Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 13 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


5BZ

Minute 


N° RG 25/02376 - N° Portalis DBX6-W-B7J-27EE


3 copies





EXPERTISE





Décision nativement numérique délivrée
le 13/04/2026
à la SELARL KPDB INTER-BARREAUX


2 copies au service expertise

Rendue le TREIZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 02 mars 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.



DEMANDERESSE

Madame [P] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Philippe ROGER de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSES

S.A.R.L. COLOCATERE Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
défaillante

Société GROUPE COLOCATERE Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
défaillante

 I - FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 12 novembre 2025, Madame [P] [E] a fait assigner la SARL COLOCATERE et la SAS GROUPE COLOCATERE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de voir ordonner une expertise de son bien immobilier et condamner la SARL COLOCATERE et la SAS GROUPE COLOCATERE à lui communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, leur contrat d’assurance responsabilité civile. 

La demanderesse expose que souhaitant réaliser un investissement immobilier, elle a été mise en relation par son gestionnaire de patrimoine avec la société GROUPE COLOCATERE spécialisée en projet d’investissement immobilier en colocation ; que cette société lui a présenté un projet concernant l’achat d’un appartement à rénover pour un prix de 160 000 euros situé dans une résidence proche des [Adresse 4] à [Localité 1] ; que le projet prévoyait, outre l’acquisition du bien, les travaux à réaliser, la fourniture de mobilier et de décoration et, en suivant, la souscription d’un mandat de gestion locative auprès de la société COLOCATERE faisant partie du même groupe de sociétés ; que le projet prévoyait une rentabilité locative nette de 4,25% l’an, était basé sur le perception d’un loyer brut hors charges, pour une location meublée avec deux chambres, d’un montant de 1 100 euros par mois, destiné naturellement à couvrir les mensualités de remboursement du crédit, étant précisé que la location était soumise à la législation se rapportant à l’encadrement des loyers ; qu’elle a retenu ce projet sur la base duquel elle a souscrit un emprunt puis signé avec la société COLOCATERE un mandat de gérance le 03 janvier 2025 ; que pour une raison inconnue d’elle, le mandat proposé prévoyait un loyer mensuel de 1 396 euros soit, pour une colocation, 698 euros par chambre ; qu’elle a dès lors été surprise lorsqu’elle a pris connaissance du bail consenti le 07 janvier 2025 à deux colocataires par la société COLOCATERE pour un loyer mensuel de seulement 698 euros, soit la moitié du prix prévu dans le mandat ; qu’il est apparu, par la suite, que l’une des colocataires faisait partie du personnel de la société COLOCATAIRE ; que le montant du loyer est très largement inférieur tant à celui du mandat qu’à celui prévu dans le projet initial ; que la société COLOCATERE a proposé un protocole d’accord selon lequel elle s’engageait à régler à titre d’indemnité transactionnelle pour la période du 07 janvier au 31 décembre 2025 une somme de 4 824 euros correspondant à une indemnité de 402 euros mensuels sur douze mois ; que si cette proposition couvrait peu ou prou la perte locative au titre de la première année de location, cela ne solutionnait en aucune façon la situation sur le long terme, de sorte qu’elle a refusé de signer ce protocole ; que compte-tenu des différences de montants annoncés dans le projet (1 100 euros par mois), dans le mandat (1 396 euros par mois), puis par la société COLOCATERE dans un courriel du 28 février 2025 (889 euros par mois), elle ignore le montant du loyer initial qui pouvait être raisonnablement fixé au regard du marché et celui qui pourrait être fixé en cas de nouvelle location au regard de la législation sur l’encadrement des loyers ; qu’elle est ainsi fondée à solliciter une expertise immobilière de son bien. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 mars 2026. 

La demanderesse a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé des demandes et des moyens.

Régulièrement assignées par actes remis à personne habilitée, la SARL COLOCATERE et la société GROUPE COLOCATERE n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La procédure est régulière et elles ont disposé d’un délai suffisant pour préparer leur défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire. 

II - MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

En l’espèce, par les pièces qu’elle verse aux débats dont le projet d’investissement, le mandat de gérance et le bail locatif, Madame [E] justifie d’un motif légitime pour obtenir qu’une mesure d’instruction soit, dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision, ordonnée au contradictoire des parties défenderesses, sans aucune appréciation des responsabilités et garanties encourues. 

L’expertise sera réalisée aux frais avancés de la demanderesse, qui a seule intérêt à voir la mesure menée à son terme.

Sur les demandes accessoires

Dès lors que l’expert désigné est en droit d’exiger de la SARL COLOCATERE et la société GROUPE COLOCATERE notamment la communication de leur attestation de responsabilité civile professionnelle, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de communication formée par Madame [E]. 

Les dépens de l’instance seront provisoirement supportés par la demanderesse. 

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel;

Vu l’article 145 du code de procédure civile, 

Ordonne une expertise et commet pour y procéder Monsieur [O] [Q], [Adresse 5] [Localité 4] [Adresse 6] 
courriel : [Courriel 1]

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

- se rendre sur les lieux et visiter l’immeuble situé [Adresse 7], en présence des parties et de leurs conseils, ou après les avoir dûment convoqués ; se faire communiquer tout document utile à l’exercice de sa mission, notamment les titres de propriété, les factures de travaux, entretien ou réparations diverses, et se procurer les documents d’urbanisme utiles 

- décrire l’environnement dans lequel se situe l’immeuble, notamment par rapport aux moyens de transport, commerces et services publics ; préciser s’il existe des sources de nuisance, et en ce cas les décrire et en apprécier la perception depuis le bien immobilier, ou au contraire préciser s’il existe des éléments de valorisation ;

- décrire le bien immobilier et formuler toute appréciation sur ses éléments d’agrément, tels que jardin, orientation, etc... ; décrire la construction et en préciser la date approximative de construction ; préciser la qualité des matériaux ; préciser le mode de chauffage et de production d’eau chaude et en apprécier l’ancienneté et l’état d’entretien ;

- préciser la valeur locative de l’immeuble en janvier 2025 ET formuler toute proposition utile sur l’évolution de cette valeur ; pour le cas où la consistance de l’immeuble aurait été modifiée, préciser la valeur locative avant et après ces modifications ;

- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis,

- établir une note de synthèse qui sera communiquée aux parties ; leur impartir un délai pour présenter leurs dires et observations et répondre aux dires et observations qui auraient été formulés dans le délai ;

Dit que si les parties se concilient, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge ;

Dit que l’expert déposera son rapport au greffe de ce tribunal dans un délai de 4 mois à compter de sa saisine et qu’il en fera parvenir une copie aux parties ou à leurs conseils

Désigne le juge du tribunal chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure ;

FIXE à la somme de 2 000 euros la provision que Madame [P] [E] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

Déboute Madame [P] [E] de sa demande de communication ;

Dit que Madame [P] [E] conservera provisoirement la charge des dépens. 

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.


Le Greffier, Le Président,
















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.