Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 9 avril 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 9 AVRIL 2026



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/15271 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIHT6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juillet 2023 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] - RG n° 11-23-0008





APPELANTE

 

S.A.S. FONCIERE CRONOS Agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège

RCS [Localité 2] 884 884 701

[Adresse 1] 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0431



INTIMES 



Monsieur [C] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Madame [I] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Assignations devant la cour d'appel en date du 16 novembre 2026 remise à étude du commissaire de Justice



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle BOUTIE, Conseiller, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Mme Laura TARDY, Conseillère

Mme Emmanuelle BOUTIE, Conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



ARRET :



- rendu par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé pour la présidente de chambre empêchée par Laura TARDY Conseillère, et par Mélissandre PHILÉAS, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



FAITS ET PROCÉDURE



La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 28 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois dans une affaire opposant la société Foncière Cronos à M. [C] [E] et Mme [I] [S]. 



La société Foncière Cronos a donné à bail à M. [C] [E] et Mme [I] [S] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi qu'un emplacement de parking (1er sous-sol, porte 66) situé à la même adresse.



Par acte d'huissier du 23 février 2023, la société Foncière Cronos, représentée par son mandataire la société In'li Property Management, a fait assigner M. [C] [E] et Mme [I] [S] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: 

- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [C] [E] et Mme [I] [S] portant sur un appartement (bât B. 3ième étage, porte 308) et un emplacement de stationnement (1ier sous-sol, porte 66) situés [Adresse 5] à [Localité 5] aux torts exclusifs des locataires; 

- ordonner l'expulsion de M. [C] [E] et Mme [I] [S], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail, en la forme ordinaire, au besoin avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, 

- ordonner la séquestration soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais risques et périls de qui il appartiendra, des objets mobiliers garnissant les lieux loués, 

- condamner solidairement M. [C] [E] et Mme [I] [S] à payer à la demanderesse la somme de 9241, 52 euros, montant des loyers et charges impayés au mois de janvier 2023, ainsi qu'au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir; 

- condamner solidairement M. [C] [E] et Mme [I] [S] à payer à la demanderesse, à titre d'indemnité d'occupation et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux loués, une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié,

- condamner solidairement M. [C] [E] et Mme [I] [S] à lui payer la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 novembre 2022. 



A l'audience, la société Foncière Cronos, représentée par son conseil, a précisé que le bail a été égaré et a actualisé le montant de la créance à la somme de 13.994,03 euros, terme du mois de mai 2023 inclus. Elle a indiqué que deux versements sont intervenus au mois de mars et mai 2023. Elle a maintenu ses demandes et déclaré s'opposer à l'octroi de délais de paiement aux défendeurs. 



M. [C] [E] a comparu en personne et a reconnu l'existence d'une dette locative, précisant que sa situation financière s'était rétablie. Il a indiqué avoir réglé 1.200 euros au bailleur par virement le 05 juin 2023. Il a précisé avoir deux enfants à charge et percevoir un salaire mensuel de l'ordre de 2.000 euros, sa compagne ayant quant à elle des ressources de l'ordre de 1.500 euros. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant. 



Le diagnostic social et financier pour la prévention des expulsions en phase contentieuse, parvenu après l'audience par note en délibéré du 19 juin 2023, a confirmé ces informations indiquant que le couple avait un reste à vivre de 1.853,29 euros mensuels. Il précisait que le couple avait rencontré des difficulés financières suite à une séparation. Le dispositif de l'ASL- maintien dans le logement était présenté à la famille et une orientation vers l'assistance sociale de secteur était effectuée. Des délais de paiement étaient sollicités. 



Par note en délibéré autorisée reçue le 3 juillet 2023, la société bailleresse a actualisé le montant de la dette à la somme de 12.794,03 euros, terme de juin 2023 inclus, et 14.081,06 euros, terme de juillet 2023 inclus, le décompte laissant apparaitre le règlement de 1.200 euros réalisé par le défendeur. 



Par jugement réputé contradictoire entrepris du 28 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois a ainsi statué : 



- constate l'existence d'un bail entre la société Foncière Cronos et M. [C] [E] et Mme [I] [S] portant sur un appartement (bât B. 3ième étage, porte 308) et un emplacement de stationnement (1ier sous-sol, porte 66) situés [Adresse 5] à [Localité 5];

- condamne M. [C] [E] et Mme [I] [S] in solidum au paiement à la société Foncière Cronos de la somme de 12.794,03 euros arrêtée à la date du 06 juin 2023, mois de juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; 

- autorise M. [C] [E] et Mme [I] [S] à s'acquitter de la dette locative précédemment fixée en 35 mensualités dont 34 de 200 euros, payables en sus du loyer et des charges courants, en même temps que le loyer, à compter du premier loyer exigible après la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant constituée du solde de la dette, sauf meilleur accord des parties; 

- rappelle que ces versements viendront en sus des loyers et charges courants; 

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse; 

- rappelle qu'au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues; 

- déboute la société Foncière Cronos de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail relatif au logement et à l'emplacement de stationnement et de ses demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité mensuelle d'occupation; 

- rejette les demandes pour le surplus, y compris celle formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; 

- condamne in solidum M. [C] [E] et Mme [I] [S] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 18 novembre 2022; 



Vu l'appel interjeté le 12 septembre 2023 par la société Foncière Cronos. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 mars 2025 par lesquelles la société Foncière Cronos demande à la cour de :



Il est demandé à la Cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau, 



- Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [C] [E] et Madame [I] [S], portant sur un appartement ([Adresse 6]B, 3ème étage, porte 308) et un emplacement de stationnement (1er sous-sol, porte 66) situés [Adresse 5] à [Localité 5], aux torts exclusifs de ces derniers. 





En conséquence, 



' Ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [E] et Madame [I] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail, en la forme ordinaire, au besoin avec l'assistance du Commissaire de Police et d'un serrurier. 

' Ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix du demandeur et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant les lieux loués. 

' Condamner in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [I] [S] à payer à la société Foncière Cronos la somme de 40.724,20 €, montant des loyers et charges impayés au mois de mars 2025 inclus, ainsi qu'au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir.' Condamner in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [I] [S] à payer à la société Foncière Cronos , à titre d'indemnité d'occupation et ce, jusqu'à leur départ effectif des lieux loués, une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié. 

' Condamner in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [I] [S] à payer à la société Foncière Cronos une somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

' Condamner in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [I] [S] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par la SCP Galland Vignes, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.



M. [C] [E] et Mme [I] [S] n'ont pas constitué avocat.



La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante leur ont été signifiées respectivement le 18 décembre 2023 à étude.

 

L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient l'intimé était tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas, le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière, recevable et bien fondée.



En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.



Sur la résiliation du bail



La société Foncière Cronos demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes qu'elle réitère devant la cour.



Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le locataire a obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du contrat de location sur le fondement des articles 1227 et 1741 du code civil, soit en l'absence de clause résolutoire, soit lorsqu'il entend faire sanctionner une inexécution contractuelle autre que celles pouvant donner lieu à une résiliation de plein droit.



Il convient dans ce cas d'apprécier si les manquements relevés sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail, cette appréciation s'effectuant au jour où le juge statue. Ainsi, la résiliation n'est pas nécessairement prononcée si les faits l'ayant justifiée en première instance n'ont pas persisté au jour de la décision d'appel.



Des règles particulières s'appliquent néanmoins lorsque la demande de prononcé de la résiliation du bail repose, en tout ou partie, sur l'existence d'une dette locative. Dans ce cas, le IV de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les II (Impossibilité pour le bailleur personne morale ' autre qu'une SCI familiale ' de délivrer une assignation en résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX) et III (obligation pour tous les bailleurs de notifier l'assignation en résiliation du bail au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience) du même article sont applicables. 



Au cas d'espèce, il n'est pas contesté que M. [E] et Mme [S] sont locataires du logement loué par la société Foncière Cronos depuis le mois de juillet 2022, la preuve du bail résultant tant des décomptes produits aux débats que des déclarations de M. [E] devant le premier juge.



En outre, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par acte du 27 février 2023 et la CCAPEX a été informée de la situation d'impayés le 21 novembre 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation en application des dispositions de l'article 24 précité.

 

La cour relève que si trois versements ont été effectués par les locataires en mars, mai et juin 2023 pour un montant total de 4.207 euros (soit 760+760+1.200+1.487), il résulte de l'examen du décompte actualisé au mois de mars 2025 produit aux débats par le bailleur qu'aucun réglement postérieur n'a été réalisé après le jugement entrepris, la dette locative s'élevant à la somme de 40.724,20 euros au 14 mars 2025.



De plus, si devant le premier juge, M. [E] a pu indiquer rencontrer des difficultés financières liées à une situation de séparation, aucun justificatif n'est produit aux débats permettant de démontrer que les locataires sont en situation de régler leur dette locative, les délais de paiement accordés par le tribunal dans le cadre du jugement entrepris n'ayant pas été respectés.



Ainsi, la défaillance des locataires dans le réglement du loyer et des charges constitue un manquement suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation du bail et l'expulsion des locataires selon les modalités précisées au dispositif.



Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.



Sur l'indemnité d'occupation



L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

 

Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. 

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.



En l'espèce, M. [E] et Mme [S] seront condamnés in solidum à payer au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié jusqu'à la complète libération des lieux loués.



Sur la dette locative



La société Foncière Cronos demande à la cour d'actualiser le jugement entrepris quant au quantum de la dette locative.



Il est de principe, en application du premier alinéa de l'article 1353 du code civil, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que la preuve d'un paiement ou d'un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

 

L'appelant produit un décompte d'où il résulte que les locataires restent devoir, au titre de la dette locative, la somme de 40.724,20 euros selon décompte arrêté au 14 mars 2025.



Toutefois, comme l'a justement relevé le tribunal, ce décompte inclut des frais de justice pour un montant total de 303,98 euros (soit 162,64€+ 141,34€) qui ne peuvent être assimilés à la dette locative et doivent donc être déduits, celle-ci s'élevant donc à la somme de 40.420,22 euros.



Les locataires ne contestent pas cette somme et ne soutiennent pas avoir effectué des paiements qui ne seraient pas mentionnés dans le décompte.



Il y a donc lieu d'actualiser le jugement entrepris sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



M. [E] et Mme [S], parties perdantes, seront condamnés in solidum à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.



Il n'apparaît pas inéquitable de les condamner in solidum à verser à la société Foncière Cronos la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,



Infirme, en toutes ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et statuant à nouveau,



Prononce la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [C] [E] et Mme [I] [S] portant sur un logement à usage d'habitation (Bâtiment B, 3ème étage, porte 308) et un emplacement de stationnement (1er sous-sol, porte 66) situés [Adresse 5] à [Localité 5],



Ordonne l'expulsion de M. [C] [E] et de Mme [I] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,



Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Condamne in solidum M. [C] [E] et Mme [I] [S] à payer à la société Fonciere Cronos la somme de 40.420,22 euros au titre de la dette locative, échéance du mois de mars 2025 incluse, selon décompte arrêté au 14 mars 2025,



Condamne in solidum M. [C] [E] et Mme [I] [S] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dû si le bail n'avait pas été résilié, et jusqu'à complète libération des lieux loués, 



Et y ajoutant,



Condamne in solidum M. [C] [E] et Mme [I] [S] à payer à la société Fonciere Cronos somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [C] [E] et Mme [I] [S] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.





La greffière La Conseillère pour la Présidente empêchée