Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 3 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 03 AVRIL 2026



(n° 2026/ , 1 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/07653 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLIFS



Décisions déférées à la Cour :

 Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de PARIS sous le numéro RG 19/05638 en date du 28 avril 2021 confirmé par un arrêt de la cour d'appel de PARIS - Pôle 4 chambre1-

RG 21/10115 rendu le 24 février 2023 lui - même cassé par un arrêt de la Cour de cassation le 05 décembre 2024 , pourvoi H 23-16.359





DEMANDERESSE APRÈS RENVOI

 

Madame [J] [B] épouse [M] 

née le 13 octobre 1971 à [Localité 1],

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 assistée de Me Laure JACQUEZ DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1332







DÉFENDERESSE APRÈS RENVOI 



Madame [Z] [F] 

née le 11 avril 1952 à [Localité 3],

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée et assistée de Me Charles JOSEPH-OUDIN de la SELASU DANTE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0115







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, et Madame Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Madame Nathalie BRET , conseillère

Madame Hélène BUSSIERE, conseillère



Greffière, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.





ARRÊT : 



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Catherine SILVAN, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique du 28 mai 2018, Mme [J] [B] a vendu à Mme [Z] [F], au prix de 800.000 €, les lots 16, 17, 38 et 39 de l'état de division d'un immeuble en copropriété, sis [Adresse 3], ces lots formant une unité à usage d'habitation d'une superficie de 69,10 m2.



Le lot 39 est issu de la division, le 9 juin 1998, du lot 33 en deux lots 39 et 40.



La promesse de vente du 9 mars 2018 et l'acte authentique du 28 mai 2018 désignent ainsi les biens :

« -Lot n°16 : 

Bâtiment A sur rue au rez-de-chaussée :

Partie d'atelier.

Et les 9/1000èmes des parties communes générales.

-Lot n°17 : 

Bâtiment B sur cour à gauche.

Un appartement divisé en deux pièces. cuisine. 

Cave n°10 du même bâtiment au sous-sol.

Et les 28/1000èmes des parties communes générales. 

-Lot n°38 : 

Bâtiment B (sur cour)

Au rez-de-chaussée, aile gauche du Bâtiment : 

Atelier.

Et les 23/1000èmes des parties communes générales.

-Lot n°39 : 

Au rez-de-chaussée, en fond de parcelle, à l'arrière du bâtiment « B » et attenant à celui-ci, côté limite gauche de propriété avec seul accès par le lot n°17, une cour. 

Lot rattaché au lot n°17 (rez-de-chaussée Bâtiment « B »).

Et les 3/1000ème des parties communes générales ».



La promesse de vente du 9 mars 2018 précise :

« Observation étant ici faite qu'il résulte du titre de propriété du promettant ce qui suit, littéralement rapporté :

« Observation faite que lesdits locaux ont été transformés par le précédent propriétaire et constituent aujourd'hui un seul local à usage d'habitation comprenant :

Une entrée, une cuisine, une salle de bains, un salon, deux chambres et WC séparés.

Cette transformation a nécessité le percement d'un mur porteur de la copropriété. Ce percement a été autorisé aux termes d'une assemblée générale des copropriétaires en date du 26 mai 1998, dont une copie est demeurée annexée aux présentes.



Ladite assemblée a également donné son accord pour :

-que le local à usage d'atelier (lots 16 et 38) soit affecté à usage d'habitation,

-le démontage de l'appentis édifié sur le lot 39.

'

Le vendeur précise qu'à ce jour, l'appentis n'a pas été détruit mais a été transformé en local à usage d'habitation »

Le promettant déclare qu'il n'a rien modifié depuis son acquisition et qu'en conséquence, l'état de fait date de plus de 10 ans pour ce qui concerne l'appentis'

Une copie des plans des lots de copropriété n°16, 16bis (devenu par la suite le n°38), 17 et 39, tels qu'annexés au règlement de copropriété, est annexée aux présentes ».



Selon l'attestation de surface établie par le cabinet [N] [R], géomètre-expert, le 5 février 2018, la surface conforme à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 69,10m² pour les lots 16, 17, 38 et 39 réunis, le géomètre-expert précisant qu'il n'est pas tenu compte de la superficie de la cour (13,1m²) zone non close exclue des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.



Contestant la qualification de partie privative donnée au lot 39 dans l'acte de vente, Mme [F] a assigné Mme [B] en réduction du prix de vente sur le fondement de l'article 46, alinéa 7, de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965.



Par jugement du 28 avril 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

-Condamne [J] [B] à verser à [Z] [F] une somme de 113.341,39 € à titre de réduction de prix, outre les intérêts légaux à compter du prononcé du présent jugement,

-Déboute [Z] [F] de ses demandes tendant à :

¿condamner [J] [B] à lui verser le montant des droits de mutation payés sur la somme de 135.105,92 euros outre les intérêts au taux légal,

¿la condamner à lui verser une indemnité de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-Déboute [J] [B] de ses demandes tendant à :

¿rejeter les demandes,

¿condamner [Z] [F] à lui verser une somme de 20.000 euros pour procédure abusive outre une indemnité de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-La condamne aux dépens.



Le jugement comporte une « Annexe » précisant :

La répartition du prix entre le lot 39 et les autres lots peut être déterminée comme suit :

Soit : PG, le prix global payé,

PJ, la part de ce prix correspondant au lot 39,

PP, la part du prix correspondant aux lots 16 17 et 38,

SJ la surface du lot 39,

SP la surface des lots 16, 17 et 38,

VP le prix au mètre carré des surfaces privatives (lots 16, 17 et 38),

T le coefficient de réduction du prix au mètre carré subie par la surface du lot 39 par rapport au prix au mètre carré d'une surface privative.

On a : PG = PJ+PP

PG = SJ x T x VP + SP x VP

PG = VP x (T x SJ + SP)

VP = PG / (T x SJ + SP)

PJ = SJ x T x VP donc

 PJ = SJ x T x PG / (T x SJ + SP)

Comme SJ = 11,56 m2, T = 90%, PG = 800.000 € et SP 57,54 m2 (69,10 - 11,56), on a :

 PJ = 11,56 x 90% x 800.000 / (90% x 11,56 + 57,54) = 122.500,88 € 

 d'où PP = PG - PJ = 800.000 - 122.500,88 = 677.499,12 €.



Par arrêt du 24 février 2023, la cour d'appel de Paris a statué ainsi :

-Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

-Rejette toute autre demande,

-Condamne Mme [J] [B] épouse [M] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile,

-Condamne Mme [J] [B] épouse [M] à payer à Mme [Z] [F] la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Par arrêt du 5 décembre 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a statué ainsi :

-Casse et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 février 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Paris,

-Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée,

-Condamne Mme [F] aux dépens,

-En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [F] et la condamne à payer à Mme [B] la somme de 3.000 €,

-Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé.



La motivation de la Cour de cassation est la suivante :

Vu les articles 8 alinéa 1er, 2 alinéa 1er, et 3 alinéa 1er, de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 :

4.En application de ces textes, le classement par un règlement de copropriété des parties d'immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l'application des articles 2 et 3 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965.

5.Pour condamner la venderesse à payer à l'acquéreure une certaine somme au titre de la réduction du prix de vente, l'arrêt constate que le tableau de division inséré en page 8 bis du règlement de copropriété décrit, au titre du lot 33, un terrain formant une seconde cour avec simple droit de jouissance au profit de son propriétaire.

6.D'une part, il retient que la nature privative de cette cour ne peut se déduire de ce que le règlement de copropriété l'exclut des parties communes générales. D'autre part, il relève que celle-ci desservait, antérieurement à son détachement, le lot 35 et dessert actuellement les lots du bâtiment B et que le concierge doit y avoir accès, pour en déduire que le lot 39, issu de la division du lot 33, correspondait au droit de jouissance exclusive d'une partie commune spéciale, de sorte qu'il ne pouvait faire l'objet d'un mesurage.

7.En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la cour correspondant au lot 33 n'était pas décrite comme partie privative par le règlement de copropriété par renvoi au tableau des lots figurant en pages 9 bis et 10 de cet acte, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.



Mme [J] [B] épouse [M] a, sur renvoi de cassation, saisi la présente cour d'appel par déclaration remise au greffe le 17 avril 2025.



La procédure devant la cour a été clôturée le 15 janvier 2026.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 29 décembre 2025, par lesquelles Mme [J] [B], appelante, invite la cour à :



Vu la loi du 28 juin 1938 ; 

Vu la loi du 10 juillet 1965 et en particulier ses articles 1er, 2, 3,8 et 46 ; 

Vu les articles 1104 et 1240 du Code civil ; 

Vu le principe de bonne foi qui régit la formation et l'exécution des contrats ; 

Vu le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 1], du 18 décembre 1953 et l'état descriptif de division de 1998 créant le lot 39 ; 

Vu les stipulations de l'acte de vente du 28 mai 2018 et de ses annexes ; 

Vu l'arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 5 décembre 2024 ; 



Recevoir et déclarer bien fondée Madame [J] [B] épouse [M] en son appel ; 



Infirmer le jugement entrepris prononcé le 28 avril 2021 par le Tribunal judiciaire de PARIS, 2ème Chambre civile (RG N° : 19 / 05638) en tant qu'il a : 

-Condamné Madame [J] [B] à verser à Madame [F] la somme de 133.341.39 euros, à titre de réduction de prix, outre les intérêts légaux, à compter du prononcé du jugement, 

-Débouté Madame [B] de ses demandes tendant à : 

¿Rejeter les demandes de Madame [F] ; 

¿Condamner Madame [F] à lui verser la somme de 20.000 euros pour procédure abusive, outre une indemnité de 15.000 euros au titre de l'article 700, 

-Condamné Madame [B] aux dépens. 



Statuant à nouveau : 



A titre principal, 



Dire et juger qu'en vertu du tableau récapitulatif au bas de la page 9 bis auquel renvoie la page 8bis « composition des parties privées », le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 1] du 18 septembre 1953, désigne le lot n°33, qui était à l'époque une cour sur laquelle était élevé un appentis, comme une partie privative du règlement ; 



Dire et juger par conséquent que le lot n°39 (issu du lot n°33) qui forme avec les lots n°16, 17 et 38, l'unité d'habitation vendue le 28 mai 2018 à Madame [F], n'est pas une partie commune à jouissance privative mais une partie privative ; 



Dire et juger que la consistance et l'affectation de ce lot doivent être appréciées au jour de la vente ; 



A titre subsidiaire, en admettant même que le lot n°39 (anciennement 33) n'était pas originairement une partie privative mais une partie commune avec droit de jouissance privatif, dire et juger qu'il constitue une partie privative depuis 1983 par l'effet de l'usucapion ; 



A titre infiniment subsidiaire, dire et juger que la mauvaise foi de Madame [F] s'oppose à ce qu'il soit fait droit à sa demande de réduction du prix de vente du lot n°39 ; 

Débouter par conséquent, Madame [Z] [F] de toutes ses demandes ; 



Condamner Madame [Z] [F] à verser à Madame [J] [B] épouse [M] : 

- la somme de 20.000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, 

- la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 



La condamner aux entiers dépens ;



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 9 janvier 2026, par lesquelles Mme [Z] [F], intimée, invite la cour à :



Vu la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l'article 1200 du Code civil ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile ;

Vu les pièces versées au débat ;



CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris en date du 28 avril 2021 en ce qu'il

a retenu que :

- Le lot n°39 a les mêmes caractéristiques que le lot 33 dont il est issu et n'emporte qu'un droit de jouissance ;

- Le lot n°39 ne comprend aucune surface privative ;

- La surface du lot n°39 ne peut être privative par usucapion ;

- La surface associée au lot n°39 avait été incluse à tort dans la surface Carrez stipulée à l'acte ;

-Et en conséquence a condamné Madame [B] à verser la somme de 113.341,39 euros à Madame [F] à titre de réduction de prix, nonobstant la connaissance par l'acquéreur de l'inexactitude de la surface stipulée avant la vente ;



CONDAMNER Madame [J] [B] à verser à Madame [Z] [F] le montant des droits de mutation payés sur la somme de 113.341,39 euros, outre les intérêts au taux légal,

à compter de la vente initiale ;



CONDAMNER Madame [J] [B] à verser à Madame [Z] [F] le montant de 10 000 euros à titre de préjudice moral, outre les intérêts au taux légal, à parfaire ;



DEBOUTER Madame [B] de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées;



En tout état de cause :



DEBOUTER Madame [B] de sa demande tendant à obtenir le versement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ;



DEBOUTER Madame [B] de sa demande tendant à obtenir le versement de la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNER Madame [J] [B] à la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



METTRE les dépens d'instance à la charge de Madame [B] ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



1.Sur les moyens des parties 



Mme [F] exerce une action en diminution de prix, sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, en estimant que le lot 39 n'est pas une partie privative, mais une partie commune propre au bâtiment B dont Mme [B] n'a jamais eu la propriété mais seulement une jouissance exclusive et qu'il devait être exclu du mesurage loi Carrez ; Elle fonde cette analyse sur des éléments tirés de l'acte notarié intitulé « règlement de copropriété » :

-la page 7 bis, selon laquelle les copropriétaires ont prévu des parties communes propres à chaque immeuble,

-l'article 9 (en page 14 bis), selon lequel la cour litigieuse n'est pas une partie commune à l'ensemble des propriétaires,

-la mention en page 10 relative au lot 33 dans le paragraphe « Composition des parties communes à chacun des bâtiment », qui confirme que le lot 33 fait partie intégrante des parties communes à chaque bâtiment,

-la désignation du lot 33 dans le tableau d'indivision en pages 7 bis à 8 bis, selon laquelle le propriétaire du lot 33 ne dispose que d'un droit de jouissance sur le terrain formant la seconde cour.

Elle considère que le tableau d'indivision en pages 7 bis à 8 bis a la même valeur juridique que le règlement de copropriété, dans lequel il est intégré ;

Elle estime que le tableau récapitulatif en page 9 bis et 10 du règlement de copropriété que la Cour de cassation demande d'étudier :

-n'a pas pour objet de désigner des parties privatives, mais exclusivement de répartir la participation aux charges,

-fait expressément mention du cas spécial du lot 33 en rappelant qu'il ne dispose que de la jouissance exclusive du sol (et non la propriété) ainsi que la nécessité de conserver un accès aux tiers ;

Elle ajoute que la modification de 1998 qui a divisé le lot 33 en deux lots 39 et 40 n'a eu aucun effet sur le caractère commun du lot 33, dont le propriétaire ne dispose qu'un droit de jouissance du sol, ce qui est confirmé par :

-l'acte de partage du 23 novembre 1990, l'assemblée générale du 26 mai 1998, l'acte de vente du 29 juillet 2004, l'assemblée générale du 5 novembre 2014,

-le nombre faible des tantièmes, la jurisprudence confirmant que le règlement de copropriété peut prévoir d'affecter le droit de jouissance exclusif d'une quote-part des parties communes ;



Mme [B] estime que le lot 39 constitue une partie privative, selon le règlement de copropriété, auquel le juge doit se référer :

-dans la définition des parties privées, en page 8 bis et 9 bis, le règlement désigne le lot 33 (aujourd'hui 39) comme une partie privative,

-dans la définition des parties communes, le règlement confirme que la cour, objet des lots 33 et 35, compte au nombre des parties privatives et ne constitue pas une partie commune,

-dans le tableau récapitulatif des parties privatives, en page 9 bis, la cour est une partie privée désignée comme étant le lot 33 formant à lui seul le bâtiment D, 

-le nombre limité de 10 millièmes a été fixé au moment de la mise en copropriété en 1953, lorsque le lot 33 était un fond de cour grevé d'une servitude de passage sur lequel était édifié un appentis appartenant à un locataire,

-le tableau de division en pages 7 bis à 8 bis ne remet pas en cause ce qui précède, il n'a aucun caractère contractuel même s'il est intégré au règlement de copropriété,

-il est inopérant de se fonder sur l'état descriptif de division de 1953 qui a été rectifié le 9 juin 1998, la mention « jouissance » a disparu ;

A titre subsidiaire, elle invoque l'usucapion ; 



2. Sur le préalable à l'étude de l'action en diminution de prix



Mme [F] exerce une action en diminution de prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel « 'tout contrat réalisant ' la vente d'un lot ' mentionne la superficie de la partie privative de ce lot '

Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure' » ;



Pour étudier l'action en diminution du prix, il y a lieu au préalable de déterminer la nature du lot 39 ;



Le tribunal a fait droit à la demande de Mme [F], en considérant que le lot 39 n'était pas une partie privative ;



La cour d'appel, comme le tribunal, a fait droit à la demande de Mme [F] ; elle a considéré que le lot 39 était une partie commune spéciale au bâtiment B et a fondé sa motivation :

-sur le tableau de division, inséré en page 7 bis à 8 bis du règlement de copropriété, qui notamment désigne le lot 33 comme « La jouissance du Terrain formant la seconde cour »,

-en déduisant, du fait que la cour dessert les lots du bâtiment B et que le concierge doit y avoir accès, que la cour est utile au bâtiment B et constitue une partie commune spéciale du bâtiment B ;



La Cour de cassation a cassé l'arrêt, en reprochant à la cour d'appel de ne pas avoir recherché, comme il lui était demandé, si la cour, correspondant au lot 33, n'était pas décrite comme partie privative par le règlement de copropriété, par renvoi au tableau des lots figurant en pages 9 bis et 10 ;



Il y a lieu d'appliquer les principes relatifs au règlement de copropriété et d'interpréter l'acte notarié intitulé « Règlement de copropriété », dans lequel est inséré l'état descriptif de division ; il est daté du 18 décembre 1953 et a été modifié à trois reprises, le 23 juin 1954, le 2 et 3 mai 1990 et le 9 juin 1998 ; 



2.1 Sur la nature du lot 39



Aux termes de l'article 2 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 11 juillet 1965, « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé » ;



Aux termes de l'article 3 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur du 11 juillet 1965 « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » ;



Aux termes de l'article 8 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 11 juillet 1965, « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. (ci-après, ajouté à compter du 1er juin 2020) Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative » ;



En application des articles 8 alinéa 1er, 2 alinéa 1er et 3 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le classement par un règlement de copropriété des parties d'immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l'application des articles 2 et 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (3ème chambre civile, 5 décembre 2024, pourvoi n°23-16.359, objet de la présente saisine) ;



Le règlement de copropriété a une valeur contractuelle, ce qui exclut l'application des critères issus des articles 2 et 3 de la loi de 1965, pour la détermination des parties privatives et des parties communes de l'immeuble, sauf en cas de silence ou de contradiction des titres (3ème chambre civile, 8 février 2024, pourvoi n°22-24.119) ;



Par principe l'état descriptif de division n'a pas de valeur contractuelle mais le règlement de copropriété peut lui en attribuer une par une disposition expresse (3ème chambre civile, 6 juillet 2017, pourvoi n°16-16.849) ;



En l'espèce, la Cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 5 décembre 2024, le principe selon lequel le classement par le règlement de copropriété des parties privatives et communes est exclusif de l'application des articles 2 et 3 de la loi de 1965 (dans ces articles la loi de 1965 définit les parties privatives et les parties communes) ;



Les parties ne contestent pas ce principe, et il y a lieu de considérer que, si le règlement de copropriété est suffisant pour définir les parties communes et privatives, il prévaut sur la définition de ces parties communes et privatives par la loi de 1965 dans ses articles 2 et 3 ;



En revanche, les parties sont en désaccord sur la valeur contractuelle ou non de l'état descriptif de division ;



Il est donc nécessaire de déterminer quelles sont les parties de l'acte notarié du 18 décembre 1953 modifié relatives à l'état descriptif de division et celles au règlement de copropriété, si les parties ont expressément donné une valeur contractuelle à l'état descriptif de division, inséré dans le règlement de copropriété, et si, au vu des dispositions ayant une valeur contractuelle, le lot 33 devenu 39 constitue une partie commune ou une partie privative ;



2.2 Sur l'acte notarié intitulé « règlement de copropriété » 



L'acte notarié intitulé « règlement de copropriété » est daté du 18 décembre 1953 et il a été modifié trois fois le 23 juin 1954, le 2 et 3 mai 1990 et le 9 juin 1998 ; 



2.2.1. Sur les mentions manuscrites ajoutées



L'acte notarié produit comporte des ratures et mentions manuscrites, sans signature dans la marge, ni mention en fin d'acte ;



La cour d'appel a relevé que ces mentions manuscrites n'avaient pas d'incidence sur la validité du règlement de copropriété, dès lors que sa falsification n'est pas invoquée ; 



Mme [F] ne conteste pas la validité de ces mentions manuscrites dans ses conclusions d'appel ;



Mme [B] précise en page 12 de ses conclusions d'appel :

« Au demeurant, comme la 8ème chambre du Tribunal judiciaire de Paris n'a pas manqué de le relever dans son jugement du 23 septembre 2021 la mention manuscrite « la jouissance de » ajoutée dans le tableau descriptif n'a pas été paraphée ni reprise en fin d'acte. Elle est donc inopposable » ;



Toutefois Mme [B] ne sollicite pas de prononcer l'inopposabilité de cette mention dans le dispositif de ses conclusions et le jugement du 23 septembre 2021 (pièce 12), dont le dispositif ne vise que le lot 40, étranger au présent litige, et dont il n'est pas justifié qu'il soit définitif, ne mentionne pas qu'une mention du règlement de copropriété est inopposable, ni dans le dispositif ni dans le corps du jugement ;



Il y a donc lieu de considérer que les parties ne remettent pas en cause la validité de ces mentions manuscrites ;



2.2.2. Sur l'absence de valeur contractuelle de l'état descriptif de division



L'acte notarié intitulé « règlement de copropriété » (pièce 2 [B]), daté du 18 décembre 1953, incluant une modification du 23 juin 1954 de « rectification de désignation », comporte 21 feuilles (en sus de la page d'entête), soit 42 pages numérotées 1, 1 bis, 2, 2 bis ' 21 ;



Entre le bas de la page 7 et le milieu de la page 8 bis, il est mentionné :

« Chapitre Troisième

Division de l'immeuble

Règlement de copropriété

Messieurs [K], ayant l'intention de vendre séparément les divers appartements et ateliers formant l'immeuble sus désigné, ont établi ainsi qu'il suit :

D'abord la division de l'immeuble.

Et ensuite dans le but de conjurer toutes difficultés contestations entre eux-mêmes et leurs acquéreurs ; et entre les acquéreurs entre eux et tous copropriétaires futurs ; les conditions du règlement de copropriété destiné à régler leurs rapports de voisinage ; leurs droits et charges respectifs en ce qui concerne ledit immeuble.

