Cour d'Appel · Chambre civile 1-6 — 7 mai 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30Z



Chambre civile 1-6



ARRET N°



PAR DÉFAUT



DU 07 MAI 2026



N° RG 23/06476 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WCTX



Jonction avec le RG 23/07795 par ordonnance de la présidente en date du 27 février 2024



AFFAIRE :



SARL AGENCE IMMOREVA



C/



S.A. GENERALI IARD





GAN ASSURANCES



et autres



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Septembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° chambre : 2

N° RG : 23/02495



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 07.05.2026

à : 



Me Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES









Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, Me Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SARL AGENCE IMMOREVA

N° Siret : 319 343 703 (RCS Pontoise)

[Adresse 1]

[Localité 1]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - Représentant : Me Laurent-Haim BENOUAICH de la SELARL BBO Société d'avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R057, substitué par Me Pierre-Alain TOUCHARD, avocat au barreau de PARIS



APPELANTE



****************

S.A. GENERALI IARD

N° Siret : 552 062 663 (RCS Paris)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20230726 - Représentant : Me Philippe-Gildas BERNARD de l'AARPI NGO JUNG & PARTNERS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R013,substitué par Me Clément HURSTEL, avocat au barreau de PARIS



S.A.R.L. AZRA DECORATION

N° Siret : 823 392 998 (RCS Pontoise)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Francis DOMINGUEZ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1536 - Représentant : Me Richard NAHMANY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 485



INTIMÉES



SA COMPAGNIE GENERALE DE LOCATION D'EQUIPEMENTS 

N° Siret : 303 236 186 (RCS Lille)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Déclaration d'appel signifiée à personne habilitée le 31 janvier 2024

















BMW FINANCE

N° Siret : 343 606 448 (RCS Versailles)

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Déclaration d'appel signifiée à personne habilitée le 08 février 2024



SA CM-CIC BAIL 

N° Siret : 352 962 346 (RCS Nanterre)

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Déclaration d'appel signifiée à personne habilitée le 1er février 2024



SAS DE LAGE LANDEN LEASING

N° Siret : 393 439 575 (RCS Nanterre)

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Déclaration d'appel signifiée à étude le 13 février 2024



INTIMÉES DÉFAILLANTES



****************



COMPAGNIE D'ASSURANCE GAN ASSURANCES

Société Anonyme régie par le Code des assurances 

N° Siret : 542 063 797 (RCS Paris)

[Adresse 8]

[Localité 7]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Guillaume ANQUETIL de l'AARPI ANQUETIL ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0156 - Représentant : Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216



S.E.L.A.R.L. MMJ

Prise en la personne de Me [A] [I], en sa qualité de liquidateur de la société AZAR DECORATION, fonctions auxquelles il a été désigné par jugement du tribunal de commerce de Ponstoise du 15 mars 2024

[Adresse 9]

[Localité 8]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Richard NAHMANY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 485



PARTIES INTERVENANTES















Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Mars 2026, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 23 janvier 2020, la société Agence Immoreva (ci-après Immoreva) a donné à bail commercial à la société Azra Décoration (ci-après Azra), afin d'exercer une activité d'entreprise générale de bâtiment, des locaux situés [Adresse 1]/[Adresse 10] à [Localité 1] (95), constitués d'une surface d'environ 1500 m² à usage d'entrepôts et d'une surface d'environ 275 m² à usage de bureaux (respectivement au rez-de-chaussée et au premier étage de l'immeuble) pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2020, moyennant un loyer mensuel, HT et hors charges, de 12.500 euros payable d'avance, avec versement d'un dépôt de garantie de 25.000 euros représentant deux mois de loyer HT.



La société Immoreva est également propriétaire de locaux situés en sous-sol (d'une surface de 2.462 m²) qu'elle présente comme vacants et faisant l'objet d'une recherche de locataire au moment du sinistre..



Il est aussi question, dans l'exposé des faits par la société GAN Assurance, d'une société Staf (non partie au litige) exerçant une activité de bureau d'entreprise, et ayant le même gérant que la société Immoreva, preneuse à bail d'une autre partie du bâtiment industriel (le contrat n'étant pas produit aux débats), également assurée pour une surface n'excédant pas 600 m² auprès de cette société GAN Assurance, selon contrat 'multirisques professions libérales' à effet au 1er janvier 2019 (pièce n° 2 du GAN) et d'une lettre d'accord sur le versement d'une somme de 117.411,79 euros que cette dernière a proposée à la société Staf en exécution de leur contrat. 



Dans la nuit du 12 au 13 avril 2022, un vaste incendie s'est déclaré au sein des locaux pris à bail.



Une plainte a été déposée le 15 avril 2022 auprès des services de police par un responsable de la société Azra pour incendie d'origine indéterminée.

Aux termes d'un procès-verbal de constatations, établi à la suite d'une réunion d'expertise contradictoire du 29 décembre 2022, relatives aux causes, circonstances et évaluation des dommages, notamment signé par les experts mandatés par la société GAN Assurances (assureur multirisque des entreprises industrielles et commerciales de la société Immoreva en sa qualité de propriétaire non occupant des lieux, selon contrat du 1er février 2010 / pièce n° 1 du GAN) et par la société Generali (assureur responsabilité civile du groupe ERHB ayant contracté pour son propre compte et pour celui de ses filiales parmi lesquelles la société Azra Décoration) : 

'la seule cause possible (du sinistre) est un acte de mise à feu volontaire. Notons que la serrure de la porte principale du bâtiment n'était pas verrouillée lors des faits, le rideau métallique de cette porte n'était pas non plus fermé, l'heure de départ des premiers engins de secours à 2h 44 (selon l'attestation des pompiers) précède de près de huit minutes la première alerte enregistrée sur le rapport d'alarme intrusion à 2h 52.' 



