Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 avril 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pauline DE LASTEYRIE,
Me KARBOWSKI-RECOULES

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/05163 - N° Portalis 352J-W-B7J-C76CA

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 10 avril 2026


DEMANDEURS
Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [K] [J], demeurant [Adresse 2]
Madame [W] [J] épouse [M], demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Juliette KARBOWSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0847

DÉFENDERESSE
Madame [R] [X], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0013
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-14611 du 04/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 janvier 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier 



Par acte sous signature privée du 30/06/2013 à effet au 30/06/2013, M. [J] [U] a donné à bail à usage d'habitation à Mme [X] [R] un appartement situé au [Adresse 5], pour un loyer de 640 euros toutes charges comprises. Il est noté conclu pour 1 an. Le bail porte sur un appartement studio meublé. Un inventaire des lieux est daté du 30/06/2013.

M. [J] [U] est décédé le 17/04/2022.

Le 26/03/2023, Mme [J] épouse [M] [W], après le décès de M.[J] [U], a adressé un mail à Mme [X] [R] pour lui indiquer qu'il pouvait être envisagé une poursuite de bail, avec augmentation de loyer, pour lequel un projet a été joint ou bien qu'il serait en cas de refus, envisagé une vente.

En mai et juin 2023, des échanges ont lieu entre M.[J] [S] et Mme [X] [R] pour l'état des lieux, Mme [X] [R] faisant état de carreaux de salle de bain défaillants, de présence de fourmis, et M.[J] envisageant des travaux.

Par acte de commissaire de justice du 19/01/2024, M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W], venant aux droits de M.[J] [U] ont signifié un congé pour vendre à Mme [X] [R] à effet au 29/06/2024 à minuit.

Mme [X] [R] s'étant maintenue dans les lieux, une mise en demeure de contacter le bailleur pour fixer la sortie des lieux a été adressée le 08/04/2024 revenue non réclamée, puis le 24/05/2024.

Des demandes de M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] à Mme [X] [R] ont été réalisées en 2024 pour l'accès aux lieux pour établir un DPE, puis pour des visites des lieux.

M. le conciliateur de justice a établi un constat de carence le 05/07/2024, en l'absence d'une des parties, après saisine par les demandeurs en vue de conciliation conventionnelle. 

Le 11/07/2024, Mme [X] [R] a porté plainte contre M.[J] [S] pour tentative de manœuvres, menace ou voie de fait, pour la forcer à quitter le lieu d'habitation, le 10/07/2024.

Par acte de commissaire de justice du 12/02/2025, M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] ont signifié à Mme [X] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un impayé de 6569.12 euros en principal.

Le STH de la ville de [Localité 1] a effectué une visite des lieux le 24/05/2025, et a adressé à M.[J] [S] mise en demeure de remédier dans les 3 mois aux désordres d'infiltration d'eau se manifestant dans la salle de bains, en raison d'un manque d'étanchéité des joints de faïence.

Par acte de commissaire de justice en date du 20/05/2025, M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] ont assigné Mme [X] [R] sur le fondement de l'article 25-8 et 24 de la loi du 06/07/89, aux fins de :
- A titre principal :
- Voir valider le congé pour vente délivré le 19/01/2024 à effet au 29/06/2024 

Décision du 10 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/05163 - N° Portalis 352J-W-B7J-C76CA

- Subsidiairement :
- Voir constater l'acquisition de la clause résolutoire 
- En tout état de cause :
- Voir constater que la locataire est déchue de tout titre d'occupation à compter de la date d'effet du congé ou deux mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire 
- En conséquence :
- voir ordonner l'expulsion pure et simple et immédiate de Mme [X] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique et du commissaire de police, si besoin est 
- voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde meuble désigné par le Tribunal, aux risques, frais et périls de la locataire
- voir condamner Mme [X] [R] à payer à M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] :
- une indemnité d'occupation égale à 824.68 euros, à compter du 01/07/2024 jusqu'à parfaite libération des lieux,
- voir assortir la décision d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et se réserver la liquidation de l'astreinte 
- voir condamner Mme [X] [R] à payer à M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] :
- une somme de 6569.12 euros au titre de l'indexation des loyers depuis le 30/06/2021 
- une somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi 
- une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens 
- voir dire n'y avoir lieu de suspendre l'exécution provisoire de la décision 

L'affaire a été retenue le 05/01/2026.

M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de : 

- A titre principal :
- Voir valider le congé pour vente délivré le 19/01/2024 à effet au 29/06/2024 

- Subsidiairement :
- Voir constater l'acquisition de la clause résolutoire
 
- En tout état de cause :
- Voir constater que la locataire est déchue de tout titre d'occupation à compter de la date d'effet du congé ou deux mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire 

- En conséquence :
- voir ordonner l'expulsion pure et simple et immédiate de Mme [X] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique et du commissaire de police, si besoin est 
- voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde meuble désigné par le Tribunal, aux risques, frais et périls de la locataire

- voir condamner Mme [X] [R] à payer à M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] :
- une indemnité d'occupation égale à 824.68 euros, à compter du 01/07/2024 jusqu'à parfaite libération des lieux,
- voir assortir la décision d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et se réserver la liquidation de l'astreinte 
- voir condamner Mme [X] [R] à payer à M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] :
- une somme de 6569.12 euros au titre de l'indexation des loyers depuis le 30/06/2021 
- une somme de 2060.38 euros au titre des charges locatives et des taxes d'ordures ménagères des années 2022, 2023, 2024 et 2025 
- voir rappeler que M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] disposent de la possibilité de faire visiter le bien 2 heures par jour pendant les jours ouvrables, afin de le vendre, sous astreinte de 50 euros par visite, respectant ces conditions, refusées par Mme [X] [R]
-voir condamner Mme [X] [R] à payer à M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] :
- une somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi 
- une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens 
- voir dire n'y avoir lieu de suspendre l'exécution provisoire de la décision 

Mme [X] [R] a été représentée.Elle soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 
- voir juger que le congé pour vendre délivré par M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] est nul et non avenu 
- voir juger que le bail se poursuit aux mêmes conditions 
- subsidiairement si le congé est jugé valide :
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer à la date de la délivrance du congé, soit la somme de 640 euros, charges comprises 

- voir juger que le commandement de payer du 12/02/2025 est infondé en l'absence de dette à cette date 
- voir juger en conséquence que la clause résolutoire n'est pas acquise 
- subsidiairement si l'existence d'une dette est reconnue :
- suspendre les effets de la clause résolutoire 
- dire que la clause résolutoire ne pourra reprendre effet qu'après mise en demeure de régler l'échéance et /ou le loyer courant, restée infructueuse pendant 15 jours 
- accorder 36 mois de délais de paiement à Mme [X] [R] pour s'en acquitter 
- voir condamner solidairement M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à communiquer les quittances de loyers depuis le mois de juillet 2024 et jusqu'au mois de novembre 2025 inclus à Mme [X] [R] 

- dire que l'astreinte courra pendant 3 mois, et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu'il sera à nouveau fait droit 
- se réserver la compétence de la juridiction pour liquider l'astreinte 
- voir condamner solidairement M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] à payer à Mme [X] [R] la somme de 3840 euros à parfaire, au titre des provisions sur charges encaissées et non justifiées et régularisées en temps utiles entre 2013 et 2021 
- voir condamner solidairement M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] à payer à Mme [X] [R] la somme de 2060.38 euros de dommages et intérêts à raison de la régularisation tardive et la sous-évaluation des provisions 
- subsidiairement si le tribunal retient l'existence d'un arriéré de charges : 
- déduire 492.21 euros pour l'année 2020-2021 du fait de la prescription triennale 
- accorder 36 mois de délais de paiement à Mme [X] [R] pour s'en acquitter 
- voir condamner solidairement M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] à payer à Mme [X] [R] la somme de 8640 euros de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance et 10000 euros à parfaire au titre de son préjudice moral 
- voir débouter M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions 
- voir laisser à la charge de M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] leurs frais irrépétibles et les dépens 
- voir condamner solidairement M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10/07/1991 
- voir écarter l'exécution provisoire de droit, pour les seuls chefs du jugement prononcés à l'encontre de Mme [X] [R] 

En délibéré, sur autorisation, M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] ont produit l'expédition du congé du 19/01/2019, soit la copie conforme à l'original.

Mme [X] [R] n'a pas formé d'observation.

DISCUSSION :

Sur la validité du congé: 

En application de l'article 25-8 de la loi du 06/07/89, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de 3 mois et motiver son refus de renouvellement du bail, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité le congé doit indiquer le motif allégué. […] En cas de contestation, le juge peut même d'office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l'article 25-8.Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé est notifié par LRAR ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la LRAR ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en mains propres. 

M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] sollicitent de voir valider le congé pour vente, signifié le 19/01/2024.

Mme [X] [R] soutient que ce congé n'a pas été signifié, car il n'est pas justifié de l'avis de passage, qu'il n'a pas été adressé par LRAR ou remis en main propre comme indiqué initialement.

En délibéré la copie conforme à l'original du congé pour vente a été produite en date du 19/01/2024 et signifié en étude de commissaire de justice. Il mentionne l'avis de passage laissé à l'adresse de Mme [X] [R] et la lettre adressée le même jour comportant les mêmes mentions que l'avis de passage. Ces mentions font foi jusqu'à inscription de faux, si bien qu'il n'est pas exigé de preuve que l'avis ou la lettre soit effectivement parvenue au destinataire.

Le congé a été délivré par acte de commissaire de justice du 19/01/2024 à effet au 29/06/2024 à minuit, soit au moins 3 mois avant l'expiration du bail, en exposant le motif de vente des lieux loués.

Il est donc régulier en la forme.

Sur le caractère réel et sérieux du motif de vente :

En application de l'article 25-8 de la loi du 06/07/89, l'intention de vente doit exister au moment du congé. Si l'intention de vente doit exister à ce moment, le bailleur n'a pas d'obligation de parvenir à une vente des lieux.

L'appréciation du caractère réel et sérieux du motif de vente est à faire au moment du congé, tandis que des éléments postérieurs peuvent seulement corroborer ces éléments contemporains du congé. 

M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] soutiennent que le motif de vente est réel, car s'il avait été envisagé par Mme [M] de conserver le logement avec un loyer plus élevé pour Mme [X] [R], celle-ci y a renoncé, compte-tenu du refus de la locataire. 

Mme [X] [R] fait valoir que les demandeurs ne justifient pas de démarches pour vendre le bien, et que la signification postérieure du commandement de payer visant la clause résolutoire le 12/02/2025 revient à avoir renoncé au congé.

Il résulte des pièces produites que M. [J] [S] par LRAR du 08/04/2024 non réclamée a demandé à Mme [X] [R] de pouvoir effectuer des visites du bien, par différents moyens notamment par SMS, dès janvier 2024 en vain et dans plusieurs mails du 11/03/2024, 05/04/2024 rappelant ces SMS, puis également par LRAR du 24/05/2024. Par conséquent, l'intention de vente est prouvée par la demande réitérée de visite, sans réponse de la locataire pour les organiser. Il était également indiqué dans la lettre de Mme [M] du 26/03/2023 un tel projet de la part des demandeurs, en l'absence de réévaluation acceptée de loyer.


Par ailleurs la renonciation à un congé suppose une absence d'équivoque. Or la seule délivrance du commandement de payer ne peut valoir renonciation à ce congé, les demandeurs ayant d'ailleurs poursuivi une procédure en ce sens, la jurisprudence citée n'ayant pas trait aux mêmes circonstances de fait, puisque le commandement dans le cas cité intervenait après une première manifestation de volonté des bailleurs indiquant que la vente de l'immeuble ne modifiait pas le contrat de bail.

Le congé du 19/01/2024 à effet au 29/06/2024 à minuit est donc valide et régulier.

Sur les conséquences de la validité du congé :

Mme [X] [R] est donc déchue de tout titre d'occupation des lieux loués depuis le 30/06/2024.

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Mme [X] [R] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, sous réserve du délai suivant commandement de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. 

L'astreinte sollicitée n'est pas nécessaire, Mme [X] [R] devant se reloger dans les délais légaux.

M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] seront autorisés à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de Mme [X] [R] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur la demande en paiement de l'indexation des loyers :

Le bail meublé est soumis à l'article 17-1 I et III de la loi du 06/07/89 en application de l'article 25-9 de la loi du 06/07/89. 

Or l'article 17-1 I alinéa 3 dispose qu'à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans le délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Par conséquent la demande portant sur la période du 30/06/2021 au 29/06/2022 n'est pas due, ni celle du 30/06/2022 au 29/06/2023, ou celle du 30/06/2023 au 29/06/2024, aucune demande n'ayant été formée par les bailleurs avant le commandement de payer du 12/02/2025.

M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] seront déboutés de leur demande allant jusqu'au 29/06/2024.

Sur la demande au titre des charges locatives de M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] et la demande reconventionnelle en remboursement des provisions de Mme [X] [R] :

En application de l'article 25-10 de la loi du 06/07/89, les charges sont récupérables soit dans les conditions de l'article 23 quand il est fixé une provision sur charges, soit au forfait versé simultanément avec le loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou régularisation ultérieure.

Le bail mentionne un loyer de 640 euros, charges comprises, sans provision sur charges. Mais il résulte des conclusions et débats que les parties considèrent que la commune intention des parties était de fixer le loyer à 600 euros et la provision sur charges à 40 euros, puisque Mme [X] [R] en demande le remboursement et les bailleurs le paiement de régularisations annuelles. 

- sur la période de 2013 au 30/06/2021 : 

En l'absence de toute régularisation des charges, Mme [X] [R] soutient qu'elle est fondée à sollicite remboursement de la provision sur charges de 40 euros pendant 8 ans soit 3840 euros.

M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] concluent au débouté sans précision. 

Or les bailleurs n'ont procédé à aucune régularisation des charges jusqu'à la demande en cours d'instance pour 2020- 2021 à 2023-2024, si bien qu'en tout état de cause, la demande de Mme [X] [R] n'est pas prescrite de remboursement des provisions du 30/06/2013 au 30/06/2020, l'article 7-1 de la loi du 06/07/89 disposant que la prescription ne court que du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, qui est donc celle de la régularisation.

La demande de régularisation de M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] pour la période du 30/06/2020 au 30/06/2021 est prescrite, en application de la période triennale de prescription de l'article 7-1 de la loi du 06/07/89 et Mme [X] [R] est fondée à solliciter remboursement des provisions.

Il convient de condamner in solidum M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] à payer à Mme [X] [R] la somme de 3840 euros de restitution des provisions sur charges du 30/06/2013 au 30/06/2021.

- Sur la demande de paiement des régularisations depuis le 30/06/2021 :

La prescription de l'action en paiement des charges est de 3 ans en application de l'article 7-1 de la loi du 06/07/89 et débute lors de la régularisation des charges.

Pour la période du 30/06/2021 au 30/06/2022, et postérieure, Mme [X] [R] n'oppose pas de prescription de l'action. Elle sollicite une somme équivalente de dommages et intérêts au montant dû, en raison de la tardiveté de la régularisation qui est fautive et lui cause préjudice, car elle se trouve obligée à payer un rappel par sous-évaluation des provisions. 

Les provisions à déduire sont de 480 euros par an.

M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] sollicitent paiement de la somme de 424.70 euros pour la période du 30/06/2021 au 30/06/2022 sur la base du total récupérable de 904.70 euros, de 575.26 euros pour la période du 30/06/2022 au 30/06/2023 sur la base du total récupérable de 1055.26 euros, de 848.42 euros pour la période du 30/06/2023 au 30/06/2024 sur la base du total récupérable de 1328.42 euros.

Les charges sont justifiées par la production des régularisations pour ces périodes à l'audience mais il doit être déduit le montant récupérable pour la cave lot 116, qui n'est pas compris dans le bail et ajouté les taxes d'ordures ménagères de 2024 pour 105 euros et 2025 pour 107 euros selon avis des taxes foncières.

Ainsi la base est pour 2021/2022 de 896.30 euros, pour 2022/2023 de 1043.70 euros, pour 2023/2024 de 1317.19 euros.

Il convient de condamner Mme [X] [R] à payer à M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] la somme de 1817.19 +105+107, soit 2029.19 euros.
Il n'est pas démontré que la régularisation présente un caractère fautif de la part des demandeurs, par le seul fait qu'elle soit tardive pour la locataire. Mme [X] [R] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts équivalente au montant des sommes dues de régularisations.

Sur l'indemnité d'occupation :

M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] demandent de voir fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer indexé depuis le 30/06/2021, soit 824.68 euros, et Mme [X] [R] en demande maintien à la somme de 640 euros, du fait que les bailleurs n'ont pas entendu réclamer d'indexation, si bien qu'ils sont réputés y avoir renoncé.

La renonciation à se prévaloir de l'indexation jusqu'au 29/06/2024 nécessite d'apprécier le préjudice subi, du fait de l'occupation sans titre, l'indemnité d'occupation ayant à la fois valeur compensatoire et indemnitaire du préjudice subi. 

Celui-ci n'est pas égal au montant qui aurait été dû en cas d'indexation depuis le 30/06/2021, mais à la valeur locative qui s'est maintenue entre les parties et qui pour l'avenir est à retenir avec indexation selon la compensation à prévoir pour une occupation sans titre.

Compte tenu du bail antérieur, il convient donc de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis le 01/07/2024 jusqu'au départ effectif de Mme [X] [R] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer de 600 euros indexé sur l'indice IRL, base 2ème trimestre 2024 à la date anniversaire du contrat, outre les charges de 110 euros révisées, et de condamner Mme [X] [R] au paiement de celle-ci. 

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] :

En application de l'article 1240 et suivants du code civil, en cas de faute et de préjudice en lien de causalité directe avec cette faute, la personne qui a subi le préjudice peut en solliciter réparation.

M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] soutiennent que le maintien dans les lieux malgré le congé donné leur ont causé préjudice, du fait de l'impossibilité de vente du bien dans le cadre du règlement de la succession, avec baisse du marché. Ils sollicitent la somme de 5000 euros de dommages et intérêts. 

Mme [X] [R] s'y oppose en exposant avoir effectué des recherches de logement depuis 2014, en vain, et bénéficier de décision prioritaire de la Commission de médiation DALO.

Le maintien dans les lieux est ancien depuis la date d'effet du congé au 30/06/2024, mais la locataire a bénéficié depuis le 27/06/2024 d'une décision prioritaire de la commission de médiation DALO puis d'un jugement du Tribunal administratif du 10/07/2025 pour un relogement et a justifié avoir depuis le 04/06/2014 sollicité un logement social, demande renouvelée pour la dernière fois le 02/05/2025.

De ce fait le maintien dans les lieux n'apparait pas fautif, bien que les bailleurs puissent avoir un préjudice lié à leur besoin de vente. L'absence de faute caractérisée doit conduire à rejeter la demande de dommages et intérêts, le relogement devenant urgent de la locataire.
A cet effet la décision sera communiquée au Préfet en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur la demande pour visites des lieux :

En application du bail le locataire doit laisser visiter les lieux 2h par jour pendant les jours ouvrables.

Il convient d'enjoindre Mme [X] [R] de laisser visiter les lieux 2h par jour les jours ouvrables, sous astreinte de 20 euros par visites non respectées, les horaires de visite étant fixés à défaut de meilleur accord entre les parties, de 17h à 19h, avec délai de prévenance de 48h par SMS. 

Sur la demande de délais de paiement de Mme [X] [R] :

En application de l'article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

Le délai dérogatoire de l'article 24 de la loi du 06/07/89 ne trouve application que pour la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais dans ce cadre. 

Mme [X] [R] sollicite 36 mois de délais de paiement pour l'arriéré de charges, et M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] s'y opposent. 

La situation de revenus de Mme [X] [R] limités à l'ASS et l'APL depuis janvier 2025, doit conduire à accorder des délais de paiement en 24 mois, par mensualité de 85 euros selon modalité au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour trouble de jouissance :

En application de l'article 6 de la loi du 06/07/89, le bailleur doit délivrer un logement décent au locataire.

L'obligation de délivrance d'un logement décent par le bailleur est continue pendant le bail.


Il doit en outre effectuer l'entretien des lieux conformément à leur usage d'habitation, le locataire devant assurer les réparations de nature locatives, l'entretien courant, les menues réparations selon le décret 87-712 du 26/08/1987.

Ainsi l'article 6 alinéa 1 et 2 de la loi du 06/07/89 dispose :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En application de l'article 7 de la loi du 06/07/89, le locataire doit procéder aux menues réparations et réparations d'entretien courant dans les lieux loués de nature locative, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; il répond des pertes et dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure.

L'obligation de délivrance d'un logement décent ne nécessite pas de mise en demeure préalable du locataire pour qu'il obtienne réparation du trouble de jouissance subi, en cas de manquement du bailleur, s'agissant d'une obligation légale.

L'obligation d'entretien des lieux par le bailleur a pour conséquence une nécessité de mise en demeure préalable par le locataire, avant toute indemnisation, sauf urgence. 

Mme [X] [R] fait valoir que malgré des demandes de travaux dès 2019, et par écrit en 2023, l'état de la salle de bain et la présence de nuisible lui causent un préjudice de jouissance, et qu'il en résulté des répercussions sur son état de santé. Elle indique avoir fait effectuer des désourisations en juillet 2024, avoir sollicité visite des lieux par le STH, qui le 24/05/2025, a adressé à M.[J] [S] mise en demeure de remédier dans les 3 mois aux désordres d'infiltration d'eau se manifestant dans la salle de bains, en raison d'un manque d'étanchéité des joints de faïence, salle de bain déjà abîmée lors de l'entrée dans les lieux. Elle explique que cependant les travaux n'ont eu lieu que le 08/10/2025 sur relance du syndic. Elle sollicite indemnisation du trouble de jouissance à hauteur de 30% des loyers entre janvier 2022 et septembre 2025, soit 8640 euros.

M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] exposent que la locataire n'a pas donné accès aux lieux, qu'ils n'ont pu la rencontrer, une plainte étant déposée par Mme [X] [R] lorsque M.[J] [S] s'est rendu sur place en juillet 2024. Ils expliquent que le voisin du dessous a signalé les problèmes et non le syndic. Ils contestent un mauvais état de la salle de bains, lors de l'entrée dans les lieux, et rappellent avoir effectué des travaux d'entretien des lieux pour les fenêtres changées en août 2023 et des travaux d'étanchéité en mai 2023. Ils sollicitent le débouté des demandes.

Dans les pièces produites, les premiers mails de la locataire portent en mai 2023 sur l'état de la douche vétuste, la peinture des murs, l'humidité de la salle de bains et dans le studio, des moisissures-fissures dans le carrelage de la douche.

Une présence de souris a conduit à une intervention d'Expert Hygiène Plus le 12/07/2024 mandatée par Mme [X] [R], mais demeure ponctuelle. 

Le rapport du STH du 24/05/2025 confirme en revanche une installation de la douche non étanche sur les joints de faïences, et il s'en est suivi une fuite chez le voisin du dessous, qui a signalé ceux-ci au syndic de l'immeuble et aux bailleurs ( cf. mail du syndic du 23/06/2025). Le contrôle de [E] Services Plomberies du 04/07/2025 avec test d'étanchéité et traceur UV démontre que les défauts d'étanchéité sont multiples, au sol sous le receveur de douche, aux murs, avec défaut de carrelage au sol et de la plinthe, si bien que les plafonds et murs du RDC sont dégradés. Ce rapport corrobore les photos adressées par la locataire où les fissures de carrelage sont manifestes. Il a été préconisé une visite de l'architecte de l'immeuble également pour vérification des structures, car il a été signalé un désordre depuis 2 ans.

Or la facture de changement de la douche avec rénovation des carrelages, et des évacuations, pose d'étanchéité au sol date du 03/10/2025 après devis du 10/09/2025, sans que les bailleurs expliquent pourquoi après une prise de contact dès juin 2025, par suite de la mise en demeure du STH, les travaux ont été retardés autant. 

Si les certificats médicaux évoquent le 02/06/2023 une longue rhinobronchite de la locataire, le lien de causalité avec l'état des lieux n'est pas établi. 

Mais la présence de fourmis, de moisissures qui se sont développées dans la salle d'eau résultent directement du manque d'entretien des lieux depuis mai 2023 par le bailleur, aucune preuve de l'état antérieur n'étant rapporté par la locataire depuis janvier 2022. A cet égard l'état des lieux d'entrée ne mentionne qu'une salle de bain en état d'usage globalement, et seulement quelques carreaux fissurés au sol, mais non dans la douche elle-même.

Indépendamment du changement des fenêtres en mois d'août 2023, qui démontre que les bailleurs ont satisfait sur ce point à leurs obligations d'entretien des lieux conforme à leur usage d'habitation, l'absence de prise en compte de l'état de la salle d'eau a causé un trouble de jouissance à Mme [X] [R]. 

Il n'est cependant pas à retenir à hauteur de 30% des loyers dus pour porter essentiellement dans la salle d'eau pour le logement loué à Mme [X] [R]. Il sera apprécié à 15% des loyers.

En application de l'article 1231-1 et suivants du code civil, le locataire est indemnisé du préjudice subi, sans perte ni profit et la perte de la qualité de locataire au 29/06/2024 doit conduire à limiter l'indemnisation à cette date. 


Sur la période de mai 2023 au 29/06/2024, le trouble de jouissance de la locataire est donc de 600 x 15% x 14 = 1260 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Mme [X] [R] soutient que ne pouvant obtenir de relogement, après pression du bailleur pour augmenter son loyer de manière illicite, et réception d'un commandement de payer non fondé, elle a subi un préjudice moral dont elle demande réparation à hauteur de 10000 euros.
M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] font valoir une absence de préjudice moral et le fait d'avoir récupéré une situation existante pour s'opposer à la demande. 

L'absence d'offre de réévaluation du loyer dans les formes légales de l'article 140 VI de la loi du 23/11/2018 en cas de loyer inférieur au loyer de référence minoré et de logement non classé F ou G au sens de l'article L173-1 du code de la construction et de l'habitation, qui suppose pourtant un acte de signification préalable, une saisine de la commission départementale de conciliation des baux, avant toute saisine du juge en cas d'absence d'accord des parties, pour l'anniversaire du bail au 30/06/2023 est à retenir, même si pour l'année suivante, un congé pour vente était envisagé. Le projet de bail de Mme [M] ne pouvait donc avoir lieu dans la forme proposée, seule l'indication d'une demande à venir de réévaluation pouvant être indiquée pour information.

Par ailleurs le commandement de payer du 12/02/2025 visait des rappels d'indexation, qui n'étaient manifestement pas dus, puisque les bailleurs étaient présumés y avoir renoncé. En revanche la tentative de contact ayant donné lieu à plainte du 10/07/2024 n'est pas avérée fautive, les suites de cette plainte étant inconnue à ce jour.

Il existe donc un comportement fautif des bailleurs lors de ces deux moments, qui ont causé un préjudice moral à Mme [X] [R], placée dans l'inquiétude sur les conditions de son bail. Celui-ci est cependant limité et à réparer par une somme de 700 euros de dommages et intérêts, la locataire n'ayant pas cru bon de son côté de répondre aux demandes de visites des lieux en rapport avec le congé validé, ni à celle du conciliateur de justice, personne neutre et bénévole (missionné sur décision du Président de la Cour d'Appel), qui aurait pu faire progresser le litige.

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit ; il n'y a lieu de l'écarter que si des circonstances particulières tenant à la nature de l'affaire le justifient en application de l'article 514-1 du code de procédure civile. Il n'est pas justifié de ces circonstances dans le cas présent.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de partager les dépens par moitié entre les parties incluant le coût de l'assignation, de la signification de la décision, et du congé et de laisser à chacune d'elle leurs frais en application de l'article 700 du code de procédure civile, et de débouter le conseil de Mme [X] [R] de sa demande en application de l'article 37 de la loi du 10/07/1991.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DIT que le congé pour vente du 19/01/2024 pour les lieux situés au [Adresse 5] à effet au 29/06/2024 est valide et régulier

DIT que Mme [X] [R] est occupante sans droit ni titre depuis le 30/06/2024

FIXE l'indemnité d'occupation due depuis le 30/06/2024 jusqu'au départ effectif de Mme [X] [R] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer de 600 euros indexé sur l'indice IRL, base 2ème trimestre 2024, à la date anniversaire du contrat, outre les charges de 110 euros révisées qui aurait été payés si le bail n'avait pas pris fin

CONDAMNE Mme [X] [R] à payer à M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] cette indemnité d'occupation 

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] pourront faire procéder à l'expulsion de Mme [X] [R] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures civiles d'Exécution, sans astreinte

AUTORISE M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, propriété de Mme [X] [R], dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de M. Mme [X] [R] à défaut de local désigné 

ENJOINT Mme [X] [R] de laisser visiter les lieux loués 2h par jour les jours ouvrables, sous astreinte de 20 euros par visites non respectées, les horaires de visite étant fixés à défaut de meilleur accord entre les parties, de 17h à 19h, avec délai de prévenance de 48h par SMS 

DEBOUTE M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] de leur demande en paiement des rappels d'indexation de loyers depuis le 30/06/2021 
CONDAMNE in solidum M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] à payer à Mme [X] [R] la somme de 3840 euros de restitution des provisions sur charges du 30/06/2013 au 30/06/2021.

DIT que M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] sont irrecevable en leur demande de régularisation des charges du 30/06/2020 au 30/06/2021 

CONDAMNE Mme [X] [R] à payer à M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] la somme de 2029.19 euros de régularisation des charges, du 30/06/2021 au 30/06/2022, du 30/06/2022 au 30/06/2023, du 30/06/2023 au 30/06/2024, et taxes des ordures ménagères 2024 et 2025 

DEBOUTE Mme [X] [R] de la demande de dommages et intérêts équivalente aux sommes dues pour tardiveté de la régularisation
DEBOUTE M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] de leur demande de dommages et intérêts pour maintien dans les lieux fautif 

AUTORISE Mme [X] [R] à se libérer de la dette en 24 mensualités de 85 euros payables le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision, la dernière soldant la dette en principal, intérêts 

DIT que le non-paiement d'une mensualité à sa date rendrait immédiatement exigible le solde restant dû sans mise en demeure

CONDAME in solidum M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] à payer à Mme [X] [R] la somme de 1260 euros au titre de son trouble de jouissance entre mai 2023 et le 29/06/2024

CONDAMNE in solidum M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] à payer à Mme [X] [R] la somme de 700 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi pour offre de réévaluation illicite, et commandement de payer abusif 

ORDONNE communication de la présente décision au Préfet pour la prise en compte du relogement 

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit

PARTAGE les dépens de l'instance incluant le coût de l'assignation, de la signification de la décision, du congé par moitié entre les parties 

LAISSE à M. [J] [S], M.[J] [K] et Mme [J] épouse [M] [W] et Mme [X] [R] la charge de leurs frais en application de l'article 700 du code de procédure civile 

DEBOUTE le conseil de Mme [X] [R] de sa demande en application de l'article 37 de la loi du 10/07/1991 


LE GREFFIER LE PRESIDENT