Cour d'Appel · 3ème Chambre — 10 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





















J.E.X. N° RG 24/00941 - N° Portalis DBVS-V-B7I-GFKR







S.C.I. L'AVENIR IMMOBILIER

 C/

[L]





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Juge de l'exécution de [Localité 1]

25 Avril 2024

1122571

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COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE

J.E.X.



ARRÊT DU 10 AVRIL 2026







APPELANTE :



S.C.I. L'AVENIR IMMOBILIER

[Adresse 1]

Représentée par Me Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ





INTIMÉ :



Monsieur [K] [L]

[Adresse 2]

Représenté par Me Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2026, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK Présidente de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

Mme MARTIN, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme NONDIER, Greffier







ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









FAITS ET PROCEDURE 



Par actes sous seing privé des 22 et 30 mai 2015, la SCI l'Avenir Immobilier a consenti à M. [K] [L] un bail portant sur un logement et un garage situés [Adresse 3] Amneville.



Par ordonnance du 16 décembre 2021 rectifiée le 8 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Metz a notamment condamné la SCI l'Avenir Immobilier à effectuer à ses frais l'ensemble des travaux de remise en état qui s'imposent, à savoir la mise aux normes de l'ensemble du réseau électrique de l'appartement et la reprise des plafonds et murs de l'appartement ayant subi des infiltrations d'eau sous la justification de produire tout document prouvant la réalisation de ces travaux par un professionnel conformément aux règles de l'art, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance.



Le 3 juin 2022, M. [L] a fait assigner la SCI l'Avenir Immobilier devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Metz et au dernier état de la procédure il a demandé de la condamner à lui verser la somme de 52.300 euros au titre de l'astreinte due à compter du 23 février 2022 jusqu'au 31 juillet 2023 et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La SCI l'Avenir Immobilier a conclu à l'irrecevabilité des demandes et à leur rejet, subsidiairement à la réduction du montant de l'astreinte et a sollicité une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 25 avril 2024, le juge de l'exécution de [Localité 1] a : 

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI l'Avenir Immobilier 

- déclaré la demande de liquidation d'astreinte formulée par M. [L] recevable 

- liquidé l'astreinte à la somme de 52.300 euros 

- condamné en conséquence la SCI l'Avenir Immobilier à payer à M. [L] la somme de 52.300 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision

- condamné la SCI l'Avenir Immobilier à payer à M. [L] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens 

- rejeté les autres demandes des parties.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 28 mai 2024, la SCI l'Avenir Immobilier a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.



Aux termes de ses dernières conclusions du 4 février 2025, elle demande à la cour d'infirmer le jugement et de supprimer l'astreinte mise à sa charge, subsidiairement la réduire et la fixer à la somme de 3.000 euros et condamner M. [L] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.



Elle expose avoir mandaté des sociétés pour la réalisation des travaux de remise aux normes du réseau électrique et reprise du plafond et des murs prescrits par l'ordonnance de référé, que les travaux ont été réalisés le 25 mai 2022 par la société AVotre Service ainsi qu'en atteste la facture du 27 mai 2022, le diagnostic technique de l'architecte DPLG et les photographies, qu'elle a réalisé des travaux supplémentaires (chauffage, zinguerie et étanchéité de la charpente) et que le léger retard pris dans l'exécution des travaux résulte du non-respect par l'intimé des rendez-vous fixés avec les professionnels et d'un nouveau dégât des eaux survenu dans le logement. Elle conteste le rapport du CALM du 13 mars 2022 et la lettre de la CAF du 28 août 2022 et soutient que le logement était en bon état et décent après les travaux, ce qui ressort du constat du 3 août 2023 et des photographies jointes, précisant que les traces de moisissures sont résiduelles, qu'elle a été diligente et que l'intimé a obtenu l'indemnisation des troubles de jouissance entre février 2021 et mai 2023, concluant à l'infirmation du jugement et à la suppression de l'astreinte. Subsidiairement, elle demande à la cour de réduire l'astreinte à la somme de 3.000 euros rappelant que le logement était décent depuis le 25 mai 2022 et que le léger retard des travaux ne lui est pas imputable.



Aux termes de ses dernières conclusions du 17 mars 2025, M. [L] demande à la cour de confirmer le jugement et condamner la SCI l'Avenir Immobilier à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.



Il expose que l'appelante ne justifie pas avoir réalisé les travaux prescrits par l'ordonnance conformément aux règles de l'art avant le 23 février 2022, qu'il a dénoncé ces manquements par courriels du 24 mars et 25 avril 2022, que la réalisation de travaux supplémentaires est sans emport, que les justificatifs relatifs aux travaux sont imprécis et ne permettent pas d'attester de la qualification de l'entreprise, que les travaux de remise aux normes électriques et de reprise des murs et plafonds sont insuffisants et conteste avoir fait obstacle à l'intervention des entreprises mandatées. Il ajoute que les désordres persistent selon le rapport du CALM du 13 avril 2022, le courrier du 26 août 2022 de la CAF et le constat du 3 août 2023 et conteste la valeur probante du diagnostic technique de l'architecte établi le 8 juillet 2024.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2025.



Par arrêt avant dire droit du 25 juillet 2025, la cour a rouvert les débats, invité les parties à présenter leurs observations sur le rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel l'astreinte a été liquidée et l'enjeu du litige et renvoyé la procédure à une autre audience.



Par conclusions du 31 octobre 2025, la SCI L'Avenir Immobilier a repris les moyens précédemment exposés en ajoutant que la somme fixée par le juge de l'exécution au titre de la liquidation de l'astreinte est disproportionnée à l'enjeu du litige, que l'astreinte doit être supprimée subsidiairement réduite à 3.000 euros.



Par conclusions du 5 décembre 2025, M. [L] a estimé que le montant de l'astreinte liquidée n'est pas disproportionné au regard de l'inaction du bailleur et de sa résistance injustifiée à l'exécution des travaux imposés par l'ordonnance de référé du 16 décembre 2021.



MOTIFS DE LA DECISION 



Sur la liquidation de l'astreinte



Selon l'article L.131-2 du code des procédures civiles d'exécution, l'astreinte est considérée comme provisoire à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif.



L'article L.131-3 du même code dispose que l'astreinte même définitive est liquidée par le juge de l'exécution sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir. Selon l'article L.131-4, le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter et l'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction provient en tout ou partie d'une cause étrangère.



 S'agissant d'une obligation de faire, il incombe au débiteur de prouver qu'il a respecté son obligation. Le jugement ayant condamné le débiteur à exécuter l'obligation dispose de l'autorité de la chose jugée et le juge chargé de la liquidation de l'astreinte doit se référer à la décision d'origine afin de s'assurer des obligations mises à la charge du débiteur, sans en modifier l'étendue.



En l'espèce, l'ordonnance de référé du 16 décembre 2021 a été signifiée à la SCI L'Avenir Immobilier le 22 décembre 2021 de sorte que l'astreinte a commencé à courir à compter du 22 février 2022. Cette décision impose à l'appelante d'effectuer à ses frais la mise aux normes de l'ensemble du réseau électrique de l'appartement et la reprise des plafonds et murs de l'appartement ayant subi des infiltrations d'eau par un professionnel conformément aux règles de l'art.



Sur la demande de suppression de l'astreinte, l'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution dispose que l'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère. 



Si l'appelante soutient avoir été diligente dans la réalisation des travaux et être allée au-delà des prescriptions de l'ordonnance de référé, ajoutant avoir été confrontée à l'obstruction du locataire et à un nouveau dégât des eaux, ces moyens sont sans emport sur la suppression de l'astreinte qui ne peut être ordonnée qu'en cas de cause étrangère, laquelle n'est pas établie. En conséquence la demande est rejetée.



Sur l'exécution de ses obligations, l'appelante produit des devis et une facture du 27 mai 2022 justifiant de la réalisation de travaux électriques (mise de fils électriques dans boîte de dérivation pour la salle de bains, couvercle sur boîte de dérivation dans le grenier, mise sous protections des fils électriques pendants) et de la reprise des plafonds et murs dans la cuisine, la salle à manger et les 2 chambres, outre la reprise du plancher de la salle à manger selon facture du 1er juillet 2022. Elle produit également un diagnostic technique établi le 8 juillet 2024 par M. [P], architecte DPLG, selon lequel ces travaux n'appellent pas de remarque et ont été effectués selon les règles de l'art. Il résulte de ces éléments que les travaux de mise aux normes de l'électricité et de reprise des plafonds et murs, seuls travaux prescrits par l'ordonnance de référé, ont été réalisés le 27 mai 2022 (la facture ne précisant pas la date de fin des travaux) par des professionnels conformément aux règles de l'art et qu'à cette date la SCI L'Avenir Immobilier a respecté les obligations mises à sa charge. 



Le constat du CALM du 13 avril 2022 produit par l'intimé est antérieur aux travaux et il ressort du procès-verbal de constat dressé le 3 août 2023 et des photographies annexées que le tableau électrique est en bon état, qu'il n'y a plus de fils électriques pendants, que l'installation électrique est en bon état et que l'ensemble des pièces a été repeint ou tapissé et est en bon état (murs et plafonds) ce qui corrobore la réalisation des travaux prescrits postérieurement au constat du CALM. Le courrier de la CAF est inopérant puisqu'il ne procède d'aucun autre constat que celui fait par le CALM en avril 2022, soit antérieurement aux travaux de reprise et d'électricité et l'intimé ne produit aucune pièce permettant de mettre en doute la réalité et la qualité des travaux réalisés par l'entreprise qui a établi les factures. Ces moyens sont inopérants.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'astreinte doit être liquidée sur la période du 22 février au 27 mai 2022 (95 jours) soit 9.500 euros. 



Cependant, l'astreinte, en ce qu'elle impose, au stade de sa liquidation, une condamnation pécuniaire au débiteur de l'obligation, est de nature à porter atteinte à un intérêt substantiel de celui-ci. Elle entre ainsi dans le champ d'application de la protection des biens garantie par le protocole n°1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.



Il en résulte que le juge qui statue sur la liquidation d'une astreinte provisoire doit apprécier le caractère proportionné de l'atteinte qu'elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu'elle poursuit.



Dès lors, si l'astreinte ne constitue pas, en elle-même, une mesure contraire aux exigences du protocole en ce que, prévue par la loi, elle tend, dans l'objectif d'une bonne administration de la justice, à assurer l'exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable, tout en imposant au juge appelé à liquider l'astreinte, en cas d'inexécution totale ou partielle de l'obligation, de tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l'exécuter et de sa volonté de se conformer à l'injonction, il appartient au juge saisi d'apprécier, de manière concrète, s'il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l'astreinte et l'enjeu du litige.



En l'espèce, compte tenu de l'enjeu du litige s'agissant de la réalisation de travaux dans un logement, de la réalisation effective de ces travaux dans un temps raisonnable malgré des difficultés liées à un dégât des eaux qui les a retardés, il convient de liquider l'astreinte à la somme de 4.000 euros et de condamner la SCI L'Avenir Immobilier à verser à M. [L] cette somme. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. 



La SCI L'Avenir Immobilier, partie perdante, est condamnée aux dépens d'appel et à verser à M. [L] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Elle est déboutée de sa propre demande de ce chef.



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI l'Avenir Immobilier, déclaré la demande de liquidation d'astreinte formulée par M. [K] [L] recevable et condamné la SCI l'Avenir Immobilier à payer à M. [K] [L] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; 



L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau, 



CONDAMNE la SCI L'Avenir Immobilier à verser à M. [K] [L] la somme de 4.000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte résultant de l'ordonnance de référé du 16 décembre 2021, pour la période du 22 février 2022 au 27 mai 2022 ; 



Y ajoutant, 



DEBOUTE la SCI L'Avenir Immobilier de sa demande de suppression de l'astreinte ; 

 

CONDAMNE la SCI L'Avenir Immobilier aux dépens d'appel ;



CONDAMNE la SCI L'Avenir Immobilier à verser à M. [K] [L] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



DEBOUTE la SCI L'Avenir Immobilier de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT

 

 













































Au nom du peuple français, 

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.