Tribunal Judiciaire · Ch3 Cab1 CTX civil — 3 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/03984
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IB4C

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/04/2026





S.C.I. LOCATION MARYSE [S]


C/

Monsieur [M] [N]




Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
Me Frédéric GONDER

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LOCATION MARYSE [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Frédéric GONDER, Avocat au Barreau de BORDEAUX substitué par Maître Sarah MALIGNON, Avocat au Barreau de MELUN


ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [N]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté



Après débats à l'audience publique du 03 Février 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :






EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 juin 2015, la S.C.I. LOCATION MARYSE [S] a loué à M. [M] [N] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 700,00 € hors charges outre 50,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, la S.C.I. LOCATION MARYSE [S] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6 000,00 € au titre des loyers et charges arrêtés au 13 décembre 2024, mois de décembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, la S.C.I. LOCATION MARYSE [S] a fait assigner M. [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,Ordonner l'expulsion de le locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,Condamner le locataire à payer la somme de 10 423,05 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,Condamner le locataire à payer la somme de 500,00 € à titre de dommage et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,Condamner le locataire au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail,Condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,Condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner le locataire aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 28 mai 2025.

L'affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025, mais elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 3 février 2026. L’affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 3 février 2026.

A cette audience, la S.C.I. LOCATION MARYSE [S], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 14 277,45 €, au titre des loyers et charges échus au mois de février 2026, terme du mois de février 2026 inclus. La demanderesse précise que le dernier règlement du loyer courant date de juillet 2025.

Cité par acte délivré à l'étude du [Etablissement 1] de justice, M. [M] [N] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 3 avril 2026.



MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 18 décembre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 3 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la S.C.I. LOCATION MARYSE [S] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au au mois de février 2026, la dette locative de M. [M] [N] s’élève à la somme de 14 277,45 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 28 juin 2015 unissant les parties stipule en son article intitulé " CLAUSE RESOLUTOIRE " qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 février 2025.


- Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [M] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [M] [N] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur la demande au titre de la clause pénale

En outre, par application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble, la bailleresse sera déboutée de sa demande au titre de la clause pénale.

Sur le paiement de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse n'établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, la S.C.I. LOCATION MARYSE [S] sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [N] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. LOCATION MARYSE [S] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, M. [M] [N] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE M. [M] [N] à verser à la S.C.I. LOCATION MARYSE [S] la somme de 14 277,45 € (décompte arrêté au mois de février 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2015 entre la S.C.I. LOCATION MARYSE [S], d'une part, et M. [M] [N], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 18 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. LOCATION MARYSE [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [N] à verser à la S.C.I. LOCATION MARYSE [S] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la S.C.I. LOCATION MARYSE [S] du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE la S.C.I. LOCATION MARYSE [S] de sa demande en indemnisation ;

CONDAMNE M. [M] [N] à verser à la S.C.I. LOCATION MARYSE [S] une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.