Cour d'Appel · 1ère chambre civile — 14 avril 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère chambre civile



ARRET DU 14 AVRIL 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 25/04732 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QZPI



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 SEPTEMBRE 2025 JUGE DE LA MISE EN ETAT DE [Localité 1] - N° RG F 24/02017





APPELANTS :



Monsieur [Q] [D]

né le 04 Octobre 1955 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

Représenté par Me LOUCHE substituant Me Alexia ROLAND de la SCP VINSONNEAU PALIES-NOY-GAUER & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [J] [N] épouse [D]

née le 18 Décembre 1954 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

Représentée par Me LOUCHE substituant Me Alexia ROLAND de la SCP VINSONNEAU PALIES-NOY-GAUER & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMEE :



S.A.S. HECTARE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me ROUSSE substituant Me Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER





Ordonnance de clôture du 16 Février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 FEVRIER 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA



ARRET : 



- Contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.





FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



Par arrêtés des 5 janvier et 31 mars 2021, la mairie de [Localité 5] a accordé à la SAS Hectare un permis d'aménager initial, et modificatif, en vue de la réalisation d'un lotissement de cinq lots, dénommé [Adresse 3].



Par acte authentique du 22 août 2022, M. [Q] [D] et Mme [J] [N], son épouse ont acquis auprès de la société Hectare un terrain à bâtir de 501 m2, formant le lot n°5 du lotissement [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 5], pour un prix de 179 900 euros, l'acquéreur pouvant construire sur cette parcelle une surface plancher de 250 mètres carrés.



Cet acte contient une clause de non-recours en raison de l'obtention du permis de construire et de la purge des délais de recours.



Par arrêté en date du 3 janvier 2023, un permis de construire pour une maison individuelle en rez-de-chaussée avec un étage (R+1), porche, terrasse et garage a été accordé à M. et Mme [D].



Par arrêté du 22 février 2023, ce permis a été retiré au motif qu'au sein de la zone UB, les toitures en tuiles sont uniquement autorisées pour les constructions de plain-pied.



Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 novembre 2023, M. et Mme [D] ont mis en demeure la société Hectare de leur restituer une partie du prix de vente (61 096 euros), ce qu'elle a refusé par lettre du 20 décembre 2023.



La société Hectare a obtenu le 29 novembre 2023 un arrêté de permis d'aménager modificatif n°2, qui autorise l'augmentation de la surface d'emprise au sol maximale d'une construction sur le lot n°5, la portant de 200 mètres carrés à 250 mètres carrés.



Par acte de commissaire de justice délivré le 18 avril 2024, M. et Mme [D] l'ont assignée en paiement devant le tribunal judiciaire de Montpellier.



Saisi d'un incident par la société Hectare, tenant au caractère irrecevable des demandes compte tenu de la clause de non-recours dans l'acte de vente, par ordonnance en date du 11 septembre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Montpellier a : 

- Déclaré irrecevables M. [Q] [D] et Mme [J] [N] épouse [D] en leur action, 

- Débouté M. [Q] [D] et Mme [J] [N] épouse [D] de leurs demandes,

- Condamné M. [Q] [D] et Mme [J] [N] épouse [D] aux dépens, 

- Débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire,

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration du 22 septembre 2025, M. et Mme [D] ont relevé appel de cette ordonnance.



Par avis du 9 octobre 2025, l'affaire a été fixée à l'audience du 23 février 2026 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile.



Par conclusions en date du 13 février 2026, M. et Mme [D] demandent à la cour, au visa des articles 1130 et suivants, 1240 et 1603 et suivants du code civil, de :

- Réformer l'ordonnance en toutes ses dispositions,:

- Et, statuant à nouveau, reconnaître la recevabilité de leur action à l'encontre de la société Hectare.

- Débouter la société Hectare de toutes ses demandes,

- Condamner la société Hectare à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, avec distraction.



Ils exposent que : 

- la clause de non-recours est réputée non écrite en application des articles L.212-1 et R.212-2 du code de la consommation : compte tenu de son objet, cette clause constitue une suppression de l'exercice d'une action en justice par le consommateur, et est présumée abusive, car les éventuelles conséquences de cette renonciation ont été exposées en des termes particulièrement généraux au sein de l'acte authentique,

- une clause de non-recours est licite, mais ne peut pas affecter une obligation du contrat considérée comme essentielle, dans la mesure où elle porterait atteinte au caractère contraignant de l'engagement (article 1170 du code civil),

- la société Hectare s'était engagée à délivrer un terrain permettant d'y édifier une maison de 250 m², que celle-ci soit de plain-pied ou avec un étage. Le règlement de lotissement confirme qu'ils pouvaient construire sur le lot n°5 une maison et ses annexes pour une surface totale de 250m² et une emprise au sol de 200m²,

- dans la mesure où ils sont contraints de réaliser une maison de plain-pied (afin d'obtenir l'avis favorable de l'architecte des bâtiments de France qui n'autorise que les toitures en tuiles de terre cuite et non des toitures terrasse) et que celle-ci ne peut présenter une emprise au sol supérieure à 200 m² en application des règles du plan local d'urbanisme (applicable car plus restrictif que les règles du lotissement), la construction d'une maison de 250 m² de surface de plancher s'avère illusoire.

- ils déplorent uniquement le fait de ne pas être en mesure de construire une maison d'une surface de 250 m², peu importe que celle-ci soit de plain-pied ou avec un étage. Le fait pour la SA Hectare d'avoir augmenté l'emprise au sol possible sur le lot n°5 n'y change rien, puisque le plan local d'urbanisme impose une surface d'espaces verts à hauteur de 60 %, soit 300 m² pour leur lot,

- ils ne fondent pas leur action sur le retrait de leur permis de construire du 3 janvier 2023 pour un motif tiré de la méconnaissance des prescriptions en matière de toiture. Il ne s'agit pas d'obtenir l'indemnisation du retrait de leur permis de construire, puisqu'ils ont, par la suite, obtenu un autre permis de construire purgé de tout recours. Compte tenu des contraintes ils n'ont été en mesure de construire qu'une maison d'une surface de plancher de 112,48m² (réduction de plus de la moitié de la surface constructible annoncée) et la construction autorisée présente une emprise au sol de 195,67 m² (soit le maximum possible).

- la clause de non-recours revient à exonérer la venderesse de son obligation de délivrer un bien conforme à l'acte de vente du 22 août 2022, à savoir un terrain à bâtir viabilisé et libre de tout encombrement pouvant accueillir une maison d'une surface de plancher de 250m².

- en tout état de cause, la clause de non-recours est inapplicable, puisqu'ils se plaignent du non-respect des caractéristiques substantielles du terrain et ses possibilités constructives, qui ont constitué une condition déterminante de leur consentement, l'erreur constitutive d'un vice du consentement est caractérisée. De même, l'écart entre la détermination des caractéristiques convenues dans l'acte de vente et la situation effective du bien constitue une non-conformité.



Par conclusions du 2 décembre 2025, la société Hectare demande à la cour :

- Confirmer l'ordonnance déférée dans toutes ses dispositions.

- Condamner les époux [D] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.



Elle expose que : 

- les époux [D] ont accepté une clause de non-recours. L'action a pour but d'obtenir une diminution du prix du terrain ainsi que des dommages et intérêts en raison de la prétendue impossibilité d'y construire une maison en R+1.

La visée de cette action entre dans le champ d'application de la clause de non-recours.

- au jour de la signature de la vente intervenue le 22 août 2022, les époux [D] n'avaient pas encore obtenu de permis de construire concernant le terrain à bâtir qu'ils allaient acquérir.

Or, les acquéreurs ont refusé d'ériger en condition suspensive l'obtention du permis de construire purgé de tout recours. Ils ont pris soin de se faire conseiller par leur propre notaire, et pas seulement par le notaire rédacteur de l'acte.

Cette clause, outre sa rédaction claire et sans ambiguïté, leur a été explicitée afin qu'ils en comprennent parfaitement la portée.

- en tant que professionnel, elle a rempli son obligation de conseil envers l'acquéreur. Le consommateur ayant été parfaitement informé, la clause de non-recours ne créé pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties à son détriment.

- elle a délivré un terrain à bâtir d'une surface de 500 m2 avec la possibilité d'y édifier une construction ayant une surface de plancher de 250 m2 .

La clause de non-recours porte sur la construction que pourraient édifier les époux [D] sur le terrain acquis mais en aucun cas sur l'obligation de délivrance de la venderesse.

Cette clause ne prive donc pas de sa substance l'obligation essentielle de délivrance.

- le permis d'aménager qui valide le règlement du lotissement modificatif n°2 prévoit la possibilité de construire dans une emprise maximale au sol de 250 m2 et est conforme au plan local d'urbanisme. (les espaces verts de pleine terre et les surfaces perméables favorisant l'infiltration des eaux pluviales doivent représenter 40 % minimum de la superficie du terrain). Les évolutions ultérieures ne peuvent être opposées.

- la demande des époux [D] porte sur les conséquences du retrait par la mairie du permis de construire obtenu bien que fondée sur l'erreur ou le défaut de délivrance.

A défaut de retrait du permis, ils n'auraient pas engagé d'action à son encontre.



L'ordonnance de clôture rendue le 16 février 2026.



Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour entend se référer aux dernières conclusions des parties ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qu'elles ont développés.





MOTIFS DE LA DECISION :



1- sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d'agir



Selon l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2024-673 du 3 juillet 2024, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.



Selon l'article L. 212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.



Selon l'article 1170 du code civil, toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.



L'acte authentique de cession, en date du 22 août 2022, et les documents annexes, signé par la société Hectare et M. et Mme [D], porte sur un terrain à bâtir de 501 mètres carrés avec une possibilité de construire une surface plancher de 250 mètres carrés.



L'acte comprend, en page 8, un paragraphe indiquant que le lotissement est situé dans le périmètre délimité des abords ou dans le champ de visibilité d'un ou plusieurs monuments historiques et que les articles L. 621-30, L. 621-312 et L. 632-2 du code du patrimoine sont applicables.



La partie développée de l'acte comprend, en page 21, des dispositions générales informant l'acquéreur sur la réglementation applicable à un permis de construire (obligation d'affichage, déclaration d'achèvement, délai de recours'). Elle comporte, en pages 22 et 23, une clause consacrée au permis de construire, ainsi rédigée :

« PERMIS DE CONSTRUIRE

L'acquéreur reconnaît avoir été averti par le notaire soussigné que les permis de construire ne peuvent être délivrés pour les constructions à édifier sur les parcelles dudit lotissement qu'à compter de l'achèvement total des travaux d'aménagement du lotissement constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 du code de l'urbanisme, ou avant |'exécution des travaux différés, à condition que les équipements desservant le lot de l'acquéreur soient achevés.

Le vendeur a fourni à l'acquéreur un certificat attestant sous sa responsabilité l'achèvement des équipements desservant son lot. Une copie de ladite attestation est demeurée annexée après mention. Ce certificat sera joint à la demande de permis de construire conformément à l'article R. 442-18b du code de l'urbanisme.

L'acquéreur reconnait avoir été parfaitement informé, tant par le notaire soussigné que par le vendeur, de l'obligation de se conformer aux prescriptions incluses dans le règlement du lotissement et sur les plans de vente.



Le permis de construire n'a pas été délivré à ce jour, ainsi déclaré par L'ACQUEREUR.

Ce dernier reconnaît avoir été informé par le notaire soussigné, de l'obligation préalablement à toute construction de demander un permis de construire en conformité avec les règles d'urbanisme en vigueur. Il est ici précisé que L'ACQUEREUR s'oblige à payer toutes les taxes liées à son projet de construction dont les montants et les modalités de paiement sont indiquées sur ledit permis.



