Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 3 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me [E], Me PORCHER, Me CLAUDE, Me BLANGY


■

8ème chambre 
3ème section
 
N° RG 21/15024 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVRXP

N° MINUTE : 

Assignation du :
30 novembre et 1er décembre 2021







JUGEMENT 
rendu le 3 avril 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société [H] [P] [X] SA
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Céline RATTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0258


DÉFENDERESSES

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
Société MMA IARD
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentées par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450


S.A. Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC)
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0175


S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Maître François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399
Décision du 3 avril 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/15024 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVRXP

S.A.S. PROGESCO, représentée par la SCP [J] en la personne de Maître [F] [J], liquidateur judiciaire
[Adresse 6] 
[Localité 6]

non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Océane CHEUNG, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière


DEBATS

A l’audience du 13 novembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX et Madame Océane CHEUNG, juges rapporteurs, qui sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 février 2026, prorogé au 3 avril 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

La SAS Progesco a exercé les fonctions de syndic de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, du 4 décembre 2012 au 17 décembre 2019, et de mandataire de gestion locative pour un appartement appartenant au syndicat, du 9 janvier 2017 au 9 janvier 2020.
 
La SAS Progesco a conclu un contrat de garantie financière auprès de la Compagnie européenne de garanties et cautions (ci-après « CEGC »), dénoncé par le garant à effet au 31 décembre 2019.

Les compagnies MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ont assuré la SAS Progesco au titre de sa responsabilité civile professionnelle pour son activité de syndic de copropriété et de gestion immobilière du 1er janvier 2017 au 30 octobre 2020.

Décision du 3 avril 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/15024 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVRXP

La compagnie Axa France IARD a assuré la SAS Progesco au titre de la responsabilité civile professionnelle en qualité de syndic et de gestionnaire immobilier, du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, puis, par un nouveau contrat, du 7 juillet 2020 au 1er janvier 2021. Elle a par ailleurs accordé sa garantie financière à la société Progesco du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021.

Par un jugement du tribunal de commerce de Paris du 12 mai 2021, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l'encontre de la SAS Progesco, et la SCP [J] a été désignée en qualité de liquidateur.

Le syndicat des copropriétaires, dénonçant des manquements fautifs de la SAS Progesco tant dans le cadre de son mandat de syndic que dans celui de gestion immobilière, a déclaré une créance d'un montant total de 104 682,50 euros TTC auprès du mandataire de la SAS Progesco, par courrier du 2 juillet 2021.

Par exploits d’huissier du 30 novembre 2021 et du 1er décembre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 7] a fait assigner la SAS Progresco, la société MMA IARD Assurances Mutuelles, la société Axa France IARD et la société CEGC, aux fins de fixation au passif de diverses sommes résultant de fautes alléguées à l’endroit de la SAS Progesco, et de condamnation de ses assureurs à la garantir pour lesdites fautes.

La société MMA IARD est intervenue volontairement à l'instance par voie de conclusions notifiées le 13 juin 2022.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 30 septembre 2022, la société CEGC a été déboutée de la fin de non-recevoir tirée de la forclusion, tout comme la société Axa France IARD pour celle tirée de l’intérêt à agir, et le syndicat des copropriétaires débouté de sa demande de production de pièces. La société CEGC a interjeté appel de ladite ordonnance.

Le 26 mai 2023, le juge de la mise en état a prononcé le sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de [Localité 1].

Par un arrêt du 10 janvier 2024, la cour d’appel de [Localité 1] a confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état du 30 septembre 2022.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, et régulièrement signifiées au défendeur non comparant le 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Paris 19ème demande au tribunal, au visa des articles 14 et 18 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, des articles 8 et 11 et suivants du décret du 17 mars 1967, du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 et de l’arrêté du même jour, de l’article 39 du décret du 20 juillet 1972, des articles 515 et suivants, 1103 et suivants, 1231-1, 1343-1, 1343-2, 1993 et 1984 et suivants du code civil, de l’article L.123-4 et suivants du code des assurances, et des articles 695 et 700 et suivants du code de procédure civile, de :

« Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la société [H] [P] [X] SA, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ; 
Décision du 3 avril 2026
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Dire et juger la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, la société SA MMA IARD et la société Axa France IARD non fondées en leurs demandes, fins et conclusions.
Les en débouter.

Ce faisant,
En conséquence :
Dire et juger que la société Progesco a commis de graves fautes dans le cadre de l’exercice de son contrat de mandat de syndic et de son contrat de mandat de gestion immobilière de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la société [H] [P] [X] SA ;

Fixer au passif de la société Progesco la somme de 105 728,45 euros TTC, sauf à parfaire, décomposée comme suit :
- 31 601,02 euros TTC, correspondant au remboursement des honoraires de gestion de la société Progesco au titre des exercices 2016 (prorata temporis) à 2019 ;
- 3 840 euros TTC au titre du remboursement des frais d’avocat exposés par le conseil syndical au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires pour faire désigner un administrateur provisoire ;
- 15 124,54 euros TTC au titre du remboursement des honoraires de Maître [D] désigné en qualité d’administrateur provisoire ;
- 11.048,95 euros TTC au titre du remboursement du montant de l’arriéré de charges de copropriété de M. [Y] réclamé dans le cadre de la procédure de recouvrement de charges de copropriété ;
- 780 euros TTC au titre du remboursement du montant des honoraires de l’architecte la société Attea architecte qui a fait le constat sur les malfaçons du toit terrasse et des parties communes ; 
- 25 719,77 euros TTC au titre des travaux réalisés aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires afin de rénover la loge de l’ancienne gardienne postérieurement à l’incendie ;
- 3 121,11 euros TTC à titre de dommages et intérêts en raison des fautes de gestion et/ou carences fautives de la société Progesco dans le cadre de son mandat de gestion immobilière ; 
- 24 493,06 euros TTC au titre du préjudice locatif comprenant le coût de la réfection de l’appartement donné en gestion, et le manque à gagner en raison de l’absence de relocation pendant 7 mois ;

Dire et juger que les polices d’assurance de la société SA MMA IARD et subsidiairement de la société Axa France IARD ont pleinement vocation à s’appliquer ;
En conséquence :
Condamner la société SA MMA IARD et subsidiairement la société Axa France IARD à relever et garantir la société Progesco de toutes condamnations prononcées à son encontre et/ou de toute somme réglée amiablement, en principal, intérêts, frais et capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
Condamner la société SA MMA IARD et subsidiairement la société Axa France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la société [H] [P] [X] SA, la somme de 105 728,45 euros TTC, sauf à parfaire. Et ce en principal, intérêts et frais et capitalisation de ces sommes à compter du dernier règlement effectué, et à titre subsidiaire à compter de la délivrance de l’exploit introductif d’instance, et capitalisation de ces sommes conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.
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Condamner in solidum la société Progesco, la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions et la société Axa France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la société [H] [P] [X] SA, la somme de 61 422,65 euros TTC, sauf à parfaire ; Et ce en principal, intérêts et frais et capitalisation de ces sommes à compter du dernier règlement effectué, et à titre subsidiaire à compter de la délivrance de l’exploit introductif d’instance, et capitalisation de ces sommes conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Subsidiairement,
Condamner in solidum la société SA MMA IARD et la société Axa France IARD assureurs de responsabilité civile professionnelle de l’ancien syndic, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la société [H] [P] [X] SA, la somme de 61 422,65 euros TTC, sauf à parfaire. Et ce en principal, intérêts et frais et capitalisation de ces sommes à compter du dernier règlement effectué, et à titre subsidiaire à compter de la délivrance de l’exploit introductif d’instance, et capitalisation de ces sommes conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
Fixer au passif de la societe Progesco la somme de 61 422,65 euros TTC, sauf à parfaire ;

En tout état de cause,
Condamner in solidum la société Progesco, la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, la société SA MMA IARD et la société Axa France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la société [H] [P] [X] SA, une somme qui ne saurait être inférieure à 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Fixer au passif de la société Progesco la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Les condamner in solidum aux dépens de l’instance en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, dont le recouvrement sera directement assuré par Maître [G] [E], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Fixer au passif de la société Progesco les dépens de l’instance ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir du chef des demandes formées par le syndicat des copropriétaires. ».

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 février 2025, la société Compagnie européenne de garanties et cautions (CEGC) demande au tribunal, au visa de la loi du 2 janvier 1970, du décret du 20 juillet 1972, et des articles 1310 et 1353 du code civil, de :

« Juger que la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la société [H] [P] [X] SA, tendant à la condamnation de la CEGC au paiement de la somme de 61 422,65 euros est mal fondée ;
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Juger que la solidarité ne se présume pas et que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société [H] [P] [X] SA ne justifie ni d’une solidarité conventionnelle, ni d’une solidarité légale ;

En conséquence,
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la société [H] [P] [X] SA, de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la CEGC ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], in solidum avec la société Progesco prise en la personne de son liquidateur la SCP [J], la société MMA IARD Assurances Mutuelles, et la société Axa France IARD au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 6 000 euros ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], in solidum avec la société Progesco prise en la personne de son liquidateur la SCP [J], la société MMA IARD Assurances Mutuelles, et la société Axa France IARD aux entiers dépens de l’instance. ».

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles demandent au tribunal, de :

« A titre préliminaire :
Donner acte à la SA MMA IARD de son intervention volontaire sous les plus expresses réserves, et de déclarer celle-ci recevable ;

A titre principal :
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, la société [H] [P] [X], de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ;
A titre subsidiaire :
Rapporter les préjudices à de plus justes proportions ;
Dire que la condamnation hypothétique pesant sur les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ne pourra s’entendre que dans les limites des garanties du contrat (exclusions, plafond et franchise) opposables à toutes les parties ;

En tout état de cause :
Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Condamner tout succombant à payer aux sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner tout succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Benjamin Porcher conformément à l’article 699 du code de procédure civile. ».

*
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 mai 2025, la société Axa France IARD demande au tribunal, au visa des articles L. 112-6 et L. 113-8 du code des assurances ; de l’article 1240 du code civil, de l’article 9 du code de procédure civile, des articles 23, 39 et 55 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, de :

« Déclarer nul et de nul effet le contrat d’assurance en responsabilité civile professionnelle souscrit par la société Progesco auprès de la société Axa France IARD ;

Déclarer acquises, à titre de dommages et intérêts, à la société Axa France IARD l’intégralité des cotisations et primes réglées par la société Progesco en vertu de ce contrat d’assurances ;

Dire que la société Axa France est bien fondée à opposer à la société Progesco, au syndicat des copropriétaires, et à tout tiers les exceptions de garantie prévues au contrat d’assurance en responsabilité civile et notamment :

- l’exclusion de garantie tirée de la connaissance préalable de la société Progesco ;

- l’exclusion de garantie afférente aux honoraires perçus par le syndic ;

Limiter en conséquence toute condamnation de la société Axa France IARD en application des exceptions, plafond et franchise du contrat d’assurance souscrit ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la société Axa France IARD en ce que la police d’assurance en responsabilité civile professionnelle souscrite par la société Progesco est inapplicable à ses demandes ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] – [Localité 9] [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la société Axa France IARD en ce que la garantie financière accordée à la société PROGESCO n’est pas mobilisable ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] – [Localité 10], ou tout succombant, à payer à la société Axa France IARD la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Ecarter l’exécution provisoire ».

*

Bien que régulièrement assignée, la SAS Progesco, représentée par la SCP [J] en qualité de liquidateur, n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 13 novembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 février 2026 - prorogé à ce jour.


MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur l’intervention volontaire de la société MMA IARD

Selon l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire à titre principal est recevable si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En conséquence, il convient de déclarer la société MMA IARD recevable en son intervention volontaire, celle-ci n’étant au demeurant pas contestée.


2 - Sur la recevabilité

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, dans le dispositif de ses conclusions, de :

« Condamner la société SA MMA IARD et subsidiairement la société Axa France IARD à relever et garantir la société Progesco de toutes condamnations prononcées à son encontre et/ou de toute somme réglée amiablement, en principal, intérêts, frais et capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; »

En formant cette demande, le syndicat soumet au tribunal une prétention qui n’a pas vocation à satisfaire un droit qui lui est propre, mais celui d’un tiers qui recevra le bénéfice exclusif de l’action. En application du principe suivant lequel nul ne plaide pas procureur, cette demande doit être déclarée irrecevable.


3- Sur les demandes de fixation au passif de la société Progesco

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la société Progesco, son ancien syndic, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 8 et 11 du décret du 17 mars 1967 et du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 au titre de manquements qu’il aurait commis dans le cadre de son mandat de syndic ; ainsi que sur le fondement des articles 1231-1, 1993, 1984 et suivants du code civil, au titre de diverses fautes qu’il aurait commises dans l’exercice de son mandat de gérant immobilier. 

A - Sur les demandes de fixation au passif de la société Progesco en sa qualité de syndic

Aux termes de l’article 18 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.


Décision du 3 avril 2026
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Par ailleurs, aux termes de l’article 18 II de ladite loi, il assure la gestion comptable et financière du syndicat et à ce titre est notamment chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

En application de l’article 1992 du code civil, le syndic est responsable de sa gestion et répond des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission à l’égard du syndicat des copropriétaires, cette responsabilité étant de nature contractuelle.

Il est constant que le syndic de copropriété doit accomplir les diligences normales attendues de la part de son mandant et est tenu en ce sens d’une obligation de moyens.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires reproche à la SAS Progesco divers manquements :

1- L’absence de convocation à l’assemblée générale du 11 décembre 2019

Le syndicat reproche à l’ancien syndic de n’avoir pas convoqué d’assemblée générale malgré les demandes et relances du conseil syndical, alors même que son mandat expirait le 17 décembre 2019. Il estime que du fait de la carence du syndic, la copropriété s’est trouvée dénuée de syndic et de conseil syndical, ce qui a conduit à la désignation d’un administrateur provisoire.

Il est établi par les pièces produites aux débats que le conseil syndical a adressé à la société Progesco, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 14 octobre 2019, une demande d’inscription de résolutions, dont celle relative à la désignation du syndic, à l’assemblée générale prévue le 11 décembre 2019, ainsi qu’une relance adressée dans les mêmes formes le 25 octobre 2019.

Il est par ailleurs justifié d’une mise en demeure de convoquer une assemblée générale adressée par le président du conseil syndical au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 décembre 2019.

Il est ainsi établi que la société Progesco a laissé expirer son mandat sans convoquer une assemblée générale, et a ainsi commis un manquement caractérisé aux obligations de son mandat, justifiant l’engagement de sa responsabilité. Le syndic n’ayant pas convoqué l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat, la copropriété s’est trouvée dépourvue de syndic, ce qui a conduit à la désignation d’un administrateur provisoire par ordonnance du 9 janvier 2020, mission prorogée par ordonnance du 8 juillet 2020.

En laissant expirer son mandat sans convoquer l’assemblée générale des copropriétaires, la SAS Progesco a incontestablement commis un manquement qui a causé un préjudice matériel au syndicat des copropriétaires en ce qu’elle l’a contraint à assumer le coût des frais d’avocat nécessaires pour obtenir la nomination d’un administrateur provisoire de la copropriété.
Décision du 3 avril 2026
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Pour justifier des frais exposés, le syndicat produit les notes d’honoraires de Me [E] pour un total de 3 840 euros. Le montant du préjudice indemnisable à ce titre sera toutefois ramené à la somme de 1 680 euros, correspondant aux notes d’honoraires des 4 novembre, 2 décembre et 9 janvier 2020, les autres notes n’étant pas en lien avec le défaut fautif de convocation.

Par ailleurs, dès lors que la nomination de l’administrateur judiciaire a pour cause unique la défaillance du syndic, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir l’indemnisation de l’entier préjudice qu’il a subi à ce titre. Toutefois, la réparation du préjudice ne pouvant excéder le montant du préjudice réellement subi, celui-ci ne saurait excéder la différence entre le montant des honoraires de l’administrateur provisoire et ceux que le syndicat aurait eu à exposer en l’absence de faute du syndic. 

Il convient donc de déduire des honoraires de l’administrateur provisoire pour la période du 9 janvier au 22 septembre 2020, justifiés à hauteur de 15 124,54 euros TTC selon l’ordonnance de taxe produite aux débats, le montant des honoraires votés pour la SAS Progesco lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018, lesquels se seraient élevés, au prorata de la période d’administration provisoire (soit huit mois) à la somme de 5 932,67 euros TTC ((8 899 euros TTC /12) x 8 mois). Le préjudice lié au surcoût consécutif à l’administration provisoire est donc fixé à la somme de 9 191,87 euros.

2- Sur les manquements allégués dans le cadre des travaux de réfection de la toiture terrasse

Le syndicat des copropriétaires reproche divers manquements à l’ancien syndic dans le cadre des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse, votés lors de l’assemblée générale du 21 février 2017 et des malfaçons constatées à cette occasion.

Le syndicat reproche notamment au syndic de n’avoir pas mis en œuvre les décisions de l’assemblée générale en s’abstenant de souscrire un contrat d’assurance dommages-ouvrage pour la réalisation de ces travaux. Il ressort d’un courrier électronique adressé à la société Fides assurances, assureur du syndicat, par le conseil syndical le 4 juin 2021 qu’aucun contrat d’assurance dommages-ouvrage n’a été souscrit par l’ancien syndic pour la réalisation des travaux susvisés. Cet élément établit donc le manquement de la SAS Progesco, à laquelle incombait l’exécution de la résolution n°4 de l’assemblée du 21 février 2017 qui prévoyait, entre autres, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage pour la réalisation de ces travaux.

De la même manière, il apparaît que le syndic n’a pas mis en œuvre la résolution n°14 de l’assemblée générale du 18 décembre 2018 décidant d’une action judiciaire en vue de la nomination d’un expert judiciaire, ce qui constitue un manquement susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard du syndicat.

Si ces manquements sont avérés, il convient de relever que le syndicat échoue à caractériser le lien de causalité entre ces manquements et le préjudice dont il demande réparation à ce titre. En effet, le syndicat demande le remboursement du montant des honoraires de l’architecte mandaté pour constater les malfaçons relatives aux travaux en question. Comme le relèvent à juste titre les défenderesses, il n’est pas établi que les sommes exposées à ce titre soient liées à l’absence de souscription d’une assurance dommages-ouvrage, celle-ci n’étant pas de nature à éviter des malfaçons, ni à l’absence de mise en œuvre de l’action en justice votée, l’intervention de l’architecte de la copropriété étant requise de manière usuelle pour étayer la demande en justice et ce dans l’intérêt du syndicat. 

En l’absence de lien de causalité direct et certain entre les manquements du syndic et le préjudice allégué, la responsabilité de la SAS Progesco ne sera pas engagée à ce titre et le syndicat sera débouté de ses demandes sur ce point.

3 – Sur les manquements allégués dans le cadre des travaux de réfection des peintures et moquettes

Le syndicat reproche au syndic d’avoir fait réaliser des travaux de réfection des peintures et moquettes alors que ces travaux n’ont jamais été votés ni ratifiés par l’assemblée générale, seul un point sans vote ayant été inscrit par l’ancien syndic à l’ordre du jour de l’assemblée du 21 février 2017 ; qu’en sus, aucune réception des travaux n’a été effectuée ; que des désordres sont survenus sans que l’ancien syndic ne prenne de mesures, malgré le vote d’une résolution en ce sens lors de l’assemblée du 18 décembre 2018 - la SAS Progesco s’étant contentée de faire chiffrer les travaux réparatoires et n’ayant déclaré le sinistre qu’en avril 2019. 

Les défenderesses n’ont formulé aucune observation sur ce point.

Sur ce,

Il ressort des pièces versées aux débats que l’ancien syndic a sollicité un devis auprès de la société SPB en vue de travaux de peinture et sols concernant les couloirs, paliers et escaliers du rez-de-chaussée au cinquième étage pour un montant de 30 976 euros. Il apparaît que les travaux en question ont été réalisés en mars 2018 (factures du 16/03/18 et 17/03/18).

Il apparaît pour autant que ces travaux n’ont fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale. Il est constant qu’à l’exception des travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, ce dont ne peuvent être qualifiés des travaux de peinture et reprise des sols, le syndic ne peut engager de travaux sans autorisation de l’assemblée générale.

Il apparaît par ailleurs que des malfaçons ont été relevées dans l’exécution de ces travaux. Si la résolution n°18 de l’assemblée générale du 18 décembre 2018, invoquée par le syndicat, mentionne que « les copropriétaires ont demandé à ce qu’un courrier R/AR soit adressé à l’entreprise ayant réalisé le chantier de réfection des moquettes et des peintures, pour non-respect du DTU », il apparaît qu’il ne s’agissait que d’un point d’information qui ne vaut pas décision de l’assemblée générale, de sorte qu’il ne peut lui être reproché à ce titre une inexécution des décisions de l’assemblée générale. 



Décision du 3 avril 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/15024 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVRXP

Pour autant, le syndic, qui est chargé de l’entretien de l’immeuble et d’un devoir de conseil auprès de l’assemblée, s’est manifestement abstenu de prendre les mesures nécessaires dans la mesure où il n’a expressément formulé les réserves que le 15 avril 2019, soit près d’une année après la réalisation des travaux.

En engageant des travaux sans autorisation de l’assemblée générale, lesquels se sont révélés affectés de malfaçons, ainsi qu’en s’abstenant de suivre le chantier et sa réception dans un délai raisonnable, le syndic a manifestement engagé sa responsabilité à l’égard du syndicat.

4- Sur les manquements allégués dans le cadre de la procédure engagée à l’encontre du syndicat par les héritiers de la gardienne 

Il est constant que les héritiers de la gardienne de l’immeuble, décédée dans l’incendie de la loge en mai 2015, ont exercé une action à l’encontre du syndicat en vue de la reconnaissance d’une faute inexcusable de l’employeur, et que le syndicat n’a été informé que fortuitement de cette action engagée en janvier 2018. Il apparaît en effet qu’aucune information n’a été délivrée à ce sujet lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018 et que le syndic n’a pas répondu aux demandes d’information du syndicat sur ce point par courrier recommandé du 19 juin 2019.

Il est par ailleurs établi que le syndic n’a pas déclaré cet accident du travail auprès de la CPAM et dès lors manqué à une obligation légale, manquement susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard du syndicat.

Le syndicat invoque à cet égard un préjudice constitué par les frais de remise en état de la loge après l’incendie pour un montant de 25 719,77 euros. Outre que ces frais ne sont pas justifiés par les pièces produites aux débats, il convient de relever, comme le soutiennent les défenderesses, que les manquements établis ci-avant sont sans lien avec la survenance de l’incendie et ses conséquences matérielles. 

En effet, il apparaît que le tribunal a, dans son jugement du 2 mars 2021, écarté l’existence d’une faute inexcusable de l’employeur et constaté que « le lien causal entre l’absence d’installation du détecteur de fumée et l’incendie par lequel est décédée Mme [W] n’est pas davantage démontré ». Ainsi, le préjudice lié à la survenance de l’incendie et aux frais consécutifs de remise en état de la loge ne présente pas de lien de causalité avec les manquements relevés plus haut, ceux-ci étant postérieurs à la survenance de l’incendie. 

Le syndicat sera donc débouté de sa demande à ce titre.

5 - Sur les manquements liés à l’absence de recouvrement des charges impayées

Le syndicat reproche à l’ancien syndic de s’être abstenu d’engager une procédure en recouvrement de charges à l'encontre de Mme [Y] et de déclarer celle-ci à la succession de cette dernière. Il indique que l’absence de transmission des pièces comptables par l’ancien syndic a par ailleurs conduit au rejet des demandes formées dans le cadre de l’action en recouvrement engagée en octobre 2022, de sorte qu’il a été privé de la somme de 11 048,95 euros dont il sollicite le remboursement.
Décision du 3 avril 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/15024 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVRXP

S’il est constant que le syndic engage sa responsabilité envers le syndicat s’il ne fait pas diligence pour obtenir le paiement des charges par les copropriétaires, encore faut-il que l’existence d’un arriéré de charges justifiant l’engagement d’une action en recouvrement soit établie pour caractériser une abstention fautive du syndic.

En l’espèce, le syndicat produit aux débats un jugement rendu le 11 mai 2023 par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, lequel a débouté le syndicat de sa demande en paiement de la somme de 11 048,95 euros au titre de l’arriéré de charges au 25 octobre 2022 à l’encontre de M. [U] [Y], héritier de Mme [Y]. Si le jugement retient que la société Progesco n’avait déclaré aucune créance de charges dans le cadre de la succession de Mme [Y], il est également jugé que « la réalité d’une créance à l’encontre de Mme [Y] est insuffisamment établie » et que « le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de la réalité de la créance alléguée ».

Ainsi, l’existence même d’un arriéré de charges n’étant pas établie, il ne saurait être reproché au syndic de ne pas avoir poursuivi son recouvrement ni d’avoir omis de le déclarer dans le cadre de la succession de la copropriétaire.

En l’absence de carence établie et de certitude du préjudice allégué, il convient de débouter le syndicat des demandes formées à ce titre.

6 - Sur les manquements comptables allégués

Le syndicat soutient que l’audit des comptes de la copropriété de l’exercice du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, réalisé à l’initiative du conseil syndical, a révélé de graves fautes et/ou erreurs de gestion de la part de la société Progesco. Il ajoute que ces erreurs ont conduit l’assemblée à ne pas approuver les comptes des exercices 2017/2018/2019 et 2020, et à ne pas lui donner quitus pour ces quatre exercices.

Le tribunal relève que le syndicat ne développe dans ses écritures aucun moyen de droit ou de fait de nature à identifier précisément les irrégularités comptables alléguées. Il invoque au soutien de ces demandes les courriers recommandés adressés par le conseil syndical à la société Progesco les 2 mai, 18 mai, 25 septembre, 16 et 24 octobre 2019 pour solliciter des explications sur des irrégularités qu’il dit avoir constatées. Toutefois, le tribunal n’étant tenu que par les moyens développés dans les écritures notifiées, il ne lui appartient pas d’examiner des irrégularités listées dans les pièces produites.

Dès lors, en l’absence de précisions sur les irrégularités alléguées, le seul fait que les comptes n’aient pas été approuvés par l’assemblée ni le quitus voté étant insuffisants à caractériser les manquements comptables allégués, il convient de constater que le syndicat échoue à rapporter la preuve de manquements à ce titre. 

7 - Sur les manquements dans le cadre de la transmission des archives

Le syndicat fait valoir que ni l’administrateur provisoire ni le nouveau syndic, la société [H] [P] [X], n’ont pu récupérer l’ensemble des archives détenues par la société Progesco, malgré de multiples demandes et relances versées aux débats.
Décision du 3 avril 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/15024 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVRXP

Il ressort des pièces versées aux débats que Me [D], désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, a adressé à la SAS Progesco deux lettres recommandées avec accusé de réception les 6 et 25 février 2020 afin d’obtenir la transmission de la liste des copropriétaires, l’attestation d’assurance de l’immeuble ainsi qu’un relevé d’identité bancaire du compte ouvert au nom du syndicat.

Par courrier recommandé reçu le 22 mai 2020, la SAS Progesco a transmis les pièces comptables ainsi que la liste des copropriétaires.

En transmettant tardivement les éléments sollicités - cette transmission devant s’effectuer au plus tard dans les deux mois de la cessation de ses fonctions intervenue en décembre 2019 -, la SAS Progesco a commis un manquement engageant sa responsabilité à l’égard de son mandant.

8 - Sur les manquements allégués s’agissant de l’immatriculation tardive du syndicat des copropriétaires

Le syndicat reproche à l’ancien syndic d’avoir tardé à procéder à son enregistrement au registre des copropriétés, celui-ci étant pourtant obligatoire et devant être réalisé avant le 31 décembre 2018 aux termes de la loi ALUR. Il indique qu’au 27 mai 2019, lesdites formalités n’étaient toujours pas accomplies, empêchant ainsi l’obtention de subventions ou la vente de lots par un copropriétaire.

Sur ce,

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé « de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat des copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L.711-6 ».

Le syndicat fait valoir que la société Progesco a facturé la prestation d’immatriculation du syndicat au registre des copropriétés dans les comptes 2018 alors même qu’elle n’était pas effective à la date du 27 mai 2019.

Ce retard d’immatriculation, pourtant rendue obligatoire depuis le 31 décembre 2018 en application des dispositions de l’article 53 de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014, caractérise également un manquement de nature à engager la responsabilité du syndic.

Cependant, le syndicat, qui indique que cette absence d’immatriculation empêche la copropriété de bénéficier de certaines subventions, ne produit aucun élément de nature à établir la réalité du préjudice invoqué, lequel demeure dès lors hypothétique.

*

Au-delà des préjudices spécifiques ci-avant invoqués, le syndicat sollicite l’indemnisation du préjudice subi du fait des manquements de l’ancien syndic à hauteur du montant des honoraires versés pendant la durée du mandat, soit de juin 2016 à décembre 2019, pour la somme totale de 31 601,02 euros.

La société Axa France IARD oppose que le syndicat ne justifie pas d’un préjudice indemnisable en lien avec les honoraires de gestion versés, dès lors qu’il a bénéficié de la gestion du syndic pendant cette période. Elle estime que ce poste de préjudice constituerait un enrichissement sans cause du syndicat et qu’il ne peut solliciter en sus des dommages et intérêts d’ores et déjà sollicités.

Le tribunal relève qu’en formulant cette demande, le syndicat réclame l’indemnisation du préjudice subi en raison de l’ensemble des manquements commis durant l’exécution du mandat. Toutefois, le syndicat n’alléguant aucun préjudice distinct de ceux d’ores et déjà réparés, la demande de remboursement des honoraires du syndic sera rejetée, ces honoraires étant contractuellement prévus et l’inexécution du contrat ayant d’ores et déjà été réparée par les indemnisations fixées ci-avant. 

*

B - Sur les manquements reprochés dans le cadre du mandat de gestion immobilière

Le syndicat des copropriétaires recherche également la responsabilité de la société Progesco en sa qualité de mandataire de gestion immobilière, en lui reprochant diverses inexécutions commises dans l’exécution de ce contrat.

Sur ce,

En vertu des articles 1991 à 1993 du code civil, le mandataire répond des fautes commises dans l’exercice de son mandat et doit rendre compte de sa gestion auprès de son mandant. Il est tenu d’un devoir de conseil et d’information à l’égard de son mandant.

Il incombe à celui qui réclame l’indemnisation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. Il est en outre admis que le mandataire répond de toutes les défaillances qu’un mandataire prudent et diligent n’aurait pas commises, que ce soit par action ou par omission. Le mandataire est tenu par une obligation de moyens.

Néanmoins, en vertu de son obligation de rendre compte de sa gestion, il appartient au mandataire de justifier du bon accomplissement de sa mission en fournissant tous les éléments afférents.

Le mandataire auquel un mandat de gestion de bien immobilier a été confié a, notamment, une obligation de diligence, devant veiller à la préservation des intérêts de son mandant et s’assurer de réunir toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique et économique des actes accomplis pour son compte.

En l’espèce, le syndicat reproche à la SAS Progesco, en qualité de gestionnaire de l’appartement lui appartenant, plusieurs négligences telles que l’absence d’un établissement d’état des lieux de sortie contradictoire avec les locataires, l’absence de déclaration du sinistre subi par l’appartement auprès de l’assureur de la copropriété, la non-perception de certains loyers et l’absence de relocation du bien jusqu’à l’expiration de son mandat.
Décision du 3 avril 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/15024 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVRXP

Il ressort des éléments produits aux débats que cet appartement, appartenant au syndicat, a été donné en location à Mmes [N] et [O] aux termes d’un bail daté du 22 mars 2017. Le syndicat produit aux débats une mise en demeure adressée le 7 octobre 2019 par le conseil syndical, lequel indique avoir appris la résiliation du bail le 10 juillet 2019 sans avoir reçu l’information préalable de la part de son mandataire.

Le courrier électronique daté du 17 juillet 2019 et adressé par la SAS Progesco au conseil syndical confirme que les locataires ont effectivement donné un préavis de départ du logement le 22 mai 2019, sans que le syndicat n’en ait été informé. Il résulte par ailleurs des échanges produits aux débats qu’aucun état des lieux contradictoire de sortie n’a été réalisé et que le dégât des eaux subi dans l’appartement n’a fait l’objet d’aucune déclaration à l’assureur du syndicat, privant ainsi le syndicat de la possibilité d’être indemnisé pour ce sinistre.

Il résulte suffisamment de ces éléments que la SAS Progesco, professionnelle de l’immobilier et titulaire d’un mandat à titre onéreux, n’a pas été suffisamment diligente pour s’assurer de la bonne gestion du bien.

Elle a ainsi commis un manquement dans l’exécution de son mandat engageant sa responsabilité envers son mandant.

S’il est établi que le bien n’a pas été remis en location jusqu’à la fin du mandat, il n’est toutefois pas suffisamment démontré par le demandeur que cette absence de relocation soit exclusivement liée à une carence du mandataire, celui-ci ayant indiqué que des travaux étaient rendus nécessaires avant toute relocation, ce qui n’est pas contesté par le syndicat.

Dans ces conditions, le préjudice subi par le syndicat à ce titre, qui ne saurait consister qu’en une perte de chance de percevoir des loyers, sera justement évalué à la somme de 3 000 euros au regard du montant du loyer précédemment versé, étant relevé que des travaux étaient nécessaires avant d’envisager une remise en location du bien.

Par ailleurs, s’il n’est pas établi que la nécessité de procéder à des travaux de réfection du bien en question soit liée aux manquements de la SAS Progesco, le défaut de déclaration du dégât des eaux à l’assureur du syndicat a incontestablement privé ce dernier de la chance de percevoir une indemnisation pour ce sinistre et l’a contraint à supporter intégralement le coût de ces travaux. Le montant des travaux en question étant justifié à hauteur de 3 872 euros TTC (selon facture Argot Intérieur du 6 décembre 2020, déduction faite des frais de dépose et remplacement de la plaque électrique dont il n’est pas établi qu’ils soient en lien avec le sinistre), la perte de chance du syndicat de se voir indemnisé sera fixée à la somme de 3 000 euros.

Le syndicat sera en revanche débouté de ses demandes relatives à l’absence de perception de certains loyers, celle-ci n’étant pas suffisamment établie par les pièces produites, le tableau produit par le syndicat en pièce n°80 étant à cet égard insuffisamment probant.

Enfin, le syndicat indique avoir subi un préjudice correspondant au montant des honoraires versés au mandataire pendant la période du mandat. Toutefois, le montant des honoraires contractuellement prévus, lesquels auraient en tout état de cause été exposés par le syndicat, ne peut constituer un préjudice indemnisable en sus des préjudices par ailleurs indemnisés. Le syndicat sera débouté des demandes à ce titre, le syndicat ne justifiant d’aucun préjudice autre que ceux d’ores et déjà indemnisés.

Le préjudice subi par le syndicat du fait des manquements de la SAS Progesco dans le cadre de son mandat de gestion immobilière sera donc fixé à la somme totale de 6 000 euros.

*

Il est établi par les pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a effectué une déclaration de créance auprès du mandataire-liquidateur de la société Progesco, par courrier remis le 2 juillet 2021à la SCP [J], et ce à hauteur de 104 682,50 euros TTC, concernant les sommes dues dans le cadre du mandat de syndic et du mandat de gestion immobilière.

Par conséquent, au regard des développements qui précèdent, les sommes fixées en réparation des préjudices subis par la copropriété s’élèvent à :
10 871,87 euros (1 680 + 9 191,87 euros) au titre des préjudices subis dans le cadre du mandat de syndic ;6 000 euros au titre des préjudices subis dans le cadre du mandat de gestion immobilière ;qu’il convient de fixer au passif de la liquidation de la société.


4 - Sur les actions directes à l’encontre des assureurs et garants financiers

A- Sur l’action directe exercée à l’encontre des sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles

Le syndicat des copropriétaires soutient que la police d’assurance souscrite auprès des MMA par la société Progesco, pour une période courant du 1er janvier 2017 au 30 octobre 2020, a vocation à s’appliquer dès lors qu’il a adressé à l’ancien syndic plusieurs réclamations du 2 avril au 8 octobre 2019, date à laquelle ce dernier était assuré auprès des sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles.

Les sociétés MMA opposent des exclusions contractuelles de garantie au titre de la restitution des honoraires perçus par son assurée ainsi que de la trésorerie ou des détournements de fonds, ceux-ci relevant de la seule garantie financière. Les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles estiment que ces exclusions sont opposables aux tiers et que sa garantie ne saurait dès lors être mobilisée.

Sur ce,

L’article L.124-3 du code des assurances dispose que « le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré ».
En application de l’article L. 124-5 du code des assurances : « La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d’Etat peut également imposer l’un de ces modes de déclenchement pour d’autres garanties.

[…]Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article. La garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie. Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans » […].

En l’espèce, il n’est pas contesté que les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles étaient les assureurs responsabilité civile professionnelle de la société Progesco au titre de son activité de syndic de copropriété et de gestion immobilière, du 1er janvier 2017 au 30 octobre 2020.

Il n’est pas davantage contesté que cette garantie a été souscrite sur une « base réclamation » (titre 3 1.2. des conditions générales produites aux débats), de sorte que la garantie est déclenchée dès lors que la première réclamation est adressée à l’assuré entre la prise d’effet du contrat et la période subséquente prévue au contrat. 

Or, la première réclamation définie à l’article A.112 du code des assurances comme «  la mise en cause de la responsabilité de l’assuré, soit par lettre ou tout autre support durable adressé à l’assuré ou à l’assureur, soit par assignation devant un tribunal civil ou administratif » est intervenue le 2 mai 2019 (date de la première lettre recommandée adressée à la société Progesco produite aux débats, la réclamation invoquée du 2 avril 2019 n’étant pas versée), soit pend