Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 30 avril 2026

AFFAIRE : N° RG 25/01124

  



 ARRÊT N° 



 SP 





 ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 14 Avril 2025 

 RG n° 24/00083





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 30 AVRIL 2026

 



 



APPELANTE :



Madame [Z] [R], assistée de son curateur, l'UDAF DU CALVADOS

née le 03 Mai 1950 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée et assistée par Me Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2025-03648 du 26/06/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])



 



INTIMEE :



COMMUNE DE [Localité 5] prise en la personne de son Maire en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal



Représentée et assistée par Me David GORAND, avocat au barreau de COUTANCES







INTERVENANTE VOLONTAIRE : 



UDAF DU CALVADOS curateur de Mme [Z] [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal



Représentée et assistée par Me Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX













DEBATS : A l'audience publique du 18 février 2026, sans opposition du ou des avocats, Mme MEURANT, Présidente de chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré





GREFFIER : Mme LE GALL, greffière





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme MEURANT, Présidente de chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

Mme LOUGUET, Conseillère,







ARRET prononcé publiquement le 30 avril 2026 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière 







FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Selon contrat sous seing privé du 14 février 2002, la commune de [Localité 5] a donné en location à Mme [Z] [R], assistée de son curateur renforcé, un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 190 euros hors charge.



Invoquant des troubles dans l'occupation du logement par Mme [R], la commune de Dozulé a fait assigner celle-ci ainsi que son curateur, l'UDAF du Calvados, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux, suivant actes de commissaire de justice signifiés les 4 et 6 mars 2024, aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la locataire, ordonner son expulsion sous astreinte, dire qu'elle sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à libération effective des locaux, outre les frais irrépétibles et les dépens.



Par jugement du 14 avril 2025, le juge a :

- prononcé la résiliation aux torts de Mme [R] du bail susvisé du 14 février 2002, pour le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], et ce avec effet à la date du présent jugement ;

- dit en conséquence que Mme [R] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l'assistance de la force publique conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- ordonné au besoin l'expulsion de Mme [R] et de tous occupants de son chef ;

- débouté la commune de [Localité 5] de sa demande tendant à la suppression ou réduction du délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et dit en conséquence que l'expulsion ne pourra avoir lieu que passé un délai de deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux ;









- rappelé que le sort des meubles laissés dans les lieux après l'expulsion est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- débouté la commune de [Localité 5] de sa demande de fixation d'une astreinte ;

- condamné Mme [R] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [R] aux dépens de l'instance ;

- constaté que l'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration du 16 mai 2025, Mme [R] a interjeté appel de ce jugement le critiquant en toutes ses dispositions, hormis celles déboutant la commune de [Localité 5] de ses demandes tendant à la suppression ou réduction du délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et au prononcé d'une astreinte.



Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 8 juillet 2025, Mme [R] demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 14 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail du 14 février 2002 aux torts de Mme [R] avec effet à la date du présent jugement, dit, en conséquence, que Mme [R] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l'assistance de la force publique conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ordonné au besoin l'expulsion de Mme [R] et de tous occupants de son chef, dit que l'expulsion ne pourra avoir lieu que passé un délai de deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, rappelé que le sort des meubles laissés dans les lieux après l'expulsion est régi par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et condamné Mme [R] à payer à la commune de Dozulé la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance,

Et, statuant à nouveau, 

- débouter purement et simplement la commune de [Localité 5] de ses demandes, fins et conclusions et les dire non fondées,

- condamner la commune de Dozulé à payer à Me [J], avocat de Mme [R], la somme de 1.400 euros au titre de l'article 700-2° du code de procédure civile pour la procédure devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux et la somme de 1.400 euros au titre de l'article 700-2° du code de procédure civile pour la procédure devant la cour d'appel de Caen,

- condamner la commune de [Localité 5] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 8 octobre 2025, la commune de [Localité 5] demande à la cour de :

- confirmer en tout point le jugement du 14 avril 2025 ; 

- débouter Mme [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions à présenter à l'encontre de la communauté de [Localité 5] ;

- condamner Mme [R] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 janvier 2026.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.











MOTIFS



Sur la résiliation du bail et l'explusion de la locataire



Mme [R] conteste la résiliation du bail d'habitation prononcée à ses torts par le premier juge et son expulsion subséquente, faisant essentiellement observer que :

- la commune de [Localité 5] ne rapporte pas la preuve du caractère actuel des manquements qu'elle lui reproche, la plainte du 14 décembre 2024 dont elle se prévaut, ayant été déposée par opportunisme,

- diminuée physiquement à la suite d'un accident de vélo et compte tenu de son âge, elle n'est pas capable de frapper sur des piquets à l'aide d'un marteau tous les jours,

- la commune [Localité 5] qui ne produit aucun constat de commissaire de justice ne rapporte pas plus la preuve de ce qu'elle possèderait plus de deux chats et nourrirait des rats,

- en réalité, la commune de [Localité 5] cherche à récupérer son logement pour le vendre.



Au contraire, la commune de [Localité 5] sollicite la confirmation du prononcé de la résiliation du contrat de bail pour manquement par Mme [R] à son obligation de jouissance paisible du bien loué, faisant valoir à cet effet que :

- elle est à l'origine d'importantes nuisances sonores mettant en péril la tranquillité de ses voisins, qui ont pour principale origine les coups de marteau qu'elle porte quotidiennement, du matin jusqu'au soir, sur des piquets qu'elle plante dans son jardin, 

- elle porte en outre atteinte à la sécurité et la salubrité des lieux en nourrissant très régulièrement des rats, qui prolifèrent dans son jardin,

- elle possède de nombreux chats alors même que le bail prévoit un maximum de deux animaux domestiques, 

- ses agissements perdurent depuis des années et leur actualité ressort des récentes plaintes déposées par sa voisine pour nuisances sonores,

- les allégations adverses quant à ses prétendues man'uvres destinées à récupérer le logement pour le vendre sont démenties par l'ancienneté des manquements dénoncés et ses nombreuses démarches amiables.



Sur ce, la cour rappelle que : 



- l'article 7 b ) de la loi du 6 juillet 1989 prise dans sa version applicable aux faits de l'espèce, dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location 



- de même, l'article 1728 du code civil énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.



L'article 1741 du code civil ajoute que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.



L'obligation de jouissance paisible impose notamment au locataire de ne pas troubler de manière répétée son voisinage.



Le juge apprécie souverainement, au jour où il statue, la gravité des manquements reprochés.



Pour qu'il soit fait droit à la demande de résiliation du bail, l'effet des troubles doit persister au jour où le juge statue.



L'ancien article 1184 du code civil prévoit que la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.



* Sur la réalité des manquement dénoncés :



Selon l'article 1358 du code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En l'espèce, il appartient donc à la commune de [Localité 5] de rapporter la preuve des manquements qu'elle invoque au soutien de sa demande de résiliation du bail d'habitation conclu le 14 février 2002 avec Mme [R].



Les troubles qu'elle dénonce constituant des faits juridiques, cette preuve peut être rapportée par tout moyen, le recours à un procès-verbal de constat de commissaire de justice ne constituant qu'un moyen parmi d'autre pour établir leur réalité.



Pour justifier des graves manquements qu'elle reproche à Mme [R] dans sa jouissance du bien donné à bail, la commune de [Localité 5] verse notamment au débat : 



- un courrier adressé le 13 septembre 2002 à Mme [R], relatant son refus de laisser entrer dans le logement loué un représentant de la commune pour vérifier son bon état malgré son engagement contractuel (sa pièce n°3),



- un courrier adressé le 19 mars 2015 à l'UDAF, curatrice de Mme [R], aux termes duquel elle confirme ne pas pouvoir pénétrer dans le logement donné à bail à cette dernière, que ce soit pour vérifier son bon état ou y installer un détecteur de fumée, conformément à la règlementation en vigueur et reproche à Mme [R] d'héberger un grand nombre de chats causant des nuisances au voisinage, alors que son bail interdit la présence de plus de deux animaux domestiques sous peine de résolution (sa pièce n°4),



- les courriers qu'elle a adressés à Mme [R] et/ou sa curatrice afin qu'elle cesse de troubler la tranquillité de ses voisins par ses nuisances sonores incessantes (plantation de piquets dans son jardin à l'aide d'un marteau toute la journée durant) et de porter atteinte à la salubrité et la sécurité publiques en nourrissant des rats sur son terrain (courrier des 15 juillet 2016, 30 mai 2018, 30 mars 2021, 9 août 2022 : ses pièces n°5, 7, 12, 16 et 17), 



- plusieurs courriers ou attestation de M. et Mme [O], propriétaire de l'habitation mitoyenne à celle de Mme [R], qui rapportent les multiples plaintes des locataires successifs de leur bien, dénonçant les tapages diurnes voire nocturnes de Mme [R], qui troublent gravement leur tranquillité et leur jouissance paisible des lieux, avec mention d'une invasion de rats, d'insultes proférées par Mme [R] à l'égard de leurs locataires et de harcèlement téléphonique envers eux-mêmes (courriers du 12 juin 2018, 22 septembre 2019 et attestation du 30 novembre 2021 : ses pièces n°8, 9 et 15), 









- un arrêté municipal du 2 avril 2021 décidant des opérations de dératisation dans le quartier de la [Adresse 5] (rue dans laquelle Mme [R] réside) en vue de maintenir la propreté et la salubrité publiques ainsi que la facture de la prestation correspondante (ses pièces n°10 et 11),



- deux courriers de l'UDAF, agissant en qualité de curatrice de Mme [R], l'un adressé le 6 avril 2021 à cette dernière, afin de lui rappeler son devoir de locataire qui est d'entretenir son logement ainsi que l'extérieur, lui précisant que «les rats sont des animaux nuisibles et porteurs de maladies, il n'est donc pas tolérable, pour votre voisinage de les laisser en liberté dans votre jardin et ainsi de les laisser se reproduire», et l'autre daté du 24 août 2022, informant la Mairie de [Localité 5] que Mme [R] est constamment dans le déni lorsque la problématique des rats sur son terrain est abordée et lui laissant en conséquence le soin de faire intervenir une entreprise de dératisation «comme les fois précédentes» (ses pièces n°13 et 19),



- trois plaintes pénales déposées les 30 novembre 2021, 14 décembre 2024 et 4 août 2025 par Mme [K], voisine mitoyenne de Mme [R], rapportant dans un premier temps son tapage diurne par la plantation de piquets dans son jardin tous les jours, y compris les week-ends, auquel s'est ensuite ajouté du tapage nocturne, avec des jets d'objets, des meubles déplacés, des coups portés dans les murs et indiquant que ces nuisances incessantes ont des conséquences graves sur son sommeil, sa santé, son travail et sa vie familiale (mise en péril de la garde de ses enfants) (ses pièces n°14, 20 et 22) ;



- un écrit du 27 octobre 2017 de la gendarmerie de [Localité 5] dont la caserne est située à côté du terrain de Mme [R], indiquant que les nuisances sonores de Mme [R] sont quotidiennes et incessantes, les empêchent de se reposer après leurs missions nocturnes et impactent leurs familles, étant précisé que tout dialogue avec l'intéressée est impossible « du fait de son entêtement » (sa pièce n°6) ;



- une impression écran répertoriant la verbalisation de Mme [R] par la communauté de brigades de [Localité 7] le 8 septembre 2024 pour «bruit ou tapage injurieux troublant la tranquillité d'autrui» avec la mention dans la rubrique «Renseignements complémentaires», «personne qui tape avec un marteau sur des piquets dans son jardin, invitée à cesser le trouble en expliquant que les voisins gendarmes avaient travaillé la nuit, la personne répond qu'elle fait ce qu'elle veut» (sa pièce n°21) ; 



- des photographies du pavillon désigné comme étant celui pris à bail par Mme [R] sur lesquelles apparaissent de multiples piquets plantés les uns à la suite des autres à hauteur de clôture (sa pièce n°18).



Si la preuve de la détention par Mme [R] d'une multitude de chats suscitant des plaintes de son voisinage n'est pas suffisamment rapportée, il ressort de la conjonction et de la concordance de ces différents éléments précis et circonstanciés que : 



- Mme [R] se livre, depuis de nombreuses années, du matin jusqu'au soir, sept jours sur sept, à des faits de tapage diurne, en plantant des piquets dans son jardin avec un marteau, (et depuis 2024, à des faits de tapage nocturne avec des jets d'objets, des déplacements de meubles et des coups portés dans les murs,











- Mme [R] a favorisé de manière persistante la prolifération sur son terrain de rats, obligeant la maire à procéder à plusieurs opérations de dératisation de son quartier en 2021 et 2022.





Au surplus, la cour observe que Mme [R] ne verse aucune pièce médicale au débat pour justifier de sa prétendue incapacité physique à taper sur des piquets des heures durant.



* Sur la gravité des manquements reprochés



Il ressort des pièces visées ci-dessus que les manquements reprochés à Mme [R] perdurent depuis de nombreuses années sans qu'aucune amélioration ne soit établie, à tout le moins s'agissant des problèmes de nuisances sonores, puisqu'il est justifié du dépôt récent de deux plaintes pénales par sa voisine les 14 décembre 2024 et 4 août 2025 pour des faits de tapage diurne et nocturne, outre un relevé de verbalisation de la gendarmerie du 8 septembre 2024 (pièces n°20 à 22 de la commune de [Localité 5]).



De plus, il est établi à travers les témoignages susmentionnés que ces nuisances sonores incessantes troublent gravement la tranquillité de son voisinage, qu'il s'agisse des gendarmes et de leurs familles habitant dans la caserne voisine ou des personnes résidant dans le pavillon mitoyen.



Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il apparaît que les manquements de Mme [R] à son obligation de jouissance paisible du bien loué, présentent, de par leur intensité, leur durée, leur réitération permanente et leur persistance au jour où la cour statue en dépit des nombreuses alertes qui lui ont été faites (courriers de mise en demeure, plaintes, verbalisation, tentative de dialogue, action de son curateur) et l'ampleur de l'atteinte portée à la tranquillité de ses voisins, un degré de gravité justifiant la résiliation du contrat de bail d'habitation la liant à la commune de [Localité 5].



En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a prononcé cette résiliation et, subséquemment, a ordonné l'expulsion de Mme [R], au besoin avec l'assistance de la force publique.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Au regard de la solution du litige, les chefs du jugement relatifs aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile doivent être confirmés.



Succombant en son appel, Mme [R] sera condamnée à supporter les dépens d'appel et à verser la somme de 1.000 euros à la commune de [Localité 5] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel.







PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,







Déboute Mme [Z] [R] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel,



Condamne Mme [Z] [R] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [Z] [R] à supporter les entiers dépens de l'appel.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









N. LE GALL B. MEURANT