Bien qu'informé des conséquences pouvant résulter de l'absence de permis de construire purgé de tout recours ou retrait possible, l'acquéreur a tout de même requis le notaire soussigné de régulariser le présent acte, faisant son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque à cet égard, de l'obtention de son permis de construire et de la purge de tous les délais de recours, c'est-à-dire qu'il court le risque d'annulation (recours des tiers) ou de retrait de son permis de construire, avec toutes les conséquences qui pourraient en découler, notamment le fait d'avoir édifié ou entamé l'édification d'une construction illégale, ou encore le fait d'être propriétaire d'un terrain acquis moyennant un prix ne correspondant pas à son usage supposé. 

Il est ici précisé que l'acquéreur s'oblige à payer toutes les taxes liées à son projet de construction dont les montants et les modalités de paiement sont indiquées sur ledit permis ou le titre de perception correspondant. li pourra être tenu de payer notamment, au titre de l'octroi du permis de construire, et donc en sus du prix d'achat de la parcelle objet des présentes, les taxes et participations suivantes: 

- Taxe d'aménagement (sauf cas d'exonération pouvant exister sur le secteur de l'opération d'aménagement de la part communale et/ou départementale) 

- Participation à l'assainissement collectif (sauf cas d'exonération pouvant exister sur le secteur de l'opération d'aménagement) 

- Redevance d'archéologie préventive 

Il est fait observer : 

- Que le permis de construire doit, dès son obtention et pendant toute la durée du chantier, être affiché de manière visible de la voie ou des espaces ouverts au public, et ce sur un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à quatre-vingts centimètres. Ce panneau doit comporter l'identité du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet, la superficie du terrain, la superficie du plancher hors-'uvre nette autorisée, la hauteur des bâtiments projetés, l'adresse de la Mairie où le dossier peut être consulté ainsi que la mention relative aux délais de recours ainsi qu'à l'obligation de notifier tout recours au bénéficiaire et à l'autorité ayant délivré le permis. 

- Que le permis de construire ne devient définitif que s'il n'a fait l'objet : 

1) d'aucun recours devant la juridiction administrative et ce dans le délai de deux mois qui court à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain. 

2) d'aucun retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance. 

- Que le délai de recours ne commence à courir qu'à compter de la constatation de l'affichage sur le terrain. 

- Que les travaux doivent être entrepris dans un délai de deux ans à compter de la notification et, passé ce délai, ces travaux ne doivent pas être interrompus plus d'un an. Ce délai est prorogeable une fois un an sous certaines conditions. 

- Qu'aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire n'est recevable à l'expiration d'un an à compter de l'achèvement de la construction. 

L'ACQUEREUR déclare être parfaitement averti des risques civils attachés au recours des tiers et au droit de retrait de l'administration ainsi que des sanctions pénales attachées au non-respect de l'obligation d'affichage et de ses règles particulières (contravention de cinquième classe), et en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque.» 



La lecture de l'acte de vente montre, sans ambiguïté, que les acquéreurs, assistés de leur propre notaire, ont été parfaitement informés des conséquences de l'absence de délivrance d'un permis de construire au jour de l'acte. En effet, l'acte précise, en des termes clairs et compréhensibles, que ceux-ci acceptent de « cour[ir] le risque d'annulation (recours des tiers) ou de retrait de [leur] permis de construire, avec toutes les conséquences qui pourraient en découler, notamment le fait d'avoir édifié ou entamé l'édification d'une construction illégale, ou encore le fait d'être propriétaire d'un terrain acquis moyennant un prix ne correspondant pas à son usage supposé ». M. et Mme [D] ont choisi de renoncer à tout recours en toute connaissance. La clause de non-recours, qui ne crée aucun déséquilibre significatif entre les obligations des parties au détriment des acquéreurs, ne présente, ainsi, aucun caractère abusif.



