Tribunal Judiciaire · 2ème chambre civile — 13 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d'[Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]




N° RG 25/00805 - 
N° Portalis DBZZ-W-B7J-E7O3

JUGEMENT 13 Avril 2026
Minute



Etablissement EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT

C/


[I] [T], [Y] [U] épouse [T]














JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





Après débats à l'audience publique du 09 Février 2026, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée d'Audrey GIRARDET, greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2026 ;



ENTRE :


DEMANDEUR(S) :


Etablissement EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représenté par Mme [N] [K]




ET :


DEFENDEUR(S) :


M. [I] [T]
né le 09 Juin 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
non comparant - Représenté par Mme [U] épouse [T] [Y]


Mme [Y] [U] épouse [T]
née le 26 Avril 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
comparante











RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 décembre 2021, l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT a donné à bail à M. [I] [T] et Mme [D] [U] épouse [T] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 616,73 euros révisable annuellement et 81,65 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Il a ensuite fait assigner M. [I] [T] et Mme [D] [U] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] par un acte de commissaire de justice du 10 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 octobre 2025, renvoyée à celle du 9 février 2026.

A cette audience, l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT - représenté par Mme [N] [K] - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; d'ordonner l’expulsion de M. [I] [T] et Mme [D] [U] épouse [T] ; et de les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 2 448,43 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d'une somme de 300,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT est opposé à la demande de délais de paiement, expliquant qu'en dehors des versements de 10 000 euros en octobre 2025 et de 2 000 euros le 2 février dernier, les locataires n'ont pas fait de règlements et n'ont pas repris le paiement du loyer courant.

Mme [D] [U] épouse [T] comparaît en personne et représente M. [I] [T]. Les locataires reconnaissent le montant de la dette locative, mais sollicitent des délais de paiement en une seule fois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Mme [T] précise qu'un rappel de la CAF de 2 452 euros va être versé le 25 février 2026.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 3] par la voie électronique le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 24 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 16 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article II-6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2025, pour la somme en principal de 5 293,08 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 22 avril 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT produit un décompte démontrant que M. [I] [T] et Mme [D] [U] épouse [T] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 448,43 euros à la date du 5 février 2026. 

M. [I] [T] et Mme [D] [U] épouse [T] ne font valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l'absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées. 

En outre, le contrat de bail contient une clause (article II-5) qui prévoit expressément la solidarité à la dette entre les locataires.

M. [I] [T] et Mme [D] [U] épouse [T] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2 448,43 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation (10 juin 2025).

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. [...]"

L'article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l'audience et des pièces versées au dossier que les locataires sont mariés et ont trois enfants à charge. Mme [T], en arrêt maladie, déclare percevoir des indemnités de 660 euros par mois, et M. [T] un salaire de 2 200 euros. Ils ont bénéficié d'une aide de l'employeur de M. [T] de 10 000 euros en octobre 2025, et ont réglé la somme de 2 000 euros le 2 février 2026. par ailleurs, il ressort d'un courriel produit par le bailleur, que le versement d'un rappel d'APL par la CAF est prévu le 25 février 2026, pour un montant de 2 452 euros, ce qui permettrait de solder la dette. 

Ainsi M. [I] [T] et Mme [D] [U] épouse [T] justifient de la reprise du versement intégral du loyer courant et de leur capacité à régler leur dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient par ailleurs d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il est rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la reprise des pleins effets de la clause résolutoire, et en conséquence l'expulsion et la condamnation de M. [I] [T] et Mme [D] [U] épouse [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [T] Mme [D] [U] épouse [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT, M. [I] [T] et Mme [D] [U] épouse [T] sera condamné in solidum à lui verser une somme de 50,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2021 entre l' EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT et M. [I] [T] Mme [D] [U] épouse [T] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 22 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [T] Mme [D] [U] épouse [T] à verser à l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT la somme de 2 448,43 euros au titre de la dette locative et de l'indemnité d'occupation (décompte arrêté au 5 février 2026, incluant loyers, charges et indemnités d'occupation), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 ;

AUTORISE M. [I] [T] et Mme [D] [U] épouse [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 2 448 euros et une seconde mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivants chaque mois à la date d'exigibilité du loyer principal ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [I] [T] et Mme [D] [U] épouse [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que M. [I] [T] et Mme [D] [U] épouse [T] soient condamnés solidairement à verser à l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [T] et Mme [D] [U] épouse [T] à verser à l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [T] et Mme [D] [U] épouse [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par Marie-Lise DUSSAUX, cadre greffier.

Le cadre greffier, La juge des contentieux de la protection,