Tribunal Judiciaire · Service des référés — 23 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 25/57810 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKB3

N° : 1

Assignation du :
17 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :


JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE AU FOND 
 le 23 avril 2026



par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. 

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 1] à PARIS, représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE
Chez son syndic la société Foncia Paris Rive Droite
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS - #C2444



DEFENDEUR

PARIS HABITAT - OPH
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Jean-christophe LUBAC, avocat au barreau de PARIS - #P0482



DÉBATS

A l’audience du 26 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, 

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

La société PARIS HABITAT-OPH est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4].

Cet ensemble immobilier est contigu à l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.
Dans le cadre de la réhabilitation de son ensemble immobilier, la société PARIS HABITAT-OPH entend procéder à l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) des pignons nord des bâtiments A et C, ce qui nécessite la mise en œuvre du droit de surplomb légal créé par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

Par courrier du 18 décembre 2024, reçu le 17 janvier 2025, la société PARIS HABITAT-OPH a notifié au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] son intention d’exercer un droit de surplomb sur le bâtiment voisin pour réaliser un ouvrage d’isolation, proposant une indemnité de 4.550 euros, soit 3.000 euros pour le surplomb et 1.500 euros pour le tour d’échelle.

Par courrier du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] s’est opposé en l’état à la demande.

La société PARIS HABITAT-OPH a réitéré sa demande, par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, précisant que cette demande annulait celle du 18 décembre 2024. La proposition d’indemnisation était cette fois de 3.000 euros pour le surplomb et 1.000 euros pour le tour d’échelle.

L’assemblée générale des copropriétaires a rejeté, le 25 juin 2025, l’adoption de la convention fixant les modalités d’exercice du droit de surplomb et l’adoption de la convention de droit d’accès temporaire et d’installation provisoire.

Par acte du 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a assigné la société PARIS HABITAT-OPH devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de contester le droit de surplomb exercé par ce dernier.
 
Après trois renvois sollicités par les parties, et la délivrance par un médiateur d’une information à la médiation, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 février 2026.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a demandé de :

A titre principal, débouter la société PARIS HABITAT-OPH de sa demande d’exercice du droit de surplomb et du droit d’accès et d’installations provisoiresA titre subsidiaire, fixer les modalités de mise en œuvre de ces droits, en conséquenceJuger que l’isolation par l’extérieur aura une épaisseur de 16 cm maximumJuger que pour réaliser l’ITE du mur pignon donnant sur le jardin de la copropriété à une hauteur inférieur à 2 mètres du pied de l’héberge, la société PARIS HABITAT-OPH devra solliciter l’autorisation préalable du syndicat des copropriétairesFixer l’indemnité due pour le droit de surplomb à 10.595 eurosEnjoindre à la société PARIS HABITAT-OPH, sous astreinte, d’organiser avant le début des travaux une réunion sur site aux fins d’identifier les mesures de protection à mettre en placeEnjoindre à la défenderesse, sous astreinte, de préciser la durée des travaux de pose de l’ITE, de montage et de démontage des échafaudages, et la nature des mesures de protection qui seront mises en placePréciser différentes modalités relatives aux travaux et aux échafaudages (délais de prévenance, accès piétions, stockage des matériaux, durée…)Juger qu’un constat des lieux par commissaire de justice devra être établi, aux frais de la société PARIS HABITAT-OPH, avant et après le montage et le démontage des échafaudagesFixer l’indemnité due pour le droit d’accès et d’installations provisoires à la somme de 21.000 eurosEn tout état de cause, Condamner la société PARIS HABITAT-OPH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépensRappeler que les travaux ne pourront commencer qu’après la signature d’un acte authentique ou sur le fondement d’une décision de justice devenue définitiveDire que la présente décision sera publiée au service de la publicité foncière, avant le début des travaux, aux frais de la défenderesseEcarter l’exécution provisoire.
Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société PARIS HABITAT-OPH a demandé de :
Rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]utoriser la défenderesse à exercer le droit de surplomb sur la parcelle litigieuse, pour réaliser les travaux d’isolation par l’extérieur de son immeuble, dans les termes du projet d’acte authentique notifié le 21 mai 2025, éventuellement modifiés et précisés par le tribunalFixer l’indemnité due au demandeur au titre du droit de surplomb à la somme de 3.000 eurosAutoriser la défenderesse à exercer le droit d’accès temporaire et d’installations provisoires sur la parcelle litigieuse, pour permettre l’exercice du droit de surplomb, dans les termes du projet de convention de tour d’échelle notifié le 21 mai 2025, éventuellement modifiés et précisés par le tribunalFixer l’indemnité due au demandeur au titre du droit d’accès temporaire et d’installations provisoires à la somme de 1.000 eurosPrendre acte que la société PARIS HABITAT-OPH renonce à la constitution d’une servitude conventionnelle de tout d’échelle réelle et perpétuelle, distincte de droit d’accès légal prévu au II de l’article L 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, et s’engage à ce que les clauses afférentes soient retirées de l’acte authentique qui sera signéDéclarer irrecevable, comme formée hors du délai de 6 mois prévu par le III de l’article L 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, la demande tendant à écarter l’exécution provisoire, et subsidiairement rejeter cette demandeCondamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de Me Jean-Christophe LUBAC.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé des faits et des moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience et à la note d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, et prorogée au 23 avril 2026, date du présent jugement.


MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur l’opposition à la mise en œuvre du droit de surplomb

L'article L.113-5-1 du code la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dispose que :

« I.-Le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.
Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.
Ce droit s'éteint par la destruction du bâtiment faisant l'objet de l'ouvrage d'isolation.
Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l'information des tiers au fichier immobilier.

II.-Le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.
Une indemnité est due au propriétaire de l'immeuble voisin.
Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.

III.-Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.
Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il ne peut s'opposer au droit d'accès à son fonds et à la mise en place d'installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.
Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l'indemnité préalable prévue aux I ou II.
IV.-Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l'ouvrage d'isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L'indemnité prévue au I demeure acquise.
V.-Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent article.».

En application des dispositions précitées de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. 

Le premier alinéa du I du même texte prévoit que le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure. 

Le propriétaire du fonds voisin peut donc s’opposer à l’exercice du droit de surplomb dans deux hypothèses :

- s’il justifie d’un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ;
- si les conditions légales ne sont pas remplies, notamment l’absence d’autre solution technique (ou le coût ou la complexité excessifs de celle-ci) ou l’absence de réalisation de l’ouvrage à la distance légale, sauf accord des propriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] soulève plusieurs moyens pour s’opposer au droit de surplomb, moyens qui seront examinés successivement, en commençant par les contestations relatives au principe du recours à un procédé d’isolation thermique extérieure, avant d’examiner les contestations relatives aux modalités de mise en œuvre du droit de surplomb.

Sur le principe du recours à l’isolation thermique extérieure
L’insuffisance des justifications apportées sur le coût et la complexité excessifs d’une isolation par l’intérieur
Le syndicat des copropriétaires soutient que les justifications apportées, qui doivent être appréciées au moment de la notification du projet, sont insuffisantes en ce que l’attestation présentée avec le projet ne chiffre pas les solutions alternatives, que l’impossibilité technique n’est pas démontrée, et qu’enfin l’opération est envisagée de façon globale et non pas selon les bâtiments et les pignons.

La société PARIS HABITAT-OPH s’oppose à ces éléments en précisant que l’attestation annexée au projet notifié comporte déjà toutes les précisions nécessaires, et qu’en tout état de cause ces éléments ont été complétés postérieurement, ce qui n’est pas interdit par la loi, notamment avec un chiffrage détaillé, pour apporter des compléments face aux objections du demandeur.

