Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 8 avril 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
08 Avril 2026


N° R.G. : N° RG 22/03038 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XJWA

N° Minute :








AFFAIRE

[C] [Y]

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L IMMEUBLE SIS [Adresse 1] ([Adresse 2]) le SDC est pris en la personne de son syndic la Société FONCIA DUPONT DELAL ARGENTEUIL
dont le siège est [Adresse 3], [T] [L] épouse [Q], [B] [K]





Copies délivrées le :





DEMANDEUR

Madame [C] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Me Gilles MIGAYROU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 102


DEFENDEURS

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L IMMEUBLE SIS [Adresse 5] le SDC est pris en la personne de son syndic la Société FONCIA DUPONT DELAL ARGENTEUIL
dont le siège est [Adresse 3]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 2]

représentée par Me Olivia DAELMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2382

Madame [T] [L] épouse [Q]
[Adresse 8]
[Localité 3]

représentée par Me Jonathan NEY, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 598

Madame [B] [K]
[Adresse 4]
[Localité 2]

défaillante


En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2026 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente
Anne-Laure FERCHAUD, Juge
Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.



EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

Mme [C] [Y] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée de cet immeuble.

Au 1er étage se situe l’appartenant de Mme [T] [L].

Par contrat de bail du 16 août 2017 Mme [L] a donné son appartement en location à Mme [B] [V] [K] et M. [P] [J] [N] [Z].

Mme [Y] s’est plainte de dégâts des eaux survenus dans son appartement.

En 2016, Mme [L] a engagé des travaux de réfection des installations de plomberie de son appartement.

En 2017, le syndicat des copropriétaires a fait procéder au remplacement d’une partie du tronçon de la colonne d’eaux usées entre le 1er étage et le sous-sol de l’immeuble.

En mai 2018, Mme [Y], invoquant des infiltrations persistantes, a missionné le cabinet d’expertise Texa aux fins de constater les désordres et déterminer leur cause.

L’expert d’assurance a déposé son rapport le 4 juin 2018, évoquant des malfaçons aux installations sanitaires privatives de Mme [L] ainsi qu’un défaut dans l’exécution des travaux de remplacement de la colonne d’eau commune.

Le 24 octobre 2018 le syndicat des copropriétaires a fait dresser par huissier de justice un procès-verbal de constat des désordres en façade et dans l’appartement de Mme [Y].

Par actes des 3 et 9 juillet 2019 il a ensuite fait assigner Mme [L], Mme [K] et Mme [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert.

Par actes des 15 et 23 juillet 2019 Mme [Y] a fait assigner le syndicat, Mme [L] et Mme [K] en référé aux mêmes fins.

Ces deux instances ont été jointes.

Par ordonnance de référé du 30 octobre 2019 il a été fait droit à cette demande d’expertise et M. [I] [H] a été désigné en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 11 mai 2021.

Par exploits des 14 et 21 mars 2022 Mme [Y] a fait assigner Mme [K], le syndicat des copropriétaires et Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins essentiellement de les voir condamner in solidum à lui verser les sommes de 12.412,40 euros au titre des travaux de remise en état et 4.800 euros au titre de son préjudice de jouissance, et de voir condamner le syndicat, sous astreinte, à faire procéder aux travaux de reprise ponctuelle de l’enduit de façade au droit du plancher haut du rez-de-chaussée. 

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, Mme [Y], au visa des articles 1147 et 1382 à 1384 anciens, 1231-1 et 1240 à 1242 nouveaux du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et de la théorie jurisprudentielle des troubles anormaux du voisinage, demande au tribunal de :


DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 5], Madame [L] et Madame [K] responsables des dommages occasionnés à l’appartement de Madame [Y] ; 
 
En conséquence : 
 
CONDAMNER in solidum les défendeurs à verser à la requérante 12.412,40 € au titre des travaux de remise en état, avec indexation de cette somme sur la base de l’indice du coût de la construction applicable au jour du prononcé du jugement ; 
 
CONDAMNER in solidum les défendeurs à verser à la requérante 4.800,00 € au titre de son préjudice de jouissance ;
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux de reprise ponctuelle de l’enduit de façade au droit du plancher haut du rez-de-chaussée, selon les indications figurant en page 8 de la note aux parties numéro 1 de Monsieur [I] [H], sous astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; 
 
CONDAMNER in solidum les défendeurs à verser à la requérante 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNER in solidum les défendeurs aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise et de référé, et autoriser Gilles MIGAYROU Avocat au Barreau du Val de Marne, à recouvrer directement ceux des dépens dont il déclare avoir fait l’avance sans avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 février 2023, le syndicat des copropriétaires, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, demande au tribunal de : 
 
A TITRE PRINCIPAL : 
 
ECARTER la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] au titre des désordres d’infiltration d’eau ayant conduit à la désignation de Monsieur [H] ;
 
DEBOUTER Madame [Y] ainsi que Madame [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] ;
 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
 
CONDAMNER Madame [T] [L] à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ; 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
 
LIMITER le quantum du préjudice de jouissance auquel pourrait être tenu le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à la somme de 1.360 € ;

DEBOUTER Madame [Y] de sa demande de réalisation des travaux de reprise de l’enduit de façade sous astreinte ;

DEBOUTER Madame [Y] ainsi que Madame [L] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
 
CONDAMNER Madame [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens comprenant les frais d’expertise et de la procédure de référé, dont distraction au profit de Me Olivia DAELMAN, Avocat aux offres de droit. 

Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, Mme [L], au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987, demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL 
 
DEBOUTER Madame [C] [Y] de toutes ses demandes et prétentions dirigées l’encontre de Mme [T] [L] au titre des désordres d’infiltration d’eau ayant conduit à la désignation de M [H], es-qualité d’expert judicaire ;
 
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, le cabinet FONCIA DUPONT DELAL ARGENTEUIL, de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Madame [T] [L], au titre des désordres précités ; 
 
 A TITRE SUBSIDIARE
 
LIMITER au regard des diligences accomplies par Mme [T] [L] pour tenter de faire cesser dans les meilleurs délais les désordres lui étant éventuellement imputables à titre secondaire, le montant maximum des condamnations qui pourraient être mises à sa charge au profit de Mme [Y] et in solidum avec le syndicat des copropriétaires en cause ne sauraient dépasser d’une part 1250 euros au titre des travaux de remise en état et d’autre part 480 euros au titre du préjudice de jouissance de celle-ci ; 

CONDAMNER Madame [B] [K], es-qualité de locataire et occupante de l’appartement de la concluante au moment des faits, à garantir la concluante à hauteur de la moitié de tout montant de condamnation qui pourrait dans cette hypothèse être prononcé son encontre dans cette affaire ; 

EN TOUT ETAT DE CAUSE 
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, au paiement à Mme [T] [L] de la somme de 2 500 Euros (deux mille cinq cents) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
Le CONDAMNER au paiement des entiers dépens, de référé, d’expertise et d’instance , ainsi qu’au paiement de toute somme qui pourrait être allouée à Mme [C] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions. 

Assignée suivant procès-verbal de recherches infructueuses de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [K] n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 novembre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « Déclarer responsable » ou « Ecarter la responsabilité » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n'y a en conséquence pas lieu de statuer sur la demande de Mme [Y] de « DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 5], Madame [L] et Madame [K] responsables des dommages occasionnés à l’appartement de Madame [Y] » et sur la demande du syndicat des copropriétaires d’« ECARTER la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] au titre des désordres d’infiltration d’eau ayant conduit à la désignation de Monsieur [H] ».

Par ailleurs, l’article 68 du code de procédure civile dispose que les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance. En appel, elles le sont par voie d’assignation. 

Il en résulte que les parties doivent signifier à Mme [K] partie défaillante à la procédure, leurs conclusions sous peine d’irrecevabilité des demandes formées à son encontre. 

Mme [Y] ne justifie pas lui avoir signifié ses dernières écritures. 
Ses demandes sont néanmoins identiques à celles formées aux termes de son assignation. Elles sont donc recevables. 

En revanche, Mme [L] qui sollicite la condamnation de Mme [K] à la garantir des condamnations prononcées à son encontre n’apporte pas la preuve de la signification de ses écritures à cette dernière. 
Les demandes faites à son égard sont donc irrecevables.

I Sur les demandes principales de Mme [Y]

Mme [Y] demande au tribunal de condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 12.412,40 € au titre des travaux de remise en état, avec indexation de cette somme sur la base de l’indice du coût de la construction applicable au jour du prononcé du jugement ainsi que la somme de 4.800,00 € au titre de son préjudice de jouissance. Elle demande également au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux de reprise ponctuelle de l’enduit de façade au droit du plancher haut du rez-de-chaussée, selon les indications figurant en page 8 de la note aux parties numéro 1 de M. [I] [H], sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose tant à la demande de travaux qu’aux demandes indemnitaires formées par Mme [Y]. A titre subsidiaire, il sollicite que Mme [L] soit condamnée à le relever et garantir indemne de toute condamnation prononcée à son encontre, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. En tout état de cause, il demande que le quantum du préjudice de jouissance qu’il pourrait être condamné à indemniser soit limité à la somme de 1.360 euros. 


Mme [L] s’oppose aux demandes de Mme [Y] et du syndicat des copropriétaires formées à son encontre. A titre subsidiaire elle demande au tribunal de limiter, au regard des diligences qu’elle a accomplies pour tenter de faire cesser dans les meilleurs délais les désordres lui étant éventuellement imputables, le montant maximum des condamnations qui pourraient être mises à sa charge, au profit de Mme [Y] et in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à 1.250 euros au titre des travaux de remise en état et 480 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [Y]

Sur les désordres subis par Mme [Y], les causes de ces désordres et les responsabilités

Mme [Y] fait valoir que l’expert judiciaire a conclu que les désordres subis avaient initialement une double origine (défaut d’étanchéité de la colonne d’eau des eaux usées et défaut d’étanchéité des installations de plomberie et revêtements de la salle d’eau de l’appartement de Mme [L]) et qu’il a précisé qu’en dépit des travaux réalisés par la copropriété et Mme [L] les infiltrations avaient persisté en raison d’une infiltration d’eau en façade, d’une mauvaise exécution des travaux de remplacement de la canalisation d’eaux usées et de rénovation de la salle de bain de Mme [L] ainsi de l’absence d’entretien des joints d’étanchéité de la douche.
Elle soutient que la responsabilité du syndicat est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et, subsidiairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle dès lors qu’il n’a fait remplacer le tronçon de la colonne d’eau usée que sept années après l’apparition des désordres.
Elle expose que la responsabilité de Mme [L] est engagée, comme celle de sa locataire, Mme [K], sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et subsidiairement sur le fondement quasi-délictuel, en raison des travaux non conformes réalisés en 2019 pour la première, en raison du défaut d’entretien des joints de la douche pour la seconde.

Le syndicat des copropriétaires conclut à son absence de responsabilité dans la survenance des infiltrations d’eau chez Mme [Y]. Il relève tout d’abord que l’expert dans son rapport indique que les désordres chez Mme [Y] auraient débuté en 2010 alors même qu’aucune des pièces versées aux débats ne vient corroborer ce point, les pièces produites démontrant au contraire que le premier dégât des eaux subi par Mme [Y] date du mois de juin 2016. Il explique n’avoir pas été en mesure de communiquer un devis pour la reprise de l’enduit car aucune des entreprises sollicitées n’a répondu aux demandes du syndic en raison du caractère très localisé du désordre et ajoute qu’en toute hypothèse ce défaut de communication ne préjudicie à personne si ce n’est à lui-même dès lors que la fissuration et le cloquage de l’enduit de façade constituent une conséquence des infiltrations d’eau et non une cause de ces infiltrations. Il précise qu’à aucun moment l’expert n’a indiqué que les infiltrations d’eau subies par Mme [Y] provenaient de la façade mais au contraire que le défaut d’étanchéité de la colonne d’eau fuyarde devait être à l’origine du désordre relevé sur la façade de l’immeuble. Il ajoute que l’expert ne démontre pas davantage que les désordres d’infiltration sont imputables au syndicat alors que le simple fait que Mme [Y] ait sollicité la désignation d’un expert après que la colonne d’eaux usées a été remplacée, en 2017, démontre que cette partie commune n’est pas à l’origine de la fuite. Il précise que lors de la première réunion d’expertise sur place du 5 février 2020 l’expert a d’ailleurs relevé que les infiltrations d’eau avaient cessé. Or, explique-t-il, aux mois d’août et septembre 2019 Mme [L] a, de son propre aveu, fait réaliser d’importants travaux de rénovation de la salle de bain de son appartement et lors de la seconde réunion, le 18 mars 2021, il a été constaté des écoulements d’eau par goutte à goutte, depuis la bouche d’extraction située en sortie de douche. Il relève qu’à l’inverse l’expert n’a constaté aucune fuite apparente depuis la colonne principale de recueil des eaux usées de l’immeuble. Il en déduit que les désordres postérieurs au changement de la colonne, soit après 2017, sont exclusivement dus aux défauts des installations privatives de Mme [L] et en veut pour preuve le fait que depuis que Mme [L] a fait procéder à la réfection des joints du carrelage en avril 2021 les infiltrations d’eau ont totalement cessé. Il soutient que l’expert n’émet qu’une hypothèse lorsqu’il écrit que la canalisation d’eaux usées fuyarde a engendré une source d’infiltration d’eau dans le bâti et « devrait selon toute vraisemblance (…) être à l’origine du désordre relevé en façade de l’immeuble et pour partie aux désordres dans le logement à rez-de-chaussée », hypothèse qui n’est corroborée par aucun élément, et rappelle que Mme [Y] ne démontre pas avoir subi de dégâts avant 2016 de sorte que la réparation de la colonne n’était pas tardive.

Mme [L] expose que les constatations et avis de l’expert sont parfaitement pertinents, à savoir une « imputabilité première majeure » au syndicat des copropriétaires et une « imputabilité seconde » à elle-même et Mme [K], pour cette dernière sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 du fait du défaut d’entretien de la salle de douche. Elle précise notamment que si la colonne d’eaux usées avait été correctement remplacée et en temps utile les désordres ultérieurs dus au mauvais entretien des joints de douche se seraient réglés par un simple constat amiable entre elle et Mme [Y]. 

*

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur à la date de l’assignation, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s'agit d'une responsabilité objective dont le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer en prouvant qu'il n'a pas commis de faute, seule la force majeure, la faute de la victime ou la faute d’un tiers étant de nature à lui permettre d'échapper à cette responsabilité de plein droit (Civ. 3e, 9 mai 2019, n°18-13.670). Le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en apportant la preuve de la faute exclusive du copropriétaire, d'un tiers ou d'un cas de force majeure (Civ. 3e, 3 décembre 2020, n°19-12.871).

En vertu de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1240 du même code dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse de rapporter la triple preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.

L'article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

En application de la théorie des troubles anormaux du voisinage, nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage (Civ. 2e, 19 novembre 1986, n° 84-16.379).

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d'une faute soit exigée.

En l’espèce, dans son rapport du 11 mai 2021 l’expert judiciaire a constaté, photos à l’appui, les désordres suivants dans l’appartement de Mme [Y] : cloquage de peinture dans la cuisine sur la paroi à gauche de la fenêtre et en retour, cloquage de peinture sur deux parois de l’entrée et traces de moisissures, cloquage et désordres divers (plafond suspendu…) dans la salle de douche.

L’expert est d’avis que ces désordres ont pour origine deux facteurs : la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble dont la non étanchéité a été constatée par la société Sogecop le 24 août 2017 et le défaut d’étanchéité des installations de plomberie et des revêtements de la salle de douche de l’appartement de Mme [L]. Il précise que malgré la réalisation des travaux, par le syndicat en 2017, par Mme [L] en 2019, les infiltrations d’eau persistent.

L’expert conclut à une « IMPUTABILITE PREMIERE MAJEURE » au syndicat des copropriétaires en raison de la colonne principale d’évacuation des eaux usées à l’origine fuyarde et non étanche, dont la réparation n’a été effectuée que sept années après l’apparition des désordres et dont les travaux de remplacement effectués en 2017 n’ont pas été complètement et parfaitement achevés (calfeutrements et bouchements non soigneusement réalisés en pénétration de la colonne au travers du plancher délimitant les niveaux du rez-de-chaussée et du 1er étage) ce qui a accentué et facilité les écoulements d’eau vers l’appartement de Mme [Y].

Il conclut à une « IMPUTABILITE SECONDE » à Mme [L] et sa locataire, Mme [K]. Il explique que les travaux de rénovation du local de douche entrepris par Mme [L] en septembre 2019 n’ont pas permis de faire cesser totalement les infiltrations d’eau dans l’appartement du rez-de-chaussée dès lors que les lieux loués n’ont pas été correctement entretenus par la locataire de l’appartement du 1er étage (joints d’étanchéité en pourtour et aux angles de la douche effrités et pour partie arrachés).

De ces constatations il ressort que, quand bien même les désordres seraient apparus en 2016 chez Mme [Y] et non en 2010 comme elle l’indique, ces désordres sont établis et trouvent leur origine tant dans la colonne d’eau usées fuyarde de l’immeuble, partie commune, que dans l’état de la salle d’eau de l’appartement appartenant à Mme [L].

Ces désordres engagent la responsabilité in solidum, d’une part, du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, d’autre part, de Mme [L] et de Mme [K] pour le trouble anormal de voisinage causé à Mme [Y].

Sur l’indemnisation des préjudices subis par Mme [Y]

De jurisprudence constante, pour être réparable, le préjudice doit être certain, direct et personnel.

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, celui qui a subi un préjudice doit être replacé dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le dommage ne s'était pas produit, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour lui ni perte, ni profit.

Chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités auquel il est procédé entre eux et qui n'affecte pas l'étendue de leurs obligations envers la partie lésée (Civ. 3e, 28 octobre 2003, n° 02-14.799).

Sur les travaux de remise en état
Mme [Y] demande au tribunal de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [L] et Mme [K] à lui verser la somme de 12.412,40 € au titre des travaux de remise en état de son appartement, avec indexation de cette somme sur la base de l’indice du coût de la construction applicable au jour du prononcé du jugement. Elle fait valoir que l’expert judiciaire a donné son aval sur le devis PLS du 6 avril 2021 qu’elle verse aux débats.

Mme [L], à titre subsidiaire, demande au tribunal de limiter sa condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires au titre de la remise en état à la somme de 1.250 euros au regard des diligences qu’elle a accomplies pour tenter de faire cesser les désordres dans les meilleurs délais. Elle fait ainsi valoir que : dès le 24 juin 2016 elle a échangé avec l’expert de la compagnie d’assurance de Mme [Y] ; entre le 30 juin et le 30 juillet 2018 elle a fait intervenir son plombier habituel aux fins d’effectuer des réparations dans sa salle de douche, mal entretenue par Mme [K] ; entre le 5 août et le 29 septembre 2019, elle a fait intégralement réparer la douche et le carrelage ; elle a assisté avec son avocat aux deux réunions d’expertise judiciaire et fourni sans délai à l’expert les pièces réclamées ; enfin, le 12 avril 2021, elle a fait réaliser les travaux préconisés par l’expert afin que cessent les infiltrations récurrentes au niveau de la salle de bain. Elle expose qu’à l’inverse le syndicat des copropriétaires a non seulement tardé à engager les travaux nécessaires à la réfection de la colonne d’eaux usées (en 2017 seulement), à moindre coût et avec une mauvaise finition (ainsi que cela avait déjà été relevé en 2018) mais qu’il n’a en outre produit aucune des pièces demandées par l’expert, empêchant de la sorte la résolution définitive de ce litige hors la présente instance. 

Le syndicat des copropriétaires ne conclut pas spécifiquement sur ce point.

*

En page 15 de son rapport l’expert judiciaire indique donner son accord au devis de la société PLS TX18743678 en date du 6 avril 2021, produit par Mme [Y], valorisant les travaux qu’il a lui-même suggérés, à savoir : reconstitution du plafond suspendu de la salle d’eau, remplacement des carreaux muraux non adhérents, reprises en peinturage des parois endommagées de la salle de douche et de la cuisine.

Mme [L] ne s’explique pas sur le montant qu’elle estime devoir être retenu au titre de ces travaux. En tout état de cause les éventuelles diligences accomplies par Mme [L] sont sans incidence sur son obligation à réparer le préjudice subi par Mme [Y].

Il convient en conséquence d’accueillir la demande de Mme [Y] et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [L] et Mme [K] à lui verser la somme de 12.412,40 € au titre des travaux de remise en état de son appartement.

Afin de tenir compte de l’évolution des coûts des différents facteurs du bâtiment (charges, salaires, prix des matériaux, coût de l’énergie notamment) cette somme sera indexée sur la base de l’indice BT01 du coût de la construction selon sa variation entre la date de dépôt du rapport d'expertise le 11 mai 2021 et la date du présent jugement.


