Tribunal Judiciaire · CONTENTIEUX GENERAL — 10 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026


Jugement du :
10 AVRIL 2026



N° RG 23/00379 - N° Portalis DBWV-W-B7G-EQC5
NAC :50A 



[E] [H]
[G] [X]



c/


[D] [B]
[J] [M] [B]





Grosse le
à







DEMANDEURS

Madame [E] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Benjamin MADELENAT de la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocat postulant, avocat au barreau de l’AUBE et Maître Léopold LEMIALE du Cabinet L2M AVOCATS, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS substitué à l’audience par Maître Mohamed HASSANI, avocat au barreau de PARIS 

Monsieur [G] [X]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Maître Benjamin MADELENAT de la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocat postulant, avocat au barreau de l’AUBE et Maître Léopold LEMIALE du Cabinet L2M AVOCATS, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS substitué à l’audience par Maître Mohamed HASSANI, avocat au barreau de PARIS 



DEFENDERESSES

Madame [D] [B]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Laurent POUGUET, avocat postulant, avocat au barreau de l’AUBE et Maître Richard ARBIB de la SELARL A.K.A, avocat plaidant, avocat au barreau du Val-de-Marne

Madame [J] [M] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Laurent POUGUET, avocat postulant, avocat au barreau de l’AUBE et Maître Richard ARBIB de la SELARL A.K.A, avocat plaidant, avocat au barreau du Val-de-Marne

































































* * * * * * * * * * *


Composition du tribunal (audience collégiale tenue à Juge rapporteur):

Président : Madame Abigail LAFOUCRIERE, Juge rapporteur 

Assesseurs : Madame Méline FERRAND, Juge
: Madame Sabine AUJOLET, Juge 
 
Greffier : Madame Laura BISSON


 
 * * * * * * * * * * * * * * * * *


L’affaire a été plaidée à l'audience publique du 06 Février 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. 

Il a été indiqué que la décision serait rendue le 10 Avril 2026. 





EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse de vente en date 08 février 2019, Madame [E] [H] et Monsieur [G] [X] ont soumis la réalisation de la vente de la villa baptisée « [Adresse 3] » sise [Adresse 4] par Madame [D] [B] et Madame [J] [M] à la condition suspensive suivante : 
« Le promettant s’engage également à faire les travaux d’entretien suivants : 
Remise en place de quelques tuiles cassées ou manquantes, Enduit de peinture dans la montée d’escalier et quelque reprise dans la cuisine Etant précisé que ces travaux devront être réalisés avant la signature de l’acte authentique de vente donc la signature est prévue au plus tard le 31 mai 2019. »
Par acte notarié du 24 mai 2019, l’acte authentique de vente a été conclu. 
En août 2019, les acquéreurs ont constaté l’apparition de cloques sur le mur de la montée d’escalier. 
Madame [E] [H] et Monsieur [G] [X] ont saisi le Président du tribunal judiciaire de TROYES aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. 
Suivant ordonnance du 24 décembre 2020, le Président du tribunal judiciaire de TROYES a fait droit à la demande de Madame [E] [H] et Monsieur [G] [X] et a désigné Monsieur [Y] [N], Expert près la Cour d’appel de REIMS. 
L’expert a déposé son rapport le 03 décembre 2021. 
Suivant exploit en date du 14 février 2023, Madame [E] [H] et Monsieur [G] [X] ont assigné Madame [D] [B] et Madame [J] [M] devant le tribunal judiciaire de TROYES. 
Par ordonnance du 09 septembre 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’incident de Mesdames [D] [B] et [J] [M]. 
*
Au terme de leurs assignations signifiées les 29 décembre 2022 et 14 février 2023, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, Madame [E] [H] et Monsieur [G] [X] sollicitent du tribunal de : 
RECEVOIR Monsieur [X] et Madame [H] en leur fins, demandes et conclusions, 

En conséquent : 

• A TITRE PRINCIPAL : 

CONSTATER l’existence d’un vice caché, 

CONDAMNER solidairement Madame [A] et Madame [M] à restituer la somme de 4.001,15 Euros à Monsieur [X] et Madame [H], au titre de la réduction du prix de vente sur le fondement de l’article 1644 du Code Civil, 

• A TITRE SUBSIDIAIRE : 

CONDAMNER solidairement Madame [A] et Madame [M] à régler la somme de 4.001,15 Euros à Monsieur [X] et Madame [H], aux fins de réparation de leur préjudice matériel, 

• EN TOUT ETAT DE CAUSE : 

CONDAMNER solidairement Madame [A] et Madame [M] à payer la somme de 1.451,20 Euros à Monsieur [X] et Madame [H], aux fins de réparation de leur préjudice de jouissance, 

CONDAMNER solidairement Madame [A] et Madame [M] à payer la somme de 2.500 Euros à Monsieur [X] et Madame [H], au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’huissier et d’expert judiciaire. 

