Cour d'Appel · 1ère Chambre — 21 avril 2026

1ère chambre civile B









N° RG 25/05478

N° Portalis DBVL-V-B7J-WEVS



(Réf 1ère instance : 25/00256)









M. [S] [Z]



c/



M. [R] [E] Mme [W] [U] épouse [E]

M. [C] [L]

Mme [F] [Q] épouse [L]























Copie exécutoire délivrée 



le : 22/04/2026



à :



Me Peignard

Me Hamon

Me Lhermitte





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 AVRIL 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ 



Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère





GREFFIER



Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS



A l'audience publique du 2 février 2026, devant Madame Véronique VEILLARD, magistrate rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT



Contradictoire, prononcé publiquement le 21 avril 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré





****





APPELANT



Monsieur [S] [Y] [Z]

né le [Date naissance 1] 1990 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Michel PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES









INTIMÉS



Madame [W] [U] épouse [E]

née le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Monsieur [R] [E]

né le [Date naissance 3] 1961 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Tous deux représentés par Me Émeline HAMON, avocat au barreau de VANNES

Monsieur [C] [N] [B] [L]

né le [Date naissance 4] 1954 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Madame [F] [J] [M] [Q] épouse [L]

née le [Date naissance 5] 1959 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Tous deux représentés par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Christian MAIRE de la SELARL SELARL D'AVOCATS MAIRE - TANGUY - SVITOUXHKOFF - HUVELIN - G OURDIN - NIVAULT - GOMBAUD, plaidant, avocat au barreau de VANNES







FAITS ET PROCÉDURE





1. Par acte notarié des 31 août et 3 septembre 2010, établi au rapport de maître [T] [X], notaire associée à [Localité 9] (35), avec la participation de maître [A] [K], notaire associé à [Localité 3] (45), M. et Mme [L] ont vendu à M. et Mme [E] une maison contemporaine couverte en zinc, située au [Adresse 4] à [Localité 10] (56) édifiée en 2006-2007 sur une parcelle de 3.486 m² cadastrée WH [Cadastre 1] et ainsi composée :

- rez-de-chaussée : séjour, cuisine ouverte, arrière-cuisine, WC, chambre avec salle d'eau privative, dressing,

- étage : mezzanine, 3 chambres, salle de bains et WC,

- garage double et 3 anciens box à chevaux.



2. Cette maison était précédemment louée à Mlle [P] [L] suivant bail de trois ans commençant, selon ses mentions, le 1er janvier 2007 et prévu d'expirer le 31 décembre 2010. 



3. Par acte notarié du 29 juin 2015, établi au rapport de maître [V] [G], notaire associé à [Localité 9] (35), M. et Mme [E] ont revendu cette maison à M. [S] [Z] et Mme [I] [O]. Les consorts [D] ont établi un acte de partage le 13 septembre 2018 aux termes duquel la maison a été attribuée à M. [Z]. 



4. Suivant acte notarié du 2 mai 2022, établi au rapport de maître [H] [VD], notaire à [Localité 11] (35), M. [Z] a revendu cette maison à M. [GY] et Mme [ZZ].



5. Se plaignant d'importants bruits de craquement de la charpente et de la couverture en zinc, M. [GY] et Mme [ZZ] ont, sur la base du rapport de M. [EV] du 23 mai 2023 et du rapport du bureau d'étude [QZ] du 17 octobre 2023 confirmant les nuisances et la gêne acoustique, assigné M. [Z] par exploit de commissaire de justice du 23 avril 2024 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes aux fins d'expertise au visa de l'article 145 du code de procédure civile.



6. Par ordonnance du 4 septembre 2024, M. [GM] [ES] a été désigné en qualité d'expert judiciaire.



7. La première réunion contradictoire s'est tenue le 22 janvier 2025 et par note aux parties du 23 janvier 2025, l'expert judiciaire a préconisé l'extension des opérations d'expertise à M. et Mme [E], vendeurs de M. [Z].



8. Par actes séparés délivrés le 25 juin 2025, M. [Z] a assigné M. et Mme [E] mais aussi M. et Mme [L], vendeurs de ces derniers, aux fins d'extension et d'opposabilité des opérations d'expertise.



9. Par ordonnance du 18 septembre 2025, le juge des référés a :

- débouté M. [Z] de sa demande,

- condamné celui-ci à payer à M. et Mme [QT] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,

- condamné le même aux dépens,

- débouté les parties de leur demandes plus amples et contraires.



10. Pour statuer ainsi, le juge des référés a retenu que l'expert judiciaire n'attribuait pas les désordres à la construction de la maison, que la preuve d'une potentielle responsabilité contractuelle ou décennale de M. et Mme [L] n'était donc pas rapportée et que la maison, achevée en 2007, a été occupée par des acquéreurs successifs sans qu'aucun ne relève un désordre acoustique permettant d'actionner la garantie des vices cachés alors qu'ils ont habité dans les lieux plusieurs années durant avant de la revendre.



11. M. [Z] a interjeté appel par déclaration du 3 octobre 2025.



12. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 janvier 2026.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



13. M. [Z] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 janvier 2026 aux termes desquelles il demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, 

- statuant à nouveau,

- débouter M. et Mme [L] et M. et Mme [E] de leurs demandes, 

- dire et juger que la mission d'expertise confiée à M. [ES] dans le cadre de l'ordonnance du 4 septembre 2024 (RG 24/00123) sera étendue à M. et Mme [L] et M. et Mme [E],

- dire et juger que ces derniers seront tenus de participer aux opérations d'expertise et de faire valoir les éléments nécessaires,

- condamner les mêmes in solidum à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens d'appel.



14. M. et Mme [E] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 janvier 2026 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, 

- en tout état de cause,

- condamner M. [Z] à leur payer la somme de 7.186,40 € TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le même aux dépens d'appel.



15. M. et Mme [L] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 janvier 2026 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions,

- y ajoutant,

- condamner M. [Z] à leur payer une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel,

- le débouter de toutes ses demandes,

- à titre subsidiaire, 

- constater qu'ils formulent les plus expresses protestations et réserves, qu'elles soient de droit, de fait, de responsabilité et/ou de garantie relativement aux griefs et prétentions développées par M. [Z],

- sous ces protestations et réserves, ordonner l'extension de la mesure d'expertise judiciaire telle que sollicitée par M. [Z], 

- réserver les frais irrépétibles ainsi que les dépens. 



16. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.



MOTIVATION DE LA COUR



1) Sur la demande d'extension des opérations d'expertise 



17. M. [Z] soutient :

- que les vices tenant à un défaut de conception de la charpente et à un vice de construction, dont il ignorait l'existence, ont été portés à sa connaissance par l'assignation du 23 avril 2024 délivrée à l'initiative de ses acquéreurs les consorts [TP] de sorte qu'il disposait d'un délai jusqu'au 23 avril 2026 pour appeler les vendeurs précédents à la cause, ce qu'il a fait par assignation du 25 juin 2025, 

- qu'il ne peut donc être conclu que son action serait irrémédiablement vouée à l'échec comme étant prescrite,

- que la jurisprudence n'exige pas de justifier du fondement de l'action pour obtenir une expertise judiciaire, la potentialité d'un litige étant suffisante à caractériser l'intérêt légitime,

- que si l'expert judiciaire affirme que les occupants successifs n'ont pu que s'apercevoir des nuisances acoustiques, encore faut-il établir l'intensité des perceptions, 

- qu'enfin, l'expert judiciaire a, dans ses notes aux parties des 23 janvier, 7 juillet et 2 septembre 2025, émis un avis favorable à la mise en cause de ses propres vendeurs M. et Mme [E] mais aussi des vendeurs précédents M. et Mme [L]. 



18. M. et Mme [E] font valoir :

- que la garantie décennale et la responsabilité contractuelle ayant expiré en 2017, elles ne sont pas mobilisables à leur endroit ni à celui de M. et Mme [L], même à l'état potentiel, 

- que s'agissant de l'action en garantie des vices cachés, M. [Z] nie avoir eu connaissance de bruits de charpente lorsqu'il était propriétaire, ne produisant aucun justificatif d'une quelconque réclamation en ce sens à leur endroit, tandis qu'ils n'ont pas eux-mêmes eu connaissance desdits bruits de charpente, ni non plus leurs propres vendeurs M. et Mme [L],

- que l'expert fixe la date des désordres au jour de la vente aux consorts [TP] le 2 mai 2022 et que ce vice était donc apparent à cette date,

- que l'acte de vente du 29 juin 2015 contient une clause d'exonération des vices cachés opposable à l'acquéreur M. [Z], 

- que M. [Z] se borne à affirmer que son action récursoire pour vice caché ne serait pas prescrite, ce qui est insuffisant dès lors qu'il ne dit rien des fautes qu'il pourrait leur reprocher dans une procédure en responsabilité contractuelle et ne justifie pas d'un litige potentiel à leur encontre, ni d'un moyen légitime.



19. M. et Mme [L] répliquent :

- que l'édification de l'immeuble litigieux remonte à plus de dix ans (construction achevée en 2007) et que la garantie décennale ou la responsabilité contractuelle ne peuvent plus être invoquées,

- concernant les vices cachés, si M. [Z] conteste lui-même devoir une quelconque garantie à ce titre en indiquant qu'il n'a jamais eu connaissance de tels désordres, il ne peut soutenir qu'eux-mêmes en auraient eu connaissance,

- aucun des occupants successifs n'a jamais dénoncé un quelconque désordre acoustique en dépit de plusieurs années consécutives d'occupation,

- l'acte de vente des 31 août et 3 septembre 2010 comporte une clause exclusive de garantie des vices cachés faisant obstacle à leur mise en cause, de même que l'acte de vente [Z]/[TP] comporte aussi une même clause d'exonération de garantie des vices cachés, 

- enfin, l'expert judiciaire a retenu que les désordres sont apparus au jour de la vente à M. [GY] et Mme [ZZ] le 2 mai 2022, 

- très subsidiairement, ils formulent les plus expresses protestations et réserves, qu'elles soient de droit, de fait, de responsabilité ou de garantie.



Réponse de la cour



20. Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, "S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé."



21. Pour ordonner une mesure d'instruction sur le fondement de cet article, le juge des référés doit caractériser l'existence d'un litige potentiel susceptible d'opposer les parties (Civ. 2ème, 16 novembre 2017, n° 16-24.368). Il ne peut rejeter une demande d'expertise en se fondant uniquement sur la seule absence de preuve de faits que la mesure d'instruction sollicitée a précisément pour objet de conserver ou d'établir (Civ. 2ème, 17 février 2011, n° 10-30.638). De même, le demandeur à l'expertise judiciaire n'a pas à établir le bien-fondé de l'action en vue de laquelle la mesure d'instruction est sollicitée (Civ. 2ème, 16 décembre 2021, n° 20-16.653).



22. La mesure sollicitée doit présenter une utilité notamment du point de vue de la situation probatoire du demandeur.



23. Enfin, dans son arrêt du 21 juillet 2023, la chambre mixte de la Cour de cassation a jugé que les actions en garantie des vices cachés sont enfermées dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice avec un délai butoir de vingt ans à compter de la vente (Ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 20-10.763 B, 21-15.809, 2117.789 et 21-19.936).



24. Et en matière d'action récursoire, la jurisprudence juge que le point de départ de ce délai est la réception de l'assignation (Civ. 3ème, 8 février 2023, n° 21-20.271).



25. En l'espèce, le bien immobilier litigieux a été construit par M. et Mme [L] en 2006 et réceptionné en 2007. M. et Mme [QT] ont indiqué que ce bien était destiné à des fins locatives. De fait, ils ont consenti un bail locatif à Mlle [P] [L] de 2007 à 2010 pour un loyer de 500 € par mois, ainsi qu'ils en justifient à hauteur d'appel par la production d'une copie du bail, sans toutefois produire les états des lieux d'entrée et de sortie ni les quittances de loyer. Il s'en évince que M. et Mme [L] ne paraissent donc pas avoir personnellement habité dans les lieux. 



26. La maison a été vendue à trois reprises depuis lors :

- le 3 septembre 2010 par M. et Mme [L] ' qui n'ont pas poursuivi leur projet locatif sur ce bien ' à M. et Mme [E], 

- le 29 juin 2015 par M. et Mme [E] à M. [Z] et Mme [O],

- le 2 mai 2022 par M. [Z] à M. [GY] et Mme [ZZ], 

chacun des actes contenant une clause d'exclusion de garantie des vices cachés.



27. Dans sa note aux parties n° 1 établie le 23 janvier 2025, l'expert judiciaire M. [ES] indique que :

1) les calculs effectués sur les pannes montrent que les valeurs de déformé admissible sont dépassées, que la solidité et la stabilité de la charpente ne sont pas assurées, 



2) concernant les poutres au vent, la rigidité en plan pour distribuer les forces d'inertie horizontales aux systèmes structuraux n'est pas garantie, 

3) la ventilation de la toiture n'est pas suffisante, 

4) les défauts de conformité et les anomalies mentionnés dans les assignations, le rapport d'expertise amiable du 23 mai 2023 et le constat de situation acoustique du 17 octobre 2023 sont avérés.



28. Dès ses premières constatations, produites aux débats de première instance, l'expert judiciaire cible donc bien la toiture comme étant à l'origine des nuisances sonores dénoncées.



29. Dans sa note aux parties n° 2 établie le 7 juillet 2025, il précise :

* qu'il existe un défaut de conception et un vice de construction des pannes et des fermes,

* que les craquements de la toiture de l'habitation sont semblables à des détonations avec des niveaux sonores très élevés de plus de 32 dB(A) au-dessus du bruit de fond,

* que ces détonations, grincements et craquements « proviennent d'un phénomène de dilatation du zinc par une ventilation insuffisante entre la volige et les panneaux isolants »,

* que le « défaut de charpente, le sous-dimensionnement des pannes et l'absence de contreventement accentuent le phénomène, provoquent des mouvements et des contraintes structurelles créant un défaut de stabilité et les craquements du bois »,

* que la gêne caractérisée par son intensité, sa répétition et sa durée est justifiée et porte atteinte à la qualité de vie.



30. M. [Z] invoque donc l'existence d'un litige potentiel avec les vendeurs précédents consistant en l'acquisition d'une maison porteuse d'un vice constructif qui lui a été révélé selon lui seulement le 23 avril 2024 à la faveur de l'assignation délivrée par ses acquéreurs M. [GY] et Mme [ZZ].



31. La potentialité du litige entre M. [Z] et ses vendeurs ainsi qu'entre lui-même et les vendeurs de ses vendeurs se situe sur le terrain des vices cachés et non sur le terrain de la garantie décennale, laquelle est, en tout état de cause, expirée depuis 2017.



32. La prescription de l'action en garantie des vices caché ne démarre qu'au jour de la découverte des vices.



33. A cet égard, l'expert judiciaire reprend les termes du rapport de M. [EV] du 23 mai 2023 lequel souligne que « les désordres existaient à la construction et étaient forcément connus des anciens propriétaires. »



34. Néanmoins, ce rapport de M. [EV] n'est pas produit dans la présente instance entre les trois vendeurs successifs qui plaident unanimement qu'ils n'ont pas constaté ces nuisances sonores, du moins, s'agissant de M. [Z], pas de manière aussi intense que ce qui est allégué par ses acquéreurs M. [GY] et Mme [ZZ], quatrièmes propriétaires.



35. Par ailleurs, si l'expert judiciaire a bien noté que Mme [ZZ] s'était, le jour de la remise des clés le 2 mai 2022, émue auprès de la compagne de M. [Z] de l'existence de claquements « entendus » dès cette date ' ce qui ne saurait se confondre avec la date réelle « d'apparition » des nuisances ' , il ne s'est toutefois pas encore prononcé, en l'état de ses opérations, sur cette date réelle et objective d'apparition de ces nuisances sonores, ni sur leur gravité et leur intensité ou encore sur leur évolution dans le temps depuis leur origine, ni enfin sur le niveau de connaissance qu'ont pu en avoir chacun des propriétaires successifs.



36. De fait, ni M. et Mme [L], ni M. et Mme [E], vendeurs antérieurs de M. [Z], ne soutiennent que l'action potentielle de celui-ci à leur encontre sur le terrain de la garantie des vices cachés serait prescrite. 



37. Dès lors, en l'état des dénégations des vendeurs successifs quant à la connaissance des vices et des constatations de l'expert judiciaire qui n'a pas encore daté leur apparition effective, la date de découverte des nuisances sonores par M. [Z] ne peut qu'être fixée provisoirement au 23 avril 2024, date de l'assignation en référé-expertise délivrée à son encontre par ses acquéreurs, d'où il s'évince que la prescription d'une action en garantie des vices cachés qui viendrait à être dirigée par lui contre les vendeurs précédents n'est pas acquise à la date du 25 juin 2025 à laquelle il a lui-même assigné ces derniers en extension et opposabilité à leur égard desdites opérations d'expertise.



38. L'expertise a pour but d'éclairer de manière nette la réponse à ces interrogations de sorte à permettre aux parties de débattre utilement de la prescription d'une action en garantie des vices cachés à l'occasion d'une instance au fond et, dans la négative, des responsabilités successivement encourues par chacun. 



39. Ainsi, l'intérêt légitime de M. [Z] à l'extension et l'opposabilité des opérations d'expertise aux vendeurs antérieurs est caractérisé.



40. L'ordonnance de référé sera infirmée sur ce point.



2) Sur les dépens et les frais irrépétibles



41. Succombant en appel, M. et Mme [E] et M. et Mme [QT] supporteront in solidum les dépens d'appel. 



42. S'il est demandé par M. [Z] l'infirmation de sa condamnation aux dépens de première instance, celui-ci ne formule pas de prétention au dispositif de ses conclusions quant à savoir qui doit supporter ces dépens de première instance.



43. Or, en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, "La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion." 



44. Il s'en déduit que la cour d'appel ne peut d'office mettre les dépens de première instance à la charge des intimés et qu'elle ne peut que confirmer l'ordonnance s'agissant desdits dépens de première instance.



45. Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner in solidum M. et Mme [E] et M. et Mme [L] à payer à M. [Z] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par lui en première instance et en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.



46. L'ordonnance sera infirmée s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes des intimés de ce chef seront rejetées.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Infirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes du 19 septembre 2025 sauf en ce qu'elle a condamné M. [S] [Z] aux dépens de première instance, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



Ordonne l'extension des opérations d'expertise diligentées par M. [ES], expert judiciaire, dans le cadre de l'ordonnance du 4 septembre 2024, d'une part à M. [C] [L] et Mme [F] [Q] [L] et, d'autre part, à M. [R] [E] et Mme [W] [U] [E],



Dit que ces opérations d'expertise leur seront opposables, 



Condamne in solidum aux dépens d'appel M. [C] [L] et Mme [F] [Q] [L] d'une part et M. [R] [E] et Mme [W] [U] [E] d'autre part, 



Condamne in solidum M. [C] [L] et Mme [F] [Q] [L] d'une part et M. [R] [E] et Mme [W] [U] [E] d'autre part à payer à M. [S] [Z] une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, 



Rejette le surplus des demandes.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

































En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.



En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier



Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.