Cour d'Appel · Ch. civile et commerciale — 30 avril 2026

N° RG 25/01869 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J7CN







COUR D'APPEL DE ROUEN



CH. CIVILE ET COMMERCIALE



ARRET DU 30 AVRIL 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



24/01956

Tribunal judiciaire de Rouen du 13 mars 2025





APPELANTE :



S.A.R.L. BIENS IMMO 

[Adresse 1]

[Localité 1]



représentée par Me Christophe SOLIN de la SELARL CABINET CHRISTOPHE SOLIN, avocat au barreau de ROUEN







INTIMEE :



DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DE [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LX NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 03 mars 2026 sans opposition des avocats devant Mme VANNIER, présidente de chambre t, rapporteur



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme VANNIER, présidente de chambre

M.URBANO, conseiller

Mme MENARD-GOGIBU, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme GUILLARD, greffière





DEBATS :



A l'audience publique du 03 mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 30 avril 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme VANNIER, présidente de chambre et par Mme RIFFAULT, greffière lors de la mise à disposition.





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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte authentique du 17 décembre 2015, la S.A.R.L. Biens Immo a acquis un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] pour un prix d'achat de 3.650.000 euros. 



La société s'est placée sous le régime prévu à l'article 1115 du code général des impôts, permettant d'acquitter un droit de vente à taux réduit, sous réserve de revendre le bien dans un délai de cinq ans, soit au plus tard le 17 décembre 2020.



La société Biens Immo a vendu l'immeuble le 28 janvier 2022.



Au vu du manquement à la revente dans le délai de cinq ans, le 11 août 2023, la Direction régionale des Finances Publiques d'Île de France a adressé une proposition de rectification à la société Biens Immo, portant sur une somme de 228.219 euros dont 185.846 euros au titre des droits et 42.373 euros au titre des pénalités, pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015.



Le 27 novembre 2023, à l'issue d'un recours hiérarchique, l'administration fiscale a accordé une remise de 50% de l'intérêt de retard. 



Le 29 février 2024, la société Biens Immo a formé une réclamation contentieuse auprès de l'administration fiscale, contestant les impositions mises à sa charge et a demandé qu'il en soit prononcé le dégrèvement. 



Par décision du 11 mars 2024, l'administration fiscale a rejeté sa demande. 



Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, la société Biens Immo a fait assigner la Direction régionale des Finances Publiques d'Île de France devant le tribunal judiciaire de Rouen.



Par jugement du 13 mars 2025, le tribunal judiciaire de Rouen a :



- rejeté toutes les demandes de la société Biens Immo ; 



- condamné la société Biens Immo aux entiers dépens ; 



- rejeté la demande de la société Biens Immo fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; 



- rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples. 



La société Biens Immo a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 19 mai 2025.





EXPOSE DES PRETENTIONS



Aux termes de ses dernières conclusions en date du 22 juillet 2025, la société Biens Immo demande à la cour de :



- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 13 mars 2025 en ce qu'il a: 

* rejeté toutes les demandes de la société Biens Immo ; 



* condamné la société Biens Immo aux entiers dépens ; 



* rejeté la demande de la société Biens Immo fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; 



- alors que celle-ci demandait au tribunal judiciaire de Rouen de : 



* prononcer le dégrèvement des impositions litigieuses laissées à la charge de la société Biens Immo et des pénalités s'y rapportant soit : 185.846 euros au titre des droits de mutation à titre onéreux ; 21.187 euros au titre des intérêts de retard ; 



* condamner l'État aux entiers dépens en application des dispositions de l'article R.207-1 du livre des procédures fiscales ; 



* condamner l'État au versement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Et statuant à nouveau ; 



- prononcer le dégrèvement des impositions litigieuses laissées à la charge de la société Biens Immo et des pénalités s'y rapportant soit : 185.846 euros au titre des droits de mutation à titre onéreux ; 21.187 euros au titre des intérêts de retard ; 



- condamner l'État aux entiers dépens en application des dispositions de l'article R.207-1 du livre des procédures fiscales ;





- condamner l'État au versement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Aux termes de ses dernières conclusions en date du 23 octobre 2025, la Direction régionale des Finances Publiques d'Île de France demande à la cour de:



- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 13 mars 2025 (RG 24/01956) en ce qu'il a : 



* rejeté toutes les demandes de la société Biens Immo ; 



* condamné la société Biens Immo aux entiers dépens ; 



* rejeté la demande de la société Biens Immo fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; 



* rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;



- confirmer le bien-fondé des impositions litigieuses ; 



- confirmer la décision de rejet contentieux du 11 mars 2024 ; 



- débouter la société Biens Immo de toutes ses demandes, moyens et prétentions, y compris celle relative à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; 



- condamner la société Biens Immo aux entiers dépens ; 



- condamner la société Biens Immo au versement, au profit de l'État, d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.



Pour un exposé détaillé des demandes et moyens des parties, la cour renvoie à leurs conclusions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





SUR CE 



Sur le dégrèvement des impositions



La Sarl Biens Immo expose qu'elle a acquis le 21 décembre 2015 un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un montant de 3 650 000 € sous le régime prévu à l'article 1115 du code général des impôts en prenant l'engagement de revendre ce bien dans un délai de cinq ans, soit avant le 20 décembre 2020, que le 1er mars 2017, elle a conclu un bail commercial avec la société IES Normandie lequel comportait une option d'achat à exercer dans un délai de 36 mois, soit avant le 1er mars 2020, que dès le 27 septembre 2017, le dirigeant de cette société a voulu anticiper l'exercice de cette option, traduisant une volonté d'acquérir le bien rapidement, que toutefois le 31 octobre 2017, elle a reçu un courrier de l'avocat de l'acquéreur faisant état de divers désordres dans l'immeuble, ce qui a donné lieu à une assignation aux fins de suspension de loyer puis à une assignation en référé en vue d'obtenir l'instauration d'une expertise judiciaire.



Elle indique que malgré ces procédures, elle a engagé des négociations afin de préserver la cession envisagée, qu'une transaction a été signée le 23 décembre 2019 dans l'objectif de permettre la réalisation de la vente dans les meilleurs délais, qu'en 2020, un pool bancaire avait accepté de financer l'opération, que cependant la crise sanitaire est survenue et a perturbé les mécanismes de financement bancaires et que les difficultés rencontrées ont conduit à la nécessité de redéfinir l'objet de la vente, que des démarches ont été mises en 'uvre tout au long de l'année 2021 mais que la vente définitive n'a pu être signée que le 28 janvier 2022.



Elle souligne que l'article 1115 du code général des impôts prévoit une exonération des droits et taxes de mutation lorsque la revente a lieu dans un délai de 5 ans, qu'il n'y a pas de déchéance d'exonération fiscale lorsque l'impossibilité de respecter l'engagement de revente dans le délai imparti est dû à un cas de force majeure, en application de l'article 1218 du code civil, que malgré sa volonté constante de respecter son engagement de revente dans les délais légaux, elle s'est heurtée à une succession d'évènements extérieurs, imprévisibles et insurmontables dont la pandémie de Covid 19 a été l'élément central, que ces circonstances caractérisent un cas de force majeure ayant rendu objectivement impossible l'exécution de son obligation dans les délais impartis, que le code civil prime sur la doctrine administrative lorsqu'il s'agit de définir la force majeure. Elle souligne que la Cour de cassation a indiqué que la force majeure repose sur le caractère irrésistible et imprévisible de l'évènement au moment de la conclusion du contrat.



Elle fait valoir que la pandémie de Covid 19 a bouleversé le fonctionnement normal des relations économiques et administratives, que les retards massifs de traitement dans les services bancaires et notariaux, les reports d'actes et la désorganisation structurelle des circuits de financement, ont constitué des obstacles insurmontables pour de nombreux contribuables, que refuser toute reconnaissance de la force majeure au Covid dans la mesure où cet évènement n'a pas duré 5 ans mettrait à la charge du contribuable un exigence disproportionnée.



La société Biens Immo souligne que les éléments factuels exposés démontrent sans équivoque qu'elle a entrepris dès l'acquisition de l'immeuble en 2015 toutes les diligences nécessaires pour respecter son engagement de revente dans le délai prévu à l'article 1 115 du du code général des impôts, que son impossibilité de vendre dans le délai ne lui est pas imputable mais résulte d'un enchaînement de circonstances insurmontables, que ces faits s'inscrivent dans la définition de la force majeure et qu'il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas reconnu l'existence de la force majeure.





Le Directeur régional des Finances Publiques d'Ile de France et de [Localité 2] réplique que l'exonération de droits et taxes prévue par l'article 1115 du du code général des impôts ne concerne que l'acquéreur qui prend l'engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans, qu'en raison de la crise sanitaire, le pouvoir réglementaire a prorogé certains délais afin de permettre aux contribuables de se conformer à leurs obligations fiscales. Il souligne qu'en l'espèce eu égard à l'acte authentique de revendre souscrit le 17 décembre 2015, la société Biens Immo devait revendre son bien entre le 17 décembre 2015 et le 17 décembre 2020 afin de pouvoir conserver le bénéfice de son régime de faveur, qu'il n'est pas contesté que l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 a suspendu le délai pour respecter l'engagement de revendre d'une durée de 103 jours, qu'ainsi la redevable pouvait revendre son bien dans une période comprise entre le 17 décembre 2015 et le 30 mars 2021 mais que la cession a été réalisée le 28 janvier 2022, soit bien après le délai accordé.



Il ajoute qu'au demeurant il était loisible à la société requérante de prendre attache avec l'administration fiscale avant l'expiration du délai imparti afin de lui faire part de ses difficultés et éventuellement trouver une solution, ce qu'elle n'a pas fait, qu'il a fallu attendre le 22 juin 2023 suite à une demande de l'administration envoyée le 5 juin 2023 pour que la société se manifeste et invoque les difficultés l'empêchant de revendre dans le délai imposé, que de ce fait en s'arrogeant factuellement un délai supplémentaire pour revendre le bien, elle a privé l'administration fiscale d'apprécier la situation.



Il fait valoir qu'en application de l'ancien article 1148 du code civil applicable au moment de la signature de l'acte authentique du 17 décembre 2015, il n'y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé ou a fait ce qui lui était interdit, que par ailleurs il résulte d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation que pour constituer un cas de force majeure, l'évènement invoqué doit présenter, outre les caractères d'imprévisibilité et d'extériorité, celui d'être insurmontable par l'impossibilité absolue de remplir l'engagement contracté, ces trois critères étant cumulatifs.



L'administration fiscale ajoute que selon la doctrine administrative la déchéance est encourue du seul fait que les biens acquis n'ont pas été revendus dans le délai de cinq ans, que la cour de cassation a jugé que pour constituer un cas de force majeure, l'évènement doit être insurmontable par l'impossibilité absolue de remplir l'obligation contractée, qu'une telle situation n'est pas caractérisée dès lors qu'il n'est pas constaté que la revente a été absolument impossible, que le délai a commencé à courir puis pendant toute sa durée, qu'au cas présent, la société Biens Immo ne démontre pas qu'elle a été dans l'impossibilité absolue de revendre son bien dès le 21 décembre 2015 et pendant toute la durée de l'engagement. Elle souligne que s'il n'est pas contesté que l'acquéreur a pu rencontrer des difficultés conduisant à retarder la vente, le simple fait que celui-ci achète le bien seulement le 28 janvier 2022 démontre que la vente a simplement été retardée et qu'il n'y a pas lieu de la considérer comme impossible, que les circonstances énoncées par l'appelante l'ayant empêchée de revendre son bien dans les délais impartis sont des aléas économiques qui ne sauraient être caractéristiques de la force majeure.



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Selon l'article 1115 du code général des impôts , sous réserve des dispositions de l'article 1020, les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de de l'article 256 sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans.



En application de l'article 1020 du code précité les dispositions sujettes à publicité foncière des actes visés aux articles 1115 sont assujetties à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement de 0, 70 % lorsqu'elles entrent dans les prévisions des 1° et 40 de l'article 677.



Conformément à l'article 1840 G ter I du du code général des impôts, lorsqu'une exonération ou une réduction de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d'un engagement ou de la production d'une justification, le non-respect de l'engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l'obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits majorés de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas la rupture de l'engagement ou l'expiration du délai prévu pour produire la justification requise.



 Il est constant qu'en matière fiscale, la force majeure peut être invoquée par tout contribuable alors que la loi ne vise pas expressément cette circonstance.



L'évènement de force majeure est l'évènement irrésistible et imprévisible qui empêche la bonne exécution de ses obligations fiscales pour un contribuable pour des raisons indépendantes de sa volonté.



Il est établi en l'espèce que la SARL Biens Immo a pris l'engagement de revendre l'ensemble immobilier acquis le 21 décembre 2015 dans le délai de 5 ans prévu par l'article 1115 du code général des impôts soit au plus tard le 20 décembre 2020.Les dispositions gouvernementales arrêtées pendant la crise sanitaire ont eu pour effet de suspendre le délai pour une durée de 103 jours de sorte que la SARL Biens Immo avait la possibilité de vendre le bien jusqu'au 30 mars 2021, or il n'a été vendu que le 28 janvier 2022 et il est constant que la société, alors qu'elle pouvait le solliciter auprès de l'administration, n'a au préalable effectué aucune demande de prolongation annuelle de ce délai.



La société Bien Immo soutient qu' une succession d'évènements extérieurs, imprévisibles et insurmontables dont la pandémie de Covid 19 a été l'élément central, caractérisent un cas de force majeure ayant rendu objectivement impossible l'exécution de son obligation dans les délais impartis.



Il convient d'observer que si la société a acquis l'immeuble le 17 décembre 2015, elle ne justifie d'aucune diligence pour vendre en 2016 et en 2017 et d'aucune circonstance qui l'en aurait empêchée, elle n'a consenti un bail commercial que le 1er mars 2017 tout en choisissant de consentir ce dernier avec option d'achat devant intervenir dans un délai de 30 mois, l'acte authentique de vente devant être réalisé dans le délai de 36 mois, soit au 1er mars 2020, ce qui limitait sa possibilité de trouver un autre acquéreur, et, par ailleurs, le locataire était libre de ne pas lever l'option consentie. Le fait qu'un litige soit intervenu avec son locataire concernant l'état des lieux loués et l'existence de désordres, que des procédures judiciaires aient été initiées devant le juge des référés en 2019 en suspension de loyers et aux fins d'expertise avant d'aboutir à une transaction le 23 décembre 2019 ne constituent pas des faits imprévisibles et irrésistibles mais des évènements courants de la vie des affaires et économique. 



Par ailleurs, il doit être observé que si la société Biens Immo et son locataire la societé IES Normandie ont mis fin à leur litige en concluant une transaction, le 23 décembre 2019, matérialisée par une promesse de vente du bien pour un montant de 3 500 000 €, cette promesse était consentie pour une durée expirant le 15 avril 2020, il convient donc de constater que la Sarl Biens Immo s'est donc engagée une nouvelle fois envers ce locataire et ce pour une durée plus longue, alors qu'elle aurait pu recouvrer sa liberté de vendre le bien à un autre acquéreur à compter du 1er mars 2020. Le fait que l'acquéreur ait connu des difficultés à trouver un financement ne constitue pas un évènement imprévisible et aucun élément du dossier n'établit que ces difficultés de financement soient en lien avec la crise sanitaire survenue en 2020, au contraire un message du 27 mars 2020 émanant du locataire , indique notamment que « nous avons des banques qui proposent de financer l'achat de l'immeuble en lui-même, une autre banque propose de financer le projet totalement mais en deux fois, globalement l'immeuble est financé à part ».



Ainsi, les évènements invoqués par la société Biens Immo, pas plus que leur succession dans le temps ne présentent pas le caractère de la force majeure, elle est donc redevable des sommes mises en recouvrement par l'administration fiscale, il convient de confirmer le jugement en toutes ses dispositions.





Sur les frais irrépétibles 



La société Biens immo succombant en son appel, il y a lieu de la condamner à payer à l'administration fiscale la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la présente instance les dispositions du jugement étant confirmées sur les frais irrépétibles et les dépens.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort , par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.



Y ajoutant,



Condamne la SARL Biens Immo à payer à l'Etat la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la SARL Biens Immo aux dépens.







La greffière, La présidente,