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Sur le préjudice de jouissance
Mme [Y] demande au tribunal de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [L] et Mme [K] à lui verser la somme de 4.800 euros au titre de son préjudice de jouissance. Elle fait valoir que compte tenu de l’état pitoyable de sa salle d’eau et de sa cuisine ainsi que du taux d’humidité dans son logement relevés par l’expert, ce dernier a conclu à un trouble de jouissance avéré. Elle expose que ces désordres ont eu des conséquences sur sa santé comme l’atteste le certificat médical du 12 avril 2019 qu’elle verse aux débats. Elle évalue son préjudice à 10% de la valeur locative de son bien (25 euros / m2 / mois, en cohérence avec l’attestation locative Century 21 qu’elle verse aux débats) sur cinq années (eu égard au délai de prescription de son action). Elle oppose au syndicat que son préjudice ne saurait s’arrêter au mois d’avril 2021, date à laquelle Mme [L] a fait exécuter ses travaux, dès lors que la copropriété n’a, quant à elle, jamais terminé les travaux sur la canalisation et que son préjudice de jouissance ne pourra cesser qu’à la date à laquelle elle aura été indemnisée pour pouvoir remettre en état son appartement.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, en tout état de cause, que le quantum du préjudice de jouissance qu’il pourrait être condamné à indemniser soit limité à la somme de 1.360 euros. Il relève que Mme [Y] ne fixe ni point de départ ni terme à son préjudice et soutient que ce préjudice a cessé au mois d’avril 2021, date à laquelle il a été procédé à la réfection des joints de la salle de bain de Mme [L], dernière cause identifiée des désordres subis. Il fait valoir que, pour sa part, la colonne d'évacuation des eaux usées ayant été réparée le 25 septembre 2017, il ne peut être tenu à réparation que sur 17 mois (d’avril 2016 à septembre 2017).

Mme [L] demande au tribunal de limiter sa condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires à indemniser le préjudice de jouissance de Mme [Y] à la somme de 480 euros au regard des diligences qu’elle a accomplies pour tenter de faire cesser les désordres dans les meilleurs délais.

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Il ressort des pièces versées aux débats, en particulier du rapport d’expertise, que le préjudice de jouissance subi par Mme [Y] est établi au regard des désordres causés par les dégâts des eaux.

Ce préjudice est à ce jour toujours actuel dans la mesure où Mme [Y] attend d’être indemnisée pour pouvoir entreprendre les travaux de réfection de son appartement.

La somme réclamée par Mme [Y] sur 60 mois est cohérente avec l’atteinte portée à la jouissance de son bien (10%) et la valeur locative évaluée par l’agence immobilière dont l’attestation est produite.
Mme [L] ne s’explique pas sur le montant qu’elle estime devoir être retenu à son égard (10% de la somme demandée par Mme [Y]). En tout état de cause les éventuelles diligences accomplies par Mme [L] sont sans incidence sur son obligation à réparer le préjudice subi par Mme [Y].

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’indemnisation de Mme [Y]. Le syndicat des copropriétaires, Mme [L] et Mme [K] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 4.800 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Sur les appels en garantie

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires demande que Mme [L] soit condamnée à le relever et garantir indemne de toute condamnation prononcée à son encontre, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Il fait ainsi valoir que dès le 8 juin 2017 le syndic a informé Mme [L] des infiltrations d’eau en provenance de son appartement et de la nécessité de faire réaliser les travaux réparatoires dans les plus brefs délais, que parallèlement il a mandaté la société Sogecop aux fins de vérifier l’état de la colonne d’eaux usées située entre les appartements de Mme [Y] et de Mme [L], enfin qu’une fuite sur fonte ayant été détectée par la Sogecop le 13 septembre 2017 il a aussitôt fait procéder au remplacement de la chute entre la cave, le rez-de-chaussée et le premier étage. Il expose qu’en revanche Mme [L] est restée totalement passive face à la situation et n’a en particulier pas procédé immédiatement à la remise en état du coffrage après remplacement de la colonne, comme cela lui incombait pourtant, ce qui a entraîné une aggravation des fuites. Il ajoute lui avoir adressé deux courriers de mise en demeure d’avoir à procéder aux réparations nécessaires sur ses parties privatives, les 19 avril 2018 et 19 juin 2018, lesquels sont restés lettres mortes de sorte qu’il a été contraint de saisir le juge des référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire. Il soutient que la responsabilité de Mme [L] est d’autant plus engagée que les travaux de rénovation qu’elle a fait réaliser en août et septembre 2019 ont mis un terme aux infiltrations, les nouvelles infiltrations constatées en mars 2021 ayant pour origine le défaut d’étanchéité du carrelage mural de sa salle de bain.

Mme [L], tout en demandant que le syndicat des copropriétaires soit débouté de l’intégralité de ses demandes, ne conclut pas spécifiquement sur cette demande de garantie formée à son encontre. 

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En vertu de l'article 334 du code de procédure civile une partie assignée en justice est en droit d'appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

L’article 1240 du même code dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les intervenants qui ont, chacun de leur propre fait, concouru ensemble à la réalisation d'un même dommage peuvent voir leur garantie, ou responsabilité, engagée in solidum et sont alors tenus in solidum à réparation.

Ils ne seront cependant tenus in fine, dans le cadre de leur contribution définitive à la dette, qu'à proportion de leurs responsabilités respectives à l'origine des désordres constatés. 

Dans leurs recours entre eux, les intervenants responsables garantis des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité fixé par le tribunal.

En l’espèce il ressort du rapport d’expertise que les désordres ont pour origine la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble dont le défaut d’étanchéité a été constaté en août 2017 et le défaut d’étanchéité des installations de plomberie et des revêtements de la salle de douche de l’appartement de Mme [L]. L’expert indique que malgré la réalisation des travaux, par le syndicat en 2017, par Mme [L] en 2019, les infiltrations d’eau ont persisté. Il explique en effet que les travaux de remplacement de la colonne, effectués en 2017, n’ont pas été complètement et parfaitement achevés (calfeutrements et bouchements non soigneusement réalisés en pénétration de la colonne au travers du plancher délimitant les niveaux du rez-de-chaussée et du 1er étage) ce qui accentué et facilité les écoulements d’eau en provenance de l’appartement de Mme [L]. Il précise par ailleurs que l’appartement de
Mme [L] n’a pas été correctement entretenu postérieurement aux travaux de septembre 2019 (joints d’étanchéité en pourtour et aux angles de la douche effrités et pour partie arrachés) de sorte que les fuites sont réapparues.

De ces constatations il s’évince que les désordres ont donc pour origine à la fois les parties communes et les parties privatives du logement appartenant à Mme [L] et occupé par Mme [K].

Le partage de responsabilité est donc fixé de la manière suivante :
-syndicat des copropriétaires : 50%
-Mme [L] : 50%

Mme [L] est donc condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50% des toute condamnation, en principal, frais et intérêts, mise à sa charge.
Pour rappel, l’appel en garantie qu’elle a formé à l’encontre de Mme [K] a été déclaré irrecevable.

Sur la demande de réaliser les travaux de reprise de l’enduit de façade

Mme [Y] demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux de reprise ponctuelle de l’enduit de façade au droit du plancher haut du rez-de-chaussée, selon les indications figurant en page 8 de la note aux parties numéro 1 de M [I]. [H], sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir.
Elle fait valoir que l’expert judiciaire a relevé que les infiltrations provenant de la canalisation fuyarde avaient endommagé l’enduit de façade au droit du plancher haut du rez-de-chaussée et que la copropriété n’a jamais communiqué, malgré les demandes répétées de l’expert, de devis pour cette reprise. Elle soutient qu’elle est en droit de réclamer ces travaux sur parties communes sans avoir à justifier d’un préjudice personnel et qu’en tout état de cause, la détérioration de l’enduit de façade, qui affaiblit l’étanchéité, lui cause un préjudice dès lors qu’un cloquage est déjà apparu dans sa cuisine au droit du désordre en façade. Elle ajoute qu’il est nécessaire d’assortir la condamnation du syndicat à faire réaliser ces travaux d’une astreinte afin d’assurer l’efficacité de la décision rendue.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il rappelle tout d’abord n’avoir pas été en mesure de communiquer de devis à l’expert judiciaire pour la reprise de l’enduit de façade car aucune des entreprises sollicitées n’a répondu aux demandes du syndic en raison du caractère très localisé du désordre. Il ajoute qu’en toute hypothèse ce défaut de communication ne préjudicie à personne si ce n’est à lui-même dès lors que la fissuration et le cloquage de l’enduit de façade constituent une conséquence des infiltrations d’eau et non une cause de ces infiltrations. Il soutient que s’agissant de parties communes Mme [Y] n’est pas fondée à solliciter les travaux réclamés dès lors que leur non réalisation ne lui cause aucun préjudice particulier et qu’elle n’invoque aucun motif légitime à l’appui de sa demande. Il explique qu’il appartient à Mme [Y], si elle le souhaite, de faire porter cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

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De jurisprudence ancienne une atteinte aux parties communes d'un immeuble en copropriété, dont chaque lot comprend une quote-part, constitue pour le copropriétaire un préjudice personnel l'autorisant à agir pour la réparation des troubles à la fois collectifs et personnels (Civ. 3e, 11 mai 1982, n°81-10.368).


Par ailleurs, en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Néanmoins l’article 24, II a) de cette même loi dispose que sont approuvés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux.

En l’espèce Mme [Y] demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser des travaux de reprise de l’enduit de la façade aux fins de garantir l’étanchéité de l’immeuble, travaux qui relèvent du clos et du couvert de l’immeuble au sens de l’article 24 précité.

Il ne s’agit pas de faire cesser une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire.

En outre il ressort du rapport d’expertise que les dégâts sur la façade ne sont que la conséquence des fuites d’eau survenues et non à l’origine d’un désordre subi, Mme [Y] ne démontrant pas en effet que les dégradations de l’enduit sont à l’origine de dégâts dans son appartement.

Dans ces conditions, il n’appartient pas au tribunal d’ordonner au syndicat de faire réaliser les travaux demandés dont la décision revient à l’ensemble des copropriétaires réunis en assemblée générale.

Mme [Y] sera en conséquence déboutée de sa demande. 

II Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Parties perdantes au sens de cet article, le syndicat des copropriétaires, Mme [L] et Mme [K] seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront les frais d’expertise mais non les frais de la procédure de référé, l’ordonnance du 30 octobre 2019 ayant laissé à la charge de chacune des parties les dépens alors exposés.

Maître Gilles Migayrou, avocat qui en fait la demande, sera autorisé à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires, Mme [L] et Mme [K] seront condamnés in solidum à verser à Mme [Y] la somme de 4.500 euros à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires et Mme [L] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Mme [L] sera déboutée de sa demande de voir le syndicat condamné au paiement de « toute somme (…) allouée à Mme [Y] sur le fondement de l’article 700 » du code de procédure civile au soutien de laquelle elle ne développe aucun moyen.

Sur l’exécution provisoire

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. 

L'article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes formulées par Mme [T] [L] à l’encontre de Mme [B] [V] [K] ; 

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 4], Mme [T] [L] et Mme [B] [V] [K] à verser à Mme [C] [Y] la somme de 12.412,40 euros au titre des travaux de remise en état de son appartement ;
DIT que cette somme sera indexée sur la base de l’indice BT01 du coût de la construction selon sa variation entre la date de dépôt du rapport d'expertise le 11 mai 2021 et la date du présent jugement;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 4], Mme [T] [L] et Mme [B] [V] [K] à verser à Mme [C] [Y] la somme de 4.800 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

CONDAMNE Mme [T] [L] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 4] à hauteur de 50% de toute condamnation, en principal, frais et intérêts, mise à sa charge ; 

DEBOUTE Mme [C] [Y] de sa demande de voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 4] à faire réaliser les travaux de reprise ponctuelle de l’enduit de façade au droit du plancher haut du rez-de-chaussée et de sa demande d’astreinte afférente ; 

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 4], Mme [T] [L] et Mme [B] [V] [K] au paiement des entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire ordonnée le 30 octobre 2019 mais non les frais de la procédure de référé ;

AUTORISE Maître Gilles Migayrou, avocat, à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ; 

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 4], Mme [T] [L] et Mme [B] [V] [K] à verser à Mme [C] [Y] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 4] et Mme [T] [L] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,