Selon accord de règlement signé le 25 mars 2023 par le mandataire de la société Immoreva, elle a perçu de son assureur, la société GAN Assurances 'à titre d'indemnisation totale et définitive, pour les dommages causés par le sinistre (litigieux) et garanti par son contrat' la somme de 347.539,59 euros (dont à déduire diverses délégations d'honoraires et la provision perçue de 150.000 euros).





Cet accord incluait une remarque intitulée : nota désaccord-action directe Generali, ainsi formulée (pièce n° 4 du GAN):

' Actuellement, la société Agence Immoreva exerce une action directe auprès de l'assurance Generali garantissant la responsabilité civile du locataire, la société Azra Décoration.

Durant cette action, une demande d'indemnisation est prévue pour un ensemble de réclamations non indemnisé et en désaccord avec l'assurance personnelle GAN.

En cas d'échec dans la tentative de recours, l'agence Immoreva présentera à l'assurance GAN un ensemble de réclamations : perte de loyers // remplacement de l'ensemble de la façade // sanctions de 25% extincteur et électricité non applicables.'



Se prévalant de dissensions quant aux causes de l'incendie, à l'évaluation des dommages et à la prise en charge des préjudices ou encore à une dette locative, la société Immoreva, dûment autorisée, a assigné à jour fixe, selon acte des 24, 27 à 29 et 31 mars 2023, les sociétés Generali France et Azra ainsi que quatre créanciers inscrits - les sociétés CM-CIC Bail, Compagnie Générale de Location d'Equipements, De Lage Landen Leasing et BMW - et, à l'audience fixée au 15 mai 2023, l'affaire a été renvoyée à celle du 12 juin suivant à la demande des parties.

La société Generali Iard est intervenue volontairement à la procédure en qualité de seul assureur de la société Azra.



Parallèlement, la société Immoreva diligentait à l'encontre de la société Azra une procédure aux fins de résiliation du bail commercial pour impayés locatifs.



Par jugement contradictoire rendu le 04 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise, rappelant que sa décision est de droit exécutoire par provision, a :

- débouté la société Azra Décoration de sa demande de jonction, 

- dit que la société Azra Décoration doit répondre de l'incendie du 13 avril 2022, avec toutes conséquences de droit, 

- débouté la société Agence Immoreva de sa demande de résiliation de plein droit du bail du 23 janvier 2020 ainsi que de sa demande d'expulsion, 

- déclaré irrecevables les demandes dirigées contre les sociétés Generali France et Generali Iard,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés à parts égales par la société Agence Immoreva, la société Azra Décoration et la société Generali Iard. 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



La société Agence Immoreva a interjeté appel de cette décision selon déclaration reçue au greffe le 14 septembre 2023, la société Azra Décoration suivant déclaration du 20 novembre 2023 et les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction le 27 février 2024 en raison de leur connexité. 



Au cours de la procédure d'appel :



* suivant jugement du tribunal judiciaire de Pontoise rendu le 15 janvier 2024, le contrat de bail commercial précité conclu le 23 janvier 2020 a été résilié à compter du 1er juillet 2022. 

Un procès-verbal de commissaire de justice du 13 mars 2024 a constaté que les locaux étaient laissés vacants. 



* selon jugement rendu le 15 mars 2024, le tribunal de commerce de Pontoise a prononcé la liquidation judiciaire de la société Azra Décoration et la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [A] [I], a été désignée en qualité de liquidateur.

Celle-ci a été assignée en intervention forcée par la société Immoreva et elle s'est constituée, ès qualités. 



* par acte du 07 janvier 2025, la société Agence Immoreva a assigné en intervention forcée et en garantie devant la cour la société GAN Assurances aux fins de condamnation, in solidum avec la société Generali Iard, à l'indemniser de divers préjudices

















* le conseiller de la mise en état a tranché deux incidents :



- sur saisine de la société Generali Iard et par ordonnance rendue le 26 septembre 2024, il s'est déclaré incompétent en jugeant que les fins de non-recevoir soulevées, à savoir la nouveauté en cause d'appel de la demande de garantie formulée à son encontre par la société Immoreva et le défaut d'intérêt à agir de cette dernière pour réclamer communication d'un rapport de chiffrage, ne relevaient pas de la compétence du conseiller de la mise en état,



- sur saisine de la société GAN Assurances et par ordonnance rendue le 15 mai 2025, il a rejeté les fins de non-recevoir opposées à la société Immoreva tenant à l'irrecevabilité de l'assignation en intervention forcée à son encontre pour défaut d'intérêt à agir et, par ailleurs, à l'absence de justification d'une évolution du litige impliquant sa mise en cause.



Par dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2025, la société à responsabilité limitée Agence Immoreva, au visa de l'article 1733 du code civil (sur la responsabilité du locataire du fait de l'incendie), des dommages matériels aux aménagements constatés par plusieurs 'PV' d'huissier, du 'PV' d'expertise contradictoire amiable (relatif aux cause et circonstance du sinistre et faute du locataire), de la garantie 'RC' locative (plafonnée à 3.600.000 euros, Police Generali Iard), de la garantie Responsabilité civile tiers (plafonnée à 1.500.000 euros, Generali Iard), du principe de l'action directe, du retard et de la dissimulation des garanties par les assureurs (bonne foi article 1104 du code civil), de l'indisponibilité des locaux sur le plan matériel et sanitaire et la perte des loyers, demande à la cour :

- de (la) déclarer recevable et bien fondée en son appel, 

- de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit que la Sarl Azra Décoration est responsable de l'incendie sur le fondement de l'article 1733 du code civil sans aucune démonstration d'exonération, 

- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes dirigées contre Generali Iard pour la communication de l'expertise à fin d'indemnisation, 

- de constater la résistance abusive des assureurs et la dissimilation volontaire de leurs garanties dommages et responsabilité,

Statuant à nouveau 

' S'agissant des locaux Azra Décoration - 1800 m² 

- de condamner la compagnie Generali Iard selon le principe de l'action directe et de réparation intégrale à indemniser les dommages intégraux sans franchise déduction 'pour consécutifs' au chiffrage des dommages aux bâtiments pour la somme totale de 432.698,53 euros selon 'PV' d'expertise et quittance d'indemnité après déduction des provisions GAN de 249.499,92 euros pour la somme de 183.198,61euros correspondant au solde restant, 

- de condamner in solidum Generali Iard, GAN et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra au paiement de la somme de 564.218,68 euros au titre de l'indemnisation des dommages aux aménagements locatifs non réalisés par la société Azra Décoration selon la quittance d'indemnité et les conclusions Generali,

- de condamner in solidum Generali Iard, GAN et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra au paiement de la somme de 516.994,31 euros au titre de l'indemnisation des pertes de loyers en considération de la valeur locative du bail et selon le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise, et selon l'état des pertes établi par le cabinet Oudinex et selon le calendrier du sinistre, 

' S'agissant des locaux Agence Immoreva - 2.462 m² 

- de condamner in solidum Generali Iard, GAN et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra au paiement de la somme de 558.321,84 euros au titre de l'indemnisation des dommages au bardage, conformément au chiffrage ABC Domus afin de garantir 'le résultat', déduction faite des provisions pour la somme de 31.294,25 euros,

- de condamner in solidum Generali Iard, GAN et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra au paiement de la somme de 1.075.000 euros au titre de l'indemnisation des pertes de loyer, conformément à l'historique du sinistre et aux pièces du dossier entre la date de sinistre et la date 

de fin de travaux et de mise en location,

 - de condamner in solidum Generali Iard, GAN et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra au paiement de la somme de 351.678,74 euros correspondant à la réalité du dommage, déduction faite de la provision de 50.000 euros versée pour les dommages aux aménagements immobiliers,

 - de condamner in solidum Generali IARD, GAN et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra au paiement de la somme de 117.411,79 euros au titre de l'indemnisation des dommages aux aménagements et bâtiment 'à' conformément à la proposition de quittance d'indemnité émise par GAN déduction de 50.000 euros versés, 





- de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Azra Décoration, toutes condamnations qui seraient prononcées à l'encontre de GAN Assurances et de Generali, 

Subsidiairement 

- de désigner un expert judiciaire agréé par la Cour de cassation 'qui lui plaira l'effet' dont les missions seront déterminées par la cour, 

En tout état de cause

- de débouter les compagnies Generali Iard, GAN et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra de l'ensemble de leurs demandes et prétentions ; 

- de condamner in solidum les compagnies GAN et Generali Iard 'de la société Azra' au paiement de la somme de 25.000 euros au titre des dommages-intérêts du fait de leur comportement fautif depuis plusieurs années y compris la dissimulation permanente de garantie au moment de l'expertise amiable et pendant la procédure, 

- de condamner in solidum les compagnies GAN et Generali Iard et la Selarl MMJ liquidateur de la société Azra au paiement de la somme de 25.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, 

- de condamner in solidum les compagnies GAN et Generali IARD au paiement de la somme de 10.000 euros au titre 'de' préjudice moral du fait de leur résistance.



Par dernières conclusions (n° 4) notifiées le 27 mai 2025, la société d'exercice libéral à responsabilité limitée MMJ, représentée par maître [A] [I], prise en sa qualité de liquidateur de la société à responsabilité limitée Azra Décoration prie la cour, au visa des articles 1722, 1728-1,1732 et 1733 du code civil, L113-1 et L113 -9 du code des assurances et des jugements précités : 

- de déclarer la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [A] [I], ès-qualités de liquidateur de la Société Azra Décoration, recevable et bien fondée en ses prétentions, fins et conclusions,

- de débouter la société Immoreva de toutes ses demandes, fins et conclusions, de la dire irrecevable et en tout cas mal fondée, 

- de confirmer le jugement du 04 septembre 2023, en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a dit 'que la société Azra Décoration doit répondre de l'incendie intervenu le 13 avril 2022", 

- de l'infirmer sur ce point, 

- de condamner la société Immoreva à verser à la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [A] [I], ès-qualités de liquidateur de la société Azra Décoration, une somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (et) aux entiers dépens. 



Par dernières conclusions (n° 7) notifiées le 24 novembre 2025 la société anonyme Compagnie Generali Iard prie la cour :

A titre principal 

 - de juger que les demandes de garantie, de condamnation au titre des locaux occupés par la société Immoreva, et d'expertise amiable et judiciaire sont nouvelles en cause d'appel,

- de juger que la société Immoreva n'a pas la qualité d'assurée de la Compagnie Generali et n'a donc pas d'intérêt à agir à son encontre,

en conséquence

- de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de chiffrage dirigées contre la Compagnie Generali,

- d'infirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Azra dans la survenance du sinistre,

- d'infirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a condamné l'ensemble des parties aux dépens, à parts égales, 

Statuant à nouveau

- de juger irrecevables, sans examen au fond, les demandes de garantie, de condamnation au titre des locaux occupés par la société Immoreva, et d'expertise amiable et judiciaire, formées par la société Immoreva à l'encontre de la Compagnie Generali,

- de débouter la société Immoreva et la Compagnie GAN de l'ensemble de leurs demandes contre la Compagnie Generali, 

A titre subsidiaire 

- de juger que la désignation d'un expert judiciaire n'est justifiée par aucun motif légitime et n'a que pour objet de pallier la carence de la société Immoreva,

en conséquence,



 

- de juger que la Compagnie Generali forme ses protestations et réserves, notamment de plafond et de garantie, 

En tout état de cause 

- de juger que la société Immoreva a perçu une indemnisation par son assureur, la Compagnie GAN, d'un montant de 347.539,59 euros, 

- de juger que la Compagnie Generali a intégralement exécuté ses obligations au titre du contrat d'assurance souscrit par le Groupe ERHB, pour les dommages directs de son assurée, 

- de juger que la garantie 'Responsabilité Civile' à l'égard du bailleur, souscrit par le Groupe ERHB, est soumis à un plafond de garantie de 50.000,00 euros, 

- de juger que la société Immoreva ne démontre pas le montant et la réalité de ses préjudices, 

en conséquence, 

- de débouter la société Immoreva et la Compagnie GAN de l'ensemble de leurs demandes contre la Compagnie Generali,

- de condamner la Compagnie Generali à une somme qui ne saurait excéder 50.000 euros, après justification par la société Immoreva de son préjudice, 

- de condamner tout succombant à payer la somme de 10.000 euros à la Compagnie Generali, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

 

Par dernières conclusions (n° 5) notifiées le 18 novembre 2025, la société anonyme GAN Assurances, visant les articles 555, 146, 334 du code de procédure civile, 1101, 1103, 1104 et 1240 du code civil, L121-12, L121-13 du code des assurances, demande à la cour : 

A titre principal

- de débouter la société Agence Immoreva de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la compagnie GAN Assurances, faute de fondement au regard de la lettre d'accord régularisée par la société Agence Immoreva, 

- de débouter la société Agence Immoreva de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la compagnie GAN Assurances, cette dernière n'ayant commis aucune faute à l'encontre de la société Agence Immoreva,

A titre subsidiaire

- de débouter la société Agence Immoreva de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la compagnie GAN Assurances, faute de justifier de l'obligation contractuelle de la compagnie GAN Assurances,

- de débouter la société Agence Immoreva de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la compagnie GAN Assurances, cette dernière n'ayant commis aucune faute à l'encontre de la société Agence Immoreva, 

Plus subsidiairement

- de débouter la société Agence Immoreva de l'intégralité de ses demandes, 

- de débouter la société Agence Immoreva de ses demandes au titre des dommages immobiliers en application de la lettre d'accord régularisée par la société Agence Immoreva et la compagnie GAN Assurances, 

- de débouter la société Agence Immoreva de ses demandes au titre des embellissements et des dommages aux aménagements en application de la lettre d'accord régularisée par la société Agence Immoreva et la compagnie GAN Assurances, 

- de débouter la société Agence Immoreva de ses demandes au titre de la perte de loyers et des frais d'expert faute de justifier de l'obligation de la compagnie GAN Assurances, 

- de débouter la société Agence Immoreva de sa demande au titre du bardage, 

- de débouter la société Agence Immoreva de sa demande d'expertise judiciaire qui n'est pas justifiée,

- de débouter la société Agence Immoreva de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la compagnie GAN Assurances, cette dernière n'ayant commis aucune faute à l'encontre de la société Agence Immoreva, 

encore plus subsidiairement sur la perte de loyers 

- de limiter la condamnation de la compagnie GAN Assurances à hauteur de '300.000" en application du plafond contractuel applicable du contrat d'assurance régularisé par la société Agence Immoreva, 

En tout état de cause 

- de condamner in solidum Generali et la Selarl MMJ, liquidateur de la société Azra à relever et garantir indemne la Compagnie GAN Assurances de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, 









- de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Azra Décoration, toutes condamnations qui seraient prononcées à l'encontre de la compagnie GAN Assurances, 

- de débouter la compagnie Generali de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, 

- de condamner la société Agence Immoreva à payer à la compagnie GAN Assurances la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de condamner la compagnie Generali à payer à la compagnie GAN Assurances la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de condamner la société Agence Immoreva et la compagnie Generali aux entiers dépens de l'instance, avec application des dispositions de l'article 699 'CPC'. 

 

 Enfin, les quatre créanciers inscrits ont reçu assignation sur appel comportant dénonciation de la déclaration d'appel et signification des conclusions, à savoir :

¿ la société CM-CIC Bail, par acte délivré à personne morale le 1er février 2024,

¿ la société Compagnie Générale de Location d'Equipements, par acte délivré à personne morale le 31 janvier 2024, 

¿ la société De Lage Landen Leasing, par acte délivré en étude le 13 février 2024, 

¿ la société BMW, par acte délivré à personne morale le 08 février 2024,



 L'ordonnance de clôture a été rendue le 02 décembre 2025 et la date des plaidoiries, initialement fixée au 17 décembre 2025, a été reportée à la demande des parties au 25 mars 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la responsabilité de l'incendie



S'agissant d'une action directe du tiers lésé à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, prévue à l'article L 124-3 du code des assurances, le tribunal s'est d'abord prononcé sur la cause du sinistre.



Rappelant les dispositions de l'article 1733 du code civil qui prévoit une présomption de responsabilité du preneur 'à moins qu'il ne prouve : que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine' il a jugé, en contemplation des éléments soumis à son appréciation, notamment du procès-verbal de constatation des causes du sinistre (évoqué plus avant) et de la négligence dans l'usage des lieux par la preneuse, que cette dernière ne pouvait s'exonérer de la responsabilité qui lui incombe. 



La Selarl MMJ, ès qualités, comme la société Generali poursuivent l'infirmation du jugement sur ce point et, subséquemment, le débouté de leurs adversaires en toutes leurs demandes respectives.



La première soutient que les éléments retenus ne sont pas matériellement et formellement démontrés, qu'une enquête pénale est toujours en cours, qu'il ne peut être affirmé qu'il s'agit d'un acte volontaire et que la négligence de la société Azra l'a facilité, qu'en outre le local donné à bail était sécurisé, comme le prétendait l'annonce de mise en location des locaux, et que, de plus, la preneuse s'était malgré tout dotée d'un système d'alarme anti-intrusion, ainsi qu'a pu le constater un commissaire de justice selon procès-verbal dressé le 23 octobre 2023.

Elle ajoute que si la société Azra a pu rencontrer des difficultés de paiement, elle est d'une parfaite bonne foi et observe que la société Generali, assureur du groupe ERHB et de ses filiales, parmi lesquelles la société Azra, déclare avoir exécuté ses obligations pour les dommages directs de son assurée dans une lettre d'accord du 28 mars 2023 en estimant que ces règlements n'ont pas été faits 'à la légère'.



Pour affirmer que la responsabilité de la société Azra n'est que supposée, la seconde estime que le tribunal a fait une mauvaise appréciation de l'article 1733 du code civil.



















Elle fait valoir qu'il est acquis que l'incendie est la conséquence d'une mise à feu volontaire d'un tiers demeuré non identifié, que l'incendie est donc extérieur à la société Azra, que si la porte principale du bâtiment n'était pas verrouillée, le propre expert de la société Immoreva relève dans son rapport que 'l'origine provient d'un incendie dans les locaux de Azra Décoration qui a laissé le grillage des locaux ouvert mais la porte vitrée fermée' et que, comme il a été attesté par les pompiers, l'alarme anti-intrusion installée s'est bien déclenchée, que l'incendie était bien irrésistible pour la société Azra, ceci pour conclure que cet incendie d'origine criminelle revêt les caractéristiques de la force majeure.



Elle ajoute que s'il lui est reproché de n'avoir pas transmis les enregistrements de vidéo-surveillance, leur absence ne remet pas en cause le caractère extérieur et volontaire de l'incendie et s'il était admis qu'elle a laissé la porte d'entrée du local non verrouillée, il n'est par démontré qu'il s'agit d'un usage non raisonnable de la chose louée ni en quoi elle serait à l'origine de l'incendie, comme a pu en juger une juridiction d'appel.



Sollicitant la confirmation du jugement dont elle approuve la motivation, la société Immoreva qualifie de spécieux les arguments de l'assureur de la société Azra, contractuellement tenu de garantir les risques locatifs-dommage aux bâtiments à hauteur de 3.600.000 euros et la responsabilité civile incendie à l'égard d'un tiers à hauteur de 1.500.000 euros.

Elle affirme que l'incendie n'aurait pas eu lieu si les dispositifs de fermeture des locaux avaient été actionnés et relève un certain nombre de 'faits assez troublants', à savoir : la survenue d'un incendie criminel sans mobile apparent, la circonstance qu'un incendie similaire s'était produit dans les locaux précédemment loués par la société Azra à 200 m de distance de ceux qui ont été sinistrés 'avec le même expert d'assuré', le fait que le gérant a quitté les lieux dont le magasin était ouvert depuis 6h du matin vers 23 heures et a refusé de communiquer les enregistrements vidéo malgré la demande légitime qui lui était faite ou encore que lorsque l'incendie s'est déclaré, la société Azra était en proie à d'importantes difficultés économiques et qu'elle a refusé, à l'occasion de l'expertise amiable, de s'expliquer sur sa conduite par trop inhabituelle. 



Ceci étant exposé et s'agissant des causes de l'incendie, quand bien même une enquête pénale serait en cours depuis quatre années, au jour où la cour statue et en regard des éléments soumis à son appréciation, il ressort du 'procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances (...)' du 29 décembre 2022 établi au contradictoire des experts mandatés par le GAN Assurances, par la société Immoreva ainsi que par la société Generali (pièce n° 14 de la société Immoreva) et explicité plus avant qu'ont notamment été constatés six départs de feu distincts dans les lieux, ce qui permet de considérer que l'incendie a pour origine un acte de malveillance et qu'il s'agit donc d'un incendie volontaire.



La cour ne peut que considérer que son auteur demeure inconnu dès lors que les développements de la société Generali tendant à jeter la suspicion sur la preneuse, par les personnes dont elle doit répondre, quant à cet auteur, voire quant aux causes du sinistre - ceci en raison du fait que les enregistrements de vidéo-surveillance n'ont pas fait l'objet d'une communication par le gérant de la société Azra, comme relevé dans ce procès-verbal, et que cela n'a pas permis ou facilité une possible identification du tiers malveillant - résultent d'une argumentation hypothétique sur laquelle la cour ne peut se fonder.