En application de cette clause, le vendeur de l'immeuble ne garantit ni l'obtention du permis de construire, ni les conséquences de son retrait ou son refus. Ainsi rédigée, la clause de non-recours ne décharge pas le vendeur de son obligation de livrer et délivrer la chose vendue au sens large, en application des articles 1130 et 1604 du code civil, sous réserve de ce que la non-délivrance ou le retrait-refus du permis de construire ne découle d'un manquement du vendeur à cette obligation.



La demande de permis de construire de M. et Mme [F] a été déposée le 22 novembre 2022 et complétée le 19 décembre 2022. Elle a été accordée le 3 janvier 2023 pour une surface plancher de 118,72 mètres carrés, dont un étage de 52,83 mètres carrés, une toiture en tuile deux pentes sur l'étage (R +1) et mono-pente sur la partie du rez-de-chaussée (28 %), une toiture terrasse végétalisée sur le garage et une emprise au sol de 139,42 mètres carrés.



Le retrait du permis, en date du 22 février 2023, est fondé sur la violation du plan local d'urbanisme relatif à la zone UB, qui autorise les toitures en tuiles sous réserve de couvrir des constructions de plain-pied uniquement.



Aucun élément intrinsèque ou extrinsèque de l'acte de vente ne permet de retenir que M. et Mme [D] avaient fait de la réalisation d'une construction en R +1 avec une toiture en tuiles canal sur l'ensemble de sa toiture, une condition déterminante de l'achat du terrain à bâtir. Aucune erreur n'est susceptible d'être caractérisée.



Le retrait du permis de construire ne découle pas d'un manquement de la société Hectare à son obligation de délivrance d'une surface plancher de 250 mètres carrés ou d'une construction avec un étage. Au demeurant, M. et Mme [D] avaient sollicité un permis de construire pour une surface plancher de 118,72 mètres carrés, qui aurait pu être réalisée de plain-pied dans la limite de l'emprise au sol initiale de 200 mètres carrés. Seul le non-respect des règles du plan local d'urbanisme applicable (celui approuvé le 21 juillet 2021), relatives aux toitures en tuiles, est à l'origine du retrait du permis.



M. et Mme [D] ont obtenu, par arrêté du 16 mai 2023, un permis de construire (déposé le 17 avril 2023) pour une surface de plancher de 112,48 mètres carrés (maison de plain-pied) et une emprise au sol de 166,17 mètres carrés, soit une surface inférieure aux droits cédés.



Le courriel de M. [H], ingénieur du patrimoine auprès de la direction régionale des affaires culturelles (DRAC), en date du 31 août 2023, répondant à l'interrogation de M. [D] sur l'impossibilité de réaliser une toiture-terrasse sur un immeuble R + 1 au regard d'un avis nécessairement défavorable de l'architecte des bâtiments de France, est largement postérieur au permis de construire déposé et obtenu par les appelants. Il ne peut traduire les manquements contractuels reprochés.



Il en résulte que la clause de non-recours litigieuse, qui n'a pas pour objet d'affecter le consentement de l'acquéreur et la conformité du bien vendu, n'a pas pour effet d'exonérer le vendeur de son obligation de délivrance.



En conséquence, ayant accepté de ne pas exercer de recours à l'encontre de la venderesse au titre de l'obtention de leur permis de construire et de la purge de tous les délais de recours, M. et Mme [D] sont dépourvus du droit d'agir à l'égard de cette dernière.



L'ordonnance déférée sera confirmée.



2- sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Succombant sur leur appel, M. et Mme [D] seront condamnés aux dépens et au vu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 2 000 euros à la société Hectare.









PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Confirme l'ordonnance déférée ;



Condamne M. [Q] [D] et Mme [J] [N], son épouse à payer à la SAS Hectare la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [Q] [D] et Mme [J] [N], son épouse aux dépens d'appel.



le greffier la présidente