Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 25/00731 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KIMU

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 09 Avril 2026



S.C.I. ABC D'R
Rep/assistant : M. [R] [T] (Gérant-associé)


C /


Madame [Z] [O]
Monsieur [H] [O]
Madame [E] [F] épouse [O]





GROSSE DÉLIVRÉE 

LE :

A : SCI ABC D'R



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCI ABC D'R







AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Marine BEL MAHI ALLENET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l'audience du 12 Février 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 Mars 2026 prorogé au 09 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEUR :

S.C.I. ABC D'R, demeurant 3 Chemin de la Vouêtre - 63122 MANSON

Représentée par M. [R] [T] (Gérant-associé)

ET :


DÉFENDEURS :

Madame [Z] [O], demeurant 20 Impasse Pasteur - 2ème étages - porte droite - 63400 CHAMALIÈRES

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [O], demeurant 6 rue de la Sumène Les Rios 15400 LA VALETTE

non comparant, ni représenté

Madame [E] [F] épouse [O], demeurant 6 rue de la Sumène Les Rios 15400 LA VALETTE

non comparante, ni représentée








EXPOSE DU LITIGE

La SCI ABC D'R a loué à Madame [Z] [O] (Mme [O]) par acte sous seings privés en date du 14 décembre 2024, un local à usage d’habitation situé 20 impasse pasteur 63400 Chamalières. 

Par actes séparés, Mme [E] [O] née [F] et M. [H] [O] se sont portés caution de Mme [Z] [O] dans le cadre de la conclusion du contrat de bail susmentionné.

Le 4 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyers.
Par acte du 17 avril 2025, le commandement de payer à été dénoncé aux cautions.

Par actes de commissaire de justice en date du 28 août 2025 et du 08 septembre 2025, la La SCI ABC D'R a fait assigner Madame [Z] [O], Madame [E] [F] ép. [O] et Monsieur [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de Madame [Z] [O] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

- condamner solidairement Madame [Z] [O] et Madame [E] [F] ép. [O] et Monsieur [H] [O] au paiement :
*de la somme de 4 340,00 euros à valoir sur les arriérés de loyer et de charges arrêtés au mois d’août 2025, sauf à parfaire au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
*d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges soit une somme de 620 € jusqu'à libération des lieux,
*d'une somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
*des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa signification à la caution, de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat le 1 septembre 2025. Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au juge des contentieux de la protection.

En suite de l’audience du 27 novembre 2025, par mention au dossier, les débats ont été rouverts afin de permettre à la bailleresse de produire un justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture, ce qui n’était pas démontré jusque lors. 

A l’audience du 12 février 2026, La SCI ABC D'R, représentée par M. [R] [T] qui démontre être le gérant par production des statuts, maintient l'intégralité de ses prétentions.

Régulièrement assignés à étude s’agissant de Madame [Z] [O], à domicile s’agissant de Madame [E] [F] ép. [O] et à personne pour Monsieur [H] [O], les défendeurs ne sont ni présents ni représentés.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2026, délibéré prorogé au 09 avril 2026.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire.



MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ». 

En l'espèce, l’assignation du 28 août 2025 a été régulièrement délivrée au représentant de l'Etat le 1er septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 27 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été évoquée pour la première fois.

La demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable. 

2- Sur la demande en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet.
Sur ce point, il y a lieu de préciser qu’il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public de sorte qu'il n'est, en principe, pas possible pour les parties d'y déroger lors de la conclusion du contrat.
Il n'en demeure pas moins qu'il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d'y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. 

En l'espèce, il résulte des explications fournies et des justificatifs produits que Madame [Z] [O] est locataire, selon un bail en date du 14 décembre 2024, d'un logement situé 20 impasse pasteur 63400 Chamalières appartenant à La SCI ABC D'R, au loyer actuel de 620 euros, provisions sur charges comprises. 

La SCI ABC D'R a constaté des impayés de loyers et charges et fait délivrer le 4 avril 2025 un commandement de payer à Madame [Z] [O].

Il existe une distorsion en ce que le bail prévoit un délai de deux mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif alors que le commandement de payer ne laisse que six semaines au locataire pour ce faire. Le délai convenu entre les parties doit être celui qui s’applique à la locataire en application de l’article 1103 du code civil, nonobstant les mentions du commandement de payer lesquelles ne font au demeurant pas grief à l’intéressée puisqu’elle n’a procédé à aucun règlement, y compris dans le délai de deux mois à compter du 30 juillet 2025.

Madame [Z] [O] ne justifiant d’aucune régularisation totale de la dette dans le délai de deux mois suivant ledit commandement, il conviendra par conséquent de constater que les effets de la clause de résiliation sont intervenus le 4 juin 2025.

Sauf à accorder des délais de paiement des arriérés de loyers et de charges suspensif des effets de la clause résolutoire, l'expulsion de la locataire doit être ordonnée en conséquence de la résiliation du bail et une indemnité d'occupation doit être fixée afin d'indemniser le bailleur du préjudice subi en raison du maintien dans les lieux de la locataire depuis l'acquisition de la clause résolutoire.

En effet, d’une part, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet en effet au juge d'accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le texte précise que l'alinéa 4 de l'article 1343-5 du code civil est alors applicable. Le juge peut en outre d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

D’autre part, en vertu du VII. de cet article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. 

Mme [O] n’a procédé à aucun paiement depuis le mois de février 2025. Il en résulte que la condition de reprise du versement intégral des loyers courants n’est pas acquise et que Mme [O] n’est pas fondé à obtenir des délais de paiement, a fortiori pas suspensifs des effets de la clause résolutoire puisqu’elle n’est pas présente à l’audience pour le demander. 

Dans ces conditions, l'expulsion de Madame [Z] [O] sera ordonnée. 

3- Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.  »

En l’espèce, Mme [O] est devenue occupante sans droit ni titre du local depuis l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation d’un montant déterminé et non simplement déterminable, étant précisé que la somme prévue, qui a un caractère indemnitaire, vise à dédommager le bailleur de l’intégralité préjudice subi sans qu’il ne soit nécessaire de l’indexer comme l’aurait été le loyer si le bail avait continué, cette convention étant résiliée. La locataire sera donc condamnée jusqu’à la libération effective des lieux au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant est fixé à la somme de 620 euros correspondant au montant du loyer augmenté des charges. 

En revanche, l'engagement de Madame [E] [F] ép. [O] et Monsieur [H] [O] en tant que cautions solidaires ne précise pas expressément qu'il concerne les indemnités d'occupation auxquelles la locataire pourrait être condamnée. Il convient donc d'exclure ces indemnités du montant de la condamnation des cautions.

5- Sur la demande en condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. 

En vertu de l’article 1310 code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. 

En l’espèce, s'agissant du montant de la dette, au jour de l'assignation, le total des loyers et des charges impayés ainsi que des indemnités d'occupation s'élève à la somme de 4 340,00 euros (indemnité d'occupation du mois de septembre 2025 comprise).

A l'audience, le bailleur n’actualise pas son décompte locatif. En ne comparaissant pas, la défenderesse s’est interdit de le contester. 

Ainsi, au vu des justificatifs produits, Madame [Z] [O] sera condamnée à payer à la La SCI ABC D'R la somme de 4 340,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 28 août 2025 (échéance du mois d’août 2025 comprise).

Madame [E] [F] ép. [O] et Monsieur [H] [O] seront pour leur part condamnés à payer La SCI ABC D'R la somme de 2 562,66, correspondant aux échéances échues non réglées avant la résiliation du bail (mois de février à mai 2025 inclus et mois de juin 2025 au prorata des jours d’occupation). La solidarité entre la locataire et les cautions, prévue par l'acte de cautionnement, sera limitée à ce montant.

Cette somme portera intérêts, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du 08 septembre 2025.

4- Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Madame [Z] [O] et Madame [E] [F] ép. [O] et Monsieur [H] [O] succombent à l'instance et seront condamnés aux dépens in solidum qui incluront les frais du commandement de payer, les frais de dénonciation du commandement, les frais d'assignation, les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme.

L'équité commande de fixer la demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles à la somme de 250 euros à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum. 

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE la demande en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 14 décembre 2024 entre la La SCI ABC D'R et Madame [Z] [O], à compter du 4 juin 2025 ;

DIT que Madame [Z] [O] devra quitter et restituer les lieux dans un délai maximal de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l'expulsion de Madame [Z] [O] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 20 impasse pasteur 63400 Chamalières, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE en conséquence Madame [Z] [O] à payer à La SCI ABC D'R, la somme de 4 340,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 28 août 2025 (échéance du mois d’août 2025 comprise), portant intérêt à taux légal à compter du 08 septembre 2025, 

CONDAMNE Madame [E] [F] ép. [O] et Monsieur [H] [O] à payer à La SCI ABC D'R la somme de 2 562,66 euros correspondant aux loyers et charges impayées à la date du 04 juin 2025, portant intérêts à taux légal à compter du 08 septembre 2025,

DIT que les condamnations de Madame [Z] [O] et de Madame [E] [F] ép. [O] et Monsieur [H] [O] seront solidaires dans la limite de 2 562,66 euros :

FIXE l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [O] à un montant égal à 620 euros depuis le 4 juin 2025 et au besoin la CONDAMNE à verser à la La SCI ABC D'R ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [O] et Madame [E] [F] ép. [O] et Monsieur [H] [O] à verser à La SCI ABC D'R la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [O], Madame [E] [F] ép. [O] et Monsieur [H] [O] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 4 avril 2025, les frais de dénonciation du commandement de payer ainsi que les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026 et signé par le greffier et le juge des contentieux de la protection,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection