Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 5 — 10 avril 2026

MINUTE N° : 26/362
JUGEMENT DU : 10 Avril 2026
DOSSIER : N° RG 25/01403 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T5B5
NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 5


JUGEMENT DU 10 Avril 2026


PRESIDENT

Madame DURIN, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier 

DEBATS 

 à l'audience publique du 10 Février 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [M] [U], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Agnès DARRIBERE de la SCP CABINET DARRIBERE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 87


DEFENDERESSE

S.C.I. SCCV LES DEUX TILLEULS, RCS [Localité 1] 834 029 837, dont le siège social est sis [Adresse 2]
défaillant


EXPOSE DU LITIGE
Par acte en date du 12 décembre 2017, Mme [M] [U] a signé un contrat de réservation d’un lot habitation n°14 situé [Adresse 3], auprès de la SCCV LES DEUX TILLEULS représentée par M. [D] [Q], gérant de l’EURL [Q] IMMOBILIER PROMOTION. 
L’ouverture du chantier date du 28 février 2018.
Par acte notarié du 29 juin 2018, Mme [M] [U] a conclu un acte de vente en l’état de futur achèvement de biens en copropriété, portant sur le lot susmentionné pour la somme de 320 000 euros, stipulant que les biens vendus devront être achevés et livrés au plus tard le 30 mars 2019. 
Un état des lieux avec réserves a été effectué le 20 septembre 2019. 
Une levée des réservés a été signée le 7 novembre 2019 précisant que la clôture, la terrasse et la reprise de crépis restaient à faire. 
Le 29 novembre 2019, Mme [M] [U] a emménagé.
Constatant plusieurs désordres, une expertise amiable a été réalisée à la demande de Mme [M] [U], le 17 décembre 2019 par M. [C] [W], lequel a révélé plusieurs anomalies.
Malgré des travaux de reprise, Mme [M] [U] considérant que des désordres subsistaient a, par exploit d’huissier en date du 13 avril 2022, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, au contradictoire de la SCCV LES DEUX TILLEULS aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire et une provision. 
Par ordonnance en date du 23 septembre 2022, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise, qu’il a confié à M. [P] [B], et rejeté la demande de provision. 
M. [P] [B] a remis son rapport le 7 décembre 2023. 
En lecture de rapport et en l’absence de résolution amiable du litige, par exploit d’huissier en date du 24 mars 2025, Mme [M] [U] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse la SCCV LES DEUX TILLEULS. 
Dans son assignation, qui constitue ses uniques écritures, Mme [M] [U] demande au tribunal, au visa des articles 1231-7-1, 1343-2, 1792 et suivants du code civil, de : 
Condamner la SSCV LES DEUX TILLEULS à lui verser les sommes suivantes : 2 016,00 € et 299,30 € TTC au titre du traitement des espaces extérieurs restés inachevés ;1 380, 00 € HT au titre de la reprises des enduits épaufrés ;1 000, 00 € au titre de la perte de surface parcellaire ;1 515, 60 € TTC au titre de la suppression du puisard ;4 339, 20 € HT au titre de la remise en état du revêtement fond de parking extérieur ;16 024, 60 € TTC au titre des travaux extérieurs au niveau du garage ;4 275, 13 € au titre des loyers réglés en raison du retard de livraison du bien ;7 200, 00 € au titre de la maîtrise d’œuvre des travaux restants, Lesquelles sommes seront indexées en fonction de l’indice BT01 à la date respective de chaque devis retenu par l’expert judiciaire, outre intérêts au taux légal courus à compter du jour de la réalisation du dommage, à savoir la date prévisionnelle de livraison du bien, soit le 30 mars 2019 ;
Ordonner la capitalisation des intérêts échus des capitaux dus pour une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;Condamner la SSCV LES DEUX TILLEULS à lui verser la somme de 1 000 € au titre de son préjudice moral et de 2 000 € au titre de la perte de jouissance ;En tout état de cause, CONDAMNER la SCCV LES DEUX TILLEULS à lui verser à la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ceux compris les frais de l’expertise judiciaire suivant l’ordonnance de référé ;Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir en application de l’article 514 du code de procédure civile. La SCCV LES DEUX TILLEULS, bien qu’assignée conformément l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat et ne fait donc parvenir aucune conclusion au fond. 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie, tenue en formation juge unique, du 10 février 2026 et mise en délibéré au 10 avril 2026. 
Par note en délibéré en date du 4 mars 2026, le tribunal a recueilli les observations des parties quant à l’éventuelle irrecevabilité des demandes de Mme [U], qui seraient prescrites sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil, applicables pour toute action en indemnisation fondée sur des désordres et non-conformités apparents dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Par message en date du 12 mars 2026, le conseil de Mme [U] a indiqué s’en remettre à l’appréciation du tribunal. 
MOTIVATION
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la décision a été délivrée à la personne du défendeur.
En l'espèce, bien qu’assignée conformément à l’article 658 du code de procédure civile, la SCCV LES DEUX TILLEULS n’a pas constitué avocat. Il sera donc statué au fond et la présente décision sera réputée contradictoire. 
Sur l’irrecevabilité de l’action fondée sur la garantie biennale des vices apparents
L’article 1648 du code civil prévoit que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
En cas de défaut de conformité apparent, la Cour de cassation exclut le cumul de l’action légale spéciale en garantie des désordres et vices apparents de construction et de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun (v. déjà, Civ. 3e, 23 mai 2024, n° 22-24.191 ; Civ. 3e, 6 avr. 2022, n° 21-13.179). 
Les dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 du Code civil (Civ. 3e, 3 juin 2015 n° 14-15.796 et 14-14.706) se substituent donc obligatoirement à la responsabilité de droit commun en cas de non-conformité apparente, observée dans le cadre d’une VEFA. 
La conséquence majeure de ce refus du cumul des actions réside dans le délai de l’acheteur pour agir : l’article 1648 enferme l’action en garantie dans un bref délai d’un an.
Or en l’espèce, un procès-verbal de réception a été établi le 1 octobre 2019, une levée partielle des réserves a eu lieu le 7 novembre 2019 et Mme [U] a pris possession des lieux le 28 novembre 2019. 
La découverte des vices apparents date donc du 1er octobre 2019 et elle avait ainsi jusqu’au 1er octobre 2020 pour agir en responsabilité contre la SCCV LES DEUX TILLEULS
Or cette dernière n’a assigné en référé la SCCV LES DEUX TILLEULS que le 23 septembre 2022. 
Son action relative à l’indemnisation des vices apparents est donc prescrite et irrecevable.
En outre, concernant la perte de surface parcellaire, il lui appartenait également, selon l'article 1622 du Code civil, d’intenter l'action en diminution de prix dans l'année à compter du transfert de propriété constaté par la livraison.
Faute de de l’avoir intentée dans les délais légaux, son action est donc également irrecevable car prescrite.
Sur la demande de condamnation de la SCCV LES DEUX TILLEULS au titre de sa responsabilité décennale 
Aux termes de l’article 1792 du code civil : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».
La mise en œuvre de cette responsabilité de plein droit suppose l'existence d'un ouvrage, une réception de l'ouvrage et l'existence d'un dommage non apparent à la réception, imputable à l’intervention d’un constructeur et présentant une gravité telle que prévue aux dispositions susvisées.
En ce qui concerne l’origine et la qualification du désordre
Il ressort des pièces du dossier et notamment du rapport d’expertise judiciaire que :
Le traitement des espaces extérieurs est inachevé en ce que le revêtement du sol de l’entrée n’est pas stabilisé et sa couche n’est pas pérenne ; l’expert considère que ce désordre entraînera une impropriété à l’usage auquel l’ouvrage d’aménagement est destiné. Les enduits sont épaufrés ;La surface de la parcelle n’est pas conforme aux plans de division parcellaire dressé par le géomètre ; Un puisard inutile est installé à cheval sur la limite sud parcellaire ;Le revêtement du fond du parking extérieur est inachevé ;L’accès au garage avec un véhicule est impossible, ce qui rend ce garage clos couverte impropre à sa destination. Au regard de ces éléments, seuls deux désordres remplissent le critère nécessaire de gravité : l’absence d’achèvement des espaces extérieurs ainsi que l’accès impossible au garage. 
Pour autant ces deux désordres étaient apparents (tout comme l’ensemble des désordres dénoncés). 
Dès lors, faute de remplir les conditions nécessaires à la garantie décennale, aucune demande sur ce fondement ne pourra prospérer à l’encontre de la SCCV LES DEUX TILLEULS. 
Sur la responsabilité contractuelle de la SCCV LES DEUX TILLEULS relative au retard de livraison
L’article 1147 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
L’article L.261-15 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat de VEFA doit impérativement mentionner la date de livraison prévisionnelle. Cette date n’est pas simplement indicative : elle constitue un engagement ferme du promoteur envers l’acquéreur.
En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que la SCCV LES DEUX TILLEULS s’était engagée à livrer le bien au plus tard le 30 mars 2019.
 
Or le procès-verbal de livraison, avec réserves, a été établi le 1 octobre 2019. 
La SCCV LES DEUX TILLEULS n’a donc pas respecté son engagement contractuel et voit donc sa responsabilité engagée. 
Mme [U] sollicite la somme de 4 275,13 euros au titre des loyers qu’elle a réglés depuis mars 2019, date initiale de son emménagement. 
Celle-ci établissant son préjudice, il y a lieu de condamner la SCCV LES DEUX TILLEULS à lui payer la somme de 4 275,13 euros au titre de son préjudice matériel relatif au retard de livraison. 
Elle fait également valoir que ce délai de livraison tardif, outre les désordres, lui a causé un préjudice de jouissance, puisqu’elle n’a pas pu profiter de l’usage normal de son bien. 
Au regard des éléments versés au débat, et de l’absence de jouissance de son bien pendant huit mois, le préjudice de jouissance de Mme [U] est caractérisé et il lui sera accordé la somme mensuelle de 500 euros, soit 4 000 euros (500 x 8). 
Elle sollicite également un préjudice moral au regard de l’angoisse constante liée à la procédure judiciaire engagée. 
Il est certain qu’une procédure judiciaire engendre nécessairement des tracas et un stress caractérisant un préjudice moral qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 1 000 euros. 
Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
En l’espèce, la SCCV LES DEUX TILLEULS qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris ceux relatifs à la procédure en référé, à l’expertise judiciaire et à la présente instance.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser à Mme [U] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. 
La SCCV LES DEUX TILLEULS, partie condamnée aux dépens, sera donc condamnée à lui verser la somme de 5 000 euros à ce titre. 
Compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au regard de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement. 


PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire

DECLARE irrecevable car prescrite l’action de Mme [M] [U] sur le fondement de la garantie biennale prévue à l’article 1648 du code civil pour les vices apparents ;
DECLARE irrecevable car prescrite l’action de Mme [M] [U] relative à la perte de surface parcellaire, conformément à l’article 1622 du code civil ; 
DEBOUTE Mme [M] [U] de ses demandes fondées sur la garantie décennale relatives à :
La remise en état des espaces extérieurs ;La reprise des enduits épaufrés ;La remise en état du revêtement fond de parking extérieur ;La remise en état des travaux extérieurs au niveau du garage ;La maîtrise d’œuvre des travaux restants ;CONDAMNE la SCCV LES DEUX TILLEULS à payer à Mme [M] [U] la somme de 4 275,13 euros au titre de son préjudice matériel relatif au retard de livraison ;
CONDAMNE la SCCV LES DEUX TILLEULS à payer à Mme [M] [U] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ; 
CONDAMNE la SCCV LES DEUX TILLEULS à payer à Mme [M] [U] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral ; 
CONDAMNE la SCCV LES DEUX TILLEULS à payer à Mme [M] [U] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCCV LES DEUX TILLEULS aux dépens de l’instance, en ce compris ceux relatifs à la procédure en référé, à l’expertise judiciaire et à la présente instance. 
LE GREFFIER LE PRESIDENT