&Ier

L'immeuble est divisé '

Tableau de division ' »



Le « tableau de division » figure entre le milieu de la page 7 bis et le milieu de la page 8 bis ;



Après le « tableau de division », soit entre la moitié basse de la page 8 bis et le bas de la page 10 bis, il est mentionné :

« Ient-Composition des parties privées :

'

IIent Composition des parties communes à chacun des bâtiments

'

&2ème

La vision de l'immeuble étant faite, Messieurs [K] ont établi comme suit : un règlement destiné à déterminer les droits et obligations des acquéreurs et propriétaires ' » ;



Les pages 20 à 21 bis sont afférentes à la modification intervenue le 23 juin 1954 modifiant la désignation de l'immeuble figurant en pages 1 bis et 2 de l'acte et précisant notamment « Entre les bâtiments ci-dessus, cour pavée et terrain, à la suite avec puits, formant une deuxième cour sur laquelle existent :

Deux appentis et un hangar de construction légère couvert en fibro-ciment et tôles ondulées, édifiés par M. [G], locataire » ;



L'acte notarié des 2 et 3 mai 1990 (pièce 2 [F]) est un acte modificatif de l'état descriptif de division et règlement de copropriété, selon lequel suite à la création d'un accès du lot 35 sur l'immeuble voisin, il a été réalisé une scission de copropriété, de telle sorte que le lot 35 ne fait plus partie de la copropriété du [Adresse 2] et que la servitude du lot 35 sur le lot 33 (explicitée ci-après) a été supprimée ; il précise notamment que l'assemblée générale des copropriétaires du 26 avril 1983 a confirmé la résolution suivant laquelle la SCI [L] (propriétaire du lot 35) ne peut plus se prévaloir du droit de passage ;



L'acte notarié du 9 juin 1998 (pièce 5 [F]) est un acte modificatif de l'état descriptif de division, relatif à la subdivision du lot 33 en deux lots 39 et 40 ;



Il convient de considérer que la partie de l'acte, située entre « &Ier » (en 5ème ligne de la page 7 bis) et la fin du tableau de division au milieu de la page 8 bis, constitue l'état descriptif de division ;



Et il y a lieu d'estimer que les autres parties de l'acte constituent le règlement de copropriété ; 



La partie « Ient-Composition des parties privées : ' IIent Composition des parties communes à chacun des bâtiments ' » constitue la partie du règlement de copropriété définissant les parties privatives et communes de l'immeuble ; 



Cette partie n'a pas été modifiée depuis le règlement de copropriété d'origine, pour ce qui concerne le présent litige, sauf la suppression du lot 35 et de la servitude du lot 35 sur le lot 33, par l'acte notarié des 2 et 3 mai 1990 ; l'acte notarié du 9 juin 1998 (pièce 3) qui a modifié l'état descriptif de division, relatif à la subdivision du lot 33 en deux lots 39 et 40, n'a pas modifié le règlement de copropriété ;



Et le « &2ème » qui précise « La vision de l'immeuble étant faite, Messieurs [K] ont établi comme suit : un règlement destiné à déterminer les droits et obligations des acquéreurs et propriétaires ' » annonce une autre partie du règlement de copropriété relative aux droits et obligations des copropriétaires ; 



Il convient de considérer qu'en l'absence de mention expresse par les copropriétaires de leur souhait de donner une valeur contractuelle à l'état descriptif de division inséré dans le règlement de copropriété, tant dans le règlement de copropriété d'origine que dans ses modifications, cet état descriptif de division n'a pas de valeur contractuelle ;



2.2.3 Sur l'analyse de la nature du lot litigieux selon le règlement de copropriété



L'état descriptif de division n'ayant pas de valeur contractuelle, il y a lieu, pour déterminer la nature du lot 33 (subdivisé en deux lots 39 et 40), d'analyser les parties de l'acte notarié afférentes au règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, et notamment la partie définissant les parties privatives et communes de l'immeuble ;



Le règlement de copropriété d'origine stipule, dans la moitié basse de la page 8 bis :

« Ient-Composition des parties privées :

Les parties privées qui appartiendront privativement et exclusivement à chacun des propriétaires seront celles affectées à son usage exclusif et particulier, c'est-à-dire les locaux qui lui auront été attribués avec les dépendances y attachées tel qu'il va être expliqué dans le tableau ci-après '

PARTICULARITES

'

Les parties communes qui appartiendront à l'ensemble des propriétaires de l'immeuble comprendront.

1° Le terrain sur lequel se trouve l'ensemble des constructions ; ainsi que la cour qui sépare les bâtiments A et B mais non la seconde cour derrière le bâtiment B, laquelle fait l'objet du 33 ème trente troisième lot et trente cinquième lot. (souligné par la Cour pour marquer qu'il s'agit de mentions manuscrites)

'

Ces parties communes générales seront divisées en mille millièmes ou mille cinquante mille cinquantièmes. (souligné par la Cour pour marquer qu'il s'agit de mentions manuscrites)

La répartition de ces mille millièmes sera faite entre les divers propriétaires de l'immeuble dans la proportion très exacte des millièmes attribués à leur lot dans le tableau ci-dessous ;

IIent Composition des parties communes à chacun des bâtiments

'

CONTRIBUTION AUX REPARATIONS DE CHAQUE BATIMENT

Les réparations de chaque bâtiment seront supportées par les seuls propriétaires des parties privées de chacun de ces bâtiments.

Ces réparations seront réparties au prorata du nombre de millièmes que chaque propriétaire détiendra dans ledit bâtiment.

Pour la compréhension de cette répartition et de ce qui se dit ci-après, quant aux lots 16, 16bis, 20, 20bis ; il est établi ici une répartition des millièmes attribués à chaque bâtiment





1°Bâtiment A

(sur rue)



2°Bâtiment B

(sur cour)



3°Bâtiment C

[Adresse 4]



4°Bâtiment D

Appentis



5°Bâtiment

Garage





'



'



'



N°des lots

33



Nombre de 1.000è

10





'





'

CREATION DE SERVITUDE DU 35ème LOT SUR LE 33ème LOT

L'acquéreur du 33ème lot aura la jouissance exclusive du sol et la deuxième cour sur lequel M. [G] locataire a installé à ses risques et périls, un bâtiment de construction légère d'un simple rez-de-chaussée.

'

Il devra être laissé un passage ' 

Il devra laisser à la concierge une clé de la porte d'accès à la seconde cour, pour permettre aux occupants du bâtiment ayant jour sur cette cour de reprendre les objets leur appartenant qui auraient pu y tomber ' » ;



Tel qu'analysé ci-avant, les modifications du règlement de copropriété ont supprimé le lot 35 et la servitude du lot 35 sur le lot 33 ;



Ainsi il ressort de ces dispositions du règlement de copropriété que la définition des parties privatives du règlement de copropriété intitulée « Ient-Composition des parties privées » vise le « tableau ci-après » ; 



La mention « tel qu'il va être expliqué dans le tableau ci-après » est située dans la partie basse de la page 8 bis ; il en ressort que le « tableau ci-après » n'est pas le tableau de division inséré dans l'état descriptif de division, entre le milieu de la page 7 bis et la moitié haute de la page 8 bis, mais le tableau situé en bas de la page 9 bis et le haut de la page 10 ;



Ce tableau, nommé « tableau des lots », dans l'arrêt de la Cour de cassation du 5 décembre 2024, reproduit partiellement ci-dessus, mentionne pour chaque bâtiment la liste des lots qui le composent ainsi que le nombre de millièmes afférent à chaque lot ;

 

Selon ce tableau, le 4ème bâtiment dénommé D comporte un seul lot, le lot 33, affecté de 10 millièmes ;



Ainsi le lot 33, mentionné dans le « tableau ci-après », fait partie, selon la définition du règlement de copropriété, des parties privatives « parties privées qui appartiendront privativement et exclusivement à chacun des propriétaires seront celles affectées à son usage exclusif et particulier, c'est-à-dire les locaux qui lui auront été attribués avec les dépendances y attachées » ;



D'autres éléments confirment la nature privative du lot 33 :

-le lot 33 est affecté de millièmes, qui représentent la quote-part des parties communes attachée à chaque lot privatif,

-la définition des parties communes exclut « la seconde cour derrière le bâtiment B, laquelle fait l'objet du 33ème lot ' », qui correspond au lot 33,

-la mention manuscrite à la suite de « la seconde cour derrière le bâtiment B, laquelle fait l'objet du 33ème lot », ajoutant « et 35ème lot », fait référence à la création d'une servitude de passage au profit du lot 35 grevant le lot 33, soit entre deux lots privatifs ; il y a d'ailleurs été mis fin par l'assemblée générale des copropriétaires du 26 avril 1983 reprise dans l'acte notarié modificatif des 2 et 3 mai 1990 ;

-la mention « L'acquéreur du 33ème lot aura la jouissance exclusive du sol et la deuxième cour sur lequel M. [G] locataire a installé à ses risques et périls, un bâtiment de construction légère d'un simple rez-de-chaussée » signifie que le propriétaire du lot 33 a la propriété de la deuxième cour et qu'en sus, il a la jouissance exclusive du sol de cette cour, le sol étant une partie commune de l'immeuble,

-la mention « Il devra laisser à la concierge une clé de la porte d'accès à la seconde cour, pour permettre aux occupants du bâtiment ayant jour sur cette cour de reprendre les objets leur appartenant qui auraient pu y tomber » confirme que le lot 33 est une partie privative et que, pour autoriser le concierge à d'y accéder de manière ponctuelle pour reprendre les objets des autres copropriétaires qui pourraient y tomber, il est nécessaire qu'une disposition soit prévue dans le règlement de copropriété ;



Il n'y a pas lieu d'étudier les mentions dans l'état descriptif de division, celui-ci n'ayant pas de valeur contractuelle ;



Le lot 33 est donc une partie privative ;



Le lot 39 issu de la division du lot 33 est donc une partie privative ;



3. Sur l'action en diminution du prix 



Aux termes de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version en vigueur depuis le 22 décembre 2014, « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance » ;



Aux termes de l'article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, modifié par le décret du 23 mai 1997 pris pour l'application de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite « loi Carrez », dans sa version en vigueur depuis le 29 mai 1997, « La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre » ;



En l'espèce, le lot 39 étant une partie privative, il y a lieu de débouter Mme [F] de son action en diminution de prix, sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que le lot 39 devrait être exclu du mesurage loi Carrez car il ne serait pas une partie privative, mais une partie commune propre au bâtiment B ;



Le jugement du 28 avril 2021 est donc infirmé en ce qu'il a :

-condamné [J] [B] à verser à [Z] [F] une somme de 113.341,39 € à titre de réduction de prix, outre les intérêts légaux à compter du prononcé du présent jugement,

-annexé audit jugement une annexe relative à la répartition du prix entre le lot 39 et les autres lots ;



Et il y a lieu de débouter Mme [Z] [F] de sa demande de condamner Mme [J] [B] à lui verser une somme à titre de réduction de prix ;



4.Sur la demande relative aux droits de mutation



Mme [F] sollicite le versement des droits de mutation qu'elle n'aurait pas dû régler au titre du lot 33 qui ne constitue pas une partie privative mais une partie commune ;



Le tribunal l'a déboutée de cette demande au motif suivant « L'article 46 de la loi no 65-557 ne prévoyant pas le paiement par le vendeur des droits de mutation assis sur l'excédent de prix payé, la demande en ce sens de [Z] [F] doit être rejetée » ;



En l'espèce, le lot 33 étant une partie privative, il n'y a pas lieu à restitution des droits de mutation ; aussi par substitution de motifs, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté [Z] [F] de sa demande tendant à condamner [J] [B] à lui verser le montant des droits de mutation payés sur la somme de 135.105,92 € outre les intérêts au taux légal ;



5.Sur la demande de Mme [F] de dommages et intérêts au titre du préjudice moral



Mme [F] sollicite des dommages et intérêts pour préjudice moral, au motif de la mauvaise foi de Mme [B] qui lui a vendu un lot qui n'était pas une partie privative ;



En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que le lot litigieux est une partie privative et que Mme [F] n'a pas démontré de mauvaise foi de Mme [B] ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté [Z] [F] de sa demande tendant à condamner [J] [B] à lui verser une indemnité de 10.000 € en réparation de son préjudice moral ;



6.Sur la demande de Mme [B] de dommages et intérêts pour procédure abusive



En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ; 



Mme [B] ne rapporte pas la preuve de ce que l'action de Mme [F] aurait dégénéré en abus ; elle doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts ; 



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté [J] [B] de sa demande tendant à condamner [Z] [F] à lui verser une somme de 20.000 € pour procédure abusive ; 







7.Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Mme [F], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à Mme [B] la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [F] ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement sauf en ce qu'il a :

-débouté Mme [Z] [F] de sa demande tendant à condamner Mme [J] [B] à lui verser le montant des droits de mutation payés sur la somme de 135.105,92 € outre les intérêts au taux légal,

- débouté Mme [Z] [F] de sa demande tendant à condamner Mme [J] [B] à lui verser une indemnité de 10.000 € en réparation de son préjudice moral,

- débouté Mme [J] [B] de sa demande tendant à condamner Mme [Z] [F] à lui verser une somme de 20.000 € pour procédure abusive ;



Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Déboute Mme [Z] [F] de sa demande de condamner Mme [J] [B] à lui verser une somme à titre de réduction de prix ;



Condamne Mme [Z] [F] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [J] [B] la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;



Rejette la demande de Mme [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,