L’attestation du cabinet d’architecte SCHMITZ & MORETTI, annexé au projet signifié le 21 mai 2025, liste plusieurs éléments relatifs à l’efficacité énergétique du projet d’ITE, et aux impacts financiers et techniques d’une autre solution, notamment :

l’impossibilité par ITI (isolation thermique par l’intérieur) de traiter les ponts thermiques résultant de l’interruption d’isolant au niveau des jonctions plancher / mur pignon, sauf à réaliser des travaux lourds et complexes touchant aux structures des planchers pour installer des rupteurs de pont thermique, le coût excessif d’une ITI en raison notamment des contraintes de relogement pendant les travaux des occupants des logements occupés, du coût des travaux sur les structures des planchers, du coût des travaux de réfection des revêtements intérieurs, des reprises d’électricité et de plomberie,la perte de valeur vénale du bien et de la valeur locative en raison de la diminution des surfaces intérieures.
S’il est exact que ces différents éléments ne sont pas chiffrés dans l’attestation initiale, la société PARIS HABITAT-OPH a apporté des éléments complémentaires qui démontrent que le montant des travaux d’ITI s’élèverait à la somme de 318.911 euros HT, alors que les travaux d’ITE s’élèvent à la somme de 137.614,08 euros HT (avec la reproduction de la fresque murale), soit un surcoût d’environ 180.000 euros. 

L’article R 113-19 du code de la construction et de l’habitation prévoit que la notification du projet comporte notamment « Les justificatifs démontrant qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ». Cette disposition n’impose pas, à peine de rejet, des justificatifs nécessairement chiffrés, et n’interdit pas au demandeur au droit de surplomb de compléter les justificatifs en fonction des questionnements ou des oppositions de son voisin.

Le demandeur produit un courrier et un mail de l’architecte de l’immeuble qui propose une autre solution technique : pose d’un enduit correcteur extérieur, couplé avec une ITI à l’occasion de la rénovation des logements. Cependant ces éléments, très succincts, ne permettent pas de contredire les justificatifs apportés par la société PARIS HABITAT-OPH, puisque la solution envisagée annonce une résistance thermique R de 1 ou 1,5 alors que le projet de la défenderesse assure une résistance thermique R de 4. 

Par conséquent les éléments apportés par la défenderesse démontrent la complexité et le coût excessif d’une autre méthode d’isolation. 

Le grief ne sera pas retenu.

L’atteinte à l’harmonie de l’immeuble, la perte de vue et d’ensoleillement des copropriétaires du bâtiment A
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] soutient que l’esthétisme et l’harmonie du mur donnant sur le jardin de la copropriété vont être atteints dans la mesure où le décalage de 16 cm créera une rupture entre le mur pignon isolé, et un mur séparatif attenant, non isolé. Il ajoute que les occupants du bâtiment A vont subir une perte sensible de vue et d’ensoleillement du côté des fenêtres ou balcons situés à l’angle du mur à isoler, entrainant une perte d’usage et une diminution de la valeur vénale de ces logements. Enfin il précise que le mur pignon donnant sur le jardin de la copropriété, qui doit être isolé, est aujourd’hui recouvert d’une vigne vierge qui apporte fraicheur et isolation naturelle et qui va être détruite.

La société PARIS HABITAT-OPH s’oppose à ces éléments en indiquant que l’harmonie et l’insertion du projet avec les constructions voisines ont déjà été appréciées et validées par les autorités administratives à qui a été soumise la déclaration préalable de travaux. Elle indique également que les désordres de jouissance avancés par le demandeur ne sont étayés par aucun élément précis et quantifié, et que rien ne prouve qu’ils dépassent les inconvénients normaux du voisinage. Enfin elle précise que la plante grimpante, qui recouvre une partie du mur à isoler, est en réalité un lierre invasif, planté sans autorisation, qui est à l’origine de moisissures et d’humidité excessive à l’intérieur de plusieurs logements.

Il convient d’abord de relever que la validation administrative des projets de travaux par les autorités chargées du respect des règles d’urbanisme ne peut à elle seule interdire au propriétaire du fonds surplombé de soulever devant le juge une possible atteinte « à l'usage présent ou futur de sa propriété ». 

Pour autant il appartient à celui qui conteste le droit de surplomb de démontrer la réalité et l’ampleur des atteintes alléguées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit plusieurs photographies et plans des bâtiments qui ne permettent pas de situer précisément et avec certitude le nombre de fenêtres ou balcons qui seraient impactés, la taille de ces ouvertures et leur emplacement par rapport au pignon à isoler. Ces pièces ne sont accompagnées d’aucune étude technique sur les questions de vue et d’ensoleillement. Par ailleurs il semble précisément que le mur séparatif, qui ne sera pas isolé, s’interpose entre la façade qui souffrirait des désordres allégués et le pignon à isoler, de telle sorte que ces troubles sont nécessairement diminués. De plus, les différences de niveaux qui existeront effectivement entre les parties basses et hautes des murs (en-dessous et au-dessus de 2 mètres), et entre les murs isolés et non isolés, sont inhérentes à la mise en œuvre du droit de surplomb tel que voulu par le législateur. Elles ne peuvent, surtout dans un environnement urbain dense et pluriel, créer un trouble esthétique justifiant le rejet du projet.

Enfin, s’agissant de la question de la plante grimpante, si le juge ne dispose pas des éléments techniques pour qualifier le végétal et se prononcer sur son caractère invasif ou non, ou sur les bienfaits qu’il apporte aux utilisateurs du jardin, il n’est pas contesté qu’il court sur le mur appartenant à la société PARIS HABITAT-OPH alors qu’il prend racine dans les fonds voisins. Par conséquent la société PARIS HABITAT-OPH ne peut avoir l’obligation de le conserver au détriment d’un projet d’isolation.

Ces griefs ne seront donc pas retenus.




2) Sur les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb

L’absence de matérialisation claire du droit de surplomb
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] soutient que le droit de surplomb sollicité n’est pas clairement matérialisé dans le projet litigieux quant à l’épaisseur du surplomb, puisqu’il est prévu une épaisseur de 16 cm « environ », et sur la question d’un surplomb projeté en partie inférieure à 2 mètres de hauteur, sur le mur donnant sur la [Adresse 5], et sur le mur donnant sur le jardin, au-dessus de la toiture-terrasse.

S’agissant de l’épaisseur de l’ITE, il ressort de l’ensemble des documents notifiés par la société PARIS HABITAT-OPH, et des confirmations apportées dans le cadre de la présente instance, que l’épaisseur de l’ITE projetée sera de 16 cm, soit une épaisseur conforme aux exigences légales. Le terme « environ » permet seulement de prévoir une variation de quelques millimètres, souplesse habituelle et nécessaire en matière de construction.
Le grief n’est donc pas fondé.

S’agissant d’un projet d’ITE à une hauteur inférieure à 2 mètres, il convient de relever que la société PARIS HABITAT-OPH a notifié, par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, un nouveau projet, qui annule et remplace celui notifié antérieurement. Dans ce projet il n’est plus projeté d’ITE à une hauteur inférieure à 2 mètres. En tout état de cause la société PARIS HABITAT-OPH a confirmé à l’audience que la société avait pris acte du refus du syndicat sur ce point, et qu’il n’y aurait donc aucun surplomb en-dessous de la limite des 2 mètres. 

Le grief n’est donc pas fondé, sous réserve pour l’acte authentique de comporter cet engagement, la hauteur de 2 mètres s’appliquant, selon les bâtiments, à compter du sol ou à compter de l’héberge en cas de mur mitoyen.

La cession de mitoyenneté imposée par la société PARIS HABITAT-OPH
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] soutient que le projet notifié porte atteinte à l’usage futur de sa propriété en imposant, dans l’article 7.3 du projet d’acte notarié, un droit de surplomb permanent et réel, soumis à l’accord des deux parties, et donc contraire aux prescriptions de l’article L 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation.

La société PARIS HABITAT-OPH s’oppose à cette analyse en indiquant que le projet d’acte ne fait que reprendre les prescriptions législatives, et qu’au contraire il précise, au bénéfice du fonds surplombé, que tout aménagement voulu par le bénéficiaire du surplomb sera soumis à l’accord des deux parties.


La stipulation contractuelle critiquée, article 7.3 alinéas 2 et 3, est ainsi rédigée : « Ainsi, le propriétaire du fonds surplombé s’oblige, pour lui-même et les propriétaires successifs, à supporter et à maintenir sur son fonds, en limite de propriété avec le fonds isolé, l’isolation implantée par l’extérieur réalisée par le propriétaire du fonds à isoler, et sur toute la hauteur de l’emprise identifiée à l’article 7.2./ Dès lors, tout aménagement de ce droit ne pourra intervenir que d’un commun accord entre les propriétaires des deux fonds concernés ».

L’existence de cette stipulation, qui vient encadrer les modifications que voudraient apporter pour l’avenir les propriétaires des fonds concernés, ne peut écarter le principe de réversibilité posé par l’article L 113-5-1 IV du code de la construction et de l’habitation, qui dispose que « Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l'ouvrage d'isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L'indemnité prévue au I demeure acquise ». La défenderesse n’en disconvient pas.

Par conséquent, le grief ne sera pas retenu, sous réserve pour l’acte authentique de rappeler le caractère temporaire du droit de surplomb résultant des dispositions de l’article L 113-5-1 IV du code de la construction et de l’habitation.

La création d’une servitude de tour d’échelle réelle et perpétuelle
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] critique la deuxième partie de l’article 7.3 du projet d’acte notarié, en ce que cette stipulation créerait une servitude d’échelle réelle et perpétuelle, non prévue par l’article L 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient de relever que la défenderesse indique dans ses écritures prendre acte de cette opposition, et accepte de modifier la stipulation contractuelle pour s’en tenir à l’affirmation selon laquelle « le droit de tour d’échelle d’origine prétorienne [lui] permettra d’obtenir l’accès au fonds du syndicat des copropriétaires pour réaliser les travaux nécessaires à l’entretien et à la réparation de son ITE ».

Il n’y a donc plus lieu de répondre à ce grief.

La non-conformité des travaux projetés aux règles de construction
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] soutient que les travaux projetés ne sont pas conformes aux règles de l’art, ce qui risque de causer des désordres à l’extérieur et à l’intérieur de l’immeuble isolé, les désordres extérieurs entrainant alors un préjudice pour le fonds surplombé : préjudice esthétique et de jouissance en raison des tours d’échelle qui devront être autorisés pour les travaux de reprise.

La société PARIS HABITAT-OPH s’oppose à ce grief en indiquant que les désordres hypothétiques que pourrait subir son immeuble ne relèvent pas de l’intérêt du demandeur, et qu’en tout état de cause elle s’est entourée des professionnels qualifiés pour entreprendre des travaux adaptés et conformes aux normes techniques.

Il convient d’abord de relever qu’il n’appartient pas au juge chargé d’une opposition au droit de surplomb d’apprécier le choix des techniques ou des matériaux réalisé par le propriétaire du fonds à isoler. En l’état des documents produits par la société PARIS HABITAT-OPH, qui démontrent que celle-ci s’est entourée des professionnels compétents en matière d’ITE (architectes, bureau de contrôle) et présente un projet sérieux, les désordres évoqués par le demandeur, qui ne le concerneraient qu’au regard éventuellement d’un futur droit d’échelle…, apparaissent purement hypothétiques.

Le grief ne sera donc pas retenu.

L’irrégularité de la notification du projet
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] soutient que les notifications réalisées le 17 janvier et 21 mai 2025 sont irrégulières car ne respectant pas deux prescriptions de l’article R 13-19 du code de la construction et de l’habitation : l’absence des coordonnées électroniques et téléphoniques du représentant légal de la société PARIS HABITAT-OPH, et l’absence de justificatifs suffisants pour démontrer les inconvénients de l’ITI.

Sur ce dernier point, il a déjà été jugé que les justificatifs étaient suffisants.

Sur le point relatif aux coordonnées du représentant légal de la société PARIS HABITAT-OPH, il convient de relever, en fait, qu’on voit mal ce que le syndicat des copropriétaires aurait fait des coordonnées du dirigeant de la société d’OPH, alors que les coordonnées des gestionnaires du dossier étaient certainement plus utiles, mais surtout, en droit, le demandeur ne tire aucune conséquence juridique de cette prétendue irrégularité.

Il résulte donc de l’ensemble de ces considérations que l’opposition du demandeur au droit de surplomb n’est pas fondée.


II – Sur l’opposition au droit d’accès et d’installations provisoires

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de revenir sur la rédaction de l’article 7.3 du projet d’acte notarié, relatif à la création d’une servitude d’échelle, compte-tenu de la position de la défenderesse rappelée plus haut. 

Sur l’organisation du droit d’accès et d’installations provisoires pour la mise en place de l’ITE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] soutient que la durée de 7 mois envisagée est particulièrement longue et inusuelle, et que de nombreuses clauses du projet de convention sur le droit d’accès sont inadaptées, imprécises et/ou créent des risques de dommages pour le fonds surplombé, et sont différentes des positions prises par la défenderesse dans le cadre de l’instance.

La société PARIS HABITAT-OPH s’oppose à ces critiques en expliquant les raisons de la durée projetée du chantier, en détaillant les mesures de protection envisagées et les techniques d’échafaudage retenues, et en apportant certaines précisions pour répondre aux demandes de son voisin.

Il convient de rappeler que l’article L.113-5-1 II du code la construction et de l'habitation précisé que « Le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux./ Une indemnité est due au propriétaire de l'immeuble voisin./ Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit. »

En l’espèce, il ressort donc des pièces produites, notamment du projet d’acte sous seing privé, et des débats que :
La durée de 7 mois tient compte du choix de ne pas isoler les deux pignons en même temps, ce qui peut aussi réduire les nuisances pour le fonds voisin, et de prévoir une marge de sécurité, opportune dans tout projet de construction. Elle apparaît donc justifiée.Les échafaudages, pour les deux pignons, seront suspendus, de telle sorte qu’il n’y a aucun risque de dommage sur les sols ou les toitures-terrasses du fonds surplombé du fait du poids des échafaudages.Des mesures de protection du sol, des végétaux, des biens et des personnes sont prévues dans le projet de convention, avec notamment la mise en place de filets de protection d’échafaudage et de pare-gravois ; la convention rappelle également que le propriétaire du fonds à isoler s’engage à toutes les remises en état nécessaires qui résulteraient de dégradations commises par lui ou ses préposés. Par conséquent les mesures de protection des biens et des personnes sont bien prévues, sans que le juge ait à compléter le dispositif envisagé, ni à prononcer une quelconque injonction.Le temps estimé de pose des échafaudages est de 3 semaines, soit 3 semaines pour la pose, puis 3 semaines pour la dépose, et ce pour chaque pignon ; les besoins d’accès des ouvriers par le fonds du demandeur sont limités à ces périodes, la convention prévoyant que pendant la phase d’exécution des travaux d’isolation, une fois l’échafaudage posé, l’accès des ouvriers se fera uniquement par le fonds de la société PARIS HABITAT-OPH. Par conséquent le projet apparaît justifié et proportionné sur ces points, sans que le juge ait à compléter le dispositif envisagé, ni à prononcer une quelconque injonction.La société PARIS HABITAT-OPH s’est également engagée à ce qu’aucun matériel ne soit stocké, ni ne transite, sur le fonds surplombé, à l’exception du matériel pour la pose et dépose de l’échafaudage, pendant le temps de pose et de dépose. La convention devra être précisée sur ce point.La demande du syndicat des copropriétaires relative aux modalités et délai pour être prévenu du démarrage des travaux de montage et de démontage des échafaudages apparait justifiée et légitime. La convention devra être précisée sur ce point.Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sollicite également l’organisation, aux frais de la société PARIS HABITAT-OPH, d’un constat des lieux par commissaire de justice. Cette demande est justifiée et légitime, mais seulement avant la pose de l’échafaudage et après la dépose. La convention devra être précisée sur ce point.Il n’y a pas lieu, au regard des textes applicables, de prévoir des pénalités en cas de retard dans la durée des travaux.
Le reste des modalités pratiques est soit correctement détaillé dans le projet de convention, soit s’organisera en bonne intelligence entre les parties au fur et à mesure des opérations, une décision de justice, pas plus qu’une convention, ne pouvant régler jusqu’au moindre détail pratique…

Enfin, le demandeur a également soulevé une difficulté relative à la date de début de chantier, prévue dans le projet notifié avant l’expiration du délai d’opposition de 6 mois. Cependant il n’y a plus lieu de répondre à ce moyen compte-tenu de la date de la présente décision.

III – Sur la fixation des indemnités

Au titre du droit de surplomb
Pour rappel, l'article L.113-5-1 du code la construction et de l'habitation prévoit qu’« Une indemnité est due au propriétaire de l'immeuble voisin. ».

La société PARIS HABITAT-OPH a proposé une indemnité de 3.000 euros, fondée sur un avis du Domaine du 28 août 2024, à laquelle s’oppose le syndicat des copropriétaires qui sollicite une indemnité de 10.595 euros en proposant d’autres éléments de calcul.

Toutefois, l’indemnisation proposée par le propriétaire du fonds à isoler s’appuie sur un « avis du domaine sur la valeur vénale » du 28 août 2024, qui réalise une étude de marché pour retenir un prix moyen du mètre carré de terrain à bâtir dans l’arrondissement concerné, calcule la surface d’empiétement, et retient pour l’indemnisation de la servitude 20% de la valeur totale de la charge foncière.

Cette méthode, détaillée et justifiée, doit être retenue, les chiffres avancés par le demandeur étant excessifs, notamment en proposant de retenir 50% de la valeur foncière alors que l’empiètement reste minime et que les préjudices de perte de vue et d’ensoleillement sont hypothétiques.

C’est donc l’évaluation de la défenderesse qui sera retenue, sous la réserve qu’il n’y a pas lieu d’arrondir le résultat du calcul, 3.135 euros, à la somme de 3.000 euros.

L’indemnisation du droit de surplomb sera donc fixée à la somme de 3.135 euros.

Au titre du droit d’accès et d’installations provisoires 
Pour rappel, l'article L.113-5-1 du code la construction et de l'habitation prévoit qu’une indemnité est due au propriétaire de l'immeuble voisin pour le droit d'accéder temporairement à l'immeuble et d'y mettre en place les installations provisoires nécessaires à la réalisation des travaux.

La société PARIS HABITAT-OPH a proposé une indemnité de 1.000 euros, à laquelle s’oppose le syndicat des copropriétaires, qui sollicite une indemnité de 21.000 euros compte-tenu de la durée du chantier et de ses désagréments.

Si l’indemnisation a nécessairement un caractère forfaitaire, et si la base de calcul proposée par la société PARIS HABITAT-OPH compte-tenu de la longueur des pignons à isoler apparaît raisonnable, il ne peut être soutenu que l’indemnité est la même quelle que soit la durée du droit d’accès provisoire.

Au cas d’espèce, le droit d’accès temporaire ne sera nécessaire que pour le temps de pose et de dépose des échafaudages, soit 12 semaines (4 périodes de 3 semaines). Il n’y a pas lieu de prendre en compte la durée totale du chantier alors que les échafaudages ne sont pas posés sur le fonds surplombé, et que l’indemnité prévue par le code de la construction et de l’habitation n’a pas vocation à compenser les désagréments habituels de la proximité d’un chantier en zone urbaine. 

Il convient donc d’indemniser le droit d’accès et d’installations provisoires pour 3 mois à hauteur de 3.000 euros (1.000 x 3 mois). 

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l’espèce, aucune partie n’étant partie perdante, chacune d’elles conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles. 

Enfin, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sollicite, s’il est fait droit aux demandes de la société PARIS HABITAT-OPH, que l’exécution provisoire soit écartée compte-tenu des possibles conséquences irrémédiables et définitives sur son fonds.

La société PARIS HABITAT-OPH s’oppose à cette demande en soutenant d’abord qu’elle est irrecevable en raison du délai de 6 mois prévu par l’article L 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, et ensuite qu’elle est infondée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement », et l’article 514-1 du même code précise que « Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire./ Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. ».

Il résulte de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation précité que le propriétaire du fonds voisin, qui souhaite s’opposer à l’exercice du droit de surplomb et saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité préalable, doit agir dans un délai de six mois à compter de la notification qui lui est faite par le propriétaire du bâtiment à isoler.

Toutefois, le texte précité impose uniquement la saisine du juge en fixation de l’indemnité dans le délai de six mois. Il n’impose pas, à cette date, la formulation de l’ensemble des demandes à peine d’irrecevabilité.

Par conséquent, le demandeur ayant saisi la juridiction dans le délai de 6 mois, la demande relative à l’exécution provisoire, formée au cours de l’instance, est recevable.

Cependant la demande sera rejetée, la mise en œuvre du droit de surplomb n’étant pas susceptible de porter une atteinte définitive et irréversible à la propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1].



PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement rendu publiquement, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Autorise la société PARIS HABITAT-OPH à exercer sur la parcelle cadastrée section EL n°[Cadastre 1] située [Adresse 1] à [Localité 3], appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], le droit de surplomb prévu au I de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation pour réaliser les travaux d’isolation thermique par l’extérieur de l’ensemble immobilier bâti sur une parcelle cadastrée section EL n° [Cadastre 2], situé [Adresse 4] à [Localité 3], lui appartenant, dans les termes de son projet d’acte authentique de droit de surplomb notifié par acte du 21 mai 2025, sous les réserves suivantes : 

que l’acte authentique précise qu’il n’y aura aucune isolation thermique par l’extérieur en-dessous de la hauteur de 2 mètres, hauteur s’appliquant, selon les bâtiments, à compter du sol ou à compter de l’héberge en cas de mur mitoyen que l’acte authentique rappelle le caractère temporaire du droit de surplomb résultant des dispositions de l’article L 113-5-1 IV du code de la construction et de l’habitation ;
Autorise la société PARIS HABITAT-OPH à exercer sur la parcelle cadastrée section EL n°[Cadastre 1] située [Adresse 1] à [Localité 3], appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], le droit d’accès temporaire et d’installations provisoires prévu au II de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation pour permettre l’exercice du droit de surplomb, dans les termes de son projet de convention de tour d’échelle notifié par acte du 21 mai 2025, sous les réserves suivantes : 

que la convention rappelle l’engagement de la société PARIS HABITAT-OPH à ce qu’aucun matériel ne soit stocké, ni ne transite, sur le fonds surplombé, à l’exception du matériel pour la pose et dépose de l’échafaudage, pendant le temps de pose et de dépose de cet échafaudage que la convention prévoit que la société PARIS HABITAT-OPH devra prévenir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au moins 15 jours à l’avance de la date de démarrage des travaux pour la pose, puis pour la dépose, de l’échafaudage, au moyen d’un courrier recommandé et d’un e-mail au syndic de l’immeubleque la société PARIS HABITAT-OPH fasse réaliser, à ses frais, un constat des lieux par commissaire de justice, pour chaque pignon, avant la pose de l’échafaudage, et un nouveau constat après la dépose ; 

Fixe l’indemnité due au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], au titre du droit de surplomb prévu au I de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, à la somme de 3.135 euros ; 

Fixe l’indemnité due au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], au titre du droit d’accès temporaire et d’installations provisoires prévu au II de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, à la somme de 3.000 euros ; 

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Laisse à chaque partie la charge des dépens par elle exposés ;

Rejette les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déclare recevable la demande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Rejette cette demande et maintient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait à Paris le 23 avril 2026

Le Greffier, Le Président,



Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