Tribunal Judiciaire · Chambre 1- section B — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS



N° RG 26/00468 - N° Portalis DBYV-W-B7K-HPBW



JUGEMENT DU 09 Avril 2026



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Bernard CECCALDI, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS





DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence dénommée “ [Adresse 1]”
pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS



DÉFENDEUR :

S.C. OREP 45 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée





A l'audience du 09 Février 2026, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.








Copie Exécutoire le :
à :
Copies conformes le :
à :




EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant exploit délivré en date du 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 1] » sise [Adresse 4] à ORLEANS 45000 pris en la personne de son syndic la SAS SERGIC, prise en la personne de son représentant légal, a saisi le tribunal judiciaire aux fins de :

- juger le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 1] » recevable et bien fondé en ses demandes et y faire droit ;

- condamner  la société OREP 45 au paiement de la somme de 2025,69 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2025, des frais de syndic au titre des lettres de mise en demeure de rappel, des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux, en vertu des dispositions des articles 10, 10-1  et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l'annexe 9 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015,  augmentées des intérêts de droit à compter du 27 janvier 2024, date de la lettre de mise en demeure restée vaine ;
- condamner la société OREP 45  au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la société OREP 45  au paiement de la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société OREP 45 aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 février 2026 à laquelle seul le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 1] » a comparu, représenté par son conseil.

L’acte d’assignation de la société OREP 45 n’a pas été pas remis à personne et il a été établi un procès-verbal de recherche en application de l’article 659 du code de procédure civile.
Le jugement sera, en conséquence, rendu par défaut.

Conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026.

 
MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.
 

Par ailleurs  par application de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu’issu de la loi du 13 décembre 2000, le défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, a pour conséquence que les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.
 
En l’espèce, au visa des conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée  « [Adresse 1] » et des pièces produites aux débats, et notamment :
- le règlement de copropriété ;
- le contrat de syndic ;
- l’attestation de propriété de la SC OREP [Cadastre 1] et la matrice cadastrale ;
- la lettre de mise en demeure du 27 janvier 2024 ; 
- le décompte arrêté au 02 février 2026 ;
- les appels de provisions sur charges et cotisations fonds travaux des années de 2023 à 2024 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 25 mai 2022, 15 mars 2023 et 17 avril 2024 ;

Que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 1] » est liquide, certaine et exigible et que la société OREP 45 reste redevable de la somme de 2284,42 euros tel que cela ressort du relevé de compte en date du 2 février 2026 ;

Qu’il est établi que la société OREP 45 n'a pas versé, à leur date d’exigibilité, les provisions prévues à l’article 14-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Qu’elle a, par lettre de mise en demeure en date du 27 janvier 2024, été invitée, en vain, à régler sa dette ;

Il convient, en conséquence, de condamner la société OREP 45 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 1] » la somme de 2284,42 euros.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 27 janvier 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.




Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la société OREP 45 a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant les frais irrépétibles engagés par lui pour la défense de ses intérêts.

La société OREP 45 est condamnée à payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code civil.


Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société OREP 45 qui succombe, supportera les dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation introductive d’instance.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 1] » régulière et bien fondée en droit ;

CONDAMNE la société OREP 45 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 1] » la somme de 2284,42 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 27 janvier 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 1] » de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société OREP 45 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 1] » la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société OREP 45 aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation introductive d’instance.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés.

  LE GREFFIER,                                                               LE PRÉSIDENT,