Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 13 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de [Localité 1]


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 AVRIL 2026


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 25/00630 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2O6X
N° de MINUTE : 26/00559

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, SAS
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître [R] de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P138

C/

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [A]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 02 Février 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [A] est propriétaire des lots n°201, 202, 204 et 205 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Le Pré-Saint-Gervais (93310), représenté par son syndic en exercice le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR (S.A.S.), a fait assigner Monsieur [Z] [A] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :
- condamner Monsieur [Z] [A] à lui payer la somme de 26.116,99 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024 ;
- condamner Monsieur [Z] [A] à lui payer la somme de 720 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024 ;
- condamner Monsieur [Z] [A] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024 ;
- condamner Monsieur [Z] [A] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner Monsieur [Z] [A] aux dépens ;
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [Z] [A] n'a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 1er juillet 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 2 février 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété 

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.





En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
 
Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. 

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] verse notamment aux débats :
- un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Z] [A],
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 26.116,99 euros au titre des charges de copropriété impayées,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 12 juin 2023, 2 mai 2024 et 13 mai 2025 portant approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024, vote du budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026, et adoption de travaux, 
- les appels de fonds adressés à Monsieur [Z] [A], 
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives, 
- les mises en demeure adressées à Monsieur [Z] [A].

L'examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :




- la somme de 672 euros figurant sur le décompte à la date du 25 juin 2024 sous l'intitulé « HEXADE DEBARRAS SOUS SOL », qui ne correspond pas à un appel de provisions mais à un service de désencombrement et de déchetterie, dont le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu'il serait bien fondé à imputer son coût à Monsieur [Z] [A] ;

- la somme de 165 euros figurant sur le décompte à la date du 27 février 2024 sous l’intitulé « D&A ENTREP. RECHERCHE FUITE. DESOR », qui ne correspond pas à un appel de provisions mais à une facture de plomberie, le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas davantage qu'il serait bien fondé à imputer son coût à Monsieur [Z] [A].

Soit un total à déduire de 672 + 165 = 837 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025 s'élève donc à la somme de 26.116,99 – 837 = 25.279,99 euros.

De son côté, le défendeur, non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [Z] [A] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 25.279,99 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2023 et le 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 1er janvier 2025.

Conformément à l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025, date de la signification de l’assignation. Il convient d'observer à cet égard que la mise en demeure déposée à la poste le 8 avril 2024 ne saurait valablement constituer le point de départ des intérêts, celle-ci ne contenait pas de décompte annexé permettant d’identifier à quoi correspondent les causes qu’elle vise tandis que le décompte produit en demande ne comporte pas de colonne « solde » permettant à la présente juridiction d’identifier le montant effectivement dû à ce titre à cette date par le débiteur.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l'examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [A] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n'apparaissent pas à la fois nécessaires et justifiés :






- ainsi des mises en demeure postérieures à la première mise en demeure, leur répétition n'apparaissant nullement nécessaire au sens des dispositions susvisées dès lors que seule une procédure devant la présente juridiction permettra in fine le recouvrement des charges de copropriété auprès du copropriétaire défaillant. Par suite, seuls seront retenus les frais d'envoi d'une mise en demeure, soit un total de 60 euros au titre de la mise en demeure en date du 7 mars 2023 ;

- ainsi des honoraires de l’avocat au titre de la mise en demeure à hauteur de 90 euros facturés le 12 avril 2024, ces frais entrant dans les frais irrépétibles dont le sort sera examiné ci-après ;

- ainsi des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu'il n'est pas rapporté qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 450 euros, seront donc écartés.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété doit être ramenée à la somme de 60 euros.
 
Par conséquent, Monsieur [Z] [A] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 60 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l'article 1231-6 du code civil, et pour les motifs susvisés, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025, date de la signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [Z] [A] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – le défendeur n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes depuis le 9 juillet 2024.

Les manquements répétés de l’intéressé à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi. 

La durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 2.000 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive. Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, aucun motif ne justifiant s'agissant d'une demande indemnitaire de reporter le point de départ desdits intérêts à une date antérieure.

 
Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [A], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [A] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros. Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, aucun motif ne justifiant s'agissant d'une demande indemnitaire de reporter le point de départ desdits intérêts à une date antérieure.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d'ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 15 janvier 2025, date de signification de l'assignation, s'agissant de l’arriéré de charges de copropriété et s’agissant de l’arriéré de frais de recouvrement, et à compter du prononcé du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts et de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes : 

- la somme de 25.279,99 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2023 et le 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 1er janvier 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025;

- la somme de 60 euros au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025 ;

- la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;






ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 15 janvier 2025 s'agissant de l’arriéré de charges de copropriété et s’agissant de l’arriéré de frais, et à compter du prononcé du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts et de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [A] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 13 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame TORRES