Tribunal Judiciaire · SAISIES IMMOBILIERES — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE [E] CRETEIL 

LE JUGE [E] L'EXECUTION 

SAISIES IMMOBILIERES


Dossier : N° RG 25/00002 - N° Portalis DB3T-W-B7J-V2D6
Minute : 26/00112

JUGEMENT D'ORIENTATION DU 09 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur HOFFSCHIR, Vice président 
GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier


CREANCIER POURSUIVANT :

Le CREDIT FONCIER [E] FRANCE
Société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 542 029 848 dont le siège social est sis182 [Adresse 1], représentée par son Président domicilié audit siège, 
représenté par Me Frédéric PUGET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : R029, Me Harry ORHON, avocat au barreau de VAL-[E]-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC31

DEBITEURS SAISIS

Monsieur [W] [Z] [C]
demeurant [Adresse 2]
Madame [R] [B] [I] [F] [X] épouse [Z] [N] [S]
demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Sylvie EX-IGNOTIS, avocat au barreau de VAL-[E]-MARNE, vestiaire : PC 155

CREANCIERS INSCRITS :

TRESOR PUBLIC - SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS [E] [Localité 2]
[Adresse 3] Finances Publiques [Adresse 4]
TRESOR PUBLIC - SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS [E] [Localité 3]
[Adresse 5]
 non comparants et non représentés

DEBATS : Audience publique du 12 mars 2026 et mise en délibéré au 7 mai 2026, date indiquée à l’issue des débats, avancé au 09 avril 2026
JUGEMENT : Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement Réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 13 mars 2015 par Me [Q] [U], notaire, la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE a consenti à M. [W] [Z] [N] [S] et à Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [C], le prêt d'une somme de 310.000 euros en contrepartie du versement chaque mois d'une somme de 2.155,74 euros pendant une durée de 180 mois.
Le 12 septembre 2024, la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE a fait signifier à M. [W] [Z] [N] [S] et à Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], un commandement de payer la somme de 184.171,57 euros, valant saisie des droits réels détenus par ces derniers sur :
- les lots 2, 74 et 345 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6], à [Localité 4] (Val-de-Marne), dont les références cadastrales sont les suivantes:
Commune
Désignation cadastrale
Volume
Lot
[Localité 4]
BT [Cadastre 1]


2
74
345
- les lots n° 93, 105, 154 et 187 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 7], à [Localité 5] (Val-de-Marne), dont les références cadastrales sont les suivantes :
Commune 
Désignation cadastrale
Volume
Lot
[Localité 5]



AE [Cadastre 2]


93
[Adresse 8]
154
187
- un bien immobilier situé [Adresse 9], à [Localité 6] (Val-de-Marne), dont les références cadastrales sont les suivantes :
Commune
Désignation cadastrale
Volume
Lot
[Localité 7]
G [Cadastre 3]


Par acte du 07 novembre 2024, le commandement de payer valant saisie a été publié sur le fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière du Val-de-Marne sous le numéro d'archivage provisoire 9404P02 S00237.
Par actes du 6 janvier 2025, le CREDIT FONCIER [E] FRANCE a assigné M. [W] [Z] [N] [S] et Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], à comparaître à l'audience tenue le 06 mars 2025 par le juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de Créteil.

Par actes du 07 janvier 2025, le commandement de payer valant saisie a été dénoncé au TRESOR PUBLIC - SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS [E] [Localité 8] et au TRESOR PUBLIC - CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES [E] [Localité 6]. Les créanciers ne sont pas intervenus à la procédure pour déclarer une créance. Le commissaire de justice s'est assuré de la réalité du domicile après confirmation du voisinage et dépôt d'un avis de passage dans la boîte aux lettres (ce qui suppose que figuraient les noms des destinataires sur les boîtes aux lettres). Les procès-verbaux de dénonciation sont ainsi réguliers en la forme.
Le 09 janvier 2025, le cahier des conditions de vente a été remis au greffe du juge de l'exécution.
Par conclusions notifiées par voie électronique au greffe le 11 mars 2026, la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE demande au juge de l'exécution :
- de rejeter les prétentions élevées par M. [W] [Z] [N] [S] et par Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S],
- de dire qu'elle est titulaire d'une créance liquide et exigible et agit en vertu d'un titre exécutoire, 
- de dire que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables,
- d'ordonner la vente forcée des biens saisis,
à titre principal :
- de fixer le montant de sa créance à la somme de 184 171.57 euros, arrêtée au 28 février 2024,
à titre subsidiaire :
- de fixer montant de sa créance à la somme 86.432,55 euros, arrêtée au 08 janvier 2026, outre les intérêts conventionnels de 3,10 % majorés de trois points jusqu'à parfait paiement,
en cas de vente forcée :
- d'autoriser que, outre la publicité légale, une annonce soit diffusée sur un site internet dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite,
- et de déterminer les modalités de visite de l'immeuble suivant les modalités précisées dans les conclusions.
Par conclusions notifiées par voie électronique au greffe le 11 mars 2026, M. [W] [Z] [N] [S] et Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], demandent au juge de l'exécution :
- de déclarer abusive la clause d'exigibilité anticipée contenue dans le contrat de prêt dont se prévaut la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE et de la réputer non écrite,
- de juger en conséquence que la déchéance du terme prononcée au profit de la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE est irrégulière,
- de prononcer la déchéance totale du droit aux intérêts,
- de dire que les sommes payées au titre des intérêts s'imputeront sur le capital,
- de réduire à un euro le montant des pénalités de retard réclamées par la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE,
- de débouter la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE des frais de poursuite réclamés à hauteur de 2 139,23 euros,
subsidiairement, si par extraordinaire le Juge de l'exécution devait faire droit à la demande de vente forcée sollicitée par la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE :
- de cantonner la saisie immobilière aux seuls lots n° 2, 74 et 345 compris dans l'ensemble situé [Adresse 6] , à [Localité 9] (Val-de-Marne),
- de condamner la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE à verser à M. [W] [Z] [N] [S] et à Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- et de condamner la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE au paiement des dépens.
Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée à l'audience du 12 mars 2026.
A l'audience, les parties ont réitéré leurs prétentions et leurs moyens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens exposés à leur soutien, il y a lieu, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de renvoyer aux conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2026, d'une part, par la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE, et d'autre part, par M. [W] [Z] [N] [S] et par Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S].
Les parties ayant été entendues en leurs observations, elles ont été informées que, pour plus ample délibéré, la décision serait prononcée le 07 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il convient de rappeler à titre liminaire que, même lorsqu'elles figurent dans le dispositif des conclusions des parties, les formules " donner acte ", " dire et juger " ou encore " prendre acte " n'introduisent pas nécessairement des prétentions auxquelles le juge serait tenu de répondre par application des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

1. Sur le titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Il résulte de la combinaison des articles L. 212-1, al. 1, et L. 212-2 du code de la consommation, telles qu'issues de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Il a été jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Civ. 1, 29 mai 2024, n° 23-12.904, publié - 22 mars 2023, n° 21-16.044, publié) ; à cet égard, eu égard à l'importance des sommes empruntées et à la durée initialement laissée à l'emprunteur pour procéder à leur remboursement, ont pu être censurés des arrêts qui avaient retenus que le délai de quinze jours laissé à l'emprunteur pour régulariser sa situation constitue un délai raisonnable (Civ. 1, 5 nov. 2025, n° 23-19.143, inédit - 29 mai 2024, n° 23-12.904, publié).
Il est exact, ainsi que le soutient la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE, que les mises en demeure adressées par lettres recommandées avec demande d'avis de réception adressées à M. [W] [Z] [N] [S] et à Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], sur les récépissés desquels figurent les dates des 08 et 13 décembre 2023, laissaient un délai de trente jours à ces derniers pour régulariser leur situation, et payer la somme de 21.185,05 euros ; si ces deux lettres indiquaient qu'à défaut de régularisation, la totalité de la créance deviendrait immédiatement exigible, elles ne précisaient pas que cette déchéance du terme trouvait sa source dans les stipulations du contrat de prêt constaté par acte authentique du 13 mars 2015.
Toutefois, la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE a, par lettres recommandées avec avis de réception, sur les récépissés desquels figure les dates des 02 et 10 mars 2024, notifié à M. [W] [Z] [N] [S] et à Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], la déchéance du terme de la manière suivante :
" Conformément à la clause " Exigibilité anticipée - Déchéance du terme ", de vos contrats de prêt, nous vous notifions par la présente la résolution de vos prêts à la date du 10 février 2024.
En conséquence, la totalité de la créance est exigible et vous devez nous rembourser les sommes empruntées en principal, intérêts et accessoires, soit la somme de 184.171,57 € au titre du prêt n° 1423392. "
Il en découle que la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE a prononcé la déchéance du terme en se référant aux stipulations du contrat de prêt et non, comme elle le prétend, en se fondant sur les dispositions de l'article 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 18 février 2016.
Aux termes de l'article 11, intitulé " Cas d'exigibilité anticipée - Déchéance du terme ", des conditions générales annexées au contrat de prêt constaté par acte reçu le 13 mars 2015 par Me [Q] [U], notaire, il est notamment stipulé :
" A la discrétion du Prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement exigibles de plein droit, par notification faite à l'Emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans l'un des cas suivants :
[…]
- défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d'une fraction du capital venu à échéance ou de toutes sommes avancées par le Prêteur, tant sur le présent prêt qu'au titre de l'un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre" (p. 31).
En ce qu'elle prévoit que la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE dispose, à sa discrétion, du pouvoir de résilier le contrat de prêt, sans être contrainte de laisser un délai aux emprunteurs pour régulariser leur situation ou de leur adresser préalablement une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la clause contenue dans les conditions générales du contrat de prêt fondant la déchéance du terme doit être regardée comme abusive et, en conséquence, être réputée non écrite.

Sur la déchéance du droit aux intérêts

L'article L. 312-10, al. 2, du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 93-949 du 27 juillet 1993, applicable à la cause, prévoit que l'offre est soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées ; l'emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l'offre que dix jours après qu'ils l'ont reçue ; l'acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi.
L'article L. 312-33, al. 2 et 5, du même code, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2000-916 du 19 septembre 2000, applicable à la cause, ajoute que le prêteur pourra être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge, lorsqu'il fait souscrire par l'emprunteur ou les cautions déclarées, ou reçoit de leur part l'acceptation de l'offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu'elle a été donnée après expiration du délai de dix jours prescrit à l'article L. 312-10.
L'article 64 du code de procédure civile prévoit par ailleurs que constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.
L'article 71 du même code indique que constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l'adversaire.
Il a été jugé qu'il résulte de ces deux derniers textes que si le moyen tiré de la déchéance du droit aux intérêts opposé par le souscripteur d'un crédit à la consommation constitue une défense au fond, l'invocation d'une telle déchéance s'analyse toutefois en une demande reconventionnelle si elle tend à la restitution d'intérêts trop perçus (Civ. 1, 22 mars 2023, n° 21-14.666, inédit. Cf. égal. : Cass. (avis), 18 sept. 2019, n° 19-70.013, publié).
Si, dans le dispositif de leurs conclusions, M. [W] [Z] [N] [S] et à Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], demande au juge de l'exécution de prononcer la déchéance du droit aux intérêts, cela ne saurait à ce seul titre constituer une prétention, alors que les défendeurs ne sollicitent pas la restitution d'intérêts qu'ils auraient versés et se bornent à tenter de faire échec à la procédure de saisie immobilière dirigée sur leurs biens immobiliers et de réduire le montant de la créance dont se prévaut la société poursuivante ; ils sollicitent d'ailleurs, non une restitution des intérêts déjà versés, mais leur imputation sur le capital dû. 
C'est donc à tort que la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE soutient que le moyen tiré de la déchéance du droit aux intérêts, soulevé par M. [W] [Z] [N] [S] et par Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], dans leurs conclusions, serait irrecevable comme étant prescrit.
Le moyen tiré de la déchéance du droit aux intérêts sera en conséquence jugé recevable.
Toutefois, la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE verse aux débats :
- une copie d'une enveloppe avec fenêtre sur laquelle est apposé un cachet de la poste mentionnant la date du 05 février 2015 et un document comportant deux signatures intitulé "récépissé d'offre " au terme duquel M. [W] [Z] [N] [S] et par Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], certifient avoir reçu, conformément à l'article L. 312-7 du code de la consommation, les exemplaires de l'offre de prêt le 07 février 2015 ; il sera observé que les emprunteurs ne formulent aucune observation à l'égard de ce document,
- la copie d'une enveloppe adressée à la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE sur laquelle est apposé un cachet de la poste mentionnant la date du 19 février 2015 et un document initulé " acceptation offre de prêt " sur lequel figure deux signatures et est mentionnée la date du 19 février 2015.
Par ailleurs, aux termes de l'acte reçu le 13 mars 2015 par Me [Q] [U], notaire, dont chaque page est paraphé par M. [W] [Z] [N] [S] et par Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], il est stipulé que le " prêt résulte d'une offre prévue par les articles L. 312-7 et suivants du Code de la consommation en date du 5 février 2015, offre reçue le 7 février 2015 et acceptée le 19 février 2015 dont un exemplaire demeurera annexé " (p. 02).
Alors que M. [W] [Z] [N] [S] et Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], ne contestent ni ne formulent d'observation à l'égard de ces documents, ceux-ci établissent suffisamment que l'offre reçue par les emprunteurs par courrier le 07 février 2015 n'a été acceptée que le 19 février 2015, soit à l'issue du délai de dix jours prévu par l'article L. 312-10, al. 2, du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 93-949 du 27 juillet 1993, applicable à la cause.
Le moyen tiré de la déchéance du droit aux intérêts, soulevé par M. [W] [Z] [N] [S] et par Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], doit en conséquence être rejeté.

Sur la réduction du montant des intérêts conventionnels

L'article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ; néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Aux termes de l'article 12, intitulé " Défaillance de l'emprunteur - Taux d'intérêt applicable - Intérêts de retard ", des conditions générales annexées au contrat de prêt constaté par acte reçu le 13 mars 2015 par Me [Q] [U], notaire, il est notamment stipulé qu'en cas de défaillance de l'emprunteur :
" Si le remboursement n'est pas exigé par le Prêteur, le taux d'intérêt applicable au prêt sera majoré de 3 points. Cette majoration s'appliquera sans mise en demeure préalable et jusqu'à ce que l'Emprunteur ait repris le cours normal du remboursement de ses échéances ou que l'évènement stipulé à l'article 11 ci-avant ait cessé " (p. 32).
A titre liminaire, il convient d'observer qu'en raison du caractère non écrit de la clause de déchéance du terme, l'indemnité équivalente à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus ou non réglés n'est pas due par les emprunteurs ; le décompte produit par la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE, au titre de sa demande subsidiaire, formulée pour le cas où la clause de déchéance du terme serait réputée non écrite, n'en fait d'ailleurs pas mention.
Si la clause prévoyant que le taux d'intérêt applicable au prêt sera majoré de 3 points en cas de défaillance des emprunteurs constitue une clause pénale, il convient de relever à titre liminaire que, en raison de ses modalités de calcul, la pénalité demeure proportionnée à la satisfaction procurée au créancier par l’exécution partielle de l’obligation incombant aux emprunteurs. Par ailleurs, le rehaussement du taux d'intérêt de 3 points ne saurait être en lui-même considéré comme étant excessif alors que la loi prévoit à l'article L. 313-3 du code monétaire et financier qu'en cas condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l'intérêt légal est majoré de 5 points à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire. Enfin, il sera observé que M. [W] [Z] [N] [S] et Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], n'explicitent pas leur prétention en indiquant en quoi, selon eux, cette pénalité serait manifestement excessive.
Il en résulte que la demande de M. [W] [Z] [N] [S] et de Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], tendant à réduire à un euro le montant des pénalités de retard réclamées par la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE, doit être rejetée.

Sur le montant de la créance du créancier poursuivant

L'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution prévoit qu'à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ; l'article R. 322-18 du même code ajoute que le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires dont il doit apprécier le montant au jour où il statue.
Il résulte de la combinaison des articles L. 111-3 et de l'article L. 111-6 du code des procédures civiles d'exécution que constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire qui constatent une créance liquide et exigible.
Dès lors que le contrat de prêt était constaté au sein d'un acte notarié revêtu de la formule exécutoire, il appartient au juge, en faisant abstraction de la déchéance du terme qui était fondée sur une clause abusive, d'évaluer le montant des sommes dues par les emprunteurs à la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE en exécution de celui-ci.
Aux termes du contrat de prêt constaté par acte reçu le 13 mars 2015 par Me [Q] [U], notaire, il était notamment stipulé :
Nature et numéro du prêt : FONCIER LIBERTE n° 1423392
Montant du prêt en principal : 310.0000,00 euros
Durée initialement prévue : 180 mois
Remboursement : 2.155,74 euros, hors assurance, payable mensuellement le 10 de chaque mois
Echéances : 
- première échéance au plus tard le : 10 avril 2015
- dernière échéance le : 10 mars 2030
- dernière échéance au plus tard le 10 mars 2014 compte tenu de la possibilité de modulation des échéances
Taux, hors assurance, de 3,10 % l'an
Le taux effectif global (articles L. 313-1 et L. 313-2 du code de la consommation) ressort à 4,19 % l'an
Par ailleurs, la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE verse aux débats un décompte, arrêté à la date du 06 janvier 2026, applicable pour le cas où il serait retenu que la déchéance du terme aurait été prononcée en application d'une clause réputée non écrite ; il y apparaît que de M. [W] [Z] [N] [S] et de Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], demeurent débiteur de la société prêteuse à hauteur de 86.432,55 euros. Il convient d'observer que, pour parvenir à ce résultat, la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE a additionné chaque échéance de 2.155,74 euros non payée par les emprunteurs, en faisant application d'un taux d'intérêt majoré de trois points au titre des pénalités et en y ajoutant à plusieurs reprises des " frais de recouvrement ".
M. [W] [Z] [N] [S] et de Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], ne formulent aucune observation à l'égard de ce décompte en ce qui concerne le calcul des sommes en principal. S'ils estiment que les pénalités sont injustifiées, il convient de rappeler que celles-ci sont prévues par le contrat qu'ils ont signé, qui tient lieu de loi, et, comme cela a été vu plus haut, qu'elles ne sont pas manifestement excessives. 
M. [W] [Z] [N] [S] et de Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], soutiennent également que les frais de recouvrement seraient injustifiés. Il convient d'observer que le décompte produit par la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE mentionne à sept reprises des " frais de poursuite ", dont le montant global s'élève à :
51,00 + 171,73 + 414,00 + 666,00 + 120,87 + 78,90 + 414,00 = 1.916,50 euros
La société CREDIT FONCIER [E] FRANCE ne justifie cependant pas avoir exposé ces frais et n’en explicite pas la cause, de sorte qu’il convient de les soustraire de la créance dont la société poursuit le recouvrement. En revanche, c’est à tort que les conclusions de M. [W] [Z] [N] [S] et de Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], mentionnent à deux reprises des sommes de 51,00 et de 171,73, qui auraient été décomptées au titre des " frais de poursuite ", le décompte ne faisant apparaître ces sommes qu'à une unique reprise.
Il en découle que la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE justifie bien d'une créance, constatée dans l'acte notarié, à hauteur de 84.516,05 euros, arrêtée au 06 janvier 2026.

2. Sur le caractère réel et la saisissabilité des droits objets de la saisie

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-6 et R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution qu'à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution vérifie que la saisie immobilière porte sur des droits réels afférents aux immeubles ou leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.
Le commandement de payer délivré à M. [W] [Z] [N] [S] et à Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], indique que la saisie porte sur:
- les lots n° 2, 74 et 345 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 10] [Localité 1], à [Localité 10] (Val-de-Marne),
- les lots n° 93, 105, 154 et 187 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 7], à [Localité 5] (Val-de-Marne),
- et un bien immobilier situé [Adresse 9], à [Localité 6] (Val-de-Marne).
Il résulte des états hypothécaires sur formalités (levés à la date du 24 juin 2024) relatifs à ces trois biens immobiliers que ceux-ci ont tous trois été acquis par acte de disposition le 13 mars 2015. Il n'est pas mentionné que ces biens auraient été ultérieurement cédés ou seraient affectés d'une cause limitant leur aliénabilité.
Il en découle que la saisie diligentée par la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE porte effectivement sur des droits réels saisissables.

3. Sur le cantonnement de la saisie

L'article L. 311-5, al. 1, du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le créancier ne peut procéder à la saisie de plusieurs immeubles de son débiteur que dans le cas où la saisie d'un seul ou de certains d'entre eux n'est pas suffisante pour le désintéresser et désintéresser les créanciers inscrits.
L'article R. 321-12 du même code ajoute que le juge de l'exécution fait droit à la demande du débiteur tendant à ce que les effets de la saisie soient provisoirement cantonnés à un ou plusieurs de ses immeubles lorsque celui-ci établit que la valeur de ces biens est suffisante pour désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits ; le jugement rendu indique les immeubles sur lesquels les poursuites sont provisoirement suspendues ; après la vente définitive, le créancier peut reprendre les poursuites sur les biens ainsi exceptés si le prix des biens adjugés ne suffit pas à le désintéresser.
M. [W] [Z] [N] [S] et Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], versent aux débats un document signé par M. [J] [Y], expert immobilier, qui évalue le bien situé [Adresse 6], à [Localité 4], à un prix compris entre 130.000 et 140.000 euros. Bien qu'elle sollicite le rejet de la demande tendant au cantonnement de la saisie soulevée par les défendeurs, la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE indique, aux termes de ses conclusions d'incident, " concevoir " ce cantonnement de la saisie dans la mesure où la clause de déchéance du terme serait déclarée abusive.
Par ailleurs, il peut être relevé sur l'état hypothécaire sur formalités que les hypothèques légales ont été inscrites au profit du SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS [E] [Localité 8] et du SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS [E] [Localité 8] pour une créance de 12.724,08 euros et une créance de 6.923,00 euros.
La clause de déchéance du terme ayant été déclarée abusive et le montant des sommes dues aux créanciers inscrits étant inférieures à 20.000 euros, il apparaît que la vente du seul bien situé à [Localité 4] est de nature à désintéresser la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE et les autres créanciers inscrits. Il y a en conséquence lieu de cantonner la saisie à l'égard du seul bien immobilier situé à [Localité 4].
Il sera toutefois observé que M. [W] [Z] [N] [S] et Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], ne sollicitent pas que soit ordonnée la mainlevée de la saisie à l'égard des autres immeubles saisis, de sorte que, par application de l'article R. 321-12 du code des procédures civiles d'exécution, la procédure sera simplement suspendue à l'égard des autres biens.

4. Sur l'orientation de la procédure

L'article L. 322-1 du code des procédures civiles d'exécution indique que les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.
L'article R. 322-15, al. 2, du même code ajoute que le juge qui autorise la vente amiable s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
M. [W] [Z] [N] [S] et Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], ne demandent pas à être autorisés à céder amiablement l'un ou l'autre de leur bien. En l'absence de toute demande des débiteurs tendant à être autorisés à céder amiablement le bien, il convient d'ordonner la vente forcée du bien saisi situé à [Localité 4] suivant les modalités indiquées au dispositif de la présente décision. Le créancier n'ayant formé aucune demande au titre des visites du bien saisi, il ne sera pas statué sur ce point.

5. Sur la publicité

L'article R. 322-37 du code des procédures civiles d'exécution indique que juge de l'exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l'un des créanciers inscrits ou la partie saisie d'une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35 ; le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l'immeuble et de toutes autres circonstances particulières.
Outre la réalisation des formalités de publicité de droit commun, eu égard à la nécessité d'assurer la large diffusion de la vente sur adjudication, il y a lieu d'autoriser la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE à diffuser une annonce sur un site internet choisi par le créancier poursuivant, dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite, sous réserve que celui-ci n'excède pas globalement 2.500 euros.

6. Sur les frais et dépens

Aux termes de l'article R. 322-42 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de poursuite dûment justifiés par le créancier poursuivant et, le cas échéant, par le surenchérisseur sont taxés par le juge et publiquement annoncés avant l'ouverture des enchères.
Aux termes de l'article 696, al. 1, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L'article 700 du code de procédure civile ajoute que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Ce dernier texte ajoute que, dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les dépens suivront en l'espèce le sort des frais taxés. M. [W] [Z] [N] [S] et Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], succombant partiellement en leurs prétentions, il y a lieu de rejeter la demande formée par ces derniers au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a en conséquence simplement lieu de rappeler que les frais occasionnés par les poursuites, en ce compris les dépens, feront l'objet d'une ordonnance de taxe avant l'ouverture des enchères.

PAR CES MOTIFS
Le juge de l'exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et susceptible d'appel, prononcé par mise à disposition au greffe,
DIT que, dans le contrat de prêt conclu entre la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE et M. [W] [Z] [N] [S] et Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], constaté dans un acte reçu le 13 mars 2015 par Me [Q] [U], notaire, est abusive la clause permettant à la discrétion du prêteur de résilier le contrat et d'exiger le paiement immédiat des sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, après la notification à l'emprunteur d'une lettre recommandée avec accusé de réception, en cas de défaut de paiement à bonne date par ce dernier de tout ou partie des échéances, d'une fraction du capital venu à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le prêt qu'au titre de l'un quelconque des prêts finançant le bien aquis,
DIT qu'il y a lieu de réputer ladite clause non écrite,
DIT qu'est recevable le moyen tendant à prononcer la déchéance du droit aux intérêts dus par M. [W] [Z] [N] [S] et par Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], en exécution du contrat de prêt conclu par ces derniers avec la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE, constaté dans un acte reçu le 13 mars 2015 par Me [Q] [U], notaire,
DIT n'y avoir lieu à prononcer la déchéance des intérêts,
DIT n'y avoir lieu à dire que les sommes payées au titre des intérêts s'imputent sur le capital,
DIT n'y avoir lieu à réduire à la somme d'un euro e M. [W] [Z] [N] [S] et à Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], tendant à la réduction des pénalités à la somme d'un euro,
DIT y avoir lieu à déduire la somme de 1.916,50 euros du montant de la créance au titre des " frais de poursuite ",
FIXE la créance de la société CREDIT FONCIER [E] France à la somme de 84.516,05 euros (QUATRE-VINGT-QUATRE-MILLE-CINQ-CENT-SEIZE EUROS ET CINQ CENTS), en principal, intérêts, frais et accessoires, arrêtée au 06 janvier 2026,
CONSTATE que la saisie porte sur des droits réels saisissables,
ORDONNE la vente forcée des lots 2, 74 et 345 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6], à [Localité 4] (Val-de-Marne), référencé au cadastre : sect. BT ; n° [Cadastre 1],
AUTORISE la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE à diffuser une annonce sur un site internet de son choix dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite, sous réserve que celui-ci n'excède pas 2.500 euros,
FIXE l'audience à laquelle sera procédé à la vente forcée au :
jeudi 02 juillet 2026 à 9h30, 
salle A, B, I ou J, rez-de-chaussée, bâtiment nord,
SUSPEND la procédure de saisie à l'égard :
- les lots n° 93, 105, 154 et 187 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 7], à [Localité 5] (Val-de-Marne), référencé au cadastre : sect. AE ; n° 24,
- bien immobilier situé [Adresse 9], à [Localité 6] (Val-de-Marne), référencé au cadastre : sect. G ; n° [Cadastre 3],
RAPPELLE qu'après la vente définitive, le créancier peut reprendre les poursuites sur les biens ainsi exceptés si le prix des biens adjugés ne suffit pas à le désintéresser,
DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,
REJETTE la demande de M. [W] [Z] [N] [S] et à Mme [R] [I] [F] [X], épouse [Z] [N] [S], tendant à condamner la société CREDIT FONCIER [E] FRANCE au paiement d'une somme en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE qu'en cas d'appel et pendant tout le délai d'appel, l'exécution de la présente décision n'est pas suspendue.


LE GREFFIER LE JUGE [E] L’EXECUTION