Tribunal Judiciaire · 7ème chambre 1ère section — 7 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire délivrée le:

Copie certifiée conforme délivrée le :


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7ème chambre 1ère section

N° RG : 
N° RG 21/15920 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVXWW

N° MINUTE : 




Assignation du :
20 Décembre 2021









JUGEMENT 
rendu le 07 Avril 2026 
DEMANDERESSE

Madame [U] [O]
8 RUE SAINT LOUIS
60200 FRANCE

représentée par Me Valérie JUILLET, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #B0500




DÉFENDERESSE

Société SAS PARIS 93 RUE PETIT
121, Avenue de Malakoff
75116 PARIS/FRANCE

représentée par Maître Philippe RENAUD de la SELARL RENAUD - ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, #P0139






Décision du 07 Avril 2026
7ème chambre 1ère section
 N° RG 21/15920 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVXWW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président
Monsieur Mathieu DELSOL, Juge
Madame [U] ALLIBERT, Juge

assistée de Mme Emilie GOGUET, Greffière lors des débats et de Mme Lénaïg BLANCHO, Greffière lors de la mise à disposition


DÉBATS

A l’audience du 16 Février 2026 tenue en audience publique devant Monsieur DELSOL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Décision publique
Contradictoire
en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente et par Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


_____________________________________ 

EXPOSE DU LITIGE


Courant 2019, la société SAS PARIS 93 RUE PETIT a entrepris au 93 rue Petit à PARIS une opération immobilière, portant sur la démolition du bâtiment existant et sur la construction de 168 logements et commerces au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier et de places de stationnements en sous-sol.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS en date du 16 octobre 2019, Monsieur [K] [R] a été désigné en qualité d’expert dans le cadre d’un référé préventif.

Madame [U] [O] est propriétaire de plusieurs appartements dans un immeuble situé à Paris 5 rue Jumin à PARIS, voisin de l’immeuble situé au 93 rue Petit.

Madame [U] [O] s’est plainte de l’apparition de désordres dans ses appartements, qu’elle impute à l’opération de construction précitée.

L’expert a déposé son rapport le 03 mai 2023.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 20 décembre 2021, Madame [U] [O] a assigné la SAS PARIS 93 RUE PETIT devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Par jugement du 11 mars 2025, le tribunal judiciaire de Paris a :
- ordonné la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture ;
- invité les parties à conclure sur l’application éventuelle de la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage au présent litige.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 30 mai 2024, Madame [U] [O] demande au Tribunal de :
« Déclarer la SAS PARIS 93 RUE PETIT aussi irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions et l’en débouter.
Recevant Madame [U] [O] en ses demandes et l’y déclarant bien fondée,
Condamne la SAS PARIS 93 RUE PETIT à lui payer :
- la somme de 29.907 € augmentée de la variation de l’indice du coût de la construction intervenue entre le mois de septembre 2023 et le mois du paiement de la dite somme,
- les intérêts de droit de droit de la dite somme à compter de l’assignation soit du 20 décembre 2021
 Ordonner par application de l’article 1.343-2 du Code Civil la capitalisation des intérêts dus.
- la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC.
Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution de droit du jugement à intervenir.
Condamner la SAS PARIS 93 RUE PETIT aux entiers dépens qui comprendront ceux de référé, de la présente instance ainsi que des honoraires de l’expert.
La condamner aux dépens de l’incident. »

Au soutien de ses prétentions, elle conteste d’abord la fin de non-recevoir soulevée en défense au motif qu’elle serait nue-propriétaire, alors qu’elle est désormais propriétaire de l’immeuble.

Sur le fond, elle demande réparation des désordres d’humidité causés selon elle par le chantier voisin « au visa des articles 1240 à 1244 du code civil » et « sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil » et soutient que « le tribunal ne pourra que retenir la responsabilité du maître d’ouvrage voisin dans les désordres et dommages subis par [elle] ».
Subsidiairement, elle soutient que le chantier voisin a causé des désordres dans ses appartements constituant un trouble anormal du voisinage, de sorte qu’elle n’est pas tenue de démontrer la preuve d’une faute du maître de l’ouvrage voisin.

Elle sollicite d’abord le paiement du coût des travaux de reprise. Elle conteste le coefficient de vétusté de 40 % retenu par l’expert dans l’évaluation des travaux de reprise : la circonstance que l’immeuble aurait été construit dans les années 1920-1930 sans avoir fait l’objet d’une étude de sols n’a aucune incidence sur l’évaluation du dommage, l’immeuble étant en bon état d’entretien et n’ayant fait l’objet d’aucun désordre avant le début du chantier voisin. Elle soutient que ce taux de vétusté ne saurait être supérieur à 20 %.

Elle demande ainsi, après application du coefficient de vétusté de 20 %, le paiement de la somme de 18.539 euros au titre des travaux de reprise.

Elle sollicite ensuite l’indemnisation d’un préjudice locatif d’un montant de 11.368 euros, calculé sur la base de 780 euros par mois pendant 12 mois et 18 jours, soit la somme de 9.828 euros, augmenté du coût du nettoyage de l’appartement d’un montant de 1.540 euros au titre de la facture du 23 septembre 2022. 
Elle conteste ensuite l’appréciation de l’expert qui a écarté son préjudice résultant de la privation des loyers « par équité », alors que l’humidité très importante résultant des travaux du chantier voisin a empêché sa mise en location.

Elle conteste que les désordres préexistaient avant le chantier.

Elle soutient que l’expert n’a jamais exonéré la SAS 93 RUE PETIT, contrairement à ce qu’elle soutient, mais qu’il a simplement minimisé les postes de préjudice réclamés.

Elle ajoute que la circonstance que la SAS 93 RUE PETIT ne soit pas l’auteur des travaux et qu’elle se soit entourée de spécialistes de la construction n’est pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité.

Elle soutient enfin que le lien entre les désordres survenus et le chantier est établi par le rapport d’expertise.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 03 mars 2024, la SAS 93 RUE PETIT demande au Tribunal de :

« - Déclarer Madame [U] [O] mal fondée en sa demande en réparation du préjudice matériel,
- Déclarer Madame [U] [O] irrecevable et mal fondée en sa demande de réparation du préjudice locatif,
- Débouter Madame [U] [O] de l’ensemble de ses demandes,
- Condamner Madame [U] [O] à payer à la SAS 93 RUE PETIT la somme de 5.000,00€ sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC, dont distraction, pour ce qui le concerne, au profit de Maître Philippe RENAUD, avocat à la Cour. »

Au soutien de ses prétentions, elle expose d’abord que Madame [U] [O] n’est que nue-propriétaire et qu’elle n’a pas qualité à solliciter la réparation d’un préjudice de jouissance, de sorte que sa demande en ce sens est irrecevable.

Sur le fond, elle affirme que les fissures et traces d’humidité dénoncées préexistaient au chantier. Elle soutient que l’appartement du 2e étage est humide car il était déjà exposé aux pluies et que l’appartement du 5e étage était insalubre. Elle rappelle que l’expert a fixé un pourcentage de vétusté de 45 % à ce titre.

Elle ajoute qu’elle n’est responsable d’aucun désordre, qu’elle s’est entourée de spécialistes de la construction qui seraient éventuellement responsables, dont le maître d’œuvre d’exécution à qui l’expert a imputé la totalité des désordres. Elle souligne que l’expert ne relève aucune faute de sa part.

Elle soutient enfin que le préjudice de jouissance allégué n’a pas de lien de causalité avec les travaux en ce que l’humidité affectant le mur du côté du chantier de l’immeuble de Madame [U] [O] est due à l’action des eaux de pluie à laquelle les murs ont été soumis en suite de la démolition d’un ancien garage.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 février 2026 et mise en délibéré au 07 avril 2026.



MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;

En l’espèce, la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité de propriétaire soulevée par la société SAS 93 RUE PETIT est irrecevable pour avoir été soumise au tribunal au lieu du juge de la mise en état.

Sur les demandes d’indemnisation de Madame [O]

Il est acquis que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Il en résulte que le propriétaire ou le maître de l’ouvrage qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Il s’agit d’un fondement de responsabilité autonome, distinct des articles 1240 et suivants du code civil, qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

En l’espèce, aux termes de son rapport, l’expert a effectué en cours de chantier les constatations suivantes dans l’immeuble situé 5 rue Jumin à PARIS :

- au rez-de-chaussée, des fissures côté mitoyen au chantier et en plafond ;
- au deuxième étage, un appartement en mauvais état, la peinture est attaquée par la présence d’humidité ambiante, avec absence de convection de l’air ambiant humide ; la présence d’humidité sur les murs, dont 70 % tire selon lui son origine du chantier, provenant du mur côté chantier, exposé à l’Ouest, qui était protégé par un garage avant sa démolition ; il précise qu’après la démolition, les murs concernés ont été exposés à l’action des eaux de pluie ;
- au quatrième étage, une fissure transversale en plafond, 
- au cinquième étage, l’appartement est insalubre et ne laisse pas la possibilité de procéder à des constats sur les supports coté chantier ;
- au sixième étage, une fissure transversale en plafond.

L’expert précise que les murs pignons aveugles en l’état sont infiltrants à l’eau de pluie en l’absence d’enduit hydrofuge. Il estime qu’il appartenait au syndic de l’immeuble concerné de profiter du chantier pour traiter ces murs montés en moellons.

Il évalue les travaux de reprise à la somme de 12.990,57 euros après application d’un coefficient de vétusté de 45 %, justifié par les éléments ci-dessus.

L’expert indique qu’il a appliqué un taux de vétusté de 45 % aux montants des travaux de reprise pour l’ensemble des immeubles de la rue Jumin, tous construits selon le même mode opératoire dans les années 1920-1930. Il explique que tous ces immeubles n’ont pas fait l’objet à l’époque d’une étude de sol afin de les adapter aux calculs des fondations en fonction de la profondeur et de la portance du bon sol qui se situe à des altimétries variables, et que des fondations de type filantes et superficielles ont été réalisées. Il en déduit que tous ces immeubles ont des parties communes vétustes avec des cages d’escalier non doublées et non isolées, des fenêtres d’origine à simple vitrage, qui contribuent à la formation de ponts thermiques qui impactent les murs par formations de moisissures qui dégradent les murs.

Il résulte de ces conclusions, corroborées par la chronologie des faits et les signalements de Madame [O] sur l’apparition des désordres, que les fissures et l’humidité constatées dans les appartements situés au 5 rue Jumin sont apparues concomitamment à la réalisation des travaux voisins, les opérations de démolition ayant notamment provoqué l’apparition des fissures et la suppression d’un garage protégeant auparavant le mur mitoyen de l’immeuble contre l’action de la pluie. 

Les travaux mis en œuvre par la société SAS PARIS 93 RUE PETIT sont donc à l’origine des désordres subis dans les appartements de Madame [O]. Les fissures et l’humidité constatés constituent manifestement des troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

La société SAS PARIS 93 RUE PETIT en est donc responsable de plein droit.

C’est néanmoins à tort que l’expert a appliqué un coefficient de vétusté de 45 % : en l’absence de toute faute de la victime, d’un tiers ou d’un cas de force majeure, Madame [O] est fondée à solliciter l’entière réparation des conséquences du trouble anormal du voisinage qu’elle a subi, en application du principe de réparation intégrale.

Le chiffrage de 12.990,57 euros évalué par l’expert au titre des travaux de reprise sera retenu, augmenté de 45 %, soit 18.836,32 euros. Il y a lieu d’augmenter cette somme de la variation de l’indice du coût de la construction intervenue entre le mois de septembre 2023 tel que sollicité et le jugement.

S’agissant du préjudice locatif, Madame [O] soutient que l’appartement du 2e étage ne pouvait être loué pendant les travaux de reprise, qu’elle entendait le louer à compter du 15 septembre 2021 mais qu’il n’a pu être reloué qu’à compter du 04 octobre 2022. Elle produit des quittances de loyer pour les mois d’octobre et novembre 2022 d’un montant mensuel de 780 euros (et non 785 euros), démontrant son projet de louer. Cependant, elle ne prouve pas que l’appartement devait être reloué à compter du 15 septembre 2021. Elle n’apporte par ailleurs aucune précision sur la durée des travaux de reprise. Ceux-ci ont néanmoins empêché la location de l’appartement concerné pendant une durée qui sera souverainement évaluée à un mois.

En conséquence, le préjudice locatif de Madame [O] sera évalué à 780 euros.

S’agissant de la facture de nettoyage dont le remboursement est sollicité au titre du préjudice locatif, celle-ci n’est pas retenue par l’expert et aucun élément ne permet d’établir qu’elle est en lien avec le trouble anormal du voisinage constaté. Aucune indemnisation n’est donc due à ce titre.


En conclusion, la société SAS PARIS 93 RUE PETIT sera condamnée à payer à Madame [U] [O] les sommes suivantes, augmentées des intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil, et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil :
- 18.836,32 euros au titre des travaux de reprise, indexée sur l’indice du coût de la construction entre le mois de septembre 2023 et le jour du jugement ;
- 780 euros au titre du préjudice locatif.


Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société SAS PARIS 93 RUE PETIT sera condamnée aux dépens, en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire.

• Sur les frais irrépétibles :

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la société SAS PARIS 93 RUE PETIT sera condamnée à payer la somme de 5.000 euros à Madame [U] [O].

• Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 01er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, l’article 514-1 du Code de procédure civile prévoit que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En conséquence, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.



PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la société SAS PARIS 93 RUE PETIT à payer à Madame [U] [O] les sommes suivantes, augmentées des intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil, et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil :
- 18.836,32 euros au titre des travaux de reprise, indexée sur l’indice du coût de la construction entre le mois de septembre 2023 et le jour du jugement ; ;
- 780 euros au titre du préjudice locatif ;

CONDAMNE la société SAS PARIS 93 RUE PETIT aux dépens, en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la société SAS PARIS 93 RUE PETIT à payer à Madame [U] [O] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.


Fait et jugé à Paris le 07 Avril 2026


Le Greffier Le Président