Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 7 mai 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 07 MAI 2026



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 25/03823 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CK4SV



Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 décembre 2024 - Tribunal judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 23/03549





APPELANTE ET INTIMÉE INCIDENTE

 

S.C.I. [P] [T] 

Prise en la personne de ses dirigeants légaux

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 393 510 649

Dont le siège social est au : [Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

Assistée de Me Myriam ALOVACHE substituant Me Claire FILLIATRE de la SELARL SOULIER BUNCH, avocat au barreau de LYON,





INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE



S.A.R.L. PROBATECO

Prise en la personne de ses représentants légaux

Dont le siège social est au : [Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE

Assistée de Me Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Nathalie RECOULES, présidente,

Mme Stéphanie DUPONT, conseillère,

M. Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier, lors des débats : M. Valentin HALLOT





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente, et par Mme Yulia TREFILOVA, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCÉDURE :



Par acte de cession du 8 septembre 2017, M. [Q] [E] a cédé sa société à responsabilité limitée [E] à la société par actions simplifiées Batisûr, représentée par M. [N] [H].



Par acte sous seing privé du même jour, la société dénommée " SCI [P] [T] " (ci-après désignée la société " [P] [T] "), représentée par M. [Q] [E], a conclu, en qualité de bailleur, un bail commercial pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 8 septembre 2017 jusqu'au 7 septembre 2026 avec la société [E], en qualité de preneur, et portant sur la location de bureaux situés [Adresse 3] à Villeneuve-Le-Roi (94290).



Le montant initial du loyer s'élevait à 800 euros hors taxes, outre une quote-part de charges et le paiement de la taxe foncière, et a été révisé pour atteindre 1.175,37 euros toutes charges comprises jusqu'en octobre 2023.



Le bailleur a fait délivrer le 30 août 2018, au preneur un commandement d'avoir à payer la somme de 5.830,91 euros au titre des loyers et charges impayés, en visant la clause résolutoire insérée au bail reproduisant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce.



Suivant assignation du 3 avril 2018, le bailleur a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :


constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 septembre 2018 ;

ordonner l'expulsion du preneur ;

condamner la société [E] à lui payer par provision les sommes de :


4.171,91 euros au titre des loyers et charges échus au 17 septembre 2019 ;

471 euros correspondant au montant de la clause pénale prévue au bail ;

6.216,48 euros au titre du remboursement des consommations d'énergie.





Par ordonnance de référé du 3 juillet 2020, la société [E] a été condamnée à verser à la société [P] [T] la somme de 6.000 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 juin 2020.



Par un arrêt du 4 mars 2021, la cour d'appel de Paris a infirmé l'ordonnance de référé du 3 juillet 2020.



La société [P] [T] a fait délivrer le 4 février 2023 à la société [E] un nouveau commandement d'avoir à payer la somme de 21.053,89 euros au titre des loyers, charges et taxes foncières impayés, en visant également la clause résolutoire insérée au bail.



Par courrier du 14 mars 2023, la société [E] a contesté ce commandement de payer.

Suivant assignation du 11 mai 2023 signifiée le 13 mai suivant, la société [P] [T] a attrait la société [E] devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et sa résiliation, d'ordonner l'expulsion de la défenderesse sous astreinte et de condamner cette dernière au paiement de diverses sommes.



Suite à une annonce n° 3068 publiée au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales du Val-de-Marne des samedi 24 et dimanche 25 février 2024, la société [E] est devenue la Sarl Probateco. 



Par jugement en date du 31 décembre 2024, le tribunal a : 


condamné la société Probateco à verser à la société [P] [T] une somme de 4 299,33 euros au titre tant des loyers et charges échus et impayés au 16 mai 2024 que de la clause pénale, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2023, date de délivrance du commandement de payer ;

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 février 2023 ;

fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Probateco aurait dû continuer de régler s'il n'y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamne la société Probateco à régler à la société [P] [T] cette indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération complète des locaux précédemment pris à bail ;

accordé à la société Probateco des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce pour se libérer de sa dette locative et l'autorise à rembourser ladite dette à l'égard de la société [P] [T] par douze mensualités de 349,94 euros en sus des loyers courants ;

suspendu en conséquence les effets de la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 8 septembre 2017 ;

dit qu'à défaut d'apurement de la dette locative par la société Probateco dans les conditions ci-dessus octroyées, la société Probateco perdra de plein droit le bénéfice des délais qui lui sont accordés et, dans cette éventualité, constate l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 8 septembre 2017, de sorte que la société Probateco devrait alors quitter les lieux situés au [Adresse 3] [Localité 2] et les restituer à la société [P] [T] libres de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés ;

autorisé la société [P] [T] à conserver le dépôt de garantie ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

condamné la société Probateco à payer à la société [P] [T] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

dit n'y avoir lieu de suspendre l'exécution provisoire de la présente décision ;

condamné la société Probateco aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.




Par acte en date 18 février 2025 remis au greffe de la cour d'appel de céans, la société [P] [T] a interjeté appel du jugement. 



La clôture a été prononcée le 18 mars 2026 et l'affaire appelée à l'audience du 23 mars 2026.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées le 3 mars 2026, la SCI [P] [T] demande à la cour de :


infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :


condamné la société Probateco à verser à la société [P] [T] une somme égale à 4299,33 euros au titre tant des loyers et charges échus et impayés au 16 mai 2024 que de la clause pénale, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2023, date de délivrance du commandement de payer ;

accordé à la société Probateco des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce pour se libérer de sa dette locative et l'autorise à rembourser ladite dette à l'égard de la société [P] [T] par douze mensualités de 349.94 euros en sus des loyers courants ;

suspendu en conséquence les effets de la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 8 septembre 2017 ;

dit qu'à défaut d'apurement de la dette locative par la société Probateco dans les conditions ci-dessus octroyées, la société Probateco perdra de plein droit le bénéfice des délais qui lui sont accordés et, dans cette éventualité, constate l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 8 septembre 2017, de sorte que la société Probateco devrait alors quitter les lieux situés au [Adresse 3] [Localité 3] et les restituer à la société [P] [T] libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés, 



Et statuant à nouveau, il est demandé à la cour de : 


condamner la société Probateco à payer à la société [P] [T] : 


17.208,56 euros TTC au titre des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail intervenu le 5 février 2023 et incluant le virement réalisé par la société Probateco en date du 24 mai 2023 ;

2.223 euros TTC au titre de la clause pénale prévue au bail ;

la somme complémentaire de 10.870,51 euros TTC correspondant à la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2023 au titre des consommations électriques ;

la somme complémentaire de 3.433,17 euros au titre de la taxe foncière due sur les périodes 2024 et 2025 ;


condamner la société Probateco à payer la somme mensuelle de 1019,38 euros TTC du 5 février 2023 au 30 septembre 2023 et la somme mensuelle 1.128,57 euros TTC à partir du 1er octobre 2023 au titre de l'indemnité d'occupation en sus du paiement des charges réelles d'électricité et sous déduction du montant mensuel effectivement payé par la société Probateco et ce jusqu'à la libération effective des lieux occupés ;

condamner la société Probateco à payer à la société [P] [T] le montant de 5.000 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Probateco aux entiers dépens. 




Par conclusions notifiées le 17 mars 2026, la Sarl Probateco demande à la cour de :


déclarer la société [P] [T] mal fondée en son appel ;

déclarer la société Probateco recevable et bien fondée en son appel incident ;

infirmer le jugement en ce qu'il a :


condamné la société Probateco à verser à la société [P] [T] une somme de 4 299,33 euros au titre tant des loyers et charges échus et impayés au 16 mai 2024 que de la clause pénale, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2023, date de délivrance du commandement de payer ;

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 février 2023 ;

fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Probateco aurait dû continuer de régler s'il n'y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamne la société Probateco à régler à la société [P] [T] cette indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération complète des locaux précédemment pris à bail ;

accordé à la société Probateco des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce pour se libérer de sa dette locative et l'autorise à rembourser ladite dette à l'égard de la SCI [P] [T] par douze mensualités de 349,94 euros en sus des loyers courants;







suspendu en conséquence les effets de la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 8 septembre 2017 ;

dit qu'à défaut d'apurement de la dette locative par la société Probateco dans les conditions ci-dessus octroyées, la société Probateco perdra de plein droit le bénéfice des délais qui lui sont accordés et, dans cette éventualité ;

constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 8 septembre 2017, de sorte que la société Probateco devrait alors quitter les lieux situés au [Adresse 2] [Localité 4] [Localité 5] et les restituer à la société [P] [T] libres de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés ;

autorisé la société [P] [T] à conserver le dépôt de garantie ;

déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

condamné la société Probateco à payer à la société [P] [T] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

dit n'y avoir lieu de suspendre l'exécution provisoire de la présente décision ;

condamné la société Probateco aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer ;



Et statuant à nouveau,


déclarer que la clause résolutoire n'est pas acquise ;

débouter la société [P] [T] de son appel et de l'ensemble de ses prétentions en première instance et en cause d'appel ;


Subsidiairement,


octroyer à la société [E] les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette ;

dire et juger, par conséquent, que les effets de la clause résolutoire doivent être suspendus rétroactivement et que cette clause est réputée n'avoir jamais joué en l'absence de dette de loyer au jour de l'audience ;


En tout état de cause,


condamner la société [P] [T] à payer à l'association Probateco la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, dont recouvrement au profit de la société Ad Litem Juris dans les conditions de l'article 699 code de procédure civile.




