Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 1 avril 2026

Min N° 26/00359
N° RG 25/05691 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEG3A

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES [Adresse 1]

C/
Mme [D] [U]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 avril 2026


DEMANDERESSE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Me Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant



DÉFENDERESSE :

Madame [D] [U]
[Adresse 4]
[Localité 2]

comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d'appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine



DÉBATS :

Audience publique du : 04 février 2026


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sylvie KEDINGER



Copie délivrée
le :
à : Madame [D] [U]





EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [U] est propriétaire des lots n° 3 et 54 consistant en un appartement et un emplacement de stationnement de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3]. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à LA FERTE SOUS JOUARRE (77 260), pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, a fait assigner Mme [D] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de la voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 

condamnée au paiement des sommes suivantes, avec intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 mai 2024, sur la somme de 2 238,52 euros, et de l’assignation pour le surplus ;2 415,96 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 03 novembre 2025 ;960,64 euros au titre des frais de recouvrement ;condamnée à lui payer la somme de 1 700 euros à titre de dommages et intérêts ;condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle sollicite l’application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Concernant sa demande indemnitaire, elle indique que la défaillance d’un copropriétaire met en péril la trésorerie de la copropriété et qu’au cas présent, il n’y a que huit copropriétaires et que Mme [D] [U] n’a procédé qu’à un seul versement en plus de deux ans, ce qui lui a causé un préjudice. 

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 février 2026. 

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l'assignation en mettant à jour sa demande en paiement des charges de copropriété à la somme de 2 773,06 euros et sa demande relative aux frais de recouvrement à la somme de 1 220,46 euros, selon décompte arrêté au 03 février 2026. Sur les délais de paiement, elle a demandé à ce que ces derniers soient prévus en sus du paiement des charges courantes. 

Mme [D] [U] a comparu en personne. Elle a reconnu la dette mais sollicité des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues. Elle a proposé de payer la somme de façon échelonnée sur un délai de 12 mois, avec le versement d’une mensualité maximale de 330 euros pour s’acquitter de la dette. Elle a précisé que l’appartement litigieux était loué et lui rapportait un loyer de 700 euros par mois. Au-delà, elle a déclaré des ressources de 1 900 euros par mois. Elle a indiqué qu’elle mettrait prochainement l’appartement en vente. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions

Par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. 

Il appartient donc au syndic de produire le procès-verbal de l’assemblée générale concernée mais également les régularisations annuelles de charges, les appels de fonds de charges et travaux ainsi que le compte du propriétaire depuis l’origine ou, à défaut, depuis le premier impayé. 

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [D] [U] à lui payer la somme de 2 773,06 euros au titre des charges de copropriété et verse aux débats :
la matrice cadastrale ;les appels de charges et travaux ;les procès-verbaux des assemblées générales en date des 6 novembre 2023, 17 juin 2024 et 18 juin 2025, portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux ;le décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2023 au 03 février 2026 ; la sommation de payer en date du 24 mai 2024 pour la somme de 2 238,52 ;la mise en demeure en date du 12 décembre 2023 et du 19 février 2024 ;le contrat de syndic.
Il ressort de ces documents que Mme [D] [U] la demande à hauteur de 2 773,06 euros est justifiée, suivant arrêté du compte au 03 février 2026, appel de janvier 2026 inclus. 

Mme [D] [U] sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 2 238,52 €, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus. 

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : 

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…) ».

En l’espèce, le demandeur sollicite la condamnation de Mme [D] [U] au paiement de la somme de 1 220,46 euros au titre des frais de l’article 10-1. 

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que les sommes exposées au titre des frais sont les suivants : 
mise en demeure : 42 euros ; mise en demeure : 42 euros : relance après mise en demeure : 33 euros ; intérêts de retard : 5,83 euros ; constitution du dossier transmis à l’huissier : 350 euros ; sommation de payer : 137,81 eurosconstitution du dossier transmis à l’avocat : 350 euros ; suivi du dossier transmis à l’avocat : 150 euros ; facture d’huissier assignation : 109,82 euros. 
Or, le demandeur ne produit qu’une lettre de mise en demeure, ainsi qu’une lettre de relance, outre la sommation de payer. Néanmoins, les sommes facturées à ce titre sont nécessaires au sens du texte précité et correspondent aux tarifs prévus au contrat de syndic. Il y a lieu toutefois de ne pas tenir compte de la somme de 42 euros facturé au titre d’une deuxième lettre de mise en demeure dont il n’est pas justifié. De même, la somme facturée au titre des intérêts de retard n'est pas justifiée. 

Concernant les frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » et « suivi du dossier transmis à l’avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

S’agissant enfin du coût de la sommation de payer en date du 24 mai 2024 et du coût de l’assignation, ces sommes relèvent en réalité des dépens et seront donc examinés sur ce fondement. 

Au regard de ces éléments, Mme [D] [U] sera condamnée à payer au demandeur la somme de 75 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 24 mai 2024, date de la sommation de payer, et de l’assignation pour le surplus. 

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le demandeur justifie ainsi d’un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, en considération également du nombre de copropriétaires concernés, qui doit être équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme [D] [U] sollicite des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, demande à laquelle le demandeur ne s’oppose pas. 

Ainsi, et compte tenu du contexte exposé par Mme [D] [U] à l’audience et de sa situation financière, il convient d'octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [U], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Mme [D] [U], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera ainsi rappelé que l’exécution provisoire est de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, les sommes de :

- 2 773,06 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2023 au 03 février 2026 appel de janvier 2026 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 sur la somme de 2 238,52 euros, et à compter du 19 novembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;
- 75 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 ;
- 300 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

AUTORISE Mme [D] [U] à s'acquitter des sommes susvisées en 12 mensualités de 260,33 euros, le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, ces versements devant intervenir en plus du versement des charges courantes appelées à l’avenir; 

DIT qu’à défaut de paiement des charges de copropriété courantes ou d'une seule mensualité à l'échéance prévue, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que, conformément aux dispositions de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Mme [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 

La greffière La juge