Tribunal Judiciaire · 2ème chambre civile — 13 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d'[Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]




N° RG 25/01190 - 
N° Portalis DBZZ-W-B7J-FBQ6

JUGEMENT 13 Avril 2026
Minute



S.A. ICF HABITAT NORD EST - SA D'HLM

C/


[U] [O], [H] [R]














JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





Après débats à l'audience publique du 09 Février 2026, sous la présidence de Mme Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey GIRARDET, greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2026 ;



ENTRE :


DEMANDEUR(S) :


S.A. ICF HABITAT NORD EST - SA D'HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me ABDELKRIM, substituant Me Géry HUMEZ, avocat au barreau d'ARRAS




ET :


DEFENDEUR(S) :


Mme [U] [O], demeurant [Adresse 3]
non comparante


M. [H] [R], demeurant [Adresse 3]
non comparant















RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 9 janvier 2024, la SA ICF HABITAT NORD EST a donné à bail à Mme [U] [O] et M. [H] [R] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 858,04 euros révisable annuellement et 41,98 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ICF HABITAT NORD EST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Elle a ensuite fait assigner Mme [U] [O] et M. [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] par un acte de commissaire de justice des 14 (Mme [O]) et 15 octobre 2025 (M. [R]) pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Par décision du 27 novembre 2025, la Commission de surendettement des particuliers du Pas-de-[Localité 3] a déclaré recevable la demande de Mme [U] [O] et M. [H] [R] à bénéficier de la procédure de surendettement. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 9 février 2026.

A cette audience, la SA ICF HABITAT NORD EST - représentée par son conseil - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; d'ordonner l’expulsion de Mme [U] [O] et M. [H] [R] ; et de les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 9 999,99 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d'une somme de 400,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SA ICF HABITAT NORD EST est favorable à l'octroi d'office de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu de la reprise des paiements du loyer courant par Mme [O]. Elle précise que M. [R] a manifestement quitté le logement, mais n'a jamais délivré son congé.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 14 octobre 2025 à Mme [O] et converti en procès-verbal de recherches infructueuses le 15 octobre 2025 à M. [R], Mme [U] [O] et M. [H] [R] ne sont ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. 

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 3] par la voie électronique le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ICF HABITAT NORD EST justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 6 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 9 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juillet 2025 pour Mme [O] et le 5 août 2025 pour M. [R], pour la somme en principal de 2 874,98 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 6 octobre 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La SA ICF HABITAT NORD EST produit un décompte démontrant que Mme [U] [O] et M. [H] [R] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9 929,86 euros à la date du 31 janvier 2026. 

Cependant, il ressort de ce décompte qu'une somme d'un montant de 2 801,01 euros, facturée le 31 janvier 2026, n'apparaît pas justifiée par le bailleur, au regard du montant du loyer courant de 938,41 euros. Dès lors les locataires sont redevables de la somme de 8 067,26 euros.

Mme [U] [O] et M. [H] [R] ne fait valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l'absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées. 

En outre, le contrat de bail contient une clause (article 10) qui prévoit expressément la solidarité à la dette entre les locataires.

Mme [U] [O] et M. [H] [R] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 8 067,26 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 874,98 euros à compter du commandement de payer (5 août 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. [...]"

L’article 24 VI précise que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement […] ».

En l'espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l'audience et des pièces versées au dossier que Mme [U] [O] a été déclarée recevable au bénéfice d'une procédure de surendettement. En outre elle a repris les versements du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Ces modalités s'appliqueront jusqu'à la décision de la Commission de surendettement statuant sur les mesures imposées ou prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. 

Il convient par ailleurs d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il est rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la reprise des pleins effets de la clause résolutoire, et en conséquence l'expulsion et la condamnation de Mme [U] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [O] M. [H] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ICF HABITAT NORD EST, Mme [U] [O] M. [H] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 janvier 2024 entre la SA ICF HABITAT NORD EST et Mme [U] [O] et M. [H] [R] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 6 octobre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [O] M. [H] [R] à verser à la SA ICF HABITAT NORD EST la somme de 8 067,26 euros au titre de la dette locative et de l'indemnité d'occupation (décompte arrêté au 31 janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025 sur la somme de 2 874,98 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [U] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 225 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivants chaque mois à la date d'exigibilité du loyer principal ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Mme [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ICF HABITAT NORD EST puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Mme [U] [O] soit condamnée à verser à la SA ICF HABITAT NORD EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [O] et M. [H] [R] à verser à la SA ICF HABITAT NORD EST une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [O] et M. [H] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par Marie Lise DUSSAUX, cadre greffier.

Le cadre greffier, La juge des contentieux de la protection,