Tribunal Judiciaire · Référés — 9 avril 2026

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00004 - N° Portalis DBZG-W-B7J-BQ7I
AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice CRP IMMO SAS inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 824 361 703, [M] [S] C/ [H] [Z] épouse [N], [L] [Q] épouse [V], [G] [F], [A] [F], [T] [Z] épouse [P], [Y] [Z], [I] [Z]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Isabelle BUCHMANN, Présidente

LE GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL,

















DEMANDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice CRP IMMO SAS inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 824 361 703, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de MEUSE,

Monsieur [M] [S]
né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de MEUSE,




DEFENDEURS

Madame [H] [Z] épouse [N]
née le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

défaillante

Madame [L] [Q] épouse [V]
née le [Date naissance 3] 1943 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5] [Localité 5]

représentée par Me Sandrine AUBRY, avocat au barreau de NANCY,





Madame [G] [F]
née le [Date naissance 4] 1932 à [Localité 6], demeurant EHPAD Saint Victoire 290 [Adresse 6]

représentée par Me Hervé MERLINGE, avocat au barreau de NANCY,

Monsieur [A] [F]
né le [Date naissance 5] 1938 à [Localité 7], demeurant [Adresse 7]

représenté par Me Hervé MERLINGE, avocat au barreau de NANCY,

Madame [T] [Z] épouse [P]
née le [Date naissance 6] 1958 à [Localité 8], demeurant [Adresse 8]

défaillante

Monsieur [Y] [Z]
né le [Date naissance 7] 1931 à [Localité 4], demeurant [Adresse 9]

défaillant

Monsieur [I] [Z]
né le [Date naissance 8] 1961 à [Localité 8], demeurant [Adresse 10]

défaillant







L’affaire a été appelée le 12 Mars 2026

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré,

Et, ce jour, 09 Avril 2026, vidant notre délibéré avons rendu la présente décision :




****
EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 2 décembre 2025, 4 décembre 2025, 5 décembre 2025, 9 décembre 2025 et 15 décembre 2025, auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VICTOR SCHLEITER et Monsieur [M] [S] ont fait citer Madame [T] [Z] épouse [P], Monsieur [I] [Z], Madame [H] [Z] épouse [N], Madame [L] [Q] épouse [V], Madame [G] [F] et Monsieur [A] [F], devant le Président du tribunal judiciaire de Verdun, tenant l'audience des référés, aux fins, au visa de l'article 145 du code de procédure civile et des pièces produites, de :

- dire et juger les requérants recevables et bien fondés en leur action et leurs demandes
- ordonner une expertise judiciaire
- désigner tel expert qu'il plaira à Madame le Président avec pour mission de :
- se rendre sur place après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles
- décrire les désordres d'infiltrations survenus dans l'immeuble du [Adresse 11] sur les parties privatives et communes du mur nord auquel cas indiquer leur nature et préconiser les remèdes à y apporter et les travaux nécessaires à la remise en état, en chiffrer le coût et évaluer la durée de ces travaux
- dire si ces désordres d'infiltrations ont pour origine l'immeuble contigu et voisin du [Adresse 12]
- évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état
- si des travaux doivent être entrepris d'urgence soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible
- rappeler que, pour l'accomplissement de cette mission, l'expert aura la faculté de se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au magistrat chargé de suivre les opérations d'expertise, en cas de difficultés, d'entendre tout sachant qu'il estimera utile, ainsi que, en cas de besoin et conformément aux dispositions des articles 278 et 282 du nouveau code de procédure civile, de recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ; qu'il peut apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d'une transaction
- dire que l'expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l'ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de trois mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du juge chargé du contrôle des expertises) et qu'il laissera aux parties un délai minimum d'un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire
- dire que, de toutes ses observations et constatations, l'expert dressera enfin un rapport et que ce rapport sera transmis aux parties et déposé au secrétariat-greffe du tribunal dans les six mois suivant l'avis qui lui sera donné de la consignation de l'avance à valoir sur ses honoraires
- donner acte à la partie demanderesse de ce qu'elle consignera l'avance des frais d'expertise
- statuer ce que de droit quant aux dépens.

En l'état de leurs dernières écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA 
[Adresse 1] et Monsieur [M] [S] reprennent leurs demandes initiales.

En l'état de ses dernières écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Madame [L] [Q] épouse [V] sollicite, au visa de l'article 145 du code de procédure civile et des pièces versées aux débats, de :

- à titre principal, déclarer la copropriété [Adresse 11] et Monsieur [M] [S] irrecevables et mal fondés en leurs demandes
- débouter la copropriété [Adresse 11] et Monsieur [M] [S] de leurs demandes, fins et conclusions
- condamner solidairement la copropriété [Adresse 11] et Monsieur [M] [S] à payer à Madame [L] [V] née [Q] une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner solidairement la copropriété [Adresse 11] et Monsieur [M] [S] aux dépens
- à titre subsidiaire, et si une expertise judiciaire est ordonnée, donner acte à Madame [L] [Q] veuve [V] de ses protestations et réserves
- réserver les dépens.

En l'état de leurs dernières écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Monsieur [A] [F] et Madame [G] [F] sollicitent de :

- déclarer irrecevable la demande faute pour les demandeurs d'avoir attrait en la cause Monsieur [Y] [Z]
- subsidiairement, rejeter la demande d'expertise sollicitée
- condamner solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et Monsieur [M] [S] au paiement de la somme de 1500 euros au profit de Monsieur [A] [F] et 1500 euros au profit de Madame [G] [X] par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 22 janvier 2026.

Par actes de commissaire de justice du 6 février 2026 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et Monsieur [M] [S] ont fait citer Monsieur [Y] [Z] ; l’affaire a été enrôlée sous le n° RG 26/00014.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 mars 2026 ; à cette audience, la présidente a ordonnée la jonction du dossier RG 26/00014 avec le dossier RG 26/00004, l’affaire étant désormais désignée sous ce seul n° RG 26/00004 ; la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, les parties présentes avisées.

Madame [T] [Z] épouse [P], Monsieur [I] [Z], Madame [H] [Z] épouse [N] et Monsieur [Y] [Z] sont défaillants.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Il ressort de la combinaison de l'article 14 du code de procédure civile et de l'article 815-3 du code civil qu'en cas de litige concernant une indivision, l'ensemble des indivisaires doivent être attraits à la procédure.

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, Madame [L] [Q] épouse [V] sollicite que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et Monsieur [M] [S] soient déclarés irrecevables en leurs demandes.

Elle expose que la présente procédure est irrecevable puisque Monsieur [Y] [Z], mari et héritier de Madame [K] [Z] née [Q] n'a pas été attrait au litige ; que cette omission est d'autant plus incompréhensible que les demandeurs communiquent l'acte de notoriété de Madame [K] [Z] née [Q].

Monsieur [A] [F] et Madame [G] [F] sollicitent que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et Monsieur [M] [S] soient déclarés irrecevables en leurs demandes.

Ils exposent qu'il ressort de l'acte de notoriété communiqué par les demandeurs que Madame [K] [Q] est décédée à [Localité 9] le [Date décès 1] 2023, laissant pour lui succéder ses trois enfants et son conjoint, Monsieur [Y] [Z], bénéficiaire d'une donation de sa défunte épouse ; que si les trois enfants de Madame [K] [Q] ont été attraits en la cause, force est de constater que Monsieur [Y] [Z] ne l'a pas été, alors qu'il dispose de la qualité d'héritier ; que la procédure a toutefois été régularisée sur ce point.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et Monsieur [M] [S] sollicitent que leur demande soit déclarée recevable.

Ils exposent que la procédure a été régularisée dans la mesure où Monsieur [Y] [Z], veuf et héritier de Madame [K] [Z], a été attrait à la procédure.

Il convient de relever que par acte de commissaire de justice du 6 février 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et Monsieur [M] [S] ont fait citer Monsieur [Y] [Z] devant le Président du tribunal judiciaire de Verdun, tenant l'audience des référés, de sorte qu'il n'existe aucune cause d'irrecevabilité de la demande sur ce point.

En conséquence, la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et de Monsieur [M] [S] sera déclarée recevable.


Sur la demande d'expertise

Il résulte des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L'application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu'il existe un procès non manifestement voué à l'échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée.

En l'espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et Monsieur [M] [S] sollicitent la désignation d'un expert à la suite de l'apparition d'infiltrations d'eau localisées sur le mur Nord de la copropriété.

Ils exposent que la copropriété de la résidence [Etablissement 1] est gérée par le syndic CPR IMMOBILIER et connaît depuis trois ans des problèmes d'infiltrations d'eau localisés sur le mur Nord de la copropriété ; que ces infiltrations seraient dues à l'immeuble voisin et accolé du [Adresse 13], qui appartenait à Monsieur [W] [Q], aujourd'hui décédé ; que c'est la locataire de Monsieur [M] [S] au rez-de-chaussée qui a signalé les infiltrations en 2022 ; que ces infiltrations pouvaient provenir de l'appartement du dessus, celui de Madame [J] ; qu'une recherche de fuite a été menée par l'entreprise PHENIX ; qu'un rapport a été établi le 29 avril 2022, mettant hors de cause l'appartement du dessus ; que l'entreprise PHENIX a estimé que les dommages « pourraient provenir de l'extérieur (descente des eaux pluviales) » ; que la situation s'est ensuite aggravée ; qu'un procès-verbal de constat a été établi par un commissaire de justice le 22 mai 2023 ; qu'il a été relevé concernant le logement privatif de Monsieur [M] [S] au rez-de-chaussée que dans le couloir, la salle de bain et la chambre attenante, il y a des infiltrations, des moisissures et de l'humidité le long du mur extérieur de la copropriété ; que dans le couloir du premier étage au niveau des parties communes, il y a de l'humidité sur le sol et le long du mur extérieur de la copropriété ; que de l'extérieur, le commissaire de justice a constaté que le mur de l'immeuble du [Adresse 13] est recouvert par une dalle inachevée qui semble correspondre aux lieux d'apparition des désordres de la copropriété ; qu'un nouveau procès-verbal de constat a été réalisé le 21 juillet 2025, la situation ne s'étant pas améliorée ; que le commissaire de justice a pris un certain nombre de photographies de la dalle voisine qui serait à l'origine des infiltrations dans la copropriété ; qu'il est acquis que les infiltrations dans la copropriété sont toutes localisées au niveau du mur de séparation, à l'endroit précis d'une dalle sur le toit terrasse de l'immeuble contigu du [Adresse 13] ; que le toit terrasse en cause aurait été construit illégalement sans conformité avec le permis de construire et les pannes de la toiture semblent être prises dans le mur de la copropriété sans qu'aucune autorisation n'ait été demandée à la copropriété pour cette emprise ; que c'est la contrepente de ce toit terrasse qui semble à l'origine des infiltrations d'eau de pluie au sein de la copropriété ; que la pente du toit est effectivement inclinée de façon à diriger les eaux pluviales vers la copropriété ; que cette dalle en pente inversée est ancienne mais il y avait un