La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile que: 



'La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. (...)'. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 3 mars 2026, la SCI [P] [T] sollicite l'infirmation du jugement dans sa partie relative à la condamnation de la société Probateco au paiement de la somme de 4 299,33 euros avec délais de paiement et suspension de la clause résolutoire et sollicite de la cour la seule condamnation de la société Probateco au paiement de diverses somme sans aucune demande d'acquisition de la clause résolutoire. Le dispositif ne comporte aucune demande de confirmation d'un quelconque chef du jugement. 



La cour se prononcera donc sur les seules demandes de condamnation à paiement. 



La société [P] [T] a fait délivrer à la société [E] (devenue Probateco) le 4 février 2023 un commandement de payer la somme de 23 375,85 euros. Ce commandement a porté sur les sommes suivantes: 



Loyers et charges impayés : 21 053,89 euros, 

Clause pénale de 10% : 2 105,39 euros, 

Coût de l'acte : 216,57 euros.



La somme réclamée comprend le loyer principal ( 60 222,44 euros), la taxe foncière (6 020,31), la provision sur charge évaluée forfaitairement à 30 euros par mois dans le contrat de location (2 196 euros) et la provision au titre de la consommation d'électricité (7 320 euros) soit au total 75 758,75 euros dont déduction des règlements à hauteur de 54 704,89 euros. 



Les contestations émises par la société Probateco portent sur la taxe foncière et la provision au titre de la consommation d'électricité. 



a) Sur les loyers impayés et la provision sur charges 



Au vu du contrat de bail commercial qui prévoit un loyer HT de 800 euros (ensuite révisé) et une quote-part de charges d'un montant de 30 euros et des décomptes versés aux débats, la société Probateco était redevable à la date du commandement délivré le 4 février 2023 de la somme de 60 222, 44 au titre des loyers et de 2 196 euros au titre de l'évaluation forfaitaire d'un montant mensuel de 30 euros soit au total de 62 418,44 euros dont déduction des règlements à hauteur de 54 704,89 euros soit un solde débiteur de 7 713,55 euros . 



La société Probateco est mal fondée à se prévaloir de l'arrêt par sa banque des prélèvements des loyers d'octobre 2022 à mai 2023 alors que c'est elle même qui a mis en place un prélèvement automatique pour la période du 2 novembre 2021 au 2 octobre 2022. L'absence de paiements des loyers à compter d'octobre 2022 lui est ainsi imputable. 



Les sommes dues au titre des loyers impayés et provision sur charges à la date du commandement se chiffraient ainsi à la somme de 7 713,55 euros . Un paiement a suivi le 24 mai 2023 à hauteur de 7 345,66 euros. Subsiste ainsi un solde débiteur de 367,89 euros. 



b) Sur la consommation d'électricité 



Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que la société preneuse n'a jamais payé au réel ses consommations d'énergie alors que cela est prévu par le bail. À défaut de clause contractuelle claire stipulant un caractère forfaitaire, ces consommations ne sont pas couvertes par la provision de charges mensuelles de 30 euros qui correspond à la consommation d'eau. Elle fait également valoir que la société preneuse n'a pas versé le forfait d'abonnement électrique de 100 euros depuis le changement d'actionnaire, ce forfait étant en outre devenu insuffisant à couvrir la consommation réelle de la société preneuse, qui a refusé systématiquement l'installation d'un compteur Enedis permettant de calculer précisément sa consommation. 



L'intimée oppose que la quote-part de charges relatives à l'eau et à l'électricité est fixée par le bail à la somme mensuelle de 30 euros puisque, faute de compteur individuel ou divisionnaire, le bailleur était dans l'incapacité de déterminer la consommation individuelle de la société preneuse. Elle oppose également qu'elle n'a pas refusé l'installation d'un compteur spécifique pour les locaux loués mais qu'elle a seulement précisé que le bailleur devait en supporter le coût, ce à quoi il n'a pas répondu. Elle sollicite enfin que la demande additionnelle de paiement des consommations réelles d'électricité soit rejetée au motif qu'elle contrevient à la volonté des parties et qu'elle repose sur des chiffres établis unilatéralement par le bailleur, ce dernier n'ayant en outre jamais communiqué de régularisations de charges. S'agissant de la TVA, elle soutient que le bail ne stipulant l'application de cette taxe que sur le loyer en principal, elle ne peut dès lors être appliquée aux charges. 





Ceci étant exposé, selon l'annexe 3 du contrat de location sont à la charge du preneur: ' Les dépenses d'electricité des parties privatives dédiées spécifiquement au preneur et les dépenses d'entretien, de réparations et de remplacements des dites installations électriques privatives.'



Il résulte des écritures de la société bailleresse que les locaux donnés en location à la société Probateco ne disposent pas d'un compteur Enedis permettant un calcul exact de la consommation en éléctricité de la société locataire. Il résulte également d'un courrier de la SCI [P] [T] daté du 9 janvier 2025 adressé à la société Probateco qu'à la suite de la vente de lots dépendant du bien immobilier situé [Adresse 4] à Villeneuve Le Roi (comportant également une adresse au [Adresse 5] ) le nouveau propriétaire 'n'utilise plus l'alimentation provenant du compteur EDF qui vous alimente en énergie .'



Il se déduit de ce qui précède que les premiers juges ont justement débouté la société bailleresse de sa demande présentée au titre de la consommation EDF au motif que la société bailleresse ne justifiait que la somme réclamée correspondait uniquement à la consommation de la société Probateco. Le jugement déféré doit être confirmé de ce chef. 

c) Sur la taxe foncière 



Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que la société preneuse à bail a toujours refusé de régler la taxe foncière alors que cela est stipulé dans le bail et qu'une mise en demeure préalable lui a été signifiée le 31 décembre 2025. L'appelante soutient que la quote-part de taxe foncière refacturée à la société preneuse est déterminée selon une méthode rationnelle, constante et fondée sur des éléments objectifs du règlement de copropriété et qu'elle correspond aux locaux loués et occupés par la société preneuse.



L'intimée oppose qu'elle s'est acquittée de bonne foi de la taxe foncière au titre des années 2028 et 2019, mais n'a pas pu obtenir des justificatifs des montants de taxe foncière réclamés alors que selon elle une partie correspond à des locaux d'habitation loués à des particuliers par la bailleresse au sein de l'ensemble immobilier concerné, le changement de destination de ces locaux n'ayant jamais été déclarés aux services de l'urbanisme et la société [P] [T] n'ayant jamais produit les documents fiscaux justifiant de la quote-part imputée au preneur.



Ceci étant exposé, le contrat de bail mentionne que : 'Le preneur s'oblige à rembourser au bailleur la taxe foncière des locaux loués (...) dont ce dernier est ou sera redevable au titre des locaux loués susvisés (...) . 



Les locaux donnés en location à la société Probateco correspondent , selon le bail, à 4 bureaux, des sanitaires, un sous-sol et un dépôt correspondant, selon la société bailleresse aux lots 1,14,12 et 6 du règlement de copropriété. Si la taxe foncière est appelée pour l'ensemble du bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6] (comportant également une adresse au [Adresse 5] ), la société bailleresse a procédé à une refacturation mettant à la charge de la société preneuse la seule quote-part correspondant aux locaux loués. Il doit être fait droit à la demande de condamnation de la somme de 3 433,17 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2024 et 2025. 



d) Sur la clause pénale 



Le contrat de bail, dans sa partie relative à la claus résolutoire, stipule que le preneur sera tenu au paiement d'une somme chiffrée à 10% du montant de la somme due. 



Ces dispositions ne sont pas applicables à la présente espèce puisque, pour les motifs ci dessus développés, la cour ne s'est pas prononcée sur la clause résolutoire . 



 

 

e) Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation. 



En raison de la solution du litige et de l'absence de constat d'acquisition de la clause résolutoire, la demande de paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 5 février 2023 doit être rejetée. 



f) Sur la demande de délais de paiement 



Il se déduit de ce qui précède que la société Probateco doit être condamnée au paiement de la somme de 3 801,06 euros (367,89 + 3433,17 euros). 



La société Probateco ne justifie d'aucune difficulté économique susceptible de venir au soutien de sa demande de délais de paiement qui doit ainsi être rejetée. 



g) Sur l'article 700 du code de procédure civile 



Chaque partie succombant pour partie, il doit être procédé au partage des dépens pour moitié . 



Au vu de cette situation, la cour n'estime pas devoir faire droit aux demandes réciproques présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



INFIRME le jugement déféré ; 



Statuant de nouveau: 



CONDAMNE la société Probateco à verser à la SCI [P] [T] :

- 367,89 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés au 4 février 2023 aprés déduction des paiements postérieurs ; 

- 3 433, 17 euros au titre de la taxe foncière pour les anneés 2024 et 2025 ;



FAIT MASSE des dépens qui seront supportés pour moitié par la SCI [P] [T] et pour moitié par la Sarl Probateco ;



REJETTE toutes autres demandes. 







LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE