Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 25/00528 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KF3W

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 09 Avril 2026



Monsieur [L] [S], rep/assistant : SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, Madame Laure CHACATON, rep/assistant : SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [E] [D]




GROSSE DÉLIVRÉE 

LE :

A : SCP BOISSIER



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 

A : SCP BOISSIER
Monsieur [E] [D]












AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Marine BEL MAHI ALLENET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l'audience du 12 Février 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 Mars 2026, prorogé au 09 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEURS :


Monsieur [L] [S], demeurant 133 Cours Albert Thomas, 69003 LYON

représenté par la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [T] [S], demeurant 133 Cours Albert Thomas, 69003 LYON

représentée par la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :


DÉFENDEUR :


Monsieur [E] [D], demeurant Résidence le Clos Vulcain, 27 rue du Solayer, Bât B, 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne


EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [S] et Monsieur [L] [S] (Mme et M. [S]) ont loué à Monsieur [E] [D], par acte sous seings privés électroniques en date du 23 décembre 2021, un local à usage d’habitation et un parking situés Le clos vulcain - 27 rue du Solayer - 63000 Clermont-Ferrand.

Le 19 février 2025, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, Madame [T] [S] et Monsieur [L] [S] ont fait assigner Monsieur [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 avril 2025,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [D] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner Monsieur [E] [D] au paiement :
* de la somme de 3 701,70 euros à valoir sur les arriérés de loyers et de charges arrêtés au 05 juin 2025 (loyer de juin 2025 inclus), sauf à parfaire au jour de l’audience, et intérêts légaux sur la somme de 1 658,27 euros au 19 février 2025 date du commandement et à compter de la décision pour le surplus,
* de la somme de 102,13 euros au titre des cotisations d’assurance impayées, entre les mains de la SAS Foncia Loire Auvergne,
* d'une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges si le bail avait continué ou à défaut d’un montant de 531,55 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux,
* d’une somme de 14,59 euros mensuelle au titre de l’assurance habitation jusqu’au départ effectif, entre les mains de la SAS Foncia Loire Auvergne,
* d'une somme de 1 080 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
* des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification ainsi que des frais de signification du jugement;
- à titre principal, de débouter le défendeur de toute demande de délai de paiement et à titre subsidiaire, de prévoir précisément le montant, en sus du loyer et des charges, et la date de paiement, ainsi qu’une clause de déchéance en cas de non respect de leurs engagements, pour le cas où des délais de paiement seraient accordés,

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat le 3 juillet 2025. Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du juge des contentieux de la protection avant l’audience.

A l'audience du 12 février 2026, à laquelle l’affaire a été utilement étudiée, Madame [T] [S] et Monsieur [L] [S], représentés par leur conseil, maintiennent leurs prétentions, à l’exception de celles concernant le paiement à la compagnie d’assurance dont ils se désistent et réactualisent le montant de leur dette à la somme de 4 720,55 euros.

Monsieur [E] [D], comparait et ne conteste la dette locative ni en son principe ni en son montant. Il demande des délais de paiement pour se maintenir dans les lieux. Il explique avoir dû aider financièrement sa compagne restée au Laos et n’avoir pu honorer le paiement des loyers.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026, délibéré prorogé au 09 avril 2026.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose qu’« à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic ».

Cet article précise que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. ».

En l'espèce, l’assignation du 02 juillet 2025 a été régulièrement délivrée au représentant de l'Etat le lendemain, soit au moins six semaines avant l’audience du 13 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois.

La demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable.

2- Sur la demande en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et ses conséquences

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

En l'espèce, il résulte des explications fournies et des justificatifs produits que Monsieur [E] [D] est locataire, selon un bail en date du 23 décembre 2021, d'un logement et d’un parking situés Le clos vulcain - 27 rue du Solayer - 63000 Clermont-Ferrand appartenant à la Madame [T] [S] et Monsieur [L] [S], au loyer actuel de 531,55 euros, provisions sur charges comprises.

Le contrat de bail du 23 décembre 2021 prévoit expressément, en son article VIII, la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité. La conséquence d'un tel défaut a été rappelée lors de la délivrance du commandement de payer.

Madame [T] [S] et Monsieur [L] [S] ont constaté des impayés de loyers et charges et fait délivrer le 19 février 2025 un commandement de payer à Monsieur [E] [D].

Monsieur [E] [D] ne justifiant d’aucune régularisation totale dans le délai de deux mois suivant ledit commandement, il conviendra par conséquent de constater que les effets de la clause de résiliation sont intervenus le 19 avril 2025.

Sauf à accorder des délais de paiement des arriérés de loyers et de charges suspensifs des effets de la clause résolutoire, l'expulsion des locataires doit être ordonnée en conséquence de la résiliation du bail et une indemnité d'occupation doit être fixée afin d'indemniser le bailleur du préjudice subi en raison du maintien dans les lieux des locataires depuis l'acquisition de la clause résolutoire.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet en effet au juge d'accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le texte précise que l'alinéa 4 de l'article 1343-5 du code civil est alors applicable. Le juge peut en outre d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
En outre, sur demande du bailleur ou du locataire, lesdits délais peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire aux mêmes conditions.

Ce même article précise que « ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l'occurrence, il résulte du décompte produit par Madame [T] [S] et Monsieur [L] [S] que M. [E] [D] n’a versé aucune somme entre les mains du bailleur depuis le mois de février 2025 jusqu’au mois de novembre 2025, échéance à laquelle il a versé un montant conséquent de 3 000 euros, insuffisant cependant à apurer le montant de la dette locative. Le locataire ne prétend pas avoir effectué de nouveaux paiements depuis lors. Aussi, ce paiement sporadique ne peut être considéré comme une reprise du paiement des loyers avant l’audience, lequel doit s’entendre de plusieurs versements successifs et réguliers à bonne échéance. L’intéressé ne conteste au demeurant pas. Il n’est donc pas envisageable d’accorder des délais de paiement au défendeur.

Par conséquent, l'expulsion de Monsieur [E] [D] sera ordonnée, selon les procédures ordinaires prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ce dernier devient dès lors occupant sans droit ni titre du local, ce qui cause manifestement et nécessairement un préjudice aux bailleurs qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation. M. [D] sera donc condamné au paiement, jusqu'à libération effective des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant est fixé à la somme de 531 euros en référence au montant du dernier loyer assorti des charges récupérables, étant précisé que le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision. Le surplus de la demande de la Madame [T] [S] et Monsieur [L] [S] concernant le montant de l'indemnité d'occupation sera rejeté.


3- Sur la demande en condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges

En l’espèce, s'agissant du montant de la dette, au jour de l'assignation, le total des loyers et des charges impayés ainsi que des indemnités d'occupation s'élève à la somme de 3 701,70 euros (indemnité d'occupation du mois juin comprise).

A l'audience, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 4 720,55 euros, comprenant les échéances jusqu'au mois de décembre 2025 inclus.

En revanche, le juge des contentieux de la protection pouvant vérifier d’office tous les éléments constitutifs de la dette locative, il convient en l’occurrence de relever que les bailleurs prétendent d’une part au paiement du montant des cotisations d’assurance pour lesquelles ils n’ont pas intérêt à agir à compter de la résiliation du bail intervenue le 19 avril 2025 et d’autre part à celui de divers frais de procédure qui ne peuvent être imputés au locataire autrement qu’au titre des dépens.
Il convient donc de retrancher de l’arriéré locatif la somme de 114,4 euros au titre des primes d’assurance depuis l’échéance du mois d’avril 2025 au prorata des jours d'occupation avant la résiliation (4,97 + 14,3 x 7), outre ceux des frais pour un montant de 426,9 euros soit une somme globale de 541,3 euros.

En conséquence, au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [T] [S] et Monsieur [L] [S] est établie dans son principe, mais elle sera limitée à la somme de 4 179,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dûment justifiés d’après décompte arrêté au 08 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 comprise), portant intérêts à taux légal sur la somme de 1 658,27 euros à compter du 19 février 2025 et à compter de la décision pour le surplus.

Monsieur [E] [D] [I] condamné à payer cette somme à Madame [T] [S] et Monsieur [L] [S].


4- Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [E] [D] succombant à l'instance, sera condamné aux dépens qui inclura les frais du commandement de payer, les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme.

En revanche, l'équité commande de fixer le montant des frais irrépétibles à la somme de 800 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, 
statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE la demande en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 23 décembre 2021 entre Madame [T] [S] et Monsieur [L] [S] et Monsieur [E] [D], à compter du 19 avril 2025 ;

DIT que Monsieur [E] [D] devra quitter et restituer les lieux dans un délai maximal de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l'expulsion de Monsieur [E] [D] ainsi que tout occupant de leur chef, du local d’habitation et parking sis Le clos vulcain - 27 rue du Solayer - 63000 Clermont-Ferrand, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à payer à Madame [T] [S] et Monsieur [L] [S], la somme de 4 179,25 euros déduction faite d’un montant de 541,3 euros s’agissant des cotisations d’assurances depuis la résiliation du bail et des frais de procédure, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 08 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 comprise), et ce avec intérêts légal sur la somme de 1658,27 euros à compter du 19 février 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision,

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [D] à un montant égal à 531 euros depuis le 19 avril 2025 et au besoin le CONDAMNE à verser à Madame [T] [S] et Monsieur [L] [S] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à payer à Madame [T] [S] et Monsieur [L] [S] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 19 février 2025 ainsi que les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire ;


Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026 et signé par le greffier et le juge des contentieux de la protection,


Le greffier Le juge des contentieux de la protection