toit au-dessus pour la protéger de la pluie ; que ce toit n'existe plus aujourd'hui ; que lors de l'AGE de la copropriété du 28 avril 2023, il a été décidé de fixer un rendez-vous sur place avec le notaire en charge de la succession de Monsieur [Q], à qui appartenait le bien immobilier, et l'entreprise [U] pour constater les dégâts, refaire l'étanchéité et inverser la pente ; que lors de l'A.G.E. du 19 mars 2024, il a été voté l'engagement d'une procédure judiciaire, à défaut de réponse de la succession [Q], décision renouvelée lors de l'A.G.O. du 10 avril 2025 ; que pour pouvoir engager ces démarches, il fallait connaître le propriétaire du [Adresse 13], immeuble qui appartenait à Monsieur [W] [Q], décédé et ayant laissé pour héritier sa sœur Madame [R] [Q], elle-même décédée le [Date décès 2] 2022 ; qu'avec bien des difficultés et après des mois d'échange de courriers et de mise en demeure, les héritiers sont désormais connus et l'immeuble du [Adresse 13] est en indivision entre Madame [L] [Q] épouse [V], Madame [G] [F], Monsieur [A] [F], Madame [K] [Q] épouse [Z], elle-même décédée et laissant pour héritier son époux et ses trois enfants ; que malgré les demandes, les indivisaires ne prennent manifestement pas ce dossier en main, notamment par une déclaration de sinistre auprès de l'assurance de l'immeuble dont ils ont hérité, pour que les assurances respectives se mettent en relation et organisent une expertise amiable ; qu'une expertise est nécessaire afin de vérifier si les infiltrations constatées sont dues à l'immeuble contigu du [Adresse 13] ; que l'expertise est nécessaire pour constater les éventuels désordres et leurs conséquences sur l'immeuble de la copropriété ; que l'expertise permettra enfin de mettre en évidence les travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble ainsi que leur coût ; que si l'immeuble voisin a été mis en vente en novembre 2025, une éventuelle vente ne règlerait en rien le litige ; que les indivisaires n'ont pas pris les choses en main et fait réaliser les travaux adéquats, puisque c'est le syndic voisin qui a agi ; que le notaire de l'indivision a fini par donner son accord pour que le syndic fasse réaliser des travaux en urgence ; que c'est donc CPR IMMOBILIER qui a contacté l'entreprise [D] qui n'a évidemment pas pu engager de gros travaux notamment de démolition de la terrasse litigieuse sans l'accord du propriétaire ; qu'elle s'est donc contentée de petits travaux pour limiter au maximum l'écoulement des eaux ; que le devis et la facture de 557,40 euros TTC pour les travaux ont été mis au nom de CPR IMMOBILIER ; que la facture a été adressée au notaire qui l'a réglée pour le compte de l'indivision avec les fonds dont il disposait en son étude ; que ce ne sont donc pas les héritiers qui ont entrepris les démarches mais CPR IMMOBILIER, avec l'accord du notaire et pour des travaux urgents afin de limiter les écoulements ; que les travaux réalisés en octobre 2023 n'ont finalement pas permis de remédier définitivement aux infiltrations ; qu'ils n'ont fait que limiter l'ampleur des infiltrations ; que le procès-verbal de constat du 21 juillet 2025, postérieur aux travaux, rappelle que « la copropriété rencontre des problèmes d'infiltration d'eau provenant de l'immeuble voisin » ; que les travaux réalisés en octobre 2023 n'ont donc pas remédié aux problèmes d'infiltration, faute de quoi un nouveau constat n'aurait pas été réalisé ; que l'expertise apparaît donc utile et légitime.

Madame [L] [Q] épouse [V] sollicite que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VICTOR SCHLEITER et Monsieur [M] [S] soient déboutés de leur demande d'expertise. A titre subsidiaire, elle formule les réserves et protestations d'usage. 

Elle expose que Monsieur [W] [Q] est décédé et a laissé pour héritier sa sœur, Madame [R] [Q], elle-même décédée le [Date décès 2] 2022 ; que dans le cadre de la succession de son frère, Madame [R] [Q] a hérité d'un immeuble situé [Adresse 13] à [Localité 10], qui constituait à l'origine une partie du garage familial et les bureaux y attenant repris par Monsieur [W] [Q] ; qu'à la suite du décès de Madame [R] [Q] qui était célibataire et sans enfant, ce sont ses cousins qui ont hérité de ses biens et notamment de l'immeuble litigieux ; que la succession a été confiée tant pour Monsieur [W] [Q] que pour Madame [R] [Q] à Maître [C] [O], notaire à [Localité 11] ; que le notaire a dû demander les services d'un généalogiste pour rechercher ses héritiers ; qu'il ressort de l'acte de notoriété établi par le notaire le 4 octobre 2023 que Madame [K] [Q] épouse [Z], Madame [L] [Q] épouse [V], Madame [G] [X] née [F] et Monsieur [A] [F] sont les héritiers de Madame [R] [Q] ; que Madame [K] [Z] née [Q] est décédée le [Date décès 1] 2024, laissant pour héritiers son mari et ses trois enfants ; que Maître [E] (CPR IMMOBILIER), syndic de la copropriété [Adresse 11] a sollicité Maître [O], notaire de la succession de Madame [R] [Q], en faisant état d'une infiltration d'eau au niveau du mur séparatif, et plus précisément à l'endroit du toit terrasse se trouvant juste derrière ; que les héritiers de Madame [R] [Q] ont entrepris des démarches afin de mettre fin à ce litige et des travaux ont été effectués ; que selon le professionnel qui est intervenu, il a été mis fin aux éventuels désordres qui étaient invoqués par la copropriété voisine ; que cela est mentionné dans le constat d'huissier du 21 juillet 2025, puisque Maître [E] déclare qu'un tuyau a été installé pour évacuer les eaux pluviales vers l'extérieur, mais également que « un trou a également été percé, raccordé à un second tuya (sic) en PVC pour évacuer l'eau qui stagnait sur la terrasse » ; que ces travaux ont été diligentés par les héritiers de Madame [R] [Q] ; qu'à ce jour, l'immeuble est en vente et le toit terrasse litigieux sera probablement détruit par les nouveaux propriétaires ; que le litige, s'il existe, sera donc de facto résolu ; qu'elle conteste les faits qui sont invoqués puisqu'il a été mis fin aux désordres et qu'à ce jour, il n'est pas justifié que de nouvelles infiltrations soient survenues ; qu'au contraire, en se rendant sur place, on peut observer que le mur séparatif n'est plus mouillé et qu'il ne reste que des traces anciennes d'humidité ; que d'ailleurs la copropriété [Adresse 14] ne justifie pas que les désordres soient postérieurs aux travaux réalisés ; que des travaux ont été réalisés pour remédier aux désordres ; qu'aucun document permettant de confirmer que des désordres sont apparus postérieurement aux travaux n'est communiqué ; que tous les documents produits sont antérieurs aux travaux ; que le litige porte tout au plus sur la remise en état des désordres qui pourraient être la conséquence d'une infiltration ; que si tel est le cas, il s'agit d'un litige qui se règle entre assureurs.

Monsieur [A] [F] et Madame [G] [F] sollicitent que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VICTOR SCHLEITER et Monsieur [M] [S] soient déboutés de leur demande d'expertise.

Ils exposent que les demandeurs produisent notamment un constat d'huissier qui ne fait état que de " tâches ", sans en préciser l'origine ; que rien ne prouve que l'immeuble des défendeurs serait en cause ; qu'un rapport d'expertise datant de 2022 est produit ; que la personne ayant sollicité ce rapport, Madame [J], n'est pas présente à la procédure ; que la lecture de ce rapport démontre que l'expert est intervenu pour des fuites entre les différents occupants de l'immeuble ; que l'expert n'a d'ailleurs constaté aucun dommage ; que le constat d'huissier dressé par Maître [E] ne fait que recopier les déclarations de son confrère et ne donne aucune indication sur l'origine éventuelle des infiltrations, ainsi que sur les responsabilités qui en découleraient ; que les conditions imposées par l'article 145 du code de procédure civile pour obtenir une expertise ne sont pas réunies ; que l'entreprise [D] a bien été contactée par les demandeurs, de sorte que c'est à eux de la mettre en cause si les travaux effectués n'ont pas mis fin au dommage.

A l'appui de leur demande, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et Monsieur [M] [S] produisent :

- un rapport de recherche de fuite du 2 mai 2022 qui indique notamment : « Lors de notre intervention, nous avons pu constater que le logement de Mme [J] est sain, il n'est pas à l'origine des dommages dans le logement de la voisine du dessous.
A la fin de nos investigations, nous sommes allé voir le logement de la voisine du dessous.
Les dommages constatés dans sa salle de bain proviennent d'un phénomène de condensation.
Pour les dommages dans le couloir de la voisine du dessous, ils pourraient provenir de l'extérieur (descente des eaux pluviales) »
- un procès-verbal de constat établi le 22 mai 2023 par Maître [B] [SF], commissaire de justice, qui indique notamment : « I. DANS LE LOGEMENT DE MONSIEUR [S] [M]
Dans le logement de Monsieur [S] [M] situé au rez-de-chaussée de la copropriété, en sa présence et avec son accord, je procède aux constatations :
1- Couloir :
Dans le couloir, le long du mur extérieur de la copropriété, au niveau du plafond, la peinture est cloquée côté gauche et se décolle à proximité de la porte d'entrée
(Cliché photographique n°1)
2- Salle de bains :
Dans la salle de bains, je constate également des traces de moisissures sur le plafond, le long du mur extérieur de la copropriété.
L'enduit se fissure et se décolle.
(Clichés photographiques n°2-3-4)
3- Chambre attenante à la salle de bains :
Il y a également des traces d'infiltration d'eau au plafond, dans l'angle droit avec l'apparition de moisissures et tout le long du mur extérieur, en partie inférieure.
(Clichés photographiques n°5-6)
4- [Localité 12] : 
Depuis le jardin de Monsieur [S], je constate que le mur de l'immeuble [Adresse 13] est recouvert par une dalle, inachevée qui semble correspondre aux lieux d'apparition des désordres de la copropriété.
(Cliché photographique n°7) »
- un procès-verbal de constat établi le 21 juillet 2025 par Maître [B] [SF], commissaire de justice, qui indique notamment : « Dans le couloir desservant les parties communes, le long du mur voisin de l'immeuble [Adresse 13], côté gauche, sur une surface d'environ 3 mètres de long et 50 centimètres de large, je constate la présence d'auréoles brunâtres au sol.
Nous nous rendons ensuite dans le logement de Mme [UA] [WT], locataire de l'appartement du rez-de-chaussée appartenant à la SCI CAMALI (Docteur [S]).
Dans le couloir, le long du mur de gauche, la peinture du plafond est cloquée et se décolle. Ces infiltrations au plafond sont au droit des auréoles de l'étage.
Dans la salle de bains, au-dessus du lavabo et de la cuvette des toilettes, je constate que la peinture du plafond est fissurée.
Enfin, nous nous rendons dans les espaces verts de la copropriété.
Je constate que la toiture de l'immeuble sis [Adresse 13] est récente.
La pente du toit est inclinée de façon à diriger les eaux pluviales vers la copropriété Schleiter.
Les pannes de la toiture semblent être prises dans le mur de la copropriété.
Monsieur [E] me déclare qu'aucune autorisation n'a été demandée ou obtenue de la copropriété pour cette emprise.
Monsieur [E] me déclare également que lorsque la toiture voisine a été refaite, le tuyau de descente des eaux pluviales n'était pas relié à un regard et l'eau s'écoulait sur la dalle située à l'étage.
La copropriété a dû faire installer à ses frais un tuyau en PVC pour évacuer les eaux pluviales vers l'extérieur.
Un trou a également été percé dans la dalle, raccordé à un second tuyau en PVC, pour évacuer l'eau qui stagnait sur la terrasse »
- un procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire de la copropriété du 28 avril 2023
- un procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire de la copropriété du 19 mars 2024
- un procès-verbal d'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 10 avril 2025
- un courrier du Conseil de la copropriété à Maître [O] du 25 juillet 2025
- un courrier du Conseil de la copropriété à Maître [QL] du 3 septembre 2025
- un courrier du Conseil de la copropriété du 15 septembre 2025
- un acte de notoriété de Maître [O] du 4 octobre 2023
- une attestation et un acte de notoriété de Maître [QL] du 17 février 2025.


Il ressort d'une facture de Monsieur [NH] [D] du [Date décès 1] 2023 que des travaux ont été effectués au [Adresse 15] à [Localité 11], afin de remédier aux infiltrations d'eau que subit l'immeuble.

Malgré ces travaux, le procès-verbal de constat établi le 21 juillet 2025 fait état de la persistance des infiltrations d'eau au niveau de l'immeuble appartenant à la succession [Q].

Ces différents éléments établissent l'existence des désordres allégués par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et Monsieur [M] [S].

Dans ces conditions, la mesure d'expertise sollicitée apparaît nécessaire à la solution du litige susceptible d'opposer les parties. Il convient de l'ordonner, tous droits et moyens réservés, aux frais avancés du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et de Monsieur [M] [S].

Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n'y avoir lieu à cette condamnation.

Les circonstances de l'espèce ne commandent pas l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, Madame [L] [Q] épouse [V], Monsieur [A] [F] et Madame [G] [F] seront déboutés de leurs demandes à ce titre.


Sur les dépens

Conformément à l'article 491 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Il n'y a donc pas lieu de réserver les demandes des parties quant aux dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et Monsieur [M] [S] seront condamnés aux dépens dans la mesure où l'expertise est ordonnée à leur avantage sans que le tribunal puisse connaître l'issue de la procédure.



PAR CES MOTIFS


Nous, Isabelle BUCHMANN, Présidente, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,


RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent ;

DÉCLARONS la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et de Monsieur [M] [S] recevable ;

ORDONNONS une expertise et COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [XC] [GN]
[Adresse 16]
[Localité 13]
Tél : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

avec pour mission, après avoir convoqué les parties et leurs conseils, de :

- se rendre sur les lieux du litige
- décrire les désordres survenus par infiltrations d'eau dans l'immeuble du [Adresse 11], sur les parties privatives et communes du mur Nord, auquel cas indiquer leur nature et préconiser les remèdes à y apporter ainsi que les travaux nécessaires à la remise en état
- en chiffrer le coût et évaluer la durée de ces travaux
- dire si ces désordres d'infiltrations ont pour origine l'immeuble contigu et voisin du [Adresse 12] ou toute autre cause
- évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état

DISONS que si des travaux doivent être entrepris d'urgence, soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au greffe de la juridiction ;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l'expert et, en l'absence de tout litige à ce sujet, AUTORISONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et Monsieur [M] [S] à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à leurs frais avancés, sur le constat dressé par l'expert que ces travaux n'entravent pas le déroulement des opérations d'expertise ;

DISONS que l'expert doit faire connaître sans délai au juge son acceptation et doit commencer ses opérations dès que le greffe l'aura averti de la consignation de la provision ;

DISONS qu'en cas de refus de sa mission ou d'empêchement légitime, l'expert ci-dessus désigné est remplacé par ordonnance rendue sur simple requête ;

DISONS que l'expert désigné ayant accepté la mission devra accomplir celle-ci conformément aux articles 233 à 237, 239, 245, 264 à 267, 273, 275, 276 et 278 du code de procédure civile et PRÉCISONS en outre :

- qu'il lui appartient de convoquer les parties dès réception de l'avis de consignation
- qu'à l'issue de la première réunion d'expertise ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, il lui incombera de définir un calendrier prévisionnel de ses opérations et de l'actualiser dans les meilleurs délais :
- en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite des opérations
- en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent
- qu'il est le seul responsable de la conduite des opérations et interlocuteur du juge, à l'exclusion de tout autre sachant choisi et rémunéré par l'une ou l'autre des parties qui n'aura alors qu'un rôle de conseil de son client
- que dans le cadre de ses opérations, il lui appartient d'élaborer un projet à partir des données apportées par les parties, même en cas de carence de l'une d'entre elles à la suite de sa convocation par courrier recommandé avec avis de réception
- qu'en cas de refus d'une partie de produire les documents réclamés par l'expert, celui-ci en informe le juge qui peut ordonner la production des documents sous astreinte (article 275 du code de procédure civile) ou bien l'autoriser à passer outre et à déposer son rapport en l'état, après avoir recueilli les observations des parties
- qu'il doit établir un projet préparatoire qui doit être communiqué aux parties ou à leurs conseils afin de provoquer leurs observations, en leur précisant que les dires doivent être communiqués dans un délai de 30 jours maximum à compter de l'envoi du pré-rapport et en leur précisant qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai en application de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile ;
- qu'il est tenu d'apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit définitif 
- qu'il doit établir un rapport définitif et le déposer en double exemplaire au greffe du tribunal judiciaire de Verdun dans les délais impartis ;

DISONS que l'expert désigné pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix dont le concours sera nécessaire pour l'accomplissement de sa mission ;

RAPPELONS que pour l'exécution de sa mission l'expert pourra recourir à la plateforme sécurisée d'échanges OPALEXE ;

ORDONNONS au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et à Monsieur [M] [S] de consigner par virement sur le compte bancaire de la régie de ce tribunal (IBAN : [XXXXXXXXXX01] (BIC : TRPUFRP1)) une provision de 3000 euros à valoir sur les émoluments tarifés de l'expert et ce, dans un délai maximum de 60 jours à compter du prononcé de la présente décision, sans autre avis du greffe, étant précisé que :

- chaque partie est autorisée à consigner la somme mise à la charge de l'autre en cas de carence ou de refus
- à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d'être relevée de cette sanction sur justification d'un empêchement légitime ;

DISONS toutefois que les personnes ci-dessus désignées seront dispensées de consignation au cas où elles seraient bénéficiaires de l'aide juridictionnelle et disons que dans ce cas :

- la copie de la décision d'aide juridictionnelle applicable à la présente procédure (sur demande d'aide juridictionnelle présentée antérieurement à la date de la présente décision) devra être déposée par elles au service en charge des expertises dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de la présente décision
- la rémunération de l'expert à hauteur de la consignation fixée ci-dessus sera avancée par le Trésor Public ;

DISONS que l'expert, si le coût probable de sa mission, s'avère plus élevé que la provision fixée doit communiquer au présent juge ainsi qu'aux parties ou à leurs conseils, l'évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant la consignation d'une provision complémentaire ;

DISONS que l'expert doit déposer son rapport avant l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de l'accomplissement des diligences relatives à la consignation ;

DISONS que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l'expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d'envoi aux parties de cette copie en application de l'article 282 du code de procédure civile ;

DÉSIGNONS Madame Isabelle BUCHMANN, présidente du tribunal judiciaire de Verdun, en qualité de juge chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations, statuer sur tous les incidents et procéder éventuellement, sur simple requête, au remplacement de l'expert empêché ;

DISONS que l'expert doit également tenir informé le juge du déroulement des opérations et des difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission ;

DÉBOUTONS Madame [L] [Q] épouse [V], Monsieur [A] [F] et Madame [G] [F] de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit ;

CONDAMNONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] et Monsieur [M] [S] aux dépens.


Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par,


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE