Tribunal Judiciaire · JUGE CTX PROTECTION — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 1]
 [Localité 1]

CIVIL - JCP


Minute n° 26/168

RG n° : N° RG 25/01632 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CSK6

S.A. BATIGERE HABITAT
C/
[S]


JUGEMENT DU 07 Avril 2026



DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT 
venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA D'HLM BATIGERE NORD EST, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité
RCS [Localité 2] N° 645 520 164
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [J] [S]
né le 27 Juin 1981 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant

Madame [M] [U] [L] [S]
née le 23 Mars 1980 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparante

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,
Greffier : Laurence CORROY


DEBATS : 


Audience publique du : 10 février 2026



Copie exécutoire délivrée le : 
à : Me Thomas KREMSER



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 août 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a donné à bail à M. [H] [J] [S] et Mme [U] [L] [S] [M] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 445,26 euros et une provision mensuelle sur charges de 85,10 euros. 

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 22 avril 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat a été délivré aux locataires en date du 05 mai 2025.

Par exploits de commissaire de justice du 24 novembre 2025, dénoncés le 25 novembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [H] [J] [S] et Mme [U] [L] [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
 constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire insérée au bail, 
 ordonner en conséquence l'expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
 condamner solidairement M. [H] [J] [S] et Mme [U] [L] [S] [M] à lui payer :
 la somme de 1 661,97 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
 une indemnité d'occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré et ce, jusqu'à leur départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,
 la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
 condamner solidairement les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières,
 ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 10 février 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé l'arriéré locatif à 425,09 euros en vertu d'un décompte arrêté au 04 février 2026. Elle a précisé que cette somme correspondait au loyer de janvier 2026 dont le prélèvement s'opérerait le 16 février 2026 sous réserve d'une provision suffisante sur le compte des locataires.

Le juge des contentieux de la protection a autorisé la demanderesse à produire en délibéré, pour fin février 2026, un décompte actualisé de sa créance. 

M. [H] [J] [S] et Mme [U] [L] [S] [M], tous deux cités par acte remis à l'étude, n'ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

Par note en délibéré parvenue au greffe le 13 mars 2026, la SA BATIGERE HABITAT a produit un décompte arrêté au 26 février 2026, duquel il ressort qu'à cette date, le compte locatif de M. [H] [J] [S] et Mme [U] [L] [S] [M] est créditeur de 60 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la demande principale

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, et six semaines après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes de commissaire de justice du 05 mai 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait délivrer à M. [H] [J] [S] et Mme [U] [L] [S] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire susvisée pour un montant de 2 601,49 euros en principal.

Il ressort des pièces versées aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines imparti. Il apparaît en effet que si les locataires ont effectué plusieurs versements pour un montant total de 1 830,24 euros durant ce délai, ce montant est insuffisant pour couvrir la dette locative.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au 17 juin 2025.

Toutefois, en application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé produit suivant note en délibéré autorisée, que les locataires n'étaient plus redevables d'aucune somme à la date du 27 janvier 2026 et que de la somme de 141,87 euros restant due après échéance du terme de janvier 2026, déduction faite des frais de procédure inclus dans le décompte et dont le sort sera traité dans les dépens, a été réglée le 16 février 2026.

Le paiement intégral, à la fois de l'arriéré visé au commandement de payer et du loyer courant, établit que les locataires étaient en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, ce paiement intégral de la dette ne permet pas l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire puisqu'aucun arriéré ne subsiste.

Néanmoins, une telle situation ne saurait priver les locataires des droits qu'ils tiennent de l'article 24 V précité en les plaçant dans une situation moins favorable que s'ils étaient restés débiteurs de tout ou partie de la dette et avaient obtenu une suspension de la clause et des délais de paiement.

Il convient donc de dire que la clause résolutoire est, en l'espèce, réputée ne pas avoir joué puisque l'intégralité du montant de la dette a été réglée avant l'audience.

En conséquence, la SA BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande aux fins de constatation de la résiliation du bail, ainsi que de ses demandes subséquentes aux fins d'expulsion des locataires et de condamnation de ces derniers au paiement d'une indemnité d'occupation et d'un solde d'arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de relever que M. [H] [J] [S] et Mme [U] [L] [S] [M] n'ont régularisé leur dette de loyers et de charges que postérieurement à l'introduction de la présente instance. 

En conséquence, ils seront tenus in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais qu'elle a exposés afin d'assurer sa défense. A ce titre, il convient de lui allouer la somme de 150 euros, la procédure ayant été rendue nécessaire par le non-paiement des loyers.

Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l'action de la SA BATIGERE HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail sont réunies au 17 juin 2025 ;

CONSTATE qu'au 26 février 2026, M. [H] [J] [S] et Mme [U] [L] [S] [M] se sont libérés de leur dette locative ;

DIT que, dès lors, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

DÉBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de sa demande de résiliation du bail ;

DÉBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de sa demande d'expulsion et d'indemnité d'occupation ; 

DÉBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de sa demande en paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [J] [S] et Mme [U] [L] [S] [M] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [J] [S] et Mme [U] [L] [S] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.



Le Greffier Le Juge