Tribunal Judiciaire · Ch3 Cab1 CTX civil — 3 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/03685
N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID5V

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/04/2026





S.C.I. SCI FONCIERE DI 01/2004


C/

Madame [L] [Z]
Monsieur [E] [C]









Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :

SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI
Me Emmanuèle ANDRE-LUCAS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI FONCIERE DI 01/2004
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, Avocats au Barreau de L’ESSONNE



ET :

DÉFENDEURS :

Madame [L] [Z]
[Adresse 3]
RDC
[Localité 4]
représentée par Maître Emmanuèle ANDRE-LUCAS, Avocat au Barreau de MELUN
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro [Numéro identifiant 1] du 10/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [E] [C]
[Adresse 3]
RDC
[Localité 4]
non comparant, ni représenté


Après débats à l'audience publique du 03 Février 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :



EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2005 prenant effet le 15 novembre 2005, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2004 a loué à M. [E] [C] et Mme [L] [Z], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation, comprenant un garage et un jardin, situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable de 684,71 € hors charges outre 52,00 € de provision pour charges.

Par actes de commissaire de justice du 26 novembre 2024 et du 6 décembre 2024, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2004 a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5 450,55 € au titre des loyers et charges arrêtés au 11 novembre 2024, mois d'octobre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2004 a fait assigner M. [E] [C] et Mme [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,Ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,Faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 6 732,14 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ou de l'assignation pour les sommes qui y sont visées,Condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et la remise des clés,Ordonner la capitalisation des intérêts,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 200,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner les locataires solidairement aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer des 26 novembre et 6 décembre 2024.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 23 juillet 2025.

L'affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025, mais elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 3 février 2026. L’affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 3 février 2026.

A cette audience, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2004, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 9 002,27 €, au titre des loyers et charges échus au 27 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.





Cités par procès-verbal de recherches infructueuses pour M. [E] [C], et à sa personne pour Mme [L] [Z], seule Mme [L] [Z], comparait représentée par son conseil. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 300,00 €. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Elle expose que le paiement du loyer a repris depuis décembre 2025 avec un règlement de 2 000,00 €. Elle explique avoir également fait un virement de 300,00 € le 3 janvier 2026.
Elle produit une copie de son jugement de divorce en date du 31 janvier 2002.
Elle percevait un revenu mensuel moyen de 1 678,00 € en 2024.
Sur interrogation du tribunal elle déclare ne pas avoir de dossier de surendettement en cours. Elle contexte les frais d’huissiers.

L’affaire est mise en délibéré au 3 avril 2026.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse ne justifie pas avoir procédé à ce signalement.

Dès lors, il convient de déclarer la S.C.I. FONCIERE DI 01/2004 irrecevable en ses demandes en prononcé de la résiliation du bail et des demandes accessoires en expulsion et indemnité d'occupation.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 23 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 3 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2004 verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 27 janvier 2026, la dette locative de M. [E] [C] et Mme [L] [Z] s’élève à la somme de 8 346,24 € (soit la somme de 9 002,27 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 656,03 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Aux termes de l’article 1202 du code civil, la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties ne stipule pas de clause de solidarité.
Par ailleurs, au regard du jugement de divorce en date du 31 janvier 2002 produit par Mme [L] [Z], M. [E] [C] et