Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 3 avril 2026

N° RG 24/02097 - N° Portalis DB32-W-B7I-DA65G - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 03 Avril 2026
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N° 

DU : 03 Avril 2026

N° RG 24/02097 - N° Portalis DB32-W-B7I-DA65G
NAC : 50G

Jugement rendu le 03 Avril 2026

ENTRE :

Madame [N] [A] [Z] épouse [H]
demeurant [Adresse 1]
Monsieur [D] [P] [Z]
demeurant [Adresse 2]
Madame [Y] [Z]
demeurant [Adresse 3]
Monsieur [W] [Z]
demeurant [Adresse 4]
Monsieur [O] [X] [Z]
demeurant [Adresse 5] [Localité 3]
Madame [U] [F] [Z]
demeurant [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7]
Madame [M] [K] [Z] épouse [S]
demeurant [Adresse 8] - [Localité 5]
Monsieur [E] [T] [G] [V] [Z]
demeurant [Adresse 9]
Représentés par Maître Normane OMARJEE de la SELARL KER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET :

S.C.I. [Q]
dont le siège social est sis [Adresse 10]
Représentée par Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER
Assesseur : Adeline CORROY
Assesseur : Chloé CHEREL BLOUIN

Magistrat rédacteur : Chloé CHEREL BLOUIN

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 Septembre 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 20 Février 2026 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 03 Avril 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort
______________________________________________________
Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Guillaume jean hyppo DE [B], Maître Normane OMARJEE le :
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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 03 Avril 2026
EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente dressé le 18 août 2023 par Me [R] [J], notaire à Saint-Pierre, les membres de l’indivision [Z] ont consenti la vente d’un ensemble immobilier cadastré section EK n°[Cadastre 1] sis [Adresse 11] à Terre [Adresse 12] à la SCI [Q] moyennant la somme de 230 000 euros, sous condition suspensive d’obtention de prêt notamment.

Par acte authentique du 14 novembre 2023, la date à laquelle devait être satisfaite la condition suspensive d’obtention de prêt a été repoussée à deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, Mme [N] [A] [Z] épouse [H], M. [D] [P] [Z], Mme [Y] [Z], M. [W] [Z], M. [O] [X] [Z], Mme [U] [F] [Z], Mme [M] [K] [Z] épouse [C], M. [E] [T] [G] [V] [Z] ont fait assigner la SCI [Q] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins notamment de condamnation pécuniaire.

Par ordonnance en date du 31 octobre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a enjoint les parties de se rendre à un rendez-vous d’information sur la médiation, en vain.

Suivant conclusions récapitulatives communiquées par RPVA le 2 avril 2025, les consorts [Z] sollicitent de :
- condamner la SCI [Q] à verser à l’indivision [Z] la somme de 23 000 euros en application de la pénalité contractuelle ;
- condamner la SCI [Q] à verser à l’indivision [Z] la somme de 3 000 euros au titre des dommages-intérêts subis ;
- condamner la SCI [Q] à verser à l’indivision [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- débouter la SCI [Q] de leurs prétentions plus amples ou contraires.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [Z] font valoir sur le fondement des dispositions des articles 1304, 1304-3, 1304-6 et 1231-5 du code civil que la rupture des relations contractuelles à l’initiative de la SCI [Q] justifie sa condamnation au paiement de la pénalité contractuelle stipulée au compromis de vente. Ainsi, ils soutiennent que la SCI [Q] n’a pas effectué les diligences nécessaires pour l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations du compromis et que sa volonté d’acquérir le bien se déduit des échanges qui ont eu lieu entre les parties jusqu’à l’autorisation du retard de la signature de l’acte authentique. Ils ajoutent que la SCI [Q] fait preuve de mauvaise foi.

Par ailleurs, les consorts [Z] considèrent ne pas avoir manqué à leurs obligation d’information précontractuelle s’agissant de l’environnement immédiat du bien et son voisinage, n’ayant dissimulé aucun élément et la SCI [Q] ayant pu opérer plusieurs visites du bien.

Enfin, les consorts [Z] exposent qu’en application de l’article 1240 du code civil, le refus de réitération de la SCI [Q] a eu pour conséquence une perte de chance de vendre leur bien aux conditions prévues et le règlement de charges de copropriété supplémentaires, outre les impôts fonciers et le coût du procès-verbal de difficulté dressé par le notaire d’un montant de 780 euros.

Suivant conclusions récapitulatives communiquées par RPVA le 17 juin 2025, la SCI [Q] sollicite de :
- débouter les consorts [Z] de leurs prétentions ;
- subsidiairement, annuler la vente sur le fondement de la réticence dolosive et condamner les consorts [Z] à lui verser la somme de 26 000 euros de dommages-intérêts ;
- plus subsidiairement, condamner les consorts [Z] à lui verser la somme de 26 000 euros de dommages-intérêts pour défaut d’information précontractuelle ;
- en tout état de cause, débouter le consorts [Z] de leurs prétentions indemnitaires ;
- ordonner la suspension de l’exécution provisoire de toute décision de condamnation de la SCI [Q] au regard de ses conséquences manifestement excessives ;
- condamner les consorts [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

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Au soutien de ses prétentions, la SCI [Q] fait valoir qu’en application 1304-6 du code civil, la condition suspensive d’obtention de prêt est nécessairement défaillie faute d’avoir obtenu l’accord de prêt avant le 18 janvier 2024, rendant ainsi le contrat de vente caduc et toute indemnité infondée.

La SCI [Q] ajoute que les consorts [Z] ne peuvent lui reprocher un défaut de diligence dans l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles du compromis de vente alors qu’ils ne l’ont pas mise en demeure de justifier des diligences accomplies, d’une part, et que le prêt finalement obtenu après l’expiration du délai convenu correspond aux conditions du compromis, d’autre part.

Subsidiairement, en cas de faute dans la réalisation de la condition suspensive, la SCI [Q] soutient que les consorts [Z] n’ont pas respecté leur devoir précontractuel d’information et ont fait preuve de réticence dolosive au regard des articles 1112-1, 1137 et 1602 du code civil. Elle précise à ce titre ne pas avoir été avertie des troubles du voisinage causés par Mme [I] dans leur ampleur exacte et ce alors que le bien objet de la vente est situé à quelques mètres de l’habitation de celle-ci, diminuant la valeur réelle du bien et ce alors que l’information sur ce point était déterminante de son consentement.

Par ordonnance en date du 11 septembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé la date de dépôt des dossiers au 20 février 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les demandes de « constater que », « donner acte » et « dire et juger que » ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des prétentions.

Sur la condition suspensive d’obtention de prêt

Les articles 1186 et 1187 du code civil prévoient qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparait. La caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil.
La promesse de vente est caduque si le prêt n'est pas demandé ou obtenu dans le délai stipulé, sauf si la condition a défailli du fait du débiteur.

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans la promesse de vente et dans le délai stipulé à l'acte. Mais, cette preuve faite, c'est au créancier d'établir que le débiteur qui a sollicité son prêt, a empêché l'accomplissement de la condition.

Les juges du fond apprécient souverainement si les diligences ont bien été accomplies par le débiteur de l’obligation.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du compromis de vente signé entre les parties le 18 août 2023 que la SCI [Q] s’est engagée à solliciter un prêt d’un montant maximal de 272 000 euros, sur une durée de remboursement maximale de 25 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 4,00% l’an hors assurance. La réception de l’offre devait intervenir au plus tard dans un délai de trois mois à compter du compromis.


Suivant un avenant à compromis de vente en date du 14 novembre 2023, il a été convenu une prorogation de la date d’obtention d’une offre de prêt de deux mois supplémentaires, portant à cinq mois le délai total. De même, une prorogation de la date de réitération par acte authentique a été convenue, portant à six mois le délai total. Il convient toutefois de constater que cet avenant n’a pas été signé par les représentants de la SCI Macareux.

Enfin, suivant procès-verbal de difficultés en date du 15 mars 2024, Me [J] a constaté le désaccord des parties sur la finalisation de la vente, la SCI [Q] évoquant une offre de prêt à un taux supérieur à celui stipulé et un défaut d’information des vendeurs sur l’environnement du bien.

Si la SCI [Q] fait valoir son absence de faute dans la défaillance de la réalisation de la condition suspensive, force est toutefois de constater que la seule pièce relative au prêt devant être sollicité est une proposition de financement de la BNP Paribas en date du 26 janvier 2024, soit postérieurement à l’expiration du délai convenu initialement (18 novembre 2023) mais également de la prorogation qui a manifestement été accordée (18 janvier 2024). 

En outre, à la lecture des modalités du prêt, la BNP Paribas fait référence aux “caractéristiques initiales” suivantes : 273 400 euros, taux d’intérêt fixe de 4,07% l’an et durée de remboursement de 20 ans. Or, ces trois éléments ne correspondent pas aux conditions du compromis dès lors qu’ils les dépassent s’agissant du prix et du taux. 

La SCI [Q] ne verse aucune autre pièce permettant de justifier de ses démarches bancaires dans le délai convenu ni du contenu de sa demande de financement afin de s’assurer qu’elle a effectivement respecté les conditions du compromis. Or, en l’absence d’éléments supplémentaires et au regard de la seule offre de prêt versée aux débats, le tribunal ne peut que constater que la SCI [Q] a manqué de diligences dans l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention de prêt. Il convient par conséquent d’en conclure que ladite condition a défailli en raison de la carence de la SCI [Q], de telle sorte qu’elle sera réputée accomplie.

Sur le devoir d’information précontractuelle de l’indivision [Z]

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, la SCI [Q] reproche un défaut d’information précontractuelle aux consorts [Z] s’agissant de l’environnement et du voisinage du bien objet du compromis de vente sans toutefois justifier d’échanges précontractuels au cours desquels elle aurait effectivement indiqué aux consorts [Z] des exigences particulières sur ce point en vue de l’achat.

En outre, elle reconnaît avoir pu effectuer plusieurs visites du bien et ainsi s’enquérir de l’environnement immédiat du bien. Les photographies versées aux débats à l’appui de ses moyens n’étant pas datées ni circonstanciées, elles ne sauraient suffire à en déduire un défaut d’information de la part des demandeurs. Enfin, la SCI Macareux ne verse aucun élément aux débats permettant d’établir qu’elle a questionné les vendeurs sur ces constructions avant de refuser la réitération de l’acte.

Dès lors, en l’absence de preuve d’un défaut d’information précontractuelle des vendeurs, la SCI [Q] sera déboutée de sa prétention reconventionnelle.

Sur la sanction du défaut de réitération de l’acte authentique

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

En l’espèce, le compromis de vente prévoit une stipulation de pénalité précisant qu’au cas où les conditions suspensives sont remplies mais que l’une des parties ne régularise pas l’acte authentique, la somme de 23 000 euros sera due à titre de dommages-intérêts à l’autre partie. 

Or, il a été établi que la condition suspensive d’obtention de prêt est réputé accomplie mais que la SCI Macareux a refusé la réitération de l’acte authentique tel qu’il résulte de la lecture du procès-verbal de difficultés.

Dès lors, la SCI [Q] sera condamnée à verser aux consorts [Z] la somme de 23 000 euros à titre de pénalité.

Sur la prétention indemnitaire des consorts [Z]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, bien que les consorts [Z] fassent état d’un préjudice moral, le certificat médical versé aux débats ne concerne que l’un d’entre eux. 

En outre, suivant attestation notariée du 23 octobre 2024, il apparaît que le bien a été vendu à la SCI Jali au prix de 182 325 euros. Si le prix finalement retenu pour la vente est significativement moins élevé que le prix auquel le compromis de vente avec la SCI [Q] a été fixé, aucun élément ne permet toutefois de démontrer qu’un préjudice distinct de la non-réitération de la vente ait été subi par les membres de l’indivision [Z] et qui ne serait pas couvert par la pénalité stipulée au compromis.

Dès lors, les consorts [Z] seront déboutés de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La SCI Macareux, succombant, sera condamnée à verser aux consorts [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile par parts égales entre eux, outre les dépens. 

Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit dans le cadre de la présente procédure en application de l'article 514 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction, 

Dit que la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée au compromis de vente du 18 août 2023 signé entre la SCI [Q], d’une part, et Mme [N] [A] [Z] épouse [H], M. [D] [P] [Z], Mme [Y] [Z], M. [W] [Z], M. [O] [X] [Z], Mme [U] [F] [Z], Mme [M] [K] [Z] épouse [C], M. [E] [T] [G] [V] [Z], d’autre part, est réputée accomplie ;

Condamne la SCI [Q] à verser à l’indivision constituée par Mme [N] [A] [Z] épouse [H], M. [D] [P] [Z], Mme [Y] [Z], M. [W] [Z], M. [O] [X] [Z], Mme [U] [F] [Z], Mme [M] [K] [Z] épouse [C], M. [E] [T] [G] [V] [Z] la somme de 23 000 euros à titre de pénalité ;

Déboute pour le surplus ;

Condamne la SCI [Q] à verser à l’indivision constituée par Mme [N] [A] [Z] épouse [H], M. [D] [P] [Z], Mme [Y] [Z], M. [W] [Z], M. [O] [X] [Z], Mme [U] [F] [Z], Mme [M] [K] [Z] épouse [C], M. [E] [T] [G] [V] [Z] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile par parts égales entre eux ;

Condamne la SCI [Q] aux dépens ;

Dit que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT