Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 1 — 2 avril 2026

MINUTE N° : 2026 /
JUGEMENT DU : 02 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01626 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DRRZ / 
NATURE AFFAIRE : 72Z/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : S.N.C. [K] [P] C/ S.D.C. de la copropriété Le Couvent Bon Accueil Lot A


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :


PRESIDENT : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET, 

DESTINATAIRES :
Me Nathalie FARAH
la SCP PYRAMIDE AVOCATS
Médiateur
délivrées le 

DEMANDERESSE

S.N.C. [K] [P], prise en la personne de son représentant légal, identifiée au SIREN sous le numéro 894 201 110 et immatriculée au RCS de LYON, dont le siège social est sis 20 B rue Julien - 69003 LYON
représentée par Me Nathalie FARAH, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant, Me Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant


DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Couvent Bon Accueil Lot A, sis lieu-dit Montée BON ACCUEIL - 38200 VIENNE, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VALLEE DU RHONE, inscrite au RCS de ROMANS (26) sous le numéro 334 627 650 et dont le siège social se situe 50 Cours Emilie du Châtelet - Bâtiment Echo - 26300 ALIXAN 
représentée par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE,


Débats tenus à l'audience du 12 Mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Avril 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame BERGOUGNOUS, Présidente, et par Madame ROLLET GINESTET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


EXPOSÉ DU LITIGE

La société [K] [P] a entrepris en qualité de maître d’ouvrage, des travaux de réhabilitation d’un ensemble immobilier sis 55 Montée Bon Accueil à Vienne (38200), cadastré section AH n° 1138, 1145, 1149 et 1152, aux fins de construction de 77 logements, commercialisés soit par contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), soit dans le cadre de vente de plateau à rénover.

L’immeuble A a été soumis à un règlement de copropriété reçu devant notaire, le 12 juillet 2021.

La société FONCIA VALLEE DU RHONE a été désignée comme syndic provisoire par le règlement de copropriété.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 20 juin 2023, différentes résolutions ont été votées dont les résolutions suivantes :

- la résolution n° 9 qui fixe le budget à la somme de 88 000 euros et qui autorise le syndic en exercice à procéder aux appels provisionnels à proportion du 1/4 du budget voté le 1er jour de chaque trimestre pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 9 septembre 2024 inclus,

- la résolution n° 10 qui fixe le budget à la somme de 88 000 euros et qui autorise le syndic en exercice à procéder aux appels provisionnels à proportion du 1/4 du budget voté le 1er jour de chaque trimestre pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 9 septembre 2025 inclus.

La société [K] [P] n’a pas procédé au règlement des appels de provision votés.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires LE COUVENT BON ACCUEIL Lot A a fait délivrer à la société [K] [P] un commandement de payer la somme de 34 979,80 euros, correspondant pour le principal aux charges de copropriété restant dues selon comptes arrêtés au 19 février 2024.

Le 19 novembre 2024, les parties communes de l’allée B ont été livrées avec réserves.

Le 8 janvier 2025, le syndic en exercice a adressé à la société [K] [P] quatre appels de provision pour un montant total de 53 966,06 euros.

Il a ensuite émis des appels de provision les 17 mars 2025 et 17 juin 2025, d’un montant respectif de 2 210,95 euros et 1 751,57 euros.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 2 avril 2025, différentes résolutions ont été adoptées dont les résolutions suivantes :

- la résolution n° 4 qui porte approbation des comptes de charges de l’exercice du 3 avril 2023 au 30 septembre 2024 inclus,

- la résolution n° 8 qui prévoit l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 inclus,

- la résolution n° 9 qui prévoit le vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 inclus.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 mai 2025, le syndic en exercice, la société FONCIA VALLÉE DU RHONE, a, de nouveau, mis en demeure la société [K] [P] de lui régler la somme de 76 401,70 euros au titre des charges de copropriété.

Par lettre simple du 26 mai 2025, le syndic en exercice, la société FONCIA VALLÉE DU RHONE, a mis en demeure la société [K] [P] de lui régler la somme de 76 503,68 euros au titre des charges de copropriété.

Le 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires [K] [T] Lot A a fait publier une hypothèque légale portant sur les lots n° 60, 71, 78, 198, 201, 202, 203, 210 et 211 appartenant à la société [K] [P] pour un montant en principal de 76 352,70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, l’inscription de l’hypothèque légale a été dénoncée au débiteur.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, l’inscription de l’hypothèque légale a été dénoncée au notaire du débiteur.

Par courriel du 24 septembre 2025, la société [K] [P] a sollicité la communication du grand livre, outre la copie des factures correspondant au compte “6150 entretien et petites réparations” approuvé dans les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2024 pour la somme de 56 290,35 euros.

Par courriel en réponse du 25 septembre 2025, le syndic en exercice a répondu que le fonds relatif au compte “6150 entretien et petites réparations” a été adopté pour des travaux devant être réalisés au cours de l’année.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 octobre 2025, la société [K] [P] a dénoncé l’hypothèque prise par le syndicat des copropriétaires.

Aucune issue amiable n’a pu aboutir entre les parties.

C’est dans ce contexte que la société [K] [P] a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires [K] [T] Lot A, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VALLEE DU RHONE, devant le tribunal judiciaire de Vienne, selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de voir ordonner la mainlevée de l’inscription de l’hypothèque légale.

Appelée à l’audience du 8 janvier 2026, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 22 janvier 2026, 26 février 2026 et 12 mars 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société [K] [P] demande de :

- ordonner, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la mainlevée de l’hypothèque légale inscrite le 11 septembre 2025 par le syndicat des copropriétaires [B] COUVENT BON ACCUEIL Lot A portant sur les lots n° 60, 71, 78, 198, 201, 202, 203, 210 et 211 lui appartenant,

Subsidiairement,

- cantonner l’hypothèque légale inscrite le 11 septembre 2025 par le syndicat des copropriétaires [K] [T] Lot A au seul lot n° 211,

- ordonner, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la mainlevée de l’hypothèque légale inscrite le 11 septembre 2025 par le syndicat des copropriétaires LE COUVENT BON ACCUEIL Lot A sur tous les autres lots lui appartenant, constituant le lot A du lotissement dénommé “Bon Accueil”,

- se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte,

- débouter le syndicat des copropriétaires [K] [T] Lot A de ses demandes,

- le condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Elle expose que l’hypothèque inscrite par le syndicat des copropriétaires lui empêche de vendre les lots lui appartenant.

Elle argue qu’une telle inscription n’a pas été précédée d’une mise en demeure conforme à la loi. Elle ajoute que les appels de provision qui lui ont été adressés sont issus d’une fraude commise par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic. Elle précise, en ce sens, que les provisions appelées pour charges courantes mises en recouvrement à son encontre ne peuvent être considérées comme certaines et exigibles puisqu’elles sont calculées sur la base de dépenses inexistantes.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires [K] [T] Lot A demande au juge des référés de :

- débouter la société [K] [P] de ses demandes,

- la condamner au paiement d’une somme de 76 352,70 euros au titre des provisions et charges exigibles au 6 mai 2025,

- la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Il fait état de la défaillance de la société [K] [P] dans le règlement des charges de copropriété.

Il considère que les demandes de mainlevée et de cantonnement de l’hypothèque légale inscrite sont infondées. Il explique avoir sommé, à plusieurs reprises, la société demanderesse de régulariser la situation. Il rappelle que les provisions deviennent exigibles au jour de leur échéance lorsque le budget provisionnel a été adopté. Aussi, les provisions appelées pour charges courantes sont considérées comme certaines et exigibles avant l’approbation des comptes à la clôture de l’exercice. Dans la mesure où l’assemblée générale ordinaire du 2 avril 2025 n’a fait l’objet d’aucune annulation, il argue que la société [K] [P] ne peut contester que la répartition des charges non conformes.

Il soutient encore que l’inscription de l’hypothèque litigieuse ne saurait empêcher la vente des lots appartenant à la demanderesse. Il ajoute que celle-ci ne peut voir sa demande de mainlevée partielle aboutir puisqu’elle n’offre aucun paiement suffisant, pas plus qu’une garantie équivalente.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur l’opportunité de rencontrer un médiateur :

L’article 22-1 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative dispose qu’“en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne et qui répond aux conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation”.

Au cas présent, il résulte des circonstances de fait et de l’argumentation des parties qu’un médiateur, chargé de les entendre et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose, pourrait être de nature à faciliter le règlement du litige.

L’affaire présentant des critères d’éligibilité à une mesure de médiation, il leur sera donc enjoint de rencontrer un médiateur judiciaire, selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Il convient également d'ores et déjà d'ordonner une médiation judiciaire, en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le médiateur, qui accomplira sa mission selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision. 

Chacune des parties consignera la somme prévue au dispositif et l’affaire sera rappelée à l’audience indiquée au dispositif. 


PAR CES MOTIFS

Statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, et DÉSIGNE :

La Chambre Nationale des Praticiens de la médiation – CNPM
27 Avenue de la libération
42 400 Saint Chamond
Tél : 09 83 24 74 88
Courriel : accueil@cnpm-mediation.org

aux fins d’information sur l’objet et le déroulement d’une médiation,

DIT que le médiateur aura pour mission :

- d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT que les parties devront se présenter à ce rendez-vous d’information en personne, accompagnée, le cas échéant de leur conseil ; ce rendez-vous est obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence en cas d’impossibilité d’une rencontre en présentiel,

DIT qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera à la juridiction l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information,

RAPPELLE que l’inexécution de cette injonction, sans motif légitime, est susceptible de constituer un défaut de diligences justifiant une radiation du dossier ou pourra constituer un des critères de l’équité lors de l’appréciation des demandes formées du chef des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de la part d’au moins l’une des parties, le médiateur en informera le juge des référés ; le médiateur cessera ses opérations, sans défraiement,

ORDONNE une médiation judiciaire, dans le seul cas où toutes les parties s’accordent sur le choix de la médiation, et désignons pour y procéder le médiateur ayant assuré la séance d’information, avec pour mission de : 
- confronter les points de vue respectifs des parties, 
- au besoin, procéder à la négociation préliminaire d’un protocole d’accord présentant une solution amiable au conflit,

DIT que le médiateur devra aviser le juge des référés en cas d’accord donné par les parties à la médiation, 

FIXE la durée de la médiation à cinq (5) mois à compter du jour où la provision à valoir sur la rémunération du médiateur sera versée entre les mains de ce dernier et disons que la durée pourra être renouvelée une fois, pour une durée maximale de trois (3) mois, à la demande du médiateur, 

FIXE à mille cinq cents euros (1 500 euros) TTC le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui sera versée à raison de sept cent cinquante euros (750 euros) par la demanderesse et de sept cent cinquante euros (750 euros) par le défendeur, entre les mains du médiateur, lors de la première réunion de médiation acceptée,

DIT que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties,

DIT que le médiateur informera le tribunal de tout incident affectant le bon déroulement de la médiation, dans le respect de la confidentialité de rigueur en la matière,

DIT qu'au terme de la médiation, le médiateur informera le tribunal, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues,

DIT que la présente ordonnance sera notifiée au médiateur ci-dessus désigné, par les soins du greffe,

RAPPELLE que les parties peuvent choisir d’entrer en médiation conventionnelle, dans les conditions des articles 1530 et suivants du Code de procédure civile, avant, pendant ou à l’issue du rendez-vous sans que le tribunal ne soit dessaisi,

RENVOIE l’affaire à l’audience de référé du jeudi 18 juin 2026 à 14h00,

SURSEOIT à statuer sur le surplus des demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 2 avril 2026,

La Greffière La Présidente