Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 9 avril 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 09 AVRIL 2026

ph

N° 2026/ 87













N° RG 23/13839 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMECH







[R] [L] épouse [Z]





C/



[C] [U]



























Copie exécutoire délivrée le :







à : 





SELARL [B] & ASSOCIES



SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 19 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/01689.



APPELANTE



Madame [R] [L] épouse [Z], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Thomas JEAN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant 





INTIMÉ



Monsieur [C] [U], demeurant [Adresse 2] [Localité 1]



représenté par Me Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Valérie GINET de la SCP GINET - TRASTOUR, avocat au barreau de GRASSE, plaidant 











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Agnès BISCH, Président de Chambre 

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller









Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.







ARRÊT





Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026 





Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES



Par acte notarié du 21 octobre 1998, Mme [R] [L] épouse [Z] a acquis la propriété du lot n° 2 au sein de l'ensemble immobilier cadastré BT n° [Cadastre 1], sis au [Adresse 3], à [Localité 2], désigné comme une maison à construire suivant le permis de construire visé, et les 106/ 1 000èmes indivis du terrain, en se référant à un état descriptif de division-règlement de copropriété du 5 avril 1995, dépendant du lotissement [Adresse 4].



M. [C] [U] est propriétaire selon acte notarié du 31 juillet 1995, d'une maison d'habitation correspondant au lot n° 1 du même ensemble immobilier cadastré BT n° [Cadastre 1].



Se plaignant de différentes emprises de la part de M. [U] et de troubles anormaux du voisinage, Mme [Z] l'a, par exploit d'huissier du 1er avril 2022, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Grasse, afin qu'il retire les éléments à l'origine des empiétements et des troubles, que le mur soit remis en état, le tout sous astreinte, et qu'il soit condamné à lui verser des dommages et intérêts.



Par jugement du 19 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a : 

- débouté Mme [Z] de sa demande de condamnation sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à :

- démolir tout ouvrage qu'il a fait édifier venant transformer et s'appuyer sur le mur commun mitoyen entre les lots 1 et 2 de la copropriété [Adresse 5],

- retirer ou à défaut modifier l'angle des caméras de surveillance de sorte qu'elles ne soient plus dirigées vers son lot, 

- restaurer le mur séparatif après avoir enlevé tous les équipements qu'il y a placés,

- rétablir la haie derrière le mur ou tout équipement occultant la vue entre les lots 1 et 2 moyennant participation financière de Mme [Z] avec le requis, et à défaut, autoriser cette dernière à installer de son côté du mur une palissade aux mêmes fins,

- débouté Mme [Z] de sa demande d'injonction faite à M. [U] de déplacer sa pompe à chaleur de manière à ce qu'elle ne lui cause plus de gêne visuelle et sonore,

- débouté Mme [Z] de sa demande de dommages et intérêts,

- débouté M. [U] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

- débouté Mme [Z] de sa demande relative à l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [Z] à verser à M. [U] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné Mme [Z] aux entiers dépens de l'instance.



Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré :



Sur la demande de remise en état des parties communes mitoyennes,

- que si le règlement de copropriété précise que les parties communes comprennent les ouvrages de clôture de l'ensemble immobilier ainsi que le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes, il faut rapporter la preuve que le mur litigieux constitue une clôture ou une séparation,







- qu'au vu des photos produites, les dimensions verticales du mur ne permettent pas de faire office de clôture en ce qu'elles n'empêchent pas les vues sur le fonds voisin, ce qui fragilise la présomption de mitoyenneté,

- que le courrier du notaire du 13 août 2020 évoquant la qualification de mitoyenneté est insuffisant, celui-ci ne précisant pas les éléments sur lesquels le notaire s'est appuyé pour en déduire cette qualification,

- qu'il en est de même de la pièce provenant d'une étude notariale évoquant une indivision initiale de type [Q], le destinataire n'étant pas mentionné ni la date,

- qu'un second élément, lié à l'implantation du mur, vient remettre en cause cette présomption, le mur étant situé sur le terrain de M. [U] et non sur la ligne abstraite de séparation des deux parcelles, selon le permis modificatif de construire du 16 janvier 2005 et le procès-verbal de constat d'huissier du 22 juillet 2022 qui évoque la présence d'une borne de géomètre se trouvant dans l'alignement de la limite séparative et en pied du mur litigieux,

- que la villa de M. [U] est en surplomb de celle de Mme [Z],

- que Mme [Z] n'apporte aucune preuve contraire, notamment d'acquisition de mitoyenneté par titre ou prescription acquisitive,



Sur les troubles anormaux de voisinage,

- que la pompe à chaleur a été déplacée dans le garage de M. [U] et placée dans un coffrage en béton, si bien que Mme [Z] ne démontre l'existence ni d'une gêne visuelle, ni d'une gêne sonore,

- que la première caméra est factice et a été démontée, que l'angle de vue de la seconde caméra est dirigé vers le portail de M. [U], que Mme [Z] ne démontre pas de trouble anormal du fait des caméras, 

- que sans qu'il soit nécessaire de revenir sur les raisons ayant justifié le retrait de la haie, M. [U] était en droit de retirer les végétaux implantés sur son terrain et Mme [Z] ne parvient pas à démontrer l'existence d'un trouble anormal lié à la suppression de la haie de cyprès,

- que Mme [Z] ne rapporte pas de preuve pour démontrer l'existence d'un préjudice lié à la présence d'un des deux escaliers, celui prenant appui sur le mur séparatif, la seule gêne ne permettant pas de retenir l'existence d'un trouble anormal de voisinage,

- que Mme [Z] ne peut soutenir l'existence d'un préjudice lié à la palissade ou grillage en bois, alors qu'elle regrette le retrait de la haie qui la protégeait des vues depuis la propriété voisine,

- qu'aucune preuve n'est rapportée de troubles liés aux activités de M. [U] ou à des nuisances sonores, en violation d'une clause du règlement de copropriété,



Sur la demande reconventionnelle de M. [U],

- qu'il ne peut être reproché à Mme [Z] de chercher à réunir des preuves dans le cadre de l'instance, en photographiant son voisin, M. [U] ne pouvant être reconnu de manière évidente, soit en raison de l'absence de clarté ou de précision de la photo, soit parce que seule une partie de son corps est visible, sans visage apparent,

- qu'aucun élément ne permet de retenir une utilisation permanente et abusive du barbecue,

- que les nuisances sonores constatées une fois, ne constituent pas un trouble anormal de voisinage,

- qu'aucune preuve de gravité de l'invasion de lierre, n'est rapportée.



Par déclaration du 9 novembre 2023, Mme [Z] a interjeté appel de ce jugement.









Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par le RPVA le 3 février 2026, Mme [R] [Z] demande à la cour de :



Vu la loi du 10 juillet 1965, et notamment de ses articles 6-3 et 25,

Vu les articles 9, 544, 653, 662 et 1253 du code civil,

Vu le règlement de copropriété de la [Adresse 6],

Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage,

Vu les articles 15, 16 et 803 et 914-4 du code de procédure civile,



A titre liminaire :



- révoquer l'ordonnance de clôture du 27 janvier 2026 et la rabattre à la date de l'audience des plaidoiries du 9 février 2026,

- accueillir les présentes écritures,



A titre principal :



- recevoir son appel,

- confirmer le jugement rendu le 19 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Grasse en ce qu'il a débouté M. [U] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

- l'infirmer dans toutes ses autres dispositions,



Et statuant à nouveau, 



- déclarer sa demande recevable et bien fondée,

- juger que le mur répartissant la jouissance divise et privée du sol entre Mme [R] [Z] et M. [U] est une partie commune,

- condamner M. [U], sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à :

- démolir tout ouvrage qu'il a fait édifier transformant et s'appuyant sur le mur répartissant la jouissance divise et privée du sol entre les lots n° 1 et n° 2 de la copropriété [Adresse 5],

- restaurer ce mur après avoir enlevé tous les équipements qu'il y a placés,

- retirer ou à défaut modifier l'angle des caméras de surveillance de sorte qu'elles ne soient plus dirigées vers l'habitation de la concluante et de ses dépendances,

- rétablir la haie derrière le mur ou installer tout équipement occultant la vue entre les lots n° 1 et n° 2,

- faire injonction à M. [U], de déplacer sa pompe à chaleur loin de la limite séparative et au moins 10 mètres de celle-ci, de manière à ce qu'elle ne lui cause plus aucune gêne visuelle et sonore,

- dire qu'en cas d'infraction à cette injonction il sera condamné à payer une astreinte de 3 000 euros après constatation de celle-ci par deux témoins ou un commissaire de justice,

- condamner M. [U] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- débouter M. [U] de toutes ses prétentions,

- condamner M. [U] à lui payer la somme de 22 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens de première instance puis d'appel,



- et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me [N] [B] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.



Mme [Z] fait valoir que :



Sur la qualification du mur séparant les jardins,

- le sol est une partie commune de la copropriété et chacun d'eux a une jouissance privative d'une partie, celles-ci étant séparée par un mur.

- le juge de première instance ne pouvait qualifier le mur, de mur de soutènement appartenant à M. [U], puisqu'il s'agit d'une partie commune appartenant indivisément à tous les copropriétaires, la jouissance exclusive n'étant pas un droit de propriété.

- il ressort du règlement de copropriété que seules les maisons individuelles constituent des parties privatives et, le sol ainsi que tous les autres ouvrages sont des parties communes,

- le permis de construire du 16 janvier 2005, sur lequel le premier juge a fondé son analyse, ne concerne pas M. [U] et ne permet pas de déterminer ce qui est privatif ou commun, seul le règlement de copropriété déterminant cela,

- l'existence de la borne de géomètre est plus que douteuse alors que s'agissant d'une copropriété, aucun bornage n'est envisageable,

- M. [U] reconnait lui-même, que le mur est une partie commune et que c'est pour cela qu'il a demandé une autorisation à l'assemblée générale des copropriétaires,



Sur le trouble anormal du voisinage,

- M. [U] se comporte comme propriétaire du muret dont il s'est accaparé, de sorte qu'elle n'y a plus d'accès,

- M. [U] a procédé à de nombreuses transformations de ce muret : installation d'une pompe à chaleur en hauteur et au droit de ce muret, arasement total de la haie derrière le muret, construction de plusieurs piliers « décoratifs » en surélévation à même le muret, construction de deux escaliers surmontant en partie ce muret et prenant appui dessus, pose de son propre grillage et d'une palissade en bois, dont les fixations sont situées du côté de sa voisine, création d'une ouverture sur le muret,

- la pompe à chaleur est orientée vers sa propriété et est bruyante ; M. [U] en est conscient et l'a déplacée à plusieurs reprises sans toutefois jamais remédier aux nuisances subies, puisqu'à chaque fois, il la réinstallait à proximité immédiate de la limite de propriété ; il doit réparer les nuisances subies depuis plusieurs années,

- le grillage et la palissade en bois ont été installés sur une partie du sol qu'elle utilise, par M. [U] ; l'escalier prend appui sur le mur séparatif qu'il a construit sans aucune autorisation et est emprunté très fréquemment à toute heure du jour ou de la nuit par les visiteurs de M. [U] qui disposent alors d'une vue plongeante sur son lot, portant atteinte à sa tranquillité et intimité,

- la suppression de la haie de cyprès crée une vue directe et panoramique sur son lot et M. [U] utilise cette vue pour l'observer et envoyer des branches ; la haie est une partie commune qui est le seul moyen de préserver son intimité,

- des caméras ont été posées suite à la suppression de la haie et sont dirigées vers son lot ; si, comme M. [U] l'affirme, une des caméras est fictive la raison de son installation serait la volonté de nuire ; la seconde caméra a une vue à 360° et est donc obligatoirement dirigée vers son lot,







- la responsabilité de M. [U] peut être engagée, puisqu'il y a un trouble anormal du voisinage et une atteinte à la vie privée ; le fait qu'il aurait eu une autorisation de l'assemblée générale a posteriori est sans impact, puisque le trouble anormal du voisinage n'implique pas l'existence d'une faute ; la résolution adoptée par l'assemblée générale est trop imprécise, puisqu'elle ne détaille pas quels sont les travaux régularisés. Ce faisant ses travaux n'ont pas valablement été autorisés conformément aux dispositions de l'article 25 de la loi n° 65-557,



Sur la violation de la clause de tranquillité,

- le comportement de M. [U] est également contraire à la clause de tranquillité stipulée dans l'article 4 du chapitre 3 du règlement de copropriété,



Sur la demande reconventionnelle de M. [U],

- la plainte déposée par M. [U] le 29 juillet 2021, a été classée sans suite et le constat d'huissier du 16 avril 2021 ne fait que constater qu'un barbecue a lieu et que de la musique aurait été diffusée avec un volume élevé ; cela ne constitue pas un trouble anormal du voisinage puisque les faits se sont produits une seule fois ; il ne démontre pas l'existence d'un préjudice moral,

- les autres accusations formulées reposent sur de simples allégations sans pièce probante.



Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par le RPVA le 6 février 2026, M. [U] demande à la cour de : 



En préambule, 



Vu l'ordonnance du 27 janvier 2026, 

Vu les conclusions et pièces de Mme [Z] produites 48 heures ouvrables avant la clôture et non conformes aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, 

Vu les articles 15 et 16 du code de procédure civile qui consacrent le principe du contradictoire, 

Vu l'article 954 du code de procédure civile, 

Vu l'article 783 du code de procédure civile, 



- révoquer l'ordonnance de clôture prononcée le 27 janvier 2026, 

- accueillir en conséquence, les présentes écritures,

- prononcer au besoin la réouverture des débats,



Vu les photos produites sur lesquelles il figure, prises sans son consentement,



- les écarter,

- ordonner leur retrait,

 

Sur le fond, 

 

Vu le jugement rendu le 19 septembre 2023, 

Vu les articles 544, 545, 651 et suivants du code civil, 

Vu les articles 647, 657, 658 et suivants du code civil, 

Vu les articles 9 et 15 du code de procédure civile, 







Vu la jurisprudence citée, 

Vu les pièces produites, 



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

- débouter Mme [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

 

S'agissant de sa demande, 



- infirmer le jugement du 19 septembre 2023 en ce qu'il a débouté M. [C] [U] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

 

Statuant à nouveau, 



- condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 200 euros par mois depuis 2018, soit la somme de 19 400 euros actualisée, en réparation de son préjudice,

- condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens d'appel.



M. [U] réplique que :



Sur le mur séparatif,

- les deux ouvrages sont implantés sur son fonds, le premier mur en pierres, ayant été rehaussé par endroit, et le mur en béton en retrait, étant celui de la façade de son garage,

- le grillage plaqué contre le muret, est l''uvre de Mme [Z], car il n'aurait jamais pu fonder les piquets qui le soutiennent, implantés sur le lot de Mme [Z],

- les photos produites constituent une atteinte à sa vie privée, car prises sans son consentement,

- la réponse de Me [P] n'est pas probante puisqu'on ne connaît pas la question initialement posée et elle n'est étayée par aucun document. Il en va de même pour la réponse de Me [M],

- le règlement de copropriété-état descriptif de division, l'acte authentique du 21 août 1988, ainsi que la convention d'indivision produits, ont été établis par d'autres notaires,

- le caractère mitoyen du mur n'est pas démontré par ces pièces comme l'a valablement retenu le premier juge,

- le fait que le sol soit une partie commune ne rend pas les ouvrages édifiés sur ce sol commun, parties communes, ce qui constitue la distinction fondamentale entre une indivision [Q] et une copropriété horizontale,

- seules les clôtures de la copropriété sont évoquées comme des parties communes et aucune mention n'est faite des murs de soutènement,

- le mur est entièrement sur son lot et celui-ci est séparé de celui de Mme [Z] par des bornes de géomètre,

- il n'a jamais affirmé qu'un bornage aurait été réalisé au sens de l'article 646 du code civil, mais que des bornes ont été posées pour délimiter les fonds,

- ce mur est bien un mur de soutènement puisqu'il soutient les terres de son fonds, profite uniquement à son fonds et n'a pas de fonction de délimitation, et n'est donc mitoyen au sens de l'article 653 du code civil,







- la présomption de mitoyenneté ne s'applique pas aux murs de soutènement,

- il ressort du règlement de copropriété que le mur n'est pas une partie commune puisqu'il n'a pas d'usage commun, ni d'utilité pour plusieurs copropriétaires,

- Mme [Z] a réalisé plusieurs ouvrages sans autorisation de la copropriété, mais dénie les mêmes droits à son voisin,

- la demande de voir « DECLARER que le mur répartissant la jouissance divise et privée du sol entre Mme [R] [Z] et M. [U] est une partie commune » n'est pas une demande recevable, et est dans tous les cas, abusive et infondée, comme par voie de conséquence ses autres demandes accessoires en lien avec le mur,



Sur la demande de démolition/suppression des ouvrages incriminés,

- Mme [Z] soutient que divers ouvrages lui occasionnent « une gêne patente » mais ne démontre pas cette gêne par des éléments probants,

- la mitoyenneté du mur n'empêche pas la réalisation de travaux, équipement et ouvrages contre ou s'appuyant sur le mur dès lors qu'ils ne sont pas nuisibles à l'autre copropriétaire,

- la pompe à chaleur incriminée n'existe plus, avant même l'action engagée par Mme [Z], ce qui démontre sa mauvaise foi,

- les photographies qu'elle produit en pages 11 et 13 de ses dernières conclusions, ne correspondent absolument pas à une situation existante,

- la pompe à chaleur litigieuse n'a jamais été installée sur le mur existant mais bien en retrait, sur une jardinière maçonnée installée sur la terrasse, et elle a été retirée,

- la nouvelle pompe à chaleur n'est pas sur le mur, mais dans le garage et il n'est pas démontré qu'elle cause des nuisances,

- les piliers décoratifs existent depuis la construction de la maison, comme cela ressort du permis de construire, déposé à la mairie,

- outre le fait que l'action est prescrite, il n'est pas démontré que les piliers causeraient une gêne,

- il n'existe pas de dispositions légales empêchant d'enlever une haie présente sur son jardin, et cette haie a été retirée du fait des allergies dont souffre sa femme,

- la maison de Mme [Z] se situe en contrebas de plusieurs mètres de la sienne, de sorte qu'avec ou sans haie, les constructions érigées sur son lot surplombent nécessairement le lot [Z],

- la suppression de la haie est sans impact sur la création de vue,

- le panneau de bois est là pour permettre de limiter le vis-à-vis et Mme [Z] s'en plaint de manière contradictoire, alors qu'il ne cause aucun trouble,

- il ressort du procès-verbal du 4 septembre 2020 que c'est Mme [Z] qui a installé le grillage dont elle demande la suppression ; il n'a fait que le prolonger, sur la seconde partie de la limite de propriété, en respectant le droit de se clore,

- pour mettre fin à la polémique portant sur la nécessité de faire autoriser les ouvrages litigieux par la copropriété, il a formulé une demande en ce sens qui a été votée lors de l'assemblée générale du 23 mars 2024,

- ce n'est nullement la reconnaissance que ce mur de soutènement et les ouvrages édifiés par ses soins, serait une partie commune mais que ces aménagements, qui pourraient être considérées comme une modification à l'esthétique de l'ensemble immobilier,

- le premier escalier existe depuis 2007, et ne créé aucun désordre sur le mur de soutènement,









- Mme [Z] est prescrite à agir,

- la vue est liée à la configuration altimétrique des terrains,

- le deuxième « escalier » est en réalité quelques marches ancrées uniquement dans le mur latéral du garage qui permet de descendre depuis la terrasse surélevée, jusqu'au pied du mur, pour permettre un entretien courant,

- il ne permet nulle vue supplémentaire sur le fonds [Z],

- les photographies produites sont prises depuis le toit et ne correspondent donc pas à la réalité quotidienne puisque les escaliers ne sont pas visibles depuis un autre endroit,

- Mme [Z] a, en cours de procédure, réhaussé le brise-vue existant le long de ce passage, de sorte que ces derniers occultent toute vue,

- l'affirmation que la palissade prendrait appui sur le mur est mensongère, pour preuve cette même planche est visible en page 19 de la pièce n° 9 de Mme [Z] : elle est posée sur le sol en biais pour des raison de travaux,

- l'ouverture est faite dans le mur du garage [U] et non dans le mur de soutènement.



Sur le rejet des demandes de Mme [Z] au titre du trouble anormal de voisinage,

- la pompe à chaleur a été déposée et Mme [Z] ne justifie pas que le bruit généré par cette pompe a été source de troubles anormaux de voisinage,

- les nuisances sonores ne ressortent pas des constats d'huissier,

- ni des photos prises à plus de 3 mètres de haut,

- ni des courriers écrits par Mme [Z],

- contrairement à ce que soutient Mme [Z], les caméras ne sont pas « braquées » sur sa propriété et elle ne verse aucun élément de preuve, à l'appui de ce qu'elle affirme,

- l'une des caméras est purement fictive,

- l'angle de prise de vue de la seconde caméra, n'est pas dirigé vers le fonds de Mme [Z],

- les vues, droites ou obliques, résultaient d'ores et déjà de la configuration préexistante des lieux et aucun trouble anormal de voisinage ne saurait être caractérisé du fait de modifications ou d'aménagements, ayant pour effet de créer une vue droite et oblique,

- la suppression de la haie ne cause donc aucun trouble anormal,

- concernant les escaliers, outre le fait que la demande est prescrite pour l'un des deux, aucune preuve d'un quelconque trouble n'est apportée,



Sur sa propre demande reconventionnelle,

- Mme [Z] ne cesse de chercher à lui nuire ainsi qu'à son épouse, qui habite la maison avec lui. Il a même été contraint de déposer plainte contre sa voisine, alors que cette dernière et son époux l'avaient menacé de mort ; le classement sans suite des plaintes ne fait pas disparaître les faits,

- il ressort des pièces produites que c'est le comportement de Mme [Z] et ses ouvrages qui sont de nature à créer un trouble anormal du voisinage ; elle n'hésite pas à prendre des photos « zoomées » de sa propriété à travers les mailles du grillage, outre des photos sur lesquelles il apparaît attablé dans son jardin, à son insu,

- Mme [Z] reconnaît elle-même dans ses écritures, implicitement l'avoir dénoncé aux services de l'urbanisme, qui n'ont pas donné suite, mais cela lui a causé un préjudice moral,

- il présente un épisode dépressif ainsi que des troubles du sommeil,







- l'attitude de Mme [Z] est constitutive d'une faute et de troubles anormaux de voisinage, étant épié, surveillé en permanence, photographié à son insu, insulté, et même arrosé régulièrement par Mme [Z].



L'ordonnance de clôture prononcée le 27 janvier 2026, a été révoquée avec l'accord exprès de toutes les parties, par mention au dossier et une nouvelle clôture est intervenue à l'audience du 9 février 2026, avant l'ouverture des débats.



MOTIFS



Sur l'étendue de la saisine de la cour



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Contrairement à ce qui est soutenu, la demande de « déclarer que le mur répartissant la jouissance divise et privée du sol entre Mme [R] [Z] et M. [U] est une partie commune » ou « juger » telle que figurant dans le dernier état des conclusions de Mme [Z], constitue bien une prétention et pas un simple moyen, dont la cour se trouve saisie.



En revanche, la cour n'est pas saisie par le dispositif des conclusions de M. [U], d'une prétention tendant à l'irrecevabilité de la demande de Mme [Z] concernant les piliers décoratifs et le premier escalier, tirée de la prescription.



Sur la demande de retrait des photos sur lesquelles M. [U] figure



Il est constant que le droit au respect de la vie privée, constitue un droit fondamental.



Il est relevé que cette demande est présentée dans les dernières conclusions seulement, alors que toutes les photographies ont été produites en première instance et en appel, dès les premières conclusions de l'appelante, désignées comme « photographies prises entre octobre 2018 et septembre 2021 ».



Les photographies concernées sont : un visage de profil derrière le grillage, les chaussures et jambes d'une personne agenouillée derrière un grillage, une autre photo de la même personne sous un autre angle dont on ne distingue pas les traits du visage, une personne appuyée sur une rambarde, zoomée et complètement floue.



Aucune atteinte à l'intimité de la vie privée de M. [U] n'est caractérisée du fait de la production de ces photographies et la demande de retrait des photographies sur lesquelles M. [U] figure, sera rejetée.



Sur la qualification du mur



Selon le règlement de copropriété-état descriptif de division du 5 avril 1995, qui vise le permis de construire obtenu pour la construction de dix villas individuelles, les parties privatives comprennent pour chaque lot, la totalité des aménagements qui composent la maison individuelle prévue sur le lot.



 Quant aux parties communes, ce sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et comprennent notamment « la totalité du sol, y compris celui sur lequel seront édifiées les constructions prévues dans la désignation qui précède, ainsi que tous les ouvrages de clôture de l'ensemble immobilier », précisant que les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre les propriétaires.



En outre, il est précisé que « Sont réputés accessoires aux parties communes, les droits ci-après :

- le droit d'édifier de nouveaux bâtiments sur le sol commun,

- le droit d'affouiller ce sol,

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ».



Il en ressort nécessairement, peu important le fait que muret ait pour objet de soutenir les terres du lot en surplomb par rapport à un autre lot, au regard de la configuration des lieux en restanques, que dans le cadre de cette copropriété, qualifiée de « Indivision 1 » dans le procès-verbal d'assemblée générale du 23 mars 2024 versé aux débats par M. [U], le sol et les clôtures sont parties communes.



Il convient donc de qualifier le muret litigieux construit sur le sol partie commune, de partie commune.



Du fait de cette qualification, il est imposé aux copropriétaires d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour toute nouvelle édification.



Il est justifié par M. [U], qu'au cours de l'assemblée générale du 23 mars 2024, les travaux réalisés par lui ont fait l'objet d'une autorisation a posteriori accordée par 9 copropriétaires sur 10, soit à la majorité, tandis que les travaux visés sont déterminables par l'ordre du jour de ladite assemblée générale, qui comporte la demande de M. [U] concernant :

- les deux marches dont le bord s'appuie sur le mur d'origine séparant les deux propriétés,

- la pose d'une clôture sur le mur et d'une palissade constituée d'un panneau bois sur ce même mur.



S'agissant des autres aménagements reprochés sur et contre le muret litigieux, M. [U] verse aux débats le permis de construire modificatif du 16 janvier 2005 sur lequel apparaît un escalier et les piliers décoratifs, s'agissant d'un permis de construire obtenu par M. [H] représentant l'indivision, pour la « mise en conformité (10 villas + 6 piscines et annexes) », ce qui démontre que ces aménagements ont été autorisés par la copropriété.



Mme [Z] n'est donc pas fondée à obtenir la démolition des ouvrages édifiés venant transformer et s'appuyer sur le muret commun entre les lots n°1 et 2 de la copropriété, ni à restaurer le muret séparatif après avoir enlevé tous les équipements qu'il y a placés.



Le jugement appelé sera donc confirmé sur ces points.



Sur les demandes de Mme [Z] au titre des troubles anormaux de voisinage



Les troubles allégués sont des nuisances visuelles et sonores du fait de la pompe à chaleur et une perte d'intimité du fait du vis-à-vis créé par la suppression de la haie de cyprès et les caméras.



Aux termes de l'article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».



La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu'à défaut, il en devra réparation, même en l'absence de faute.



L'anormalité du trouble doit s'apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu'il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.



Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d'en rapporter la preuve.



La responsabilité résultant de troubles dépassant les inconvénients normaux de voisinage, implique seulement de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre le trouble et le préjudice.



A l'appui de sa demande, Mme [Z] verse aux débats :



- un procès-verbal de constat d'huissier du 4 septembre 2020 établi à la requête de M. et Mme [Z], faisant état d'un « escalier menant au garage de M. [U] à son jardin ' accolé au muret » depuis lequel M. et Mme [Z] indiquent qu'il y a un vis-à-vis direct lorsque des personnes l'empruntent, d'un moteur de pompe à chaleur dirigé vers le jardin [Z], le tout accompagné de photographies sur le vis-à-vis surplombant le jardin,



- les photographies mentionnées comme étant d'octobre 2018 à septembre 2021, faisant apparaître par comparaison, que précédemment une haie végétale épaisse (de cyprès selon les conclusions des parties) faisait écran avant la construction du poolhouse sur le lot [Z], la pompe à chaleur visible depuis le lot [Z] derrière le toit du poolhouse construit ensuite, au milieu de la haie végétale, puis la même pompe à chaleur sur laquelle un « cache-clayette » de couleur noire est apposé, 



- le procès-verbal de constat d'huissier du 2 mars 2022, faisant état depuis le premier étage de la maison [Z], de la présence d'un dôme caméra de surveillance au niveau de la limite séparative, sur lequel Mme [Z] émet des réserves et une autre caméra à proximité, de branchages coupés par le voisin tombant chez elle, selon déclarations de Mme [Z],



- du courrier du 26 juin 2019 adressé sur les nuisances sonores de la pompe à chaleur et le découpage de la haie végétale créant des vues droites et plongeantes sur sa piscine, ainsi que les courriers adressés par son avocat le 3 mai 2020 sur les nuisances de la pompe à chaleur et encore le 12 août 2020 relativement à la pompe à chaleur et la vue directe sur son fonds et mettant en cause des travaux récents,



- la plainte du 5 septembre 2020 pour dégradations, concernant des taches de terre et fumier sur le toit du poolhouse et dans le fond de la piscine, les soupçons portant sur le voisin.



De son côté, M. [U] produit un procès-verbal de constat d'huissier du 28 juin 2022, concernant les caméras : une caméra sur le jambage de l'escalier démontée devant l'huissier pour confirmer le caractère factice et la deuxième fixée sur le mur d'enceinte de la propriété face au séjour-salon [U]. 

S'agissant de la pompe à chaleur le même procès-verbal constate que la pompe qui était fixée selon les déclarations du requérant au-dessus d'une jardinière maçonnée, n'y est plus.



Il ressort de la confrontation de ces pièces qu'il n'est pas démontré de nuisances sonores causées par la pompe à chaleur, telles que reprochées en 2019 et 2020, alors en outre, qu'il est justifié par procès-verbal de constat d'huissier de juin 2022, qu'elle a été déplacée et qu'aucune pièce plus récente ne vient établir le contraire, ni l'existence de trouble du fait de la pompe à chaleur, sonore ou visuel.



S'agissant des caméras, il est justifié par le procès-verbal de constat d'huissier communiqué par M. [U] que la première est factice, sans qu'il puisse en être déduit que la pose d'une caméra factice est intervenue dans une intention de lui nuire. Quant à la deuxième caméra, le procès-verbal de constat d'huissier produit permet de vérifier que son angle de vue ne porte pas sur la propriété de Mme [Z].



S'agissant du rétablissement réclamé de la haie de cyprès, aucune pièce n'est produite à l'appui de son affirmation selon laquelle la haie plantée sur le lot de M. [U] aurait été une partie commune.



S'il est vrai que la suppression de la haie a entraîné celle de l'écran végétal entre les deux lots, générateur d'une vue plongeante sur le lot de Mme [Z], situé en contrebas, depuis l'escalier tel qu'existant dans le permis de construire modificatif de 2005, il ne peut être reproché à M. [U] d'avoir fait le choix de supprimer des arbres plantés sur son lot. En outre, il ressort des procès-verbaux de constat d'huissier des 16 avril 2021 et 28 juin 2022, qu'un brise-vue existait le 16 avril 2021, constaté comme ayant été partiellement arraché côté [Z], et que le 28 juin 2022 au-dessus de la précédente clôture en brise-vue, il existe un brise-vue de couleur verte (manifestement installé sur le lot de Mme [Z]), entrecoupé par des végétaux de type chèvrefeuille.



En considération de ces éléments, il n'est pas démontré de manière certaine de trouble grave ou répété du fait de la suppression de la haie de cyprès, alors que la charge de la preuve pèse sur Mme [Z].



Enfin, il n'est pas non plus caractérisé de manquement de M. [U] au règlement de copropriété, s'agissant de la clause de tranquillité, au vu des pièces ci-dessus analysées, la plainte déposée par Mme [Z] n'étant étayée par aucun autre élément. Le seul procès-verbal de constat d'huissier relatant les déclarations de Mme [Z], est insuffisant pour démontrer que les branches d'arbres sur son lot sont présentes du fait de M. [U].

 

Le jugement appelé sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Z] de l'ensemble de ses demandes, comprenant sa demande de dommages et intérêts.



Sur la demande reconventionnelle de M. [U]



A l'appui de sa demande fondée également sur les troubles anormaux de voisinage du fait de Mme [Z], qui ne cesse de photographier sa propriété et lui-même et cherche à lui nuire, M. [U] verse aux débats :





- la plainte du 29 juillet 2021 contre ses voisins M. et Mme [Z] pour insulte, parce qu'ils laissent pousser leurs végétaux provoquant le blocage de sa pompe à chaleur, pour arrosage par sa voisine alors qu'il était en train d'actionner sa disqueuse, et menace de mort,



- le procès-verbal de constat d'huissier du 16 avril 2021, faisant état sur le lot de Mme [Z], d'une cheminée du barbecue située au droit de la limite au niveau de l'escalier conduisant à la terrasse de la piscine de M. [U], de l'odeur du barbecue qui se fait sentir, de la présence de fumées, de la musique avec un indice variant de 60 à 75,6 dB, de ce qu'une partie du brise-vue a été arrachée et deux piquets métalliques « disqués »,



- des prescriptions médicales à son nomn à neuf rerpises, de janvier 2024 à août 2025, s'agissant notamment d'un anti-dépresseur.



Ces pièces sont manifestement insuffisantes pour démontrer l'existence d'un trouble grave ou répété excédant les inconvénients normaux du voisinage, alors qu'il est relevé que M. [U] a entrepris ses aménagements sans solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, et que par suite, il ne peut être reproché à Mme [Z], d'avoir photographié les lieux et lui-même pour se ménager des preuves. Il n'est pas démontré que les nuisances sonores telles que constatées sont habituelles et excessives. L'odeur et la fumée causées par un barbecue tels que constatés, ne constituent pas un trouble grave. Enfin, la plainte pénale n'est étayée par aucun autre élément.



Le jugement appelé sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [U] de sa demande reconventionnelle.



Sur les demandes accessoires



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé sur les dépens et les frais irrépétibles.



Mme [Z] qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge de M. [U].





PAR CES MOTIFS



Rejette la demande de retrait des photographies sur lesquelles M. [U] figure ;



Confirme le jugement entrepris ;



Y ajoutant,



Dit que le muret séparant les lots n° 1 et 2 est une partie commune ;



Condamne Mme [R] [L] épouse [Z] aux dépens ;









Condamne Mme [R] [L] épouse [Z] à verser à M. [C] [U], la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT