Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 23 avril 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 23 AVRIL 2026









N° RG 24/05076 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-OAPA









[T] [Z]

[C] [Z]

[Q] [Z]

[O] [Z]

[M] [Z] épouse [Y]



c/



[D] [J]

























Nature de la décision : AVANT DIRE DROIT



Transport sur les lieux























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décisions déférées à la cour : jugement rendu le 01 août 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 1, RG : 22/09835) et jugement rectificatif rendu le 17 octobre 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 1, RG : 24/06969) suivant déclaration d'appel du 21 novembre 2024





APPELANTS :



[T] [Z]

né le 15 Mai 1954 à [Localité 2]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]





[C] [Z]

né le 01 Mai 1984 à [Localité 3] (75)

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]





[Q] [Z]

né le 14 Novembre 1981 à [Localité 3] (75)

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 3]





[O] [Z]

née le 29 Décembre 1982 à [Localité 3] (75)

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]





[M] [Z] épouse [Y]

née le 27 Février 1987 à [Localité 4] (75)

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 4]





Représentés par Me Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de Me Guillaume BAI, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉ :



[D] [J]

né le 23 Novembre 1946 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Dirigeant de société, 

demeurant [Adresse 5]





Représenté par Me Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me Chloé CHIARO

et assisté de Me Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL AEDIFICO, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 février 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques BOUDY, Président qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries et de Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN



Audience tenue en présence de M. [F] [X], stagiaire avocat





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE






L'indivision [Z] est propriétaire d'une maison à usage d'habitation sur une parcelle cadastrée section KB n°[Cadastre 1] située derrière la parcelle cadastrée section KB n°[Cadastre 2] qui appartient à M. [D] [J], sises [Adresse 6] à [Localité 6]. 





 Ces deux parcelles font partie d'un ensemble constitué de cinq parcelles issu de la division du fonds qui appartenait à l'origine à Mme [H] [N] et sont régies par un cahier des charges qui fixe les règles et servitudes d'intérêt général. 





Par arrêté du 18 septembre 2019, suivi de deux arrêtés du 10 octobre 2019 et du 6 février 2020, M. [J] a obtenu un permis de construire d'une maison à usage d'habitation avec un étage et une piscine et deux permis de construire modificatifs. Ils ont fait l'objet d'un recours gracieux puis contentieux par l'indivision [Z], rejeté par le tribunal administratif de Bordeaux le 10 février 2022. Un appel a été interjeté devant la cour administrative d'appel de [Localité 1]. 





Estimant que la construction de M. [J] a des conséquences considérables sur la vue exceptionnelle dont bénéficiait son bien jusqu'alors, constitutives d'un trouble anormal du voisinage, l'indivision [Z] l'a fait citer devant le tribunal judiciaire de Bordeaux par acte du 13 décembre 2022 aux fins d'indemnisation de son préjudice de dépréciation de la valeur vénale de son bien, fixé à la somme de 567 000 euros. 






















Clichés issus des conclusions de M. [J] :













































































Clichés pris depuis la parcelle KB [Cadastre 1] issus de constats d'huissier réalisés à la demande des consorts [Z] le 21 octobre 2019 et le 12 juillet 2021






Par jugement du 1er août 2024, rectifié par jugement du 17 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : 


- dit que M. [J] n'a pas causé un trouble anormal au voisinage à MM. [T], [C] et [Q] [Z] et Mmes [O] et [M] [Z] ; 

- débouté MM. [T], [C] et [Q] [Z] et Mmes [O] et [M] [Z] de leurs demandes de dommages et intérêts ; 

- débouté les consorts [Z] de leur demande d'expertise ; 

- débouté M. [J] de ses demandes au titre de la procédure abusive ; 

- débouté M. [J] de ses demandes au titre du préjudice moral ; 

- condamné les consorts [Z] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

- condamné les consorts [Z] à verser à M. [J] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 




Par déclaration du 21 novembre 2024, les consorts [Z] ont interjeté appel de cette décision. 





Dans leurs dernières conclusions du 17 novembre 2025, ils demandent à la cour de : 


- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ; 

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions. 



Statuant à nouveau,

- juger que l'immeuble réalisé par M. [J] sur la parcelle KB [Cadastre 2] sise [Adresse 7] à [Localité 7] leur créé des troubles anormaux du voisinage ; 

- juger qu'il résulte de ces troubles anormaux de voisinage un préjudice pour eux ; 

- juger que ce préjudice correspond à la dépréciation de la valeur vénale de leur propriété. 



Par conséquent, 

- condamner M. [J] à leur payer la somme de 567 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice résultant de la dépréciation de la valeur de leur bien ; 

- sur le préjudice et à titre subsidiaire pour le cas où la cour souhaiterait des informations complémentaires sur le quantum, désigner tel expert avec pour mission d'évaluer la perte de valeur de leur propriété en conséquence de la constriction édifiée par M. [J] ; 

- vu l'article 909 du code de procédure civile, déclarer irrecevable M. [J] en ses demandes reconventionnelles et l'en débouter. 



En tout état de cause, 

- débouter M. [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner M. [J] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [J] aux entiers dépens de l'instance. 




Dans ses dernières conclusions du 19 août 2025, M. [J] demande à la cour de : 


- confirmer le jugement entrepris. 



En conséquence, 

- débouter les consorts [Z] : 

- de leurs demandes de dommages et intérêts et d'expertise, 

- de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

- condamner à titre reconventionnel les consorts [Z] au paiement d'une amende pour recours abusif à hauteur de 50 000 euros et au versement d'une somme d'un montant de 30 000 euros au titre du préjudice moral qu'il a subi : 

- condamner les consorts [Z] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; 

- condamner les consorts [Z] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




L'affaire a été fixée à l'audience du 23 février 2026 en vue d'envisager un transport sur les lieux.





Par conclusions du 6 février 2026, les consorts [Z] ont accepté un transport de la cour sur les lieux. 




Par conclusions du 16 février 2026, M. [J] a indiqué ne pas s'y opposer.




L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2026. 


Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 




Aux termes de l'article 544 du code civil, 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements'.




S'agissant du trouble anormal de voisinage, il s'agit d'une source autonome de responsabilité, sans faute et en l'absence même de toute intention de nuire.



Ce trouble est retenu dès lors qu'un fait ou une activité, quoique licite, cause à un voisin des dommages excédant les troubles ordinaires de voisinage.




Ce principe jurisprudentiel de la responsabilité objective pour les troubles anormaux causés au voisinage a d'ailleurs été entériné par la loi n°2024-346 du 15 avril 2024 dans un nouvel article 1253 du code civil, qui prend place dans le sous-titre consacré à la responsabilité extra-contractuelle : 


'Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. 

Sous réserve de l'article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, 

à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal'.




En l'espèce, il est fait grief à M. [J] d'avoir procédé à l'édification d'un niveau supplémentaire sur son immeuble d'habitation, implanté en première ligne face au bassin d'[Localité 8] de sorte qu'il en résulterait un trouble anormal de voisinage du fait de l'altération très importante de la vue panoramique dont bénéficiaient jusqu'alors les occupants de la parcelle KB [Cadastre 1].





Il n'est pas contesté que cette construction respecte les règles d'urbanisme applicables au sein de la commune concernée. Il résulte toutefois des pièces versées aux débats que cet étage supplémentaire est visible depuis la parcelle contiguë, appartenant à l'indivision [Z], située en seconde ligne.





Cette dernière soutient subir un préjudice tenant à la perte partielle de la vue panoramique dont elle bénéficiait antérieurement sur les sites naturels environnants, faisant valoir en particulier la disparition de l'« effet de première ligne » que conférait à son terrain sa situation en surplomb par rapport à la propriété voisine.





Des photographies ont été réalisées par huissier de justice en limite de propriété. 





Toutefois, eu égard à la configuration particulière des lieux, à la topographie du terrain ainsi qu'à l'étendue et à la diversité du champ visuel invoqué, ces clichés, pris selon des angles nécessairement partiels et non uniformes, ne permettent pas à eux seuls d'appréhender avec précision la réalité et l'ampleur de l'atteinte alléguée.





Aux termes de l'article 179 du code de procédure civile, « le juge peut, afin de les vérifier lui-même, prendre en toute matière une connaissance personnelle des faits litigieux, les parties présentes ou appelées. Il procède aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu'il estime nécessaires, en se transportant, si besoin est, sur les lieux ». L'article 181 du même code précise que le juge peut, au cours de ces opérations, entendre les parties et toute personne dont l'audition lui paraît utile à la manifestation de la vérité.





En l'espèce, l'appréciation du trouble invoqué, tenant à l'implantation d'un étage supplémentaire sur l'immeuble voisin, ne requiert aucune compétence technique particulière et relève de l'appréciation souveraine de la juridiction, au regard des circonstances concrètes de l'espèce.




Cette appréciation ne peut s'exercer pleinement qu'in situ, c'est-à-dire en se rendant sur les lieux du litige.




Dans ces conditions, il apparaît nécessaire et opportun que la cour se transporte sur les lieux afin d'acquérir une connaissance personnelle de la disposition des parcelles, de la situation respective des immeubles et de la réalité de la vue dont se prévaut l'indivision [Z], et d'apprécier directement l'étendue du préjudice allégué.





En application des textes précités, la cour ordonnera en conséquence un transport sur les lieux.






PAR CES MOTIFS



-Ordonne un transport sur les lieux du litige, [Adresse 6] à [Localité 7], parcelle KB [Cadastre 1];



-Dit que celui-ci se déroulera le vendredi 12 juin 2026 à 10 heures;



-Invite les parties et leurs conseils à s'y présenter et dit que le présent arrêt vaut convocation;



-Réserve tous droits et moyens des parties ainsi que les dépens.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,































La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.