Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 17 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 17 AVRIL 2026

(n° 2026/ , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09363 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHVZM



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS ' 2ème Chambre civile - RG n° 20/02651





APPELANTS

 

Monsieur [Z] [X] né le 21 Décembre 1984 à [Localité 1],

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [Q] [U] épouse [X] née le 15 Juin 1982 à [Localité 3],

[Adresse 1]

[Localité 2]



Tous deux représentés de Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 assistés de Me Pascal ORMEN de laSELARL ORMEN PASSEMARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P555 substitué par Me Héloïse FAILLAT, avocat au barreau de PARIS



INTIMES 



Monsieur [L] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Madame [N] [K] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Tous deux représentés par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 assistés deMe Laurence BROSSET de la SELARL BROSSET - TECHER Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : G0762





S.A.R.L. SIRM immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 432 309 300, exerçant sous l'enseigne CALL'IMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 assistée de Me Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, toque : C1377





PARTIES INTERVENANTES :



S.A. ALLIANZ IARD immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°542 110 291, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par Me Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT de la SELAS LPA Law, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238





Société DIAGNOSTIC DE FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 9]

Assignation devant la cour d'appel de Paris - Pôle 4 chambre1 - en date du 21 novembre 2023 remise à étude conformément à l'article 658 du code de procédure civile





SDC [Adresse 6] pris en la personne de son syndic le CABINET [J] [S] & ASSOCIÉS SAS lui même pris en la personne de son liquidateur la SELAFA MJA représentée par Me [O] [B]

[Adresse 7]

[Localité 10]



Assignation devant la cour d'appel de Paris - Pôle 4 chambre1 - en date du 21 novembre 2023 remise à personne morale conformément à l'article 658 du code de procédure civile



La SELAFA MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES - MJA, représentée par Maître [O] [B],, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°440.672.509.288.401, agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [J] [S] & ASSOCIES, SAS inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 350.355.921, dont le siège social est sis [Adresse 8] à 75008 PARIS, fonction à laquelle elle a été désignée suivant jugement rendu le 11 octobre 2023 par le Tribunal de Commerce de PARIS.

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentée par Me Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0165



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE , conseillère

M. Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.







ARRÊT : 



- par défaut,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 19 décembre 2025 prorogé au 16 janvier 2026 puis au 6 février 2026 et au13 février 2026 puis au 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Alexandre DARJ, greffier, présent lors de la mise à disposition.



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE 



Suite à l'acquisition au prix de 1 020 000 euros d'un appartement dans un immeuble en copropriété situé à [Adresse 10],



M. et Mme [X], qui avaient acquis de M. et Mme [R], par l'intermédiaire de la société SIRM, agent immobilier, un appartement dans un immeuble en copropriété situé à [Adresse 10], après avoir constaté d'importants désordres affectant les fondations ainsi que les réseaux d'évacuation des eaux, provoquant des infiltrations dans les caves et le sous-sol qui sont à l'origine de l'affaiblissement des sols d'assise des fondations, ont assigné les vendeurs, principalement sur le fondement d'une réticence dolosive, et la société SIRM, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, en paiement de dommages-intérêts.



Devant la cour, saisie de l'appel formé contre le jugement qui les a déboutés de leurs demandes, M. et Mme [X] ont réclamé la condamnation in solidum de M. et Mme [R] et de la société SIRM en paiement de la somme de 55 152 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à leur quote-part du coût des travaux, outre 54 683 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral.



Par arrêt du 20 juin 2025, la cour d'appel, infirmant partiellement le jugement, a retenu la responsabilité in solidum envers M. et Mme [X] de M. et Mme [R], coupables d'une réticence dolosive, et de la société SIRM, qui a manqué à son obligation d'information. Avant dire droit sur l'indemnisation du préjudice subi par M. et Mme [X], la cour la cour, qui a considéré que ce préjudice consiste dans la perte de chance d'avoir contracté à des conditions différentes, a invité les parties, à présenter leurs observations sur ce moyen soulevé d'office.



M. et Mme [X] évaluent à 100 000 euros la décôte du bien résultant de l'existence des désordres et à 90 % la perte de chance d'avoir pu négocier une réduction du prix, soit un préjudice de 90 000 euros. Ils demandent en conséquence la condamnation in solidum de M. et Mme [R] et de la société SIRM à leur payer cette somme, outre 54 683 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [R] font valoir que la perte de chance subie par M. et Mme [X] d'avoir pu conclure la vente à un meilleur prix doit être évaluée à 50 % et calculée sur la base de la somme de 19 938 euros correspondant au coût des travaux qui ont été à leur charge, soit un préjudice indemnisable de 9 969 euros. Ils soutiennent en outre que leur responsabilité ayant été engagée in solidum avec celle de la société SIRM, cette responsabilité doit être répartie entre eux à concurrence de 50 % chacun, soit une somme de 4 984,50 euros à leur charge.





La société SIRM, devenue la société Call'immo, fait valoir que le préjudice subi par M. et Mme [X], tenus de participer au financement de travaux qu'ils n'avaient pas pu envisager en l'absence d'une connaissance exacte de l'état réel de l'immeuble, doit être évalué sur la base d'une décôte de la valeur de l'immeuble de 5 %, soit 50 000 euros, et que la perte de chance d'avoir pu obtenir une baisse du prix sur la base de cette décôte est de 40 %, soit un préjudice indemnisable de 20 000 euros.



Elle demande en conséquence à la cour de limiter à cette somme l'indemnisation du préjudice subi par M. et Mme [X], de confirmer le jugement qui les a débouté de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral et de condamner M. et Mme [R] aux dépens et à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



MOTIFS DE L'ARRÊT 



Considérant que le préjudice subi par M. et Mme [X], qui ne disposaient pas des informations sur l'état réel de l'immeuble, consistant en la perte de chance d'avoir pu négocier la conclusion de la vente à des conditions plus favorables, cette perte de chance doit être calculée sur la base de la décôte qui aurait servi de base à la négociation du prix du bien si M. et Mme [X] avaient été informés de cet état ; entraînée par cet état ; que la vente ayant été conclue au prix de 1 020 000 euros correspondant à la valeur du bien s'il avait été exempts des désordres litigieux, il convient d'évaluer cette décôte à 5 % de cette valeur, soit 51 000 euros et à 90 % de cette somme la chance d'avoir pu obtenir une réduction du prix, soit un préjudice indemnisabe de 45 900 euros ; que M. et Mme [X] qui, en connaissance des désordres affectant l'immeuble, auraient ainsi acquis le bien à un moindre prix en acceptant les inconvénients liés à ces désordres, ne sont pas fondés à solliciter l'indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice moral allégués ;



Considérant que la société Call'immo et M. et Mme [R] ayant été déclarés responsables in solidum, ces derniers ne peuvent opposer à la demande d'indemnisation de M. et Mme [X] un partage de responsabilté qui n'est applicable que dans les rapports entre co-responsables ; 



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



Condamne in solidum M. et Mme [R] et la société Call'immo à payer à M. et Mme [X] la somme de 45 900 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice ;



Déboute M. et Mme [X] du surplus de leurs demandes ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Call'immo et la condamne in solidum avec M. et Mme [R] à payer à M. et Mme [X] la somme de 6 000 euros ;



Condamne in solidum M. et Mme [R] et la société Call'immo aux dépens.







LE GREFFIER, 

LA PRÉSIDENTE,