S'agissant du régime de responsabilité particulier ressortant de l'article 1733 du code civil (de portée générale) régissant les rapports entre bailleur et locataire, il prévoit une présomption réfragable de responsabilité du preneur qui ne peut s'en exonérer que s'il rapporte la preuve directe et positive que l'incendie provient de l'une des quatre causes que cet article énumère, parmi lesquelles la force majeure dont il est ici débattu. 



Il en résulte que la société Azra Décoration, preneuse, doit répondre de cet incendie, sauf à ce que cette dernière ainsi que la société Generali, son assureur, qui se prévalent de la force majeure démontrent que l'événement présentait les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité inhérents à la force majeure.

Il convient d'ajouter que selon la jurisprudence, l'incendie d'origine criminelle est assimilé à un cas de force majeure à la condition qu'il n'existe pas de manquement du preneur quant à la protection du local donné à bail. (Cass civ 3ème 03 mars 2009, pourvoi n° 07-22015 // 27 octobre 2009, pourvoi n° 0820808, ...)





' Sur ce premier caractère de la force majeure, il pu être constaté dans le procès-verbal sus-évoqué que les locaux n'étaient pas verrouillés. 



Si la société Generali fait état de l'existence d'une porte vitrée fermée, en s'appuyant sur une note d'évaluation du dommage immatériel établi par l'expert mandaté par la société Immoreva en décembre 2022, il n'en reste pas moins que ce technicien précise que 'la société Azra Décoration a laissé le grillage des locaux ouvert' et quand bien même cette porte vitrée aurait-elle été fermée au moment des faits, soit en avril 2022, sa localisation dans les lieux donnés à bail n'est pas précisée en regard, notamment, des points de départ de feu identifiés.



En outre, dans le procès-verbal de commissaire de justice dressé le 23 octobre 2023 (pièce n° 10 de la Selarl MMJ) il est constaté 'l'absence de chaîne ou de cadenas' du portail ouvrant sur la voie publique et sont rapportés les propos du responsable de la société Azra Décoration présent selon lequel 'le portail n'a jamais fonctionné électriquement depuis son entrée dans les lieux en février 2020". 

En dépit de charges et conditions du contrat de bail stipulées en son article 6, il n'est justifié d'aucune diligence pour y remédier.



Incidemment, s'agissant de la faute de la bailleresse invoquée par la société MMJ dans la protection des lieux, elle ne fait qu'évoquer, sans plus d'éléments, une annonce de location à son sens trompeuse alors qu'aucun texte n'édicte au profit du locataire de présomption de responsabilité pesant sur le bailleur et qu'il lui appartient de démontrer que la faute de la société Immoreva est à l'origine de l'incendie, comme a pu en juger la Cour de cassation (Civ 3ème, 29 avril 2002, pourvoi n° 01-00283). Une telle preuve n'est pas administrée au cas particulier.



Ces éléments factuels conduisent à retenir la négligence de la preneuse dans la protection des locaux, de nature à faciliter un acte de malveillance si bien que la société Azra et son assureur ne peuvent se prévaloir du fait que l'événement était inévitable, autrement dit imprévisible.



' Sur son deuxième caractère et s'agissant du dispositif anti-intrusion dont entend tirer argument la Selarl MMJ, ès qualités, la circonstance que l'alarme se soit déclenchée huit minutes après le départ des premiers engins de secours des pompiers, par conséquent autrement alertés, ne permet pas de considérer que la société Azra Décoration est fondée à se prévaloir de l'irrésistibilité du fait dommageable alors qu' agissant avec précaution pour assurer la protection et la sécurité des locaux donnés à bail il lui aurait été loisible de limiter les effets du sinistre, voire de le surmonter, par l'adoption d'un dispositif approprié. 



Sa vigilance était d'autant plus attendue, peut-il être ajouté, qu'il est fait état par la société Immoreva, sans contestation, de la survenance, dix-neuf mois auparavant, d'un incendie dans des bâtiments industriels loués par la société Azra Décoration situés à la courte distance de 200 mètres des locaux sinistrés en cause. 



Il s'en déduit que le jugement doit être confirmé en ce qu'il dispose que la société Azra Décoration doit répondre de l'incendie du 13 avril 2022, avec toutes conséquences de droit.



Sur les moyens de procédure soulevés par la société Generali



1 - Sur la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté en cause d'appel des demandes de garantie



Pour voir déclarer irrecevable, sans examen au fond, la demande de la société Immoreva tendant à la voir condamnée à la garantir au titre des locaux occupés par son assurée, la société Generali soutient qu'elle est nouvelle en cause d'appel, au même titre que sa demande tendant à lui voir verser diverses sommes en réparation des dommages subis dans les locaux que la société Immoreva elle-même occupait en propre.

 

Afin de le démontrer, elle reprend le dispositif des conclusions de première instance de la société Immoreva notifiées le 21 mai 2023 (pièce n° 6 de Generali), à savoir :

- déclarer la société Agence Immoreva recevable et bien fondée en son action, et ses fins et prétentions,

- constater que la procédure relative à la dette locative de la Sarl Azra fait l'objet d'une procédure indépendante, 





- dire que la Sarl Azra est responsable de l'incendie sur le fondement de l'article 1733 du code civil sans démonstration d'exonération,

- dire que la Sarl Azra est responsable de l'incendie sur le fondement de l'article 1240 du code civil du fait d'avoir laissé la porte d'entrée ainsi que le rideau métallique ouverts sans sécurité,

- dire que le bail commercial se trouve résilié judiciairement en vertu des dispositions de l'article 1240 du code civil du fait de l'ampleur des dommages et de la durée de remise en état supérieure à 24 mois, 

- dire que l'assureur Generali doit garantir l'événement sur le volet responsabilité civile locataire du fait de l'incendie conformément à la police 000AT483383,

en conséquence

- condamner l'assureur Generali à la communication d'un rapport de chiffrage des dommages subis par la société Immoreva du fait de la survenance du dégât des eaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de prononcé de l'ordonnance à venir,

en tout état de cause

- d'ordonner l'expulsion immédiate de la Sarl Azra Décoration (...)

- débouter la compagnie Generali et la Sarl Azra Décoration de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- de condamner la compagnie Generali et la Sarl Azra Décoration au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

 

Visant les articles 4 alinéa 1er (sur l'objet du litige) et 564 du code de procédure civile (sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles en cause d'appel hormis quatre occurrences) outre la jurisprudence relative à cette fin de non-recevoir et à l'appel en garantie, elle fait d'abord valoir que son adversaire demandait au tribunal de 'dire' que l'assureur Generali doit garantir l'événement sur le volet responsabilité civile locataire du fait de l'incendie conformément à la police 000AT483383, qu'elle demande encore à la cour de 'dire' alors qu'il est jugé, comme rappelé par le tribunal, que, sauf cas prévus par la loi, il ne s'agit pas d'une prétention ; que le tribunal a en outre constaté (page 7/8 du jugement) que la demanderesse ne réclamait nullement la condamnation de l'assureur au paiement de dommages-intérêts mais se bornait à solliciter la communication d'un document interne à la compagnie, pour autant qu'il existe. 



Elle conteste, par ailleurs, l'argumentation de cette dernière selon laquelle sa demande tendrait aux mêmes fins que sa demande de communication du rapport d'expertise amiable et serait la continuation de sa demande initiale ; elle juge, en outre, inopérantes l'invocation d'une jurisprudence de la Cour de cassation déclarant recevable l'invocation d'un nouveau préjudice dès lors qu'il s'agit ici d'une demande initiale de production d'un document et en appel de la réparation d'un préjudice, ou encore la qualification de fait nouveau octroyée au jugement du 15 janvier 2024 prononçant la résiliation du bail commercial alors que les impayés de loyers en cause préexistaient à l'incendie. 

 

S'agissant des demandes de condamnation formées en appel par la société Immoreva - selon un tableau intitulé 'état des pertes' établi et chiffré par son propre expert - relatives aux locaux situés au sous-sol, d'une surface de 2.460 m², qui étaient vacants au moment du sinistre et n'ont jamais été occupés par la société Azra Décoration, il s'agit nécessairement, affirme-telle, d'une demande nouvelle. 



Pour faire échec aux demandes de condamnation financière formées à son encontre, in solidum avec la société Generali et le liquidateur de la société Azra, ès qualités, concernant les locaux de 2462 m² vacants au moment du sinistre et le dommage au bardage, la société GAN Assurances fait valoir qu'outre le fait que cette réclamation vient en contradiction avec la lettre d'accord signée le 23 mars 2023 entre la société Immoreva et elle-même en ce qu'elle ne contenait aucune réserve sur les demandes concernant cette partie des locaux et, par ailleurs, que ces prétentions n'étaient pas formulées dans son assignation en intervention forcée délivrée à son encontre le 07 janvier 2025.



La société Immoreva rétorque qu'aucune demande nouvelle n'est caractérisée en l'espèce.













Se prévalant des conditions générales de la police d'assurance Generali, elle soutient que son action directe ne peut prospérer en termes indemnitaires que si et seulement si l'on obtient la communication du rapport de l'expert et, d'autre part, qu'il ne s'agit pas d'une action nouvelle mais simplement sa continuation à l'effet de réparer intégralement d'incontestables dommages. 



Elle tire argument de l'article 565 du code de procédure civile et d'une jurisprudence de la Cour de cassation (Cass civ 1ère, 28 juin 2012, pourvoi n° 1119265) énonçant que des prétentions aux fins d'indemnisation de postes de préjudices 'tendaient aux mêmes fins' et soutient que la demande d'indemnisation et l'expertise amiable sont dans le droit fil de sa démarche initiale, que l'incendie a gravement endommagé l'ensemble des locaux de 4 262 m², que l'expertise amiable consécutive concerne cet ensemble immobilier et qu'il en est de même de l'action directe.

Actuellement, conclut-elle, après plusieurs années d'expertise contradictoire, les dommages matériels n'ont pas été indemnisés entre les mains du bailleur tout comme la perte de loyers consécutive.



Ceci étant exposé, il y a lieu de rappeler que si les parties évoquent l'article 564 pour l'une, 565 pour l'autre, la Cour de cassation énonce, au visa des articles 564 à 567 du code de procédure civile que 'la cour d'appel est tenue d'examiner au regard de chacune des exceptions prévues aux textes susvisés si la demande est nouvelle.' (Cass civ 2ème, 17 septembre 2020, pourvoi n° 19-17449, publié au bulletin). Ces exceptions sont d'interprétation stricte dès lors qu'elles portent atteinte au principe du double degré de juridiction.



' s'agissant des locaux donnés à bail commercial à la société Azra Décoration



A l'examen des dernières conclusions de première instance de la société Immoreva et du jugement entrepris, ont été successivement tranchées les prétentions relatives à la jonction de la procédure avec la procédure en résiliation du bail commercial pour impayés de loyers parallèlement introduite contre la locataire et qui a été refusée par le tribunal en raison de fondements juridiques différents, celle relative à la responsabilité du locataire, le tribunal concluant (page 6/8) que 'la société Azra Décoration devra donc répondre de l'incendie du 13 avril 2022, avec toutes conséquences de droit concernant l'indemnisation du bailleur', celle relative à la résiliation de plein droit du locataire, rejetée par les premiers juges en ce que les conditions de l'article 1722 du code civil n'étaient pas réunies, et enfin celle qui portait sur la communication par la société Generali d'un rapport de chiffrage des dommages subis et qui a été jugée irrecevable, comme il a été dit. 



S'il est vrai que la société Immerova se bornait à formuler, dans le dispositif de ses conclusions sus-reprises, des prétentions à l'encontre de l'assureur en demandant au tribunal de 'dire que l'assureur Generali doit garantir l'événement sur le volet responsabilité civile locataire du fait de l'incendie conformément à la police 000AT483383" et, 'en conséquence', de 'condamner l'assureur Generali à la communication d'un rapport de chiffrage des dommages subis par la société Immoreva', il est acquis qu'une réclamation présentée au dispositif selon la formulation 'dire que' ne saurait être systématiquement écartée sauf à faire preuve d'un formalisme excessif que censure sur ce point la Cour de cassation (notamment : Civ 2ème, 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21463).



Il peut, par conséquent être considéré que demander au juge 'de dire que Generali doit sa garantie', en précisant qui plus est un numéro de contrat, visait à créer un lien de droit entre les parties et que, dans le contexte de cette procédure où la bailleresse prétendait ne pas pouvoir chiffrer ses préjudices et l'indemnité d'assurance recherchée, cette réclamation tendait à obtenir la condamnation de l'assureur à la garantir les dommages causés par l'incendie.



Les demandes relatives aux dommages ayant porté atteinte aux locaux donnés à bail, conséquence ou complément nécessaire de la demande initiale de garantie au sens de l'article 566 du code de procédure civile, ne sont donc pas nouvelles en cause d'appel et doit être rejeté le moyen d'irrecevabilité les concernant. 















' s'agissant des autres locaux dont la société Immoreva est propriétaire



Il convient de rappeler, sur l'application de l'article 565 du code de procédure civile, que pour apprécier l'identité des fins, il échet de s'attacher au but recherché et la nouveauté s'apprécie en considération de l'objet de la prétention ; que, sur celle de son article 566, l'appréciation se porte sur le caractère accessoire aux prétentions soumises aux premiers juges, ou sur le fait que les prétentions formulées en appel en sont la conséquence ou le complément nécessaire.



Sur le premier de ces textes, il y a lieu de considérer que, poursuivant la réparation du préjudice qu'elle subit en qualité de propriétaire du sous-sol du bâtiment du fait de dégradations résultant de l'usage par les pompiers de lances à eau destinées à éteindre l'incendie et de la présence de suie ou de résidus agressifs ou corrosifs dans ce local, la société Immoreva ne se présente plus en qualité de bailleresse, situation donnant lieu à l'application de l'article 1733 du code civil, mais de tiers victime de la propagation de l'incendie à laquelle sont applicables les dispositions particulières de l'article 1242 alinéa 2 du même code.



C'est d'ailleurs ce qu'elle admet elle-même dans ses écritures sur le fond (pages 39 et 40/66), évoquant les conditions particulières du contrat d'assurance Generali prévoyant la couverture des responsabilités civiles après événements de base, ses conditions générales définissant le tiers comme 'toute personne autre que l'assuré' pour conclure qu' 'en ce qui concerne les locaux vacants de la société Agence Immoreva, la perte de loyer est garantie eu égard à sa qualité de tiers au contrat de bail Azra Décoration.'



Aussi, à admettre que les dommages allégués aient un lien de causalité avec l'incendie, comme le fait valoir la société Immoreva, force est de considérer qu'elle recherche en cause d'appel un résultat différent de celui qu'elle souhaitait en première instance et, dit autrement, que ses prétentions relatives aux dommages qu'elle déclare subir en sa qualité de tiers au contrat de bail ont un objet différent de celles soumises aux premiers juges.



Etant, par ailleurs, observé, en contemplation des pièces produites, que l'existence de ces dommages est étayée par un rapport technique établi à la demande du cabinet Oudinex, expert de la société Immoreva, appréciant outre l'humidité de l'air ambiant les résidus invoqués qui est daté du 06 mars 2023 (pièce n°3), soit antérieurement à la saisine du tribunal, et que rien ne faisait obstacle à la présentation de prétentions au titre de la propagation de l'incendie devant celui-ci. Ainsi, ne peut-il s'agir de nouvelles données permettant à la demande initiale de déployer tous ses effets en raison d'une évolution du litige. 



Sur le second de ces textes, il peut être rappelé que la réforme de cet article issue du décret du 06 mai 2017 a supprimé la possibilité pour les parties d'expliciter, sans encourir la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté, les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et d'ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.



Il convient de considérer que la caractérisation à laquelle il a été ci-avant procédé des prétentions de la société Immoreva se présentant en une autre qualité ne permet pas de juger que les prétentions afférentes aux locaux de 2.462 m² (ainsi désignés par la société Immoreva) sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, au sens de l'article 566 précité, des prétentions initiales soumises aux premiers juges qui portaient sur le local donné à bail de 1.800 m².



Il résulte de tout ce qui précède que si ne peut être retenue une a