Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 28 avril 2026

JP/RP



Numéro 26/1222





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 28 Avril 2026 







Dossier : 



N° RG 24/01526 

N° Portalis DBVV-V-B7I-I3N4 







Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion















Affaire :





[B] [C] [D]



C/



[I] [A]







 













Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS





à l'audience publique tenue le 24 Février 2026, devant :





Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,





assistée de M. MAGESTE, Greffier, présent à l'appel des causes,





En présence de Monsieur [Y], Auditeur de Justice









Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :





Madame PELLEFIGUES, Président



Madame BAYLAUCQ, Conseiller

Monsieur DARRACQ, Conseiller





qui en ont délibéré conformément à la loi.



















dans l'affaire opposant :









APPELANT :





Monsieur [B] [C] [D]

né le 07 Janvier 1965 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Maître Jacques BERNADET de la SCP BERNADET JACQUES, avocat au barreau de PAU



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-001323 du 21/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)









INTIME :





Monsieur [I] [A]

né le 07 Juillet 1948 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représenté par Maître Elina BOYON de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de DAX









sur appel de la décision 

en date du 09 JANVIER 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX











































 

Par jugement du 9 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a : 


condamné Monsieur [D] à payer à Monsieur [A] la somme de 5 565,60 euros au titre de l'arriéré locatif

condamné Monsieur [A] à payer à Monsieur [D] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance

ordonné la compensation des sommes respectivement dues entre les parties

débouté les parties du surplus de leurs demandes

condamné Monsieur [D] à payer à Monsieur [A] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

condamné Monsieur [D] aux dépens.


 Par déclaration du 28 mai 2024, [B] [D] a interjeté appel du jugement.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 juin 2025. 





[B] [D], dans ses conclusions du 20 juin 2024, demande à la cour d'appel de Pau :




réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [D] à verser à Monsieur [A] la somme de 5.565.60 € au titre de l'arriéré locatif, outre 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

réformer le jugement entrepris en ce qu'il a accueilli la demande de Monsieur [D] à hauteur de 1 000 € et l'a débouté du surplus de ses demandes


Statuant à nouveau,


débouter Monsieur [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions


Accueillant la demande de Monsieur [D],


condamner Monsieur [A] à lui verser la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

condamner Monsieur [A] à verser à Monsieur [D] la somme de 390 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

condamner Monsieur [A] à verser à Monsieur [D] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

condamner Monsieur [A] à l'intégralité des dépens de première instance et d'appel.






[I] [A] n'a pas conclu dans les délais légaux.



Son conseil sollicite l'application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile suivant lesquelles son client est réputé s'approprier les motifs du jugement dont appel.



SUR CE

Selon acte sous seing privé en date du 1er octobre 2008, [I] [A] a donné à bail à [B] [D] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 390 euros. 



Le 20 avril 2021, un certificat de non décence du logement était établi par les services de la Direction Départementale de l'aménagement du territoire. 



Ne bénéficiant plus de l'allocation logement versée par la Caisse d'allocations familiales, faute de réalisation des travaux du logement, [B] [D] ne versait à son propriétaire, au titre du loyer, depuis 2020 que le reliquat représenté par la différence entre le montant global du loyer et l'allocation logement retenue par la caisse d'allocation familiales. 





Selon exploit en date du 15 février 2023, [I] [A] assignait [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax aux fins de résiliation du bail et de paiement de l'arriéré locatif.



[B] [D] a quitté le logement le 3 avril 2023.



Par jugement dont appel, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a condamné [B] [D] à payer à [I] [A] la somme de 5 565.60 euros au titre de l'arriéré locatif, condamné [I] [A] à payer à [B] [D] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et ordonné la compensation des sommes respectivement dues entre les parties. 





- Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent et la dispense de paiement des loyers :



[B] [D] fait valoir l'application de la loi du 6 juillet 1989 dont en particulier les articles 6 et 7, ainsi que l'article L. 831-3 du code de la sécurité sociale. 



Il soutient que le propriétaire n'ayant pas réalisé les travaux du logement, suite au constat de non décence du logement établi par la DDTM, il est en droit de ne régler à [I] [A] que le différentiel représenté par le montant global du loyer, d'une part, et le montant de l'allocation logement, d'autre part.



Il considère, également, que le propriétaire ne peut, dans ces circonstances, faire délivrer ni commandement, ni assignation aux fins de résiliation du bail, dès lors que c'est de la loi que le locataire tient le droit de ne pas régler l'intégralité du montant du loyer. 



Il affirme ne s'être jamais opposé à la réalisation des travaux. Il considère que le premier juge a méconnu les termes de la loi de 1989 en caractérisant une opposition fautive du locataire. En effet, [B] [D] soutient que le premier juge aurait dû d'abord constater la notification préalable de la nature et des modalités des travaux devant être réalisés par le propriétaire du logement. 



Il soutient qu'il ne peut être condamné au paiement du reliquat du loyer, conduisant, selon lui, à contourner les effets de la loi de 1989. Il estime que la condamnation prononcée par le premier juge abouti à contrevenir aux dispositions, d'ordre public, de l'article 831-3 du code de la sécurité sociale.



Le juge a retenu l'accord de principe du bailleur et du locataire pour effectuer les travaux de mise en conformité du logement suivant procès-verbal d'accord du 18 février 2022 mais que le défaut d'exécution des travaux par le bailleur était en grande partie dû au comportement inapproprié du locataire qui, un certain temps, a refusé l'accès aux lieux loués. Il a également été relevé que le logement ne pouvait être considéré comme inhabitable, étant donné les délais écoulés et qu'il n'y avait pas lieu de suspendre voire de réduire le montant des loyers.



* * * 



L'article 1719 du Code civil précise que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. »



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, un certificat de non décence a été établi par la DDTM suite à la visite des lieux le 30 octobre 2020. Il est relevé des désordres liés aux dégradations des menuiseries présentant des défauts d'étanchéité, une installation électrique non sécurisée avec la présence d'équipement dangereux, des désordres liés au moyen de chauffage avec une installation de chauffage absente dans une pièce principale et un appareil de chauffage absent dans la chambre de l'étage, des désordres liés à la présence d'humidité, un risque de chute lié à l'espacement des barreaux du dispositif de retenue des personnes non conforme.



Le 20 avril 2021, la CAF adressait un courrier à [B] [D] lui rappelant que le versement de l'allocation de logement était conditionné au respect des critères de décence et qu'au vu du constat effectué concluant à la non-conformité du logement, le propriétaire avait un délai de 18 mois pour procéder à la mise en conformité des lieux. Dans cet intervalle, l'aide au logement d'un montant de 254 € ne sera plus versée et, à défaut de remise en état du logement, l'allocation logement sera suspendue.



[B] [D] adressait un courrier recommandé avec accusé de réception à son bailleur dès le 9 décembre 2020, le mettant en demeure de lui indiquer par écrit, dans un délai de huit jours à compter de la présente, le calendrier d'intervention des entreprises.



Les échanges intervenus postérieurement entre les parties montrent que le bailleur était disposé à faire effectuer les travaux de reprise mais que les parties ne sont pas parvenues à s'entendre sur les modalités d'intervention des artisans et les dates à arrêter.



Il ne reste pas moins que le bailleur n'a pas démontré avoir rempli son obligation légale de communiquer un échéancier précis d'exécution des travaux en prévenant le locataire en temps utile comme la loi du 6 juillet 1989 en son article 7 - e l'y oblige. Il est prévu en effet que, avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qu'il doit remettre en main propre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Il n'a pas rempli l'obligation de mise en conformité dans le délai requis de 18 mois.

 

Dans ces conditions, les allocations consignées par la CAF n'ont pu lui être versées, une fois les travaux réalisés.



Le locataire n'était pas tenu de verser au bailleur le loyer dans son intégralité mais uniquement le loyer résiduel comme il l'a fait.



La demande de régler l'arriéré locatif formulée par le bailleur, qui prétend au versement de la totalité du loyer, doit donc être rejetée.



Le bailleur n'ayant pas justifié de la remise du dépôt de garantie, déduction faite des charges restant dues par le locataire, aucun décompte n'ayant été produit, il sera condamné à la restitution de ce dépôt de garantie à hauteur de la somme de 390 €.





- Sur le préjudice de jouissance :



[B] [D] sollicite la condamnation de [I] [A] à lui verser la somme « forfaitaire » de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi. 



Il fait valoir que les constatations de la DDTM établissent la particulière dangerosité du logement, ainsi que le caractère « spartiate » dudit logement. 



Le juge a admis le principe de l'indemnisation d'un préjudice de jouissance en observant toutefois que l'intéressé était en partie responsable de ce que le trouble de jouissance avait perduré et qu'il ne précisait pas sur quelles bases il avait évalué le montant réclamé.



 Il est produit des certificats médicaux révélant un état dépressif et une infection respiratoire peu de temps avant la libération des lieux sans qu'il puisse être établi un lien de causalité entre les difficultés rencontrées dans l'occupation du logement déclaré indécent et l'état de santé du locataire.



Ces seuls documents ne permettent en tout cas pas d'évaluer le préjudice de jouissance dans les proportions réclamées, une indemnisation des préjudices ne pouvant intervenir à titre « forfaitaire » comme cela est réclamé mais le préjudice indemnisable devant être réel, personnel et certain.



Compte tenu du caractère indécent du logement, de la durée du préjudice mais également du fait que le locataire s'est maintenu dans les lieux, qui étaient cependant habitables, et n'a pas facilité la réalisation des travaux, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a alloué à ce titre à [B] [D] la somme de 1 000 €.



La somme de 1 000 € sera allouée à Monsieur [D] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort



Déboute [B] [D] de sa demande en paiement de la somme de 7 000 € à titre de dommages-intérêts,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur [A] à payer à Monsieur [D] la somme de 1 000 € en réparation de son préjudice de jouissance.

 

Infirme le jugement déféré sur le surplus en toutes ses dispositions,



Déboute [I] [A] de sa demande de paiement de l'arriéré locatif, 



Condamne [I] [A] à restituer à [B] [D] le montant du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 390 €,



Condamne [I] [A] à payer à [B] [D] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles engagés en cause d'appel,



Dit [I] [A] tenu aux dépens.





Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.





Le Greffier, Le Président,