Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 7 avril 2026

RÉFÉRÉ 

Min N° 26/00142
N° RG 26/00122 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEJC3


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ





Le 07 Avril 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière,est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 24 Février 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :


 DEMANDERESSE :

Société SCI QUENGAPE
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Monsieur [V] [Q], gérant



D’UNE PART


ET :


DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [J]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparant en personne,



D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :
- copie certifiée conforme remise à :











EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 06 juin 2018, la SCI QUENGAPE a donné à bail à M. [Z] [J] un logement situé au [Adresse 3] à LA FERTE SOUS JOUARRE (77 260), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 420 euros, hors charges. 

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025, la SCI QUENGAPE a fait signifier à M. [Z] [J] un commandement de payer la somme principale de 3 593,44 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 décembre 2025, la SCI QUENGAPE a fait assigner M. [Z] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir : 

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner M. [Z] [J] à lui payer la somme de 4 799,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 3 593,44 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; condamner M. [Z] [J] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner M. [Z] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner M. [Z] [J] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 19 décembre 2025.

A l'audience du 24 février 2026, la SCI QUENGAPE, représentée par son gérant muni de sa pièce d’identité et de l’extrait KBIS de la société, M. [V] [Q], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a précisé que les APL étaient suspendus depuis février. Elle a ajouté que des échéanciers conventionnels avaient été mis en place, mais non respectés. 

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que le défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

M. [Z] [J] a comparu en personne, et n’a pas contesté le montant de la dette. Il a sollicité des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, à hauteur de 500 euros par mois. Il n’a pas demandé la suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant qu’il allait quitter le logement à la fin du mois car il ne pouvait faire face au montant du loyer. Il a expliqué avoir des problèmes de santé et perdu son travail en 2024. Il perçoit le chômage à hauteur de 800-900 euros. Il a ajouté être suivi par une assistante sociale et a donné une nouvelle adresse à laquelle l’ordonnance pouvait être envoyée. 

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026. 




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MOTIVATION

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. 

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l’espèce, la SCI QUENGAPE verse aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 06 juin 2018 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 10 septembre 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de février inclus.
Selon ce dernier décompte, M. [Z] [J] reste devoir à la SCI QUENGAPE la somme de 5 874,08 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 février 2026, échéance du mois de février incluse. M. [Z] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience. 

Il convient par conséquent de le condamner à payer à la SCI QUENGAPE, à titre provisionnel, la somme de 5 874,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 février 2026 échéance du mois de février incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 593,44 euros, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 
Par ailleurs, la SCI QUENGAPE justifie de sa qualité de SCI familiale, les deux associés de la société étant M. [V] [Q] et son épouse, selon le KBIS versé aux débats, si bien qu’elle est dispensée de toute notification à la CCAPEX ou à la CAF, en application de l’article 24 II de la loi précitée. 

L’action est donc recevable.



 2/5




Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (page 4) qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SCI QUENGAPE justifie avoir régulièrement signifié le 10 septembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 3 593,44 euros. Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 novembre 2025. 

M. [Z] [J] est dès lors occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

En conséquence, à défaut de départ volontaire des lieux comme annoncé à l’audience, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. 
En outre, M. [Z] [J] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil. 

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 11 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de février inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. 

Sur la demande de délais de paiement

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

En l’espèce, M. [Z] [J] indique à l’audience être dans une situation financière délicate et a expliqué les raisons de ses difficultés (licenciement en 2024, dépression). 

La SCI QUENGAPE n’a formulé aucune observation sur la demande de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues. 

 3/5

Compte tenu du montant de la dette et des ressources de M. [Z] [J], qui ne peut s’acquitter de l’intégralité du solde, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement à hauteur de la mensualité proposée. 

Ainsi, M. [Z] [J] sera autorisé à s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée pendant un délai de 12 mois, selon les modalités précisées au dispositif ci-après. Si l’une des échéances n’est pas honorée, l’intégralité du solde redeviendra en revanche exigible. 

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

M. [Z] [J], condamné aux dépens, sera condamné à payer à la SCI QUENGAPE une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 200 euros. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après d ébats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SCI QUENGAPE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 06 juin 2018 entre la SCI QUENGAPE d'une part, et M. [Z] [J] d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à LA FERTE SOUS JOUARRE (77 260), sont réunies à la date du 11 novembre 2025 ; 

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [Z] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS M. [Z] [J] à payer à la SCI QUENGAPE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS M. [Z] [J] à payer, à titre provisionnel, à la SCI QUENGAPE, la somme de 5 874,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 février 2026 échéance de février incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025 sur la somme de 3 593,44 euros ;


 4/5

ACCORDONS un délai à M. [Z] [J] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS M. [Z] [J] à s’acquitter de la dette en 12 mensualités, en procédant à 11 versements de 500 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d'exécution ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’indemnité d’occupation ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNONS M. [Z] [J] aux dépens de l'instance ;

CONDAMNONS M. [Z] [J] à payer à la SCI QUENGAPE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.


La greffière La juge































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