FAIRE SOMMATION à Madame [A] et Madame [M] de produire : 

- Une attestation de leur assureur de non prise en charge de ce sinistre 


*

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2024 sur R.P.V.A, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, Madame [D] [B] et Madame [J] [M] sollicitent du tribunal de : 

- RECEVOIR Mesdames [D] [B] et [J] [M] [B], en leurs demandes, fins et conclusions ;

Les y déclarant bien fondées :

- DEBOUTER Madame [H] et Monsieur [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

Reconventionnellement :

- CONDAMNER Madame [H] et Monsieur [X] à verser à Mesdames [D] [B] et [J] [M] [B], la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

- CONDAMNER Madame [H] et Monsieur [X] à verser à Mesdames [D] [B] et [J] [M] [B], la somme de 8.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.


* * * *

Une ordonnance de clôture a été rendue le 04 novembre 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience civile collégiale du 06 février 2026 au terme de laquelle elle a été mise en délibéré au 10 avril 2026.
 

MOTIVATION

A titre liminaire, le contrat objet du présent litige étant postérieur au 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, celle-ci est applicable à la présente instance. Il sera donc fait référence aux articles du Code civil selon leur numérotation et leur rédaction nouvelles à cette entrée en vigueur.

I. A TITRE PRINCIPAL, SUR LA RESPONSABILITE DES VENDEURS AU TITRE DE LA GARANTIE DES VICES CACHES 
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

La garantie des vices cachés suppose donc la démonstration :
D’un vice affectant la chose vendue, Préexistant à la vente,Non apparent au jour de la vente, Et le rendant impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur, s’il les avait connus, ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné que moindre prix.
Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Ainsi, si l’acheteur avait connaissance du vice, il a conclu à ses risques et périls, et ne peut se plaindre ensuite de l’existence de ce vice. La diligence de l’acheteur requise est appréciée in concreto en fonction des circonstances de la cause, comme de la qualité des parties. 

 Pour être apparent, le vice doit être connu dans son ampleur et dans ses conséquences. 

En cas de clause contractuelle excluant la garantie des vices cachés, l’acquéreur doit établir que le vendeur connaissait les vices de la chose. 

Lorsque le vendeur est un professionnel, il est reconnu irréfragablement de mauvaise foi, étant tenu de connaitre les vices affectant la chose vendue.

A. Sur la preuve de l’existence d’un vice
En l’espèce, au terme de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert indique que « les désordres au niveau du mur d’échiffre sont caractéristiques de la présence d’humidité dans le mur. Au jour de notre visite, nous ne constatons plus aucune trace d’humidité. La douche, a priori fuyarde, a été intégralement remplacée par les propriétaires actuels. Aussi et malgré le rapport de [Localité 3], nous ne pouvons émettre un avis technique. »
Les demandeurs indiquent qu’ils ont en effet fait procéder au changement complet de la douche et de ses évacuations, ainsi qu’à la réparation des tuyaux avant la réalisation des opérations d’expertise judiciaire. 
Néanmoins, ils indiquent qu’il résulte du rapport en date du 20 août 2019 de l’entreprise [Localité 3] mandatée par eux que le mur était saturé par l’humidité, outre la présence de salpêtre. L’entreprise affirme que l’origine de cette humidité vient des infiltrations au niveau des joints du carrelage au sol de la salle de bain du premier étage et à l’aplomb du mur saturé d’humidité. L’entreprise affirme en outre que les éléments sont d’origine et qu’ils datent d’avant l’entrée dans le logement de l’assuré. 
L’entreprise préconise de remplacer le receveur de douche et ensuite faire des joints périphériques étanches. 
Le constat d’huissier en date du 14 octobre 2019 porte également mention de marques visibles du dégât des eaux à l’endroit du mur main gauche de l’escalier central en intérieur de la maison, une peinture cloquée et de nombreuses traces de salpêtre. Il constate également une fuite d’eau sur un tuyau.
Enfin, il résulte des échanges des parties que celles-ci ont effectivement évoqué, avant la vente, l’existence d’un dégât des eaux ou du moins d’infiltrations, en raison d’un gant de toilette ayant bouché l’évacuation, et à l’origine de la détérioration du mur. 
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la preuve de l’existence d’infiltrations est rapportée en l’espèce, antérieures à la vente, lesquelles constituent un vice rendant le bien impropre à son usage. 

B. Sur le caractère caché du vice
En l’espèce, l’acte de vente du 24 mai 2019 contient la clause suivante
 « ETAT DU BIEN
L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
Des vices apparents, Des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : 
Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, S’il est prouvé par l’ACQUEREUR dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »Il résulte de la promesse de vente que les traces d’humidité étaient déjà présentes au moment de la visite du bien, et que de ce fait, il avait été convenu entre les parties que les vendeurs appliqueraient un enduit et de la peinture sur le mur litigieux avant réitération de l’acte. 
Il résulte également du courrier des consorts [H]/[X] à Maître [I] en date du 03 août 2019 que ces derniers indiquent : « ce matin nous avons constaté en nous levant d’énormes cloques dans la peinture. Ceci est certainement dû au dégât des eaux que nous avions constaté lors de la visite de la maison. »
Si les consorts [H]/[X] affirment dans cet email que Madame [D] [B] avait promis d’avoir fait réparer le dégât des eaux, il résulte de la promesse de vente que seuls un enduit et une peinture devaient être appliqués avant réitération de l’acte. 

L’attestation de Monsieur [P] [F], agent immobilier, le confirme « les vendeurs avaient bien stipulé que le mur dégradé était dû à un dégât des eaux situé dans la salle de bains du premier étage. Dans la promesse de vente, une clause suspensive avait bien été ajouté en stipulant que le mur devait être remis en état ». 
Or, le vice aurait effectivement été caché si les défenderesses avaient, avant visite des lieux, enduit et repeint le mur litigieux, sans évoquer la moindre infiltration aux acquéreurs. En l’espèce, elles n’ont pas tenté de cacher leur existence aux acquéreurs, et se sont engagées à enduire et repeindre le mur, ayant pu effectivement ignorer l’origine exacte du désordre. 
En définitive, les acquéreurs avaient connaissance de l’existence d’un dégât des eaux, et les vendeurs ont pu en ignorer l’origine. 
Par voie de conséquence, le caractère caché du vice, ainsi que la connaissance de ce dernier par les vendeurs fait défaut en l’espèce. Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande au titre de la garantie des vices cachés. 

II- A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE DES VENDERESSES 

L’article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »
En l’espèce, la promesse de vente contient la clause suspensive suivante : 
« Le promettant s’engage également à faire les travaux d’entretien suivants :
Remise en place de quelques tuiles cassées ou manquantes,Enduit et peinture dans la montée d’escalier, et quelque reprise dans la cuisineEtant ici précisé que ces travaux devront être réalisés avant la signature de l’acte authentique de vente dont la signature est prévue au plus tard le 31 mai 2019. ». 
Les acquéreurs affirment qu’en dépit de cette clause, les travaux visant à remédier aux infiltrations et à la défectuosité de la tuyauterie n’ont pas été réalisés. 
Ils sollicitent donc le remboursement des travaux qu’ils ont été contraints de réaliser pour un montant de 4.001,15 euros. 
Or, les travaux auxquels les venderesses s’étaient engagées au terme de la promesse de vente ont bien été réalisés, et il ne peut être affirmé à la lecture de cette clause que les travaux auraient en réalité dû correspondre à une réfection de la salle de bains et des tuyaux y afférents. 
En conséquence, il convient de débouter les consorts [H] / [X] au titre de la responsabilité contractuelle. 
Ils seront également, par voie de conséquence, déboutés de leur demande au titre du préjudice de jouissance. 
Enfin, ils seront déboutés de leur demande de sommation de communiquer aux défenderesses l’attestation d’assurance de non prise en charge du sinistre.

III. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE AU TITRE DE LA PROCEDURE ABUSIVE 
 
 L'article 1240 du code civil prévoit quant à lui que " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ". 

Il appartient au demandeur sur ce fondement de justifier d'une part, de circonstances particulières caractérisant un abus et, d'autre part, d'un préjudice distinct de celui résultant des frais engagés pour faire valoir ses droits en justice.

 En l'espèce, les défenderesses indiquent que les consorts [H] / [X] ont sollicité une mesure d'expertise judiciaire alors qu'ils ont fait réaliser eux-mêmes les travaux avant que l'expert ne réalise les opérations. 

De ce fait, elles soulignent que l'expert n'a pas pu émettre le moindre avis technique, et que les parties ont toutes perdu du temps pour la réalisation d'opérations expertales vaines.
 
Elles affirment en outre que l'assignation en ouverture du rapport d'expertise judiciaire relève de l'acharnement et sollicitent la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 5.000 €.
 
En effet, la mesure d'expertise s'est trouvée sans objet, dans la mesure où les acquéreurs n'ont pas attendu que l'expert rende son rapport pour les réaliser. En outre, les acquéreurs n'ignoraient pas l'existence du vice allégué. 

Il convient donc de condamner les consorts [H] / [X] au paiement de la somme de 2.000 euros au profit des consorts [B] / [M]. 

IV. SUR LES MESURES ACCESSOIRES

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les consorts [H] / [X] seront condamnés aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais d'huissier et d'expert judiciaire. 

Sur l'article 700 du Code de procédure civile :

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Les consorts [H] / [X] seront condamnés au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


 *

 PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

DEBOUTE Madame [E] [H] et Monsieur [G] [X] de l'ensemble de leurs demandes ; 

CONDAMNE Madame [E] [H] et Monsieur [G] [X] à verser à Mesdames [D] [B] et [J] [M] [B] la somme de 2.000,00 euros (deux mille euros) à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Madame [E] [H] et Monsieur [G] [X] à verser à Mesdames [D] [B] et [J] [M] [B], la somme de 3.000,00 euros (trois mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [H] et Monsieur [G] [X] aux entiers dépens, comprenant les frais d'huissier et d'expertise judiciaire.

Et le présent jugement a été signé par Nous, Abigail LAFOUCRIERE, Juge, assistée de Laura BISSON, greffier en charge de la mise à disposition.

Fait à [Localité 4], le 10 avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT