Tribunal Judiciaire · Contentieux général Proxi — 3 avril 2026

N° RG 25/02611 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QDAR

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 03 Avril 2026


DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires -[Adresse 2] ayant pour syndic la SAS FONCIA MONTPELLIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

S.C.I. -BIRE COMMODORE 1985, dont le siège social est sis [Adresse 4]


non comparante, ni représentée






COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Claire GUILLEMIN, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Stéphanie LE CALVE 

DEBATS:

Audience publique du : 16 Février 2026
Affaire mise en deliberé au 03 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Avril 2026 par
 Claire GUILLEMIN, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier




Copie exécutoire délivrée à : la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS


EXPOSE DU LITIGE
La SCI BIRE COMMODORE 1985 est propriétaire du lot n°78 au sein du bâtiment A de la copropriété 
[Localité 1] [Adresse 5], située à [Adresse 6] à [Localité 2].
Estimant que la SCI BIRE COMMODORE 1985 ne s'était pas acquittée du paiement de ses charges de
copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS FONCIA fait
délivrer à la SCI BIRE COMMODORE 1985 une sommation de payer en date du 15 novembre 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la
[Adresse 7], pris en la personne de son syndic, a fait assigner la SCI BIRE
COMMODORE 1985 devant le Tribunal judiciaire de Montpellier sur le fondement de l’article 10-1 de la
loi du 10 juillet 1965 aux fins de :
À TITRE PRINCIPAL- homologuer et donner force exécutoire au protocole d’accord établi le 8 janvier 2025 entre le syndicat 
des copropriétaires de la [Adresse 7] et la SCI BIRE COMMODORE 1985 au titre des 
charges de copropriété et des frais arrêtés au 8 janvier 2025,- condamner la SCI BIRE COMMODORE 1985 à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] 
COMMODORE la somme de 515,59 euros au titre des charges dues selon décompte à compter du 8 janvier 
2025 arrêté au 1er septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 
novembre 2024 ; - ainsi que la somme de 847,52 euros au titre des frais de recouvrement,
À TITRE SUBSIDIAIRE- condamner la SCI BIRE COMMODORE 1985 à lui payer la somme de 1766,58 euros au titre des charges 
dues selon décompte arrêté au 1er septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement 
de payer du 15 novembre 2024 ;- condamner la SCI BIRE COMMODORE 1985 à lui payer la somme de 2289,15 euros au titre des frais de 
recouvrement ;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE condamner la SCI BIRE COMMODORE 1985 à lui payer :- 1500 euros à titre de dommages-intérêts ;- 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les sommes retenues par le
commissaire de justice en application de l’article A 444- 32 du code de commerce et les dépens,
le tout avec exécution provisoire.
A l'audience du 16 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7],
représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de
se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure
civile.
A cette audience, la SCI BIRE COMMODORE 1985 n’a pas comparu, ni n’a été représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins
statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et
bien fondée.
A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code
de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et
juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de
droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.
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Sur la demande d’homologation du protocole d’accord
En application de l’article 1565 du code de procédure civile, l’accord auquel sont parvenues les
parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis aux fins de
le rendre exécutoire, à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la
matière considérée. Le juge à qui est soumis l'accord ne peut en modifier les termes.
Le contrôle du juge saisi en application de ces dispositions s'applique à la nature et à la validité
formelle de l'acte ainsi qu'à son apparente conformité quant à son objet avec l'ordre public et les
bonnes mœurs.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] produit un protocole
d’accord en date du 8 janvier 2025 aux termes duquel la SCI BIRE COMMODORE 1985 s’engage à régler
la somme de 3887,38 euros moyennant un versement mensuel de 161,98 euros du 10 janvier 2025 au 10
décembre 2026. Il est produit par ailleurs une attestation de non-conciliation établie par le conciliateur de
justice en date du 22 mai 2025.
Dès lors, en l’absence de la SCI BIRE COMMODORE 1985 et de demande d’homologation de ce protocole
de sa part le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sera débouté de sa demande.
Sur les charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de
participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction
de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la
conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs
relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du
syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté
dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale
ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de
fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le
syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au
syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée
générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période
fixée par l’assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure
civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de
la somme réclamée dans sa totalité ;
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] verse aux débats :- un extrait cadastral,- les appels de charges et travaux,- les relevés individuels de charges,- les procès-verbaux des assemblées générales en date du 24 juillet 2019, 7 septembre 2020, 10 juillet 2021, 
6 septembre 2022, 8 septembre 2023, 6 septembre 2024, 12 septembre 2025 portant approbation des comptes
de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux,- deux décomptes de la créance pour la période du 1er avril 2020 au 21 août 2025,- la sommation de payer du 15 novembre 2024,- le contrat de syndic applicable à compter du 1er janvier 2025.
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Il ressort de ces documents que la SCI BIRE COMMODORE 1985 reste devoir la somme de : 2692,62 euros
+ 1363,11 euros = 4055,73 euros, somme de laquelle il convient de déduire les frais et intérêts suivants : 45
euros, 3,16 euros, 32 euros, 398,52 euros, 141,81 euros, 84,96 euros, 85 euros, 49 euros, 398,52 euros,
153,66 euros, 150 euros, 398,52 euros, 300 euros, 149 euros, soit la somme de 1666,58 euros restant due au
titre des charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er septembre 2025, comprenant les appels de
charges du troisième trimestre 2025.
La SCI BIRE COMMODORE 1985 sera donc condamnée en deniers ou quittances à payer 1666,58 euros,
cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 15 novembre 2024 sur la
somme de 566,83 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872
du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le
syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise
en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits
et émoluments des actes des commissaires de justice.- Sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :
Il n’est produit aucune lettre de mise en demeure ni relance alors qu’il a été facturé les sommes de 45 euros,
32 euros, et 49 euros.
Ces frais n’étant pas justifiés, il convient de débouter le syndic à ce titre.- Sur les frais de constitution dossier avocat ou huissier :
Concernant les frais de « constitution dr Huis », « constitution du dossier transmis à l’huissier », «
constitution de dossier avocat » ou « suivi du dossier transmis à l’avocat » ils relèvent de l’activité du syndic
relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la
copropriété.
Le fait que le contrat de syndic produit prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre
d’honoraires supplémentaires en cas de diligence exceptionnelle n’en change pas la nature, ces frais n’étaient
donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. - Sur les frais de constitution d’hypothèque :
Le syndicat impute au débit du compte la somme de 300 euros à ce titre.
Toutefois, il n’est produit aucun justificatif d’une inscription d’hypothèque.
Dès lors, le syndicat sera débouté de cette demande à ce titre.- Sur les frais de commissaire de justice :
Il n’est pas justifié du montant de 141,81 euros en date du 3 février 2021. 
Dès lors, le syndicat sera débouté de cette demande à ce titre. Le coût de la sommation de payer sera
examiné dans les dépens.
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Sur les frais de protocole d’accord :
Le syndic impute au propriétaire défaillant la somme de 84,96 euros le 17 mars 2022 et 85 euros le 21 février
2023 sans toutefois produire le contrat de syndic applicable à cette période.
Seule la somme de 150 euros du 8 janvier 2025 sera mise à la charge de la SCI BIRE COMMODORE 1985
conformément au contrat de syndic produit applicable à compter du 1er janvier 2025.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise
foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts
moratoires de la créance.
La carence de La SCI BIRE COMMODORE 1985 à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie
au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa
mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.
Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une
somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.
• Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à
moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
La SCI BIRE COMMODORE 1985, partie perdante, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût de la
sommation de payer en date du 15 novembre 2024 pour un montant de 153,66 euros.
• Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou
qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre
des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait
pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91
647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il
peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces
condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être
inférieure à la part contributive de l'Etat.
Condamnée aux dépens, la SCI BIRE COMMODORE 1985 devra verser au syndicat des copropriétaires de
la [Adresse 7] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros. Le syndicat des
copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au titre des sommes dues en
application de l’article A 444- 32 du code de commerce.
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• Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit
exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à
disposition au greffe,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de sa demande
d’homologation du protocole d’accord établi le 8 janvier 2025 entre le syndicat des copropriétaires de la
[Adresse 7] et la SCI BIRE COMMODORE 1985 ;
CONDAMNE la SCI BIRE COMMODORE 1985 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence
[Adresse 2] situé [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de
son syndic, la somme de 1666,58 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2020
au 21 août 2025, appel du troisième trimestre inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la
sommation de payer du 15 novembre 2024 sur la somme de 566,83 euros et à compter du présent jugement
pour le surplus ; 
CONDAMNE la SCI BIRE COMMODORE 1985 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence
[Adresse 2] situé [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de
son syndic, la somme de 150 euros au titre des frais de protocole d’accord ;
CONDAMNE la SCI BIRE COMMODORE 1985 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence
[Adresse 2] situé [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de
son syndic, la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] du surplus de ses demandes
CONDAMNE la SCI BIRE COMMODORE 1985 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence
[Adresse 2] situé [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 800 euros
au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI BIRE COMMODORE 1985 aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de
payer en date du 15 novembre 2024 pour un montant de 153,66 euros,
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RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la décision.
Le Greffier, 
La Juge
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous 
commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision 
à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République 
près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et 
officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront 

légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement 
par le président et par le greffier.