreux. M. [W] et Mme [O] n'ont donc pu avoir la connaissance du vice affectant le terrain et de son ampleur que par l'étude géotechnique. Les premiers juges doivent être approuvés pour avoir retenu l'existence d'un vice caché rendant le bien impropre à sa destination. 



L'acte de vente notarié du 29 août 2014 contient toutefois une clause d'exclusion de garantie des vices cachés qui stipule, page 8,que l'acquéreur prend le bien dans l'état dans lequel il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : 

- des vices apparents,

- des vices cachés et ce par dérogation à l'article 1643 du code civil. 



Les consorts [J] sollicitent, en appel comme ils l'ont fait devant le tribunal, le bénéfice de cette clause. Toutefois, conformément à l'article 1645 du code civil, iI est précisé à l'acte de vente que cette exonération ne s'applique pas lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou si l'acquéreur prouve dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Le vendeur qui connaissait les vices de la chose vendue est alors qualifié de vendeur de mauvaise foi.



Pour rapporter la preuve de la mauvaise foi des consorts [J], M. [W] et Mme [O] produisent le mail reçu par M. [J] le 26 mai 2014 du service des carrières, avec en pièce jointe un plan de la position de la carrière souterraine et les coupes de deux sondages côté rue , ainsi que la précision que la maison ne se situe pas sur la carrière. 

M et Mme [J] reconnaissent avoir effectivement été informés fin mai 2014 de l'existence d'une cavité sous la parcelle, située, non sous la maison, mais sur l'emprise du terrain pressentie pour l'édification d'une extension projetée par les acquéreurs. Mais ils soutiennent que la communication de cette information au notaire lors de la préparation du compromis de vente avec Mme [E] et à l'agence immobilière après l'échec de cette tentative de vente, démontrent leur bonne foi. 



Mais, il est constant que le plan obtenu du service des carrières par M. [J] le 26 mai 2014 n'a pas été porté à la connaissance des acquéreurs que ce soit lors de la signature du compromis ou lors de celle de l'acte de vente ni annexé à ces actes alors que les vendeurs avaient obtenu cet élément quelques semaines seulement avant la signature du compromis de vente du 16 juillet 2014, dans le cadre d'une précédente tentative de vente. Ainsi, il n'a jamais été indiqué aux acheteurs que le terrain vendu était traversé par une cavité souterraine présente sur l'emprise du terrain susceptible d'accueillir l'extension qu'ils projetaient de faire construire. 



Il est donc incontestable que les consorts [J] qui ont négocié la vente n'ont pas informé les acquéreurs de la présence de cette cavité. Ils ne se sont pas davantage assurés que les consorts [I] avaient communication de cette information par l'agence immobilière à laquelle ils avaient transmis le 4 juin le plan ni par le notaire auquel ils prétendent avoir fait parvenir cet élément. 



Or, il est de principe que la simple connaissance du vice au moment de la conclusion du contrat suffit à exclure le vendeur du bénéfice de la clause exonératoire de garantie des vices cachés. En l'espèce, il est établi que les consorts [J] avaient connaissance du vice affectant le terrain dès la signature du compromis de vente et qu'ils n'ont pas fait davantage connaître aux acquéreurs l'existence de ce vice au moment de l'acte de vente quelques semaines plus tard alors qu'ils ont pris le soin d'indiquer que le mur de clôture mitoyen séparant le jardin du site de l'ancien Centre Hospitalier s'était en partie écroulé. 



La rétention de cette information relative à l'existence d'une carrière traversant la parcelle démontre la mauvaise foi des consorts [J] puisque le vendeur qui exclut sa responsabilité d'un vice dont il avait connaissance ne peut être de bonne foi. Les vendeurs ne peuvent dégager toute responsabilité au prétexte d'avoir informé le notaire ou l'agence immobilière alors qu'ils ont signé le compromis et l'acte de vente en pleine connaissance du vice affectant le terrain vendu. C'est donc à juste titre qu'ils ont été exclus du bénéfice de la clause d'exclusion de garantie par le tribunal dont la décision sera confirmée sur ce point. 



Sur la responsabilité du notaire : 



A titre liminaire, la cour constate que M. [B] [P] ne forme en appel aucune prétention ni n'invoque aucun moyen sur la recevabilité de l'assignation qui lui a été délivrée quand bien même il soutient en page trois de ses dernières conclusions, solliciter l'infirmation du jugement en ce qu'il a été déclaré irrecevable en sa demande de nullité de l'assignation et en ce que l'exception de nullité soulevée pour défaut de publication de l'assignation a été rejetée. En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'a donc pas à statuer sur ces dispositions du jugement déféré qui sont nécessairement confirmées. 



M. [W] et Mme [O] soutiennent que Maître [P] a manqué à son devoir d'information et de conseil alors qu'informé de leur projet d'extension et sachant que le bien immobilier se situait dans une zone de cavités souterraines, il devait se rapprocher du service des carrières pour leur communiquer tout élément compromettant leur projet. 



Au soutien de leur appel en garantie dirigé contre Maître [P], M. [H] [J] et Mme [V] [J] se prévalent également d'un défaut du notaire à son obligation d'information et de conseil. Ils soutiennent que l'information obtenue du service des carrières a été transmise à Maître [N], notaire salarié de l'étude [R]-Lisch-Violeau, lors de la vente projetée avec Mme [E] et qu'en tout état de cause, le notaire tenu d'un devoir de conseil, devait enjoindre aux acquéreurs de fournir un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et non se contenter d'un certificat d'urbanisme informatif. Ils estiment que le notaire qui avait obligation de vérifier l'efficacité de son acte, devait se renseigner sur la faisabilité du projet d'extension des acquéreurs dès lors que le bien immobilier était situé dans une zone de carrières souterraines et qu'il a en outre, manqué à son devoir de conseil à leur égard en ne les mettant pas en garde des difficultés qui se présenteraient si l'étude géotechnique démontrait l'impossibilité de réaliser une extension de l'habitation existente. 



M. [P] soutient de son côté, avoir donné aux acquéreurs toutes les informations sur la situation du bien vendu dont il disposait. Pour démontrer qu'il a satisfait à son obligation d'information et de conseil, il fait valoir qu'il a attiré leur attention sur l'existence de carrières dans la zone où se situait le bien qu'ils voulaient acquérir dès la signature du compromis de vente et que la clause sur l'existence de zones de carrières souterraines a été reprise en page 15 de l'acte de vente. Il souligne que la carte du bureau de recherches géologiques et minières pour la zone concernée a été annexée à l'acte authentique ainsi que le certificat d'urbanisme d'information obtenu le 11 août 2014 mentionnant le fait que le terrain est situé dans une zone d'anciennes carrières souterraines et qu'il y a des risques de mouvement de terrain car les carrières ne sont pas confortées. 



M. [P] considère donc que les documents portés à la connaissance des acquéreurs étaient suffisants pour les renseigner et qu'il ne lui appartenait pas en tant que notaire, rédacteur de l'acte, d'aller au-delà, ni d'interroger un service spécifique de la ville de [Localité 1] pour obtenir des informations complémentaires nécessaires à la réalisation de leur projet de construction qui de surcroît, au jour de la vente, n'était pas défini. 



S'agissant du courriel transmis à M. [J] par M. [Y] le 26 mai 2014, Maître [P] soutient qu'il n'est pas établi que l'étude en aurait reçu une copie et à supposer que ce fût le cas, le plan est réalisé dans un trop petit format pour qu'on puisse conclure qu'il révèlerait la présence de carrière sous le terrain. Seule l'étude géotechnique réalisée par [L] a permis de révéler la fragilité du sous-sol du terrain. M. [P] estime qu'il n'avait aucune obligation légale de préconiser une telle étude. Il souligne que les consorts [J] étaient directement en contact avec les acquéreurs et qu'ils ont sciemment choisi de cacher à ces derniers l'existence d'une cavité sous le jardin tel que cela résulte du plan de sondage qui leur a été transmis le 26 mai 2014. 



Soulignant enfin que la vente a été directement négociée entre acquéreurs et vendeurs et qu'il avait attiré l'attention des premiers sur la nécessité de solliciter un certificat d'urbanisme pré-opérationnel, l'appelant considère qu'il n'avait pas, en sa qualité de notaire rédacteur de l'acte de vente, à se livrer à des investigations pour vérifier la nature du terrain et la réalisation possible du projet de construction. Il estime également qu'il ne peut être tenu responsable du fait que M. [W] et Mme [O] n'ont pas suivi son conseil de solliciter un certificat d'urbanisme opérationnel susceptible de les renseigner sur la faisabilité de leur projet d'extension sur la parcelle, objet de la vente. Il considère donc que c'est à tort que le tribunal l'a retenu pour responsable à hauteur de 90 % du préjudice des acquéreurs et l'a condamné à garantir M et Mme [J] à hauteur de 50 %. 



Le tribunal a retenu un manquement du notaire à son obligation d'information et de conseil tant à l'égard des acquéreurs que des vendeurs. Il a considéré qu'au regard du certificat d'urbanisme délivré par la mairie de [Localité 1], annexé à l'acte de vente , dans lequel il était expressément souligné le 'risque de mouvements de terrain (carrières non confortées ou vides présumées)' , M. [P] devait, en sa qualité de professionnel en matière de vente immobilière, en l'état du projet d'extension des consorts [I], se rapprocher des services des carrières et de l'urbanisme de la ville de [Localité 1] pour obtenir les mêmes renseignements, que M. [J], avait obtenus sur l'existence d'une cavité sur la parcelle. 



Mais il convient de rappeler que le notaire est tenu d'une part, d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner forme authentique et d'autre part de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente. Ainsi, le notaire doit fournir les explications permettant d'assurer la pleine information des parties à l'acte qu'il dresse sur la portée et les conséquences des engagements qu'elles prennent. Il est de principe, qu'en présence d'un risque, le notaire doit éclairer les parties complètement pour leur permettre de prendre leur décision en toute connaissance de cause. 



En l'espèce, les premiers juges ont relevé, à juste titre, que les consorts [J] ne rapportaient pas la preuve de la transmission à l'étude notariale, par l'intermédiaire de Maître [N], du mail avec le plan de sondage reçu le 26 mai 2014, de M. [Y] du service des carrières. Cette preuve n'est pas davantage rapportée en appel, l'échange avec Maître [N] étant antérieur à la réception du plan. 



Dans la mesure où il n'est pas établi que le courriel de M. [Y] accompagné du plan des sondages a été transmis à l'étude notariale lors de la tentative de vente du bien à Mme [E], les premiers juges ne pouvaient mettre à la charge de M. [P] l'obligation de solliciter des informations complémentaires auprès du service des carrières au seul motif qu'il connaissait l'existence de cavités abandonnées et les risques de mouvements de terrain dans la zone de situation du bien immobilier.



En l'état des éléments dont il disposait, le notaire n'avait en effet aucunement l'obligation de se livrer à des investigations approfondies ni à se substituer aux acquéreurs pour vérifier l'efficacité de leur projet d'extension au regard de la zone dans laquelle se situait le bien alors qu'il leur avait délivré les informations et conseils leur permettant d'apprécier la nécessité éventuelle de recourir à des démarches administratives et techniques supplémentaires. 



Il résulte en effet du compromis de vente et de l'acte de vente rédigés par Maître [P] que les acquéreurs ont été informés que le bien immobilier, objet de la vente, se trouvait dans une zone de carrières souterraines, avec un risque de mouvement de terrain, certaines des carrières pouvant être vides et non confortées et que le notaire leur a conseillé de ne pas se contenter d'un certificat d'urbanisme informatif mais de solliciter un certificat d'urbanisme opérationnel pour la réalisation de l'extension. 



Ainsi, le compromis de vente indique au paragraphe 'rappels à la demande de l'acquéreur' en page 7, que le document obtenu de la mairie sur le projet d'extension 'est un simple document d'information qui lui a été adressé sous réserve de l'instruction du dossier par le service de l'urbanisme. L'acquéreur est informé de la possibilité d'obtenir auprès du service de l'urbanisme un certificat d'urbanisme 'pré-opérationnel' conformément à l'article L. 410 deuxième alinéa du code de l'urbanisme pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l'opération suivante : extension de l'habitation. Il déclare en tout état de cause en faire son affaire personnelle.' 

 

Le compromis de vente en page 14 et l'acte de vente en page 15 précisent en outre que 'le rédacteur des présentes avertit les parties de l'existence dans le secteur géographique du bien de cavités souterraines abandonnées dont la situation et les caractéristiques ne sont pas précisément identifiées et que les conséquences résultant de l'effondrement des cavités souterraines sont imputables au propriétaire du sol à ce moment-là'. 



