Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 6 - PAF — 14 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 AVRIL 2026
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND


Chambre 5/Section 6 - PAF
AFFAIRE: N° RG 25/08285 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3QTV
N° de MINUTE : 26/00615

DEMANDEUR

LA SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS SOREQA, Société Anonyme dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son représentant légal dûment habilité aux fins des présentes.
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0131

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL 
Monsieur Grégoire AMAND, Président,
Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile, 
Assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS 
Audience publique du 03 février 2026.

JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 août 2025, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Saint-Denis (93200), représenté par son syndic le Cabinet [U], devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, sur le fondement des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 62-2 du décret du 17 mars 1967, de :

- désigner un administrateur judiciaire, comme administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6], 
- donner mission à l'administrateur provisoire ainsi désigné de :
- se faire remettre dans les meilleurs délais par tout détenteur les fonds et l’ensemble des documents et des archives du syndicat dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente ordonnance, hormis la liste des copropriétaires qui sera remise dans la quinzaine de cette notification, 
- administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, faire procéder à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;
- confier à l'administrateur provisoire désigné tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que ceux du conseil syndical.

À l'audience de plaidoirie du 3 février 2026, la SOREQA, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble des prétentions de son assignation, aux termes de laquelle il sera renvoyé pour l'exposé de ses moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à personne, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] n'a pas constitué avocat. 

A l’issue des débats de l’audience, le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Il sera rappelé à titre liminaire que lorsqu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la procédure est orale conformément à l’article 481-1 3° du code de procédure civile, et que la représentation est obligatoire conformément à l’article 760 du code de procédure civile, sauf si la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10.000 euros ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas 10.000 euros, ainsi que le prévoit l’article 761 du code de procédure civile, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.






Par ailleurs, selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (...). Le juge charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie les pouvoirs du syndic (...). Le juge fixe la durée de la mission qui ne peut être inférieure à 12 mois. Le juge peut, à tout moment modifier la mission de l'administrateur, la prolonger, y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, même si celui-ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.

Le risque pesant sur l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires ou l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble constituent donc les deux conditions alternatives justifiant la désignation d’un administrateur provisoire en application de ce texte.

En l'espèce, l’immeuble situé [Adresse 8] [Localité 4]) se compose de deux bâtiments. Le premier bâtiment, élevé sur caves, comprend un rez-de-chaussée, 2 étages et des combles. Le deuxième bâtiment, sur cour, comprend un rez-de-chaussée et un étage. L’immeuble comprend 12 lots.

La SOREQA verse au soutien de sa demande :

- l’attestation notariale synthétisant l’acquisition par la SOREQA, aux termes de quatre actes reçus par Maître [X] le 27 mars 2024, des lots n°4, 6, 15, 1, 7, 8, 14, 5 et 16 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] ;

- l’arrêté de péril imminent pris le 23 février 2016 par le maire de [Localité 6], compte-tenu à titre principal des risques d’effondrement d’éléments de maçonnerie, de persiennes et du bâtiment sur l’espace public et dans la cour intérieure, du fait de fissurations et de lézardes, expression d’un tassement, de déformation de la façade, de soulèvement et de la dégradation avancée de toutes les descentes d’eaux usées et pluviales, ainsi que des risques de chute et de blessures pour les personnes, notamment du fait que le garde-corps ne soit pas scellé, que l’escalier commun soit dégradé et dangereux, et que des morceaux de verre brisés soient accessibles dans la cage d’escalier ;

- l’arrêté de péril imminent pris le 6 novembre 2017 par le maire de [Localité 6], compte-tenu à titre principal des risques majeurs de chute d’éléments constitutifs de la façade sur rue, d’effondrement de la première volée de marches de l’escalier d’accès aux étages et de chute de matériaux depuis le conduit de cheminée, pour les mêmes raisons susvisées ;

- l’arrêté d’urgence portant sur les équipements communs pris le 6 novembre 2017 par le maire de [Localité 6], compte-tenu à titre principal d’un risque majeur d’incendie et d’électrocution de par l’absence de toute protection différentielle et de connexion à la terre en parties privatives.




L’examen de ces pièces démontrent la gravité des atteintes au bâti de l’immeuble situé [Adresse 7], s’agissant notamment de l’état de la façade sur rue, de l’escalier d’accès aux étages, de l’absence ou non-conformité des gardes corps, et d’une installation électrique dangereuse, qui représentent des risques majeurs d'effondrement, de chutes d’enduits, de chutes de personnes, d’incendie et d'électrocution, et menacent donc la sécurité de ses occupants.

La nécessité impérieuse de pourvoir à la conservation de cet immeuble se trouve donc rapportée.

Or plus de huit années se sont écoulées depuis le dernier arrêté de péril imminent pris le 6 novembre 2017 par le maire de [Localité 6], sans qu’il ne soit établi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] [Localité 7], non comparant dans la présente instance, aurait entrepris les travaux préconisés par l’expert.

Il doit en être conclu que le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.

S’agissant de la situation financière de la copropriété, celle-ci n’est pas connue de la demanderesse. Il sera néanmoins rappelé que les conditions posées par l’article 29-1 susvisé pour la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat, à savoir un équilibre financier gravement compromis ou l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, constituent des conditions alternatives, et non cumulatives.

Il se trouve ainsi suffisamment établi, au terme des développements qui précèdent, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] n'est pas en mesure de pourvoir à la conservation du bâtiment composant la copropriété. Il convient en conséquence de désigner un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires dans les termes précisés au dispositif ci-dessous.


PAR CES MOTIFS


Le président du tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort :

Désigne la SELARL [V] [I] – [T], prise en la personne de Maître [L] [V] [I], en qualité d'administrateur provisoire de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de ladite copropriété, le cas échéant, procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété et procéder à la clôture des opérations de liquidation ;

Confie audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 24 mars 2014, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée d’un an à compter de la date du présent jugement ;

Dit que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu'il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé ;

Dit que conformément à l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015, le présent jugement sera porté à la connaissance des copropriétaires dans le délai d’un mois à compter de ce jour par les soins de l'administrateur provisoire et cette communication reproduira le texte du 7° de l'article 481-1 du code de procédure civile ;



Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Rappelle que le délai pour faire appel de la présente décision est de 15 jours conformément à l’article 481-1 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 14 Avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND