Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 3 — 7 mai 2026

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 3



ARRÊT DU 07/05/2026





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MINUTE ÉLECTRONIQUE : 

N° RG 24/00530 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VK3I



Jugement (N° 21/07391)

rendu le 04 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Lille







APPELANTS



Monsieur [T] [M] [B]

né le 11 janvier 1998 à [Localité 1] (Mexique)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [U] [B]

née le 04 juin 2000 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentés par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



INTIMÉS



Monsieur [S] [J]

né le 22 janvier 1974 à [Localité 5]

Madame [D] [X] épouse [J]

née le 31 décembre 1975 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]



représentés par Me Margaux Machart, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 09 mars 2026 tenue par Claire Bohnert magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus







COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 février 2026 



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Exposé des faits et de la procédure



Selon compromis du 16 juillet 2021, M. [S] [J] et Mme [D] [J] ont vendu à Mme [U] [B] et M. [T] [B], son frère, un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi qu'une cave, moyennant un prix de 350 280 euros. 



Le compromis prévoyait que la réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 30 octobre 2021, une indemnité forfaitaire de 36 500 euros ayant été convenue à titre de clause pénale, à la charge de la partie qui refuserait, le cas échéant, de signer l'acte authentique.



Par lettre recommandée du 10 septembre 2021, les consorts [B] ont indiqué aux vendeurs qu'ils renonçaient à acquérir l'appartement après avoir constaté que celui-ci était infesté de rongeurs, ce dont ils n'avaient pas été informés.



M. et Mme [J] ont mis en demeure les acquéreurs d'avoir à réitérer l'acte de vente, par courrier du 13 septembre 2021, puis le notaire les a convoqués le 3 novembre 2021 pour la signature prévue le 19 novembre 2021. Lors de ce rendez-vous seul leur conseil était présent pour confirmer qu'ils ne souhaitaient pas acquérir le bien.



Par actes de commissaire de justice des 2 et 3 décembre 2021, M. et Mme [J] ont assigné Mme [U] [B] et M. [T] [B] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de la clause pénale et de dommage et intérêts.



Par jugement du 4 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Lille a

- condamné in solidum Mme [U] [B] et M. [T] [B] à payer à M. et Mme [J] la somme de 36 500 euros au titre de la clause pénale, 

- débouté M. et Mme [J] de leur autre demande indemnitaire,

- débouté Mme [U] [B] et M. [T] [B] de l'intégralité de leurs demandes,

- condamné in solidum Mme [U] [B] et M. [T] [B] aux dépens,

- condamné in solidum Mme [U] [B] et M. [T] [B] à payer à M. et Mme [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.



Par déclaration du 7 février 2024, Mme [U] [B] et M. [T] [B] ont fait appel de ce jugement.



La clôture a été prononcée le 12 février 2026.



Prétentions et moyens des parties



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2026, Mme [U] [B] et M. [T] [B] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il les a :

- condamnés in solidum à payer à M. et Mme [J] la somme de 36 500 euros au titre de la clause pénale, 

- débouté de l'intégralité de leurs demandes,

- condamnés in solidum aux dépens,

- condamnés in solidum à payer à M. et Mme [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- juger que l'immeuble est affecté d'un vice caché antérieur à la vente,

- prononcer la résolution de la vente, 

- débouter M. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner in solidum M. et Mme [J] à leur verser la somme de 36 500 euros au titre de leur préjudice,

subsidiairement, ils s'en remettent au tribunal relativement à la somme de qui leur sera allouée au titre de leur préjudice,

A titre subsidiaire,

- juger que les vendeurs ont violé leur obligation précontractuelle d'information,

- prononcer la résolution de la vente,

- débouter M. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner in solidum M. et Mme [J] à leur verser la somme de 36 500 euros au titre de leur préjudice,

subsidiairement, ils s'en remettent au tribunal relativement à la somme de qui leur sera allouée au titre de leur préjudice,

En tout état de cause

-condamner in solidum M. et Mme [J] à leur verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.



Ils font valoir :

- que lors du dépôt de leurs affaires dans les lieux le 28 août 2021, ils ont constaté que l'appartement était infesté de rongeurs, leur attention ayant été attirée par la présence de plusieurs pièges ainsi que par des excréments et du bruit, les pièges n'étant pas visibles lors des visites de l'appartement ; qu'ils ont alors contacté l'ancienne locataire qui leur a indiqué qu'il y avait effectivement de nombreuses souris dans l'immeuble et que les derniers occupants des lieux avaient été contraints de les quitter précipitamment en raison de la présence de rongeurs dans l'appartement, et ce malgré les interventions de dératisation,

- que les vendeurs ne les ont jamais informés de cette situation, essentielle de leur consentement, notamment pour Mme [B], phobique des souris ; qu'ils ne démontrent pas que les opérations de dératisation auraient été efficaces ; que la présence de souris à la date de signature du compromis de vente constitue un vice caché compromettant gravement l'usage auquel il était destiné, à savoir un investissement locatif pour M. [B] et l'occupation des lieux pour Mme [B],

-que les vendeurs avaient nécessairement connaissance de ce vice puisque leur locataires ont quitté les lieux en raison de cette infestation et qu'ils ont fait intervenir une entreprise de dératisation,

- qu'en outre, la réalisation d'une campagne de dératisation dans un logement en vente est une information en lien direct avec le contenu du contrat de vente et déterminante du consentement du futur acheteur, d'autant plus lorsque l'un des acquéreurs comme en l'espèce a fait part de sa phobie des souris ; que les vendeurs connaissaient l'intention des acquéreurs de louer plusieurs chambres de l'appartement, de sorte que ceux-ci, qui ont dissimulé la présence des pièges ainsi que les véritables raisons du départ de leurs locataires, ont manqué à leur obligation d'information pré contractuelle, 

- que les consorts [B] ont été de bonne foi, qu'ils se sont pleinement engagés dans le processus d'achat et n'ont renoncé qu'à la suite de la découverte de rongeurs dans l'appartement et qu'ils ne sauraient donc être condamnés au paiement de la clause pénale, dont le montant est au surplus manifestement disproportionné au regard du préjudice subi par M. et Mme [J],

- qu'ils ont subi un préjudice découlant de la perte de chance de pouvoir réitérer la vente et du préjudice matériel découlant des frais engagés pour l'acquisition de cet appartement.



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2026, M. et Mme [J] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- prononcer la résiliation de la vente à l'initiative des acquéreurs, 

- la dire fautive, 

- condamner solidairement Mme [U] [B] et M. [T] [B] à leur payer la somme de 36 500 euros à titre de clause pénale, 

Y ajoutant,

- condamner solidairement Mme [U] [B] et M. [T] [B] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner aux entiers dépens. 



Ils exposent que :

- l'appartement a fait l'objet d'une complète dératisation et que la présence de souris dans le logement au jour de la signature du compromis n'est nullement démontrée ; les autres copopriétaires confirment qu'aucun rongeur n'a été vu après la dératisation et si les acquéreurs ont pu constater la présence de pièges dans l'appartement, placés lors de la dernière opération de dératisation en décembre 2020, aucun ne présentait la capture de souris,

- les acquéreurs ont laissé passer le délai de rétractation sans revenir sur leur engagement et ce n'est qu'à la suite de la vue des pièges et non d'un quelconque rongeur qu'ils ont décidé de ne pas donner suite à cette vente, 

- la présence de rongeurs dans un appartement ne constitue pas un vice caché d'une gravité telle qu'il rende le bien impropre à son usage dès lors qu'il est possible d'y mettre fin ; en l'espèce, la présence de souris dix mois avant la signature du compromis ne peut constituer un vice caché, d'autant qu'il a été mis fin à leur présence par une dératisation de l'appartement et que les acquéreurs ne démontrent pas la persistance de leur présence,

- ils n'ont jamais cherché à dissimuler la moindre difficulté et ont même accepté que les acquéreurs accèdent à l'appartement deux mois et vingt jours avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique, et leur ont remis les clés trois semaines avant la signature de cet acte ; ils n'avaient pas à évoquer la présence de rongeurs au moment de la signature du compromis dès lors qu'une dératisation avait été effectuée neuf mois auparavant et que rien ne permettait de penser qu'elle n'avait pas été efficace ; ils sont donc de bonne foi et la garantie d'exonération des vices cachés doit trouver à s'appliquer en l'espèce,

- ils n'étaient pas tenus d'informer les acquéreurs ni de la présence de rats dans l'appartement plus de neuf mois avant la signature du compromis ni du traitement de dératisation, dès lors que cette opération avait manifestement été fructueuse ; ils ont, par ailleurs, tranmsis un maximum d'informations aux acquéreurs, notamment les numéros de téléphone des deux autres copropriétaires et ont fait les démarches afin de leur permettre d'assister à l'assemblée générale des copropriétaires, durant laquelle ils n'ont posé aucune question relativement à la présence de rongeurs,

- Mme [B] n'a à aucun moment fait part de sa phobie des rongeurs et n'a posé aucune question à ce sujet, sa pathologie n'étant évoquée pour la première fois qu'au jour où les acquéreurs ont fait part de leur volonté de se désengager.







MOTIFS DE LA DECISION



-Sur l'existence d'un vice caché



Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



L'article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Il résulte par ailleurs de l'article 1644 dudit code que dans le cas de l'article 1641, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.



La charge de la preuve de l'existence du vice caché et de ses différents caractères incombe à l'acquéreur.



Il revient donc à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d'un vice :

- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose,

- existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe,

- n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu «des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même» conformément à l'article 1642 du code civil.



En l'espèce, le compromis de vente signé entre les parties prévoit que l'acquéreur «prendra les biens objets des présentes dans leur état actuel, sans garantie du VENDEUR et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état des parties communes ou privatives, vices de toute nature, apparents ou cachés, à l'exception de la mise en oeuvre de la garantie décennale prévue aux articles 1792 et suivants du code civil et des assurances associées, étant rappelé que l'exonération de la garantie des vices cachés ne s'applique pas lorsque le VENDEUR est un professionnel de l'immobilier.»



Cette clause doit recevoir application, sauf si l'acquéreur établit que le vendeur avait connaissance au jour de la vente des vices cachés pour lesquels il sollicite la garantie légale.



S'agissant de l'existence d'un vice caché, les consorts [B] soutiennent qu'il consiste en une infestation de l'appartement par des souris dont ils se seraient aperçu lors du dépot de leurs affaires dans l'appartement le 28 août 2021, M. et Mme [J] leur ayant autorisé l'accès à l'appartement quelques jours avant la réitération de la vente. 



Pour démontrer cette infestation, ils indiquent avoir perçu des bruits de rongeurs et avoir constaté la présence d'excréments et de trappes à souris dans l'appartement. A l'appui de ces affirmations, ils versent aux débats trois photos (pièce n°24) dont rien ne permet toutefois d'attester ni de la date ni qu'elles ont bien été prises dans l'appartement, sur lesquelles apparaissent quelques taches noires, qui selon les consorts [B] seraient des excréments de souris et un piège à souris.



Ils produisent également un procès-verbal de constat du 8 septembre 2021 (pièce n°5), reproduisant les échanges de sms entre Mme [B] et Mme [I], précédente locataire de l'appartement, dans lesquels celle-ci indique qu'elle est arrivée en septembre 2020, que des souris étaient présentes dans l'appartement, que les propriétaires ont été très réactifs et ont fait intervenir des dératiseurs mais qu'elle même et sa soeur n'ont pas souhaité attendre, qu'elle étaient traumatisées et qu'elles ont préféré quitter l'appartement.



M. et Mme [J] ne contestent effectivement pas que la présence de souris a été constatée dans l'appartement en septembre 2020 et ils justifient avoir fait intervenir la société PHS Nord, spécialisée dans la dératisation (pièce n°14) qui a effectué six passages dans l'appartement entre le 20 novembre 2020 et le 23 décembre 2020. Il ressort du courrier du président du syndicat national de l'hygiène (pièce n°21) que la procédure de dératisation consiste en une ou plusieurs opérations successives, considérées comme une seule intervention, jusqu'à éradication des rongeurs et que ce n'est que si les interventions sont espacées de plusieurs mois qu'elles sont considérées comme des interventions successives. Il s'agit donc bien en l'espèce d'une seule intervention de dératisation.



Il ressort par ailleurs du message téléphonique adressé par Mme [H], propriétaire de l'appartement du 2ème étage, à Mme [B] le 30 août 2021, retranscrit au procès-verbal du 8 septembre 2021, que celle-ci a la clé de l'appartement objet de la promesse, qu'elle y passe régulièrement, qu'il y a effectivement des pièges à souris dans l'appartement mais qu'elle habite l'immeuble depuis dix ans et qu'elle n'a jamais eu de souris dans son appartement. Mme [H] atteste par ailleurs (pièce n°10) qu'elle vit au deuxième étage de l'immeuble, qu'aucun copropiétaire ne s'est plaint de souris hormis les locataires du premier étage en fin d'année 2020, que depuis la désourisation de l'appartement le problème doit être réglé puisqu'elle a été plusieurs fois dans l'appartement depuis le départ des locataires , qu'il est possible d'y voir les pièges à souris laissés par le dératiseur fin 2020 (entrée, placard, salon) mais que ceux-ci sont vides. Elle souligne n'avoir jamais constaté de nuisance de souris dans sa cave dans laquelle elle stocke de la nourriture.



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que des souris ont été présentes dans l'appartement en septembre 2020, que M. et Mme [J] ont fait intervenir une société spécialisée dans la dératisation en novembre et décembre 2020, que depuis cette date les pièges présents dans l'appartement sont vides et que les deux seules photos, non datées ni identifiées, de taches noires sur le sol ne permettent pas d'établir que la dératisation effectuée n'aurait pas été efficace et que l'appartement était infesté de souris à la date de la signature du compromis le 16 juillet 2021. Le jugement qui a retenu que la preuve d'un vice caché n'était pas rapportée doit donc être confirmé.



Au surplus, si M. et Mme [J] ont effectivement eu connaissance de la présence de souris dans l'appartement à l'automne 2020 ayant conduit au départ de leurs locataires, rien ne permet d'établir qu'ils auraient eu connaissance de la prétendue persistance de la présence des souris malgré la dératisation, alors qu'ils ne résident pas dans le Nord, que leur voisine qui dispose des clés indique elle-même ne pas avoir constaté la présence de souris ni dans l'appartement ni dans les pièges lors de ses passages, que l'appartement est resté vide de locataires au début de l'année 2021 et qu'ils pouvaient légitimement considérer que la dératisation avait mis fin à la présence des souris. Dès lors, la clause d'exonération devrait en tout état de cause s'appliquer si un vice avait été démontré.



Dès lors, les consorts [B], qui ne démontrent ni l'existence d'un vice caché ni la connaissance par les vendeurs d'un tel vice, ne pouvaient valablement invoquer ce vice caché pour justifier leur refus de réitérer la vente.



- Sur le manquement à l'obligation d'information



Aux termes de l'article 1112-1 code civil, «celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.»



En l'espèce, le compromis de vente prévoit en page 2 que «le VENDEUR déclare avoir porté à la connaissance de l'ACQUEREUR l'ensemble des informations dont il dispose concernant l'immeuble ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat, et dont l'importance pourait être déterminante de son consentement, et savoir qu'un manquement à ce devoir, outre la mise en oeuvre de sa responsabilité, peut être sanctionnée par l'annulation du contrat, s'il a vicié le consentement de l'ACQUÉREUR.»



Les consorts [B] soutiennent que M. et Mme [J] ont manqué à leur obligation d'information en ne leur indiquant pas que l'appartement avait fait l'objet d'une dératisation et que les précédents locataires avaient quitté l'appartement pour cette raison, alors qu'ils avaient connaissance à la fois de la phobie de Mme [B] pour les souris et de leur projet de mise en location d'une partie de l'appartement.



Mme [B] produit aux débats deux attestations de psychologues (pièces 2 et 3) indiquant qu'elle a été suivie en 2017, 2018 puis en 2021 pour une phobie des rongeurs. Elle verse également une copie d'un sms échangé le 29 août 2021 avec Mme [E], de l'agence immobilière chargée de la transaction, dans lequel elle lui indique «Vous vous rappellerai probablement de ce que je vous ai dis lors de notre visite concernant ma phobie, qui m'a fait détester la coloc dans laquelle je suis». Toutefois Mme [E] atteste (pièce n°19) qu'à aucun moment la phobie des rongeurs n'a été évoquée par la famille [B] lors de ses nombreux échanges et visites. Les consorts [B] soutiennent que cette attestation est mensongère. Il convient toutefois de relever, d'une part, que Mme [E] a délivré cette attestation en indiquant avoir connaissance qu'une fausse attestation serait susceptible d'entrainer une sanction pénale, d'autre part que cette simple remarque au cours d'une visite, pour laquelle d'ailleurs Mme [B] n'est pas totalement affirmative, ne permettait pas à l'agent immobilier de savoir que cet élément simplement évoqué, était déterminant du consentement des consorts [Z], et enfin que ce message daté du 29 août 2021, date à laquelle Mme [B] a rendu les clés de l'appartement et décidé de ne pas donner suite à la vente, ne permet pas d'établir que cette indication aurait été donnée avant le signature du compromis. En tout état de cause, aucun des éléments produits aux débats ne permettent de démontrer que M. et Mme [J] auraient été informés de cette phobie avant la signature du compromis.



Il ressort par ailleurs des échanges de mails entre les acquéreurs et les vendeurs que ces derniers connaissaient l'intention des acquéreurs de mettre en location une partie de l'appartement. Toutefois, dans la mesure où il a été précédemment relevé qu'ils pouvaient légitimement croire que la dératisation effectuée plus de six mois avant la signature du compromis avait résolu le problème de présence des souris et où il n'est pas démontré la présence de souris postérieurement à cette intervention, M. et Mme [J] n'étaient pas tenus d'informer les acquéreurs de cette intervention ni du fait que les locataires avaient quitté l'appartement du fait de la présence de souris, alors qu'ils étaient légitimement en droit d'estimer qu'il s'était agi d'un problème ponctuel, résolu par l'intervention de dératisation.



Au surplus, il convient de relever que M. et Mme [J] ont communiqué aux acquéreurs les coordonnées des deux autres copropriétaires, qu'ils sont intervenus pour leur permettre d'assister à l'assemblée générale des copropriétaires avant même la réitération de la vente, qu'ils ont accepté que Mme [B] dépose ses affaires non pas dans la cave comme elle le proposait mais dans l'appartement, plusieurs jours avant la réitération de la vente, et ce sans faire disparaître ni les pièges à souris disposés par l'entreprise intervenue près de huit mois plus tôt ni les documents relatifs aux précédentes locataires (Mme [B] indique dans son sms à la locataire reproduit dans le procès-verbal d'huissier du 8 septembre 2021, qu'elle a trouvé ses coordonnées dans un des caissons du bureau de la chambre). Aucune volonté de dissimulation et donc de mauvaise foi des vendeurs n'est établie en l'espèce.



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. et Mme [J], dont il n'est pas démontré qu'ils auraient eu connaissance de la phobie de Mme [B] avant la signature du compromis, n'étaient pas tenus d'informer les acquéreurs de l'intervention de dératisation effectuée dans l'appartement avec succès plus de six mois avant la signature du compromis.



Les consorts [B] ne pouvant dès lors invoquer ni l'existence d'un vice caché ni un manquement des vendeurs à leur obligation d'information, ils ne justifient d'aucun motif légitime de refuser la réitération de la vente. Le jugement qui a retenu qu'ils devaient être condamnés au paiement de la clause pénale du fait de leur manquement à leur obligation contractuelle sera donc confirmé.



- Sur le montant de la clause pénale



L'article 1231-5 du code civil dispose « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.»



Les appelants considèrent que la clause pénale serait disproportionnée par rapport au préjudice effectivement subi par les vendeurs.



Toutefois, la clause pénale contractuellement prévue représente de manière habituelle 10% du prix de la vente, elle a été acceptée par les parties dans son montant au moment de la signature du compromis et elle tend à indemniser l'immobilisation du bien sans réitération de la vente et à sanctionner les manquements de la partie ayant empêché cette réitération de la vente. Cette somme est une évaluation forfaitaire et anticipée du montant du préjudice résultant de l'inexécution et elle s'applique du seul fait de celle-ci. 



Au surplus, les intimés démontrent que la vente de leur bien a été retardée pendant plusieurs mois et qu'ils ont été contraints de remettre le bien en location afin de pouvoir régler les mensualités de leur prêt.



Il y a donc lieu de confirmer la décision des premier juges ayant justement condamné les consorts [B] in solidum au paiement de clause pénale de 36 500 euros.



- Sur les demandes accessoires



Les consorts [B] succombant en leurs prétentions, ils doivent être condamnés aux dépens d'appel et le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnée aux dépens de première instance.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [J] les frais exposés et non compris dans les dépens en cause d'appel. Les consorts [B] seront condamnés à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et le jugement sera confirmé en ses dispositions concernant les frais irrépétibles de première instance.



Les consorts [B] seront déboutés de sa demandes au titre des frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Condamne Mme [U] [B] et M. [T] [B] aux dépens d'appel ;



Condamne Mme [U] [B] et M. [T] [B] à payer à M. [S] [J] et Mme [D] [J] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Déboute Mme [U] [B] et M. [T] [B] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d'appel.







Le greffier















La présidente























EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.