La cartographie des cavités souterraines a été anexée aux deux actes. 



En conséquence, Maître [P] a satisfait à son obligation d'information et de conseil à l'égard des parties. 



Le jugement sera infirmé en ce qu'il l'a :

- condamné, dans la limite de 90 %, à payer, in solidum avec Mme [V] [J] et M. [H] [J], à M. [W] et Mme [O], unis d'intérêt, les sommes de 4 740 euros TTC en remboursement de l'étude et des sondages réalisés par la société [L] et de 112 128 euros TTC au titre des travaux de comblement estimés par la société Soletanche [A], 

- condamné à garantir Mme [V] [J] et M. [H] [J] à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à leur encontre,

- condamné aux dépens et à payer, in solidum avec Mme [V] [J] et M. [H] [J], à M. [W] et Mme [O], unis d'intérêt, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Sur le préjudice subi par M. [W] et Mme [O] :



Il est de principe que lorsque la connaissance par le vendeur du vice est établie, celui-ci doit réparer tous les désordres même s'il ignorait l'ampleur exacte du vice. 



Le jugement sera donc confirmé pour avoir condamné in solidum Mme [V] [J] et M. [H] [J] à payer à M. [W] et Mme [O], unis d'intérêt, les sommes de 4 740 euros TTC en remboursement de l'étude et des sondages réalisés par la société [L] et de 112 128 euros TTC au titre des travaux de comblement estimés par la société Soletanche [A]. 



Mme [O] et M. [W] forment appel incident pour avoir été déboutés en première instance de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance. Ils indiquent que ce préjudice de jouissance est constitué du préjudice moral d'avoir été trompés mais également du différé de leur projet d'extension qui ne pourra être mis en oeuvre qu'une fois la décision définitive rendue. Ils ne versent cependant aucun élément permettant de caractériser ce préjudice ni à la cour d'en apprécier son existence notamment quant aux conséquences de l'impossibilité de jouir de l'extension prévue dans les délais prévus. Le jugement ne pourra qu'être confirmé sur ce point. 



Sur les demandes accessoires :



Le jugement sera également confirmé pour avoir mis les dépens de première instance à la charge de Mme [V] [J] et M. [H] [J] et les avoir condamnés in solidum à payer à M. [W] et Mme [O], unis d'intérêt, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Parties succombantes, M. [H] [J] et Mme [V] [J] supporteront la charge des dépens d'appel. Le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile sera octroyé aux conseils qui en ont fait la demande. 



Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [W] et Mme [O] d'une part, et de M. [P] d'autre part, l'intégralité des frais, non compris dans les dépens qu'ils ont exposés à l'occasion de l'appel. Aussi M. [H] [J] et Mme [V] [J] seront condamnés in solidum à payer la somme de 4 000 euros à M. [W] et Mme [O] et la somme de 4 000 euros à M. [B] [P] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS, LA COUR : 



Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture intervenue le 12 mars 2025, 



Confirme le jugement rendu le 23 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Caen en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné M. [B] [P] : 

- à payer, in solidum avec Mme [V] [J] et M. [H] [J], dans la limite de 90 %, à M. [W] et Mme [O], unis d'intérêt, les sommes de 4 740 euros TTC en remboursement de l'étude et des sondages réalisés par la société [L] et de 112 128 euros TTC au titre des travaux de comblement estimés par la société Soletanche [A], 

- à garantir Mme [V] [J] et M. [H] [J] à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à leur encontre,

- aux dépens et à payer, in solidum avec Mme [V] [J] et M. [H] [J], à M. [W] et Mme [O], unis d'intérêt, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Déboute M. [F] [W] et Mme [K] [O] ainsi que M. [H] [J] et Mme [V] [J] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de M. [B] [P], 



Condamne in solidum M. [H] [J] et Mme [V] [J] aux dépens d'appel, 



Accorde le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile à la Selarl Salmon & Associés sur sa demande, 



Condamne in solidum M. [H] [J] et Mme [V] [J] à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes : 

- 4 000 euros à M. [F] [W] et Mme [K] [O] unis d'intérêt,

- 4 000 euros à M. [B] [P],



Rejette toute demande plus ample ou contraire.



LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE