Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 28 avril 2026

N° RG 24/05521 - N° Portalis DBVX-V-B7I-PYWH









Décision du 

tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 30 mai 2024



RG : 21/03373

ch n°







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 28 Avril 2026







APPELANTE :



Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] , représenté par son Syndic en exercice, la société GERIMMO exerçant sous le nom commercial CITYA GERIMMO 

[Adresse 2] 

[Localité 2]



Représentée par Me Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037









INTIME :



M. [J] [O]

né le 13 Mars 1985 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Camille VINCENT, avocat au barreau de LYON, toque : 2031





 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 15 Janvier 2026



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Février 2026



Date de mise à disposition : 28 Avril 2026



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Patricia GONZALEZ, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte authentique du 19 mai 2017, M. [J] [O] a acquis, au sein d'un immeuble situé à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété :

- le lot n°30, composé d'un local à usage de bureau,

- le lot n°21, composé d'une cave n°15, en sous-sol.



Les deux lots sont réunis par un escalier intérieur installé par un précédent propriétaire.



Une assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2021 a :

- adopté une résolution n° 13 portant « approbation du plan des caves mis à jour suite à la création du lot de cave attaché à l'ancienne conciergerie, par assemblée générale du 27 novembre 2019 » ,

- rejeté les résolutions suivantes mises à l'ordre du jour à la demande de M. [O] :

* une résolution n° 18 portant « approbation du changement de destination du lot n° 21 (la cave n° 15) en « local sous-sol » nécessitant la suppression du lot n° 21 et la création d'un nouveau lot avec modification des tantièmes suivant le projet de répartition joint à la convocation établi par le géomètre expert M. [V] »,

* une résolution n° 20 portant « autorisation à donner à M. [O], copropriétaire des lots n° 21 (cave n° 15) et 30 (bureaux du RDC), d'utiliser la porte du sous-sol donnant sur le couloir commun situé entre le lot n° 21 et les garages pour d'éventuelles évacuations d'urgence des personnes présentes dans ces lots ». 

 

Par acte introductif d'instance du 27 mai 2021, M. [O] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à Lyon 6ème (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Lyon en annulation de ces résolutions.



Par jugement contradictoire du 30 mai 2024, le tribunal a : 

- prononcé l'annulation des résolutions n° 13 et 20,

- rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 18,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [O] la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts, 

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

- condamné le même à payer à M. [O] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

- rejeté le surplus des demandes. 



Par déclaration du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 mars 2025, il demande à la cour de : 

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 18,

- débouter M. [O] de sa demande contraire,

- infirmer le jugement en ce qu'il :

* a prononcé l'annulation des résolutions n° 13 et 20,

* l'a condamné à payer à M. [O] la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts, 

* l'a condamné à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

* l'a condamné aux dépens, 

* a rejeté le surplus de ses demandes, 

Statuant à nouveau de ces chefs infirmés et y ajoutant, 

- débouter M. [O] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées et injustifiées, 

- le condamner à lui payer une indemnité de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er janvier 2025, M. [O] demande à la cour de : 

- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a : 

* prononcé l'annulation des résolutions n° 13 et 20,

* condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts, 

* condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de la procédure de première instance,

* condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et prétentions à toutes fins qu'elles comportent,

- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a : 

* rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 18,

En conséquence,

- juger que la résolution n° 18 est entachée d'abus de majorité,

- prononcer l'annulation de la résolution n° 18,

Ajoutant au jugement de première instance : 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice, en complément de la somme de 1000 euros déjà allouée en première instance,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner le même aux entiers dépens de la présente instance. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2026. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



MOTIFS DE LA DÉCISION



1. Sur l'annulation des résolutions



1.1. Sur la résolution n° 13



Le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement que :

- M. [O] n'a jamais disposé du couloir de la chaufferie, qui existe depuis la réception de l'immeuble et n'a jamais été intégré à la cave n° 15,

- la configuration des lieux établit que l'objet du couloir était de permettre l'accès à la porte de la chaufferie, ce qui suffit à qualifier cette partie de commune,

- la cave de M. [O] dispose d'une porte d'accès principale donnant sur le couloir des caves,

- le règlement de copropriété stipule que « les couloirs de distribution des caves et les locaux de services généraux » sont des parties communes,

- il est impossible que les éléments d'équipements du chauffage soient situés dans une partie privative,

- la porte d'accès au couloir de chaufferie se fait grâce à la clé permettant l'ouverture de la porte principale de l'immeuble, en possession de tous les occupants de celui-ci ; le changement de clé est intervenu à la suite de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 novembre 2005,

- le couloir est séparé de la cave par un gros mur en parpaings,

- en demandant l'autorisation d'utiliser le couloir, M. [O] a reconnu qu'il constitue une partie commune,

- les plans de construction établis en 1961 sont obsolètes et n'ont pas de valeur probante,

- le courrier adressé à M. [O] par le syndic le 10 février 2021 ne vaut pas reconnaissance du caractère privatif du couloir par le syndicat des copropriétaires,

- il n'y a pas d'abus de majorité.



M. [O] réplique essentiellement que :

- est abusive une décision d'assemblée générale privant un copropriétaire de son droit de jouissance exclusive sur son lot privatif,

- sa cave est clairement délimitée dans toute son étendue sur le plan du sous-sol de l'immeuble annexé à son acte de vente et au règlement de copropriété,

- la description de la cave par les géomètres experts confirme que la rampe et le sas d'accès font partie intégrante de son lot,

- en approuvant le plan erroné qui lui a été présenté, l'assemblée générale du 1er mars 2021 a porté atteinte à son droit de propriété,

- l'abus de droit est caractérisé, tout comme l'intention de lui nuire,

- l'accès à la chaufferie se fait par une autre porte,

- le sas n'est pas un couloir au sens du règlement de copropriété,

- le sas n'est pas séparé de la cave par un gros mur en parpaings mais par une simple cloison,

- la serrure de la porte d'accès au sas a été changée par le syndicat des copropriétaires sans son autorisation,

- la présence de tuyaux traversant le sas n'en fait pas automatiquement une partie commune.



Réponse de la cour



Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.



Et selon l'article 2, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.



En l'espèce, c'est par des motifs détaillés et pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge, après avoir rappelé les dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 et celles de l'article 1er du titre 5 du règlement de copropriété de l'immeuble, a retenu essentiellement que :



- sur le plan de 1961, que M. [O] présente comme celui annexé à son acte de vente et au règlement de copropriété, sans être contredit sur ce point par le syndicat des copropriétaires, et dont il n'est pas établi par les pièces conduites qu'il n'a été établi que pour le permis de construire, la cave n° 15 est matérialisée avec la mention « rampe » devant la porte d'accès de ce lot donnant sur le couloir des parkings, correspondant visiblement à un sas, mais qui n'est pas matériellement délimité,



- le syndicat des copropriétaires ne saurait arguer des diverses modifications apportées au règlement de copropriété depuis 1965 pour soutenir que ce plan est caduc puisqu'il apparaît qu'aucun des modificatifs invoqués n'a trait à la cave n° 15,



- le cabinet de géomètres experts mandaté par M. [O], qui a procédé à un relevé des lieux en vue de la suppression du lot n° 21 et de la création du lot n° 55 à la suite d'un changement de destination, précise que « ce nouveau lot correspond au local en sous-sol suivant relevé des lieux [...] soit un local en sous-sol desservi depuis les circulations sous-sol et par escalier intérieur depuis le lot 30 au rez-de-chaussée, comprenant : rampe et sas d'accès, 3 pièces, salle d'eau et dégagement avec escalier intérieur [...] », ce relevé confirmant ainsi que la partie sas de la cave n° 15 fait partie intégrante du lot de M. [O],



- sur le plan actualisé du sous-sol en janvier 2021, élaboré par le cabinet de géomètres experts missionné par le syndicat des copropriétaires, le sas est à l'intérieur des gros murs délimitant le lot n° 21 comme sur le plan d'origine de 1961 ; ce plan ne permet pas d'affirmer que le sas est séparé de la cave de M. [O] par un gros mur en parpaings et le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 15 février 2022 n'apporte aucun élément à cet égard,



- le sas ne peut être qualifié de couloir de distribution des caves et des locaux des services généraux au sens du règlement de copropriété puisqu'il ne correspond pas à un couloir mais à une partie de la cave n° 15,



- les pièces versées aux débats ne démontrent pas que le sas correspond au couloir de la chaufferie et qu'en tant que tel il a toujours été distinct de la cave n° 15 comme étant intégrée dans les parties communes de l'immeuble,



- en adoptant un plan du sous-sol erroné, la majorité a lésé M. [O] dont la cave se trouve amputée de son sas et ce, sans être conforme à l'intérêt commun de la copropriété qui dispose de sa propre porte d'accès au local de chaufferie.



C'est encore par des motifs pertinents, que la cour adopte sans qu'il y ait lieu de les paraphraser, que le tribunal a répondu aux moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires et réitérés en appel, tirés de ce que la cave de M. [O] dispose d'une porte d'accès principale donnant sur le couloir des caves, que les éléments d'équipements du chauffage sont situés dans le sas, que la porte d'accès au couloir de la chaufferie se ferme grâce à la clé permettant l'ouverture de la porte principale de l'immeuble, en possession de tous les occupants de celui-ci et de ce que le changement de clé est intervenu à la suite de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 novembre 2005, qu'en demandant l'autorisation d'utiliser le couloir, M. [O] a reconnu qu'il constitue une partie commune et que le courrier adressé à M. [O] par le syndic le 10 février 2021 ne vaut pas reconnaissance du caractère privatif du couloir par le syndicat des copropriétaires.



Au vu de ce qui précède et en l'absence de moyens nouveaux soulevés en appel par le syndicat des copropriétaires, de nature à modifier la juste appréciation faite par le tribunal, la cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu'il a annulé la résolution n° 13 pour abus de majorité.



1.2. Sur la résolution n° 18



M. [O] fait valoir essentiellement que :

- le refus de changement de destination du lot n° 21 en « local sous-sol » à usage de bureaux constitue un abus de majorité et caractérise une volonté de lui nuire,

- son lot n° 21 est à usage de bureaux depuis de nombreuses années et a toujours été desservi par un escalier en provenance du local n° 30,

- il constitue l'annexe du lot n° 30 et a, de ce fait, la même destination et le même usage,

- un changement de destination d'un lot peut intervenir s'il n'est pas porté atteinte à la destination générale de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires,

- la seule question soumise à l'assemblée générale était celle de l'autorisation du changement de destination.



Le syndicat des copropriétaires réplique essentiellement que :

- cette résolution contient trois questions, en violation des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967 imposant un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour,

- le lot n° 21 ne constitue pas une annexe du lot n° 30 et la réunion des deux lots par un l'escalier n'a jamais été autorisée par l'assemblée générale,

- le projet conduit à entériner un empiétement sur les parties communes,

- le changement d'appellation envisagé ne correspond à aucune destination au sens du règlement de copropriété,

- le lot n° 55 existe déjà,

- le projet soulève des questions qui empêchent le syndicat des copropriétaires de prendre une décision en toute connaissance de cause,

- le vote négatif était donc parfaitement légitime.



Réponse de la cour



C'est encore par des motifs pertinents adoptés par la cour, que le premier juge a jugé, d'une part, que les questions posées par M. [O] dans le cadre de la résolution n° 18 sont indissociables, de sorte qu'il n'a pas violation des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, d'autre part, que l'assemblée générale des copropriétaires a légitimement pu, sans commettre un abus de majorité, s'opposer à l'adoption de cette résolution qui prévoit notamment la création d'un lot n° 55, dès lors que ce lot existe déjà pour avoir été créé le 27 novembre 2019 en raison de la privatisation de la loge du gardien.



Pour ces seuls motifs, et sans qu'il y ait lieu de trancher la question du changement de destination du lot n° 21, la cour confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande d'annulation de la résolution n° 18.



1.3. Sur la résolution n° 20



Le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement que :

- la demande de création d'une issue de secours devenait sans objet du fait du refus de la demande de changement de destination du lot n° 21,

- la création d'une issue de secours pour un établissement recevant du public crée un risque d'intrusion et de dégradation au niveau des parties communes et des garages privatifs, ainsi qu'un risque de voir engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas d'incident de quelque nature,

- il importe peu que l'évacuation ait vocation à n'être qu'exceptionnelle, dès lors qu'il ne peut être préjugé de l'usage effectif qui sera fait de l'issue de secours par les tiers,

- l'intérêt du refus pour la copropriété est indiscutable et l'intention de nuire inexistante,

- M. [O] bénéficie d'une solution alternative puisque sa cave dispose de deux portes d'accès dont l'une donne directement en face de la cage d'escalier.



M. [O] réplique essentiellement que :

- le refus d'autorisation est motivé par le but de lui nuire et constitue un abus de majorité,

- le syndicat des copropriétaires ne justifie pas en quoi l'utilisation de sa porte comme issue de secours serait de nature à troubler la tranquillité des lieux.



Réponse de la cour



Il appartient à celui qui invoque un abus de majorité de rapporter la preuve que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.



En l'espèce, M. [O] ne démontre pas l'intention de nuire des autres copropriétaires, alors qu'il est conforme aux intérêts collectifs des copropriétaires de limiter au maximum la circulation de piétons extérieurs à la copropriété dans la zone des garages.



Il ne démontre pas davantage que la décision a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires à son détriment, dès lors, d'une part, qu'il n'établit pas que la création d'une issue de secours sur la cour est une exigence de sécurité pour l'exploitation de son lot n° 21, d'autre part, que le syndicat des copropriétaires affirme, sans être contredit sur ce point, que ce lot dispose d'une deuxième porte d'accès donnant directement en face de la cage d'escalier menant au rez-de-chaussée, ce qui est confirmé par le plan de 1961 versé aux débats par M. [O].



Au vu de ces éléments, la cour considère que l'assemblée générale des copropriétaires a pu légitimement, sans commettre un abus de majorité, s'opposer à l'adoption de la résolution n° 20.



Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de cette résolution.



2. Sur la demande indemnitaire



Le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement que :

- M. [O] n'a pas été privé de la jouissance de son lot et n'a jamais eu la jouissance du couloir qu'il prétend intégrer à son lot,

- il n'a subi aucun préjudice indemnisable du fait des décisions légitimes de l'assemblée générale,

- les résolutions n'ont pas été dictées par un intérêt autre que l'intérêt collectif ou par une intention de nuire.



M. [O] réplique essentiellement que l'abus de majorité établi pour au moins deux des résolutions querellées lui a causé un préjudice en le privant de l'entièreté de son lot.



Réponse de la cour



En adoptant, par un abus de majorité, un plan du sous-sol erroné, le syndicat des copropriétaires a commis une faute, qui a eu pour effet de priver M. [O] d'une partie de son lot et qui justifie qu'il soit condamné à indemniser son préjudice par le versement d'une somme de 1000 euros.



Le jugement est confirmé sur ce point.



3. Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement est encore confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.



En cause d'appel, chaque partie succombant partiellement, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires, appelant principal, qui succombe partiellement, est condamné aux dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n° 20 adoptée le 1er mars 2021 par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], 



Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant au jugement,



Déboute M. [J] [O] de sa demande d'annulation de la résolution n° 20 de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2021,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] aux dépens d'appel.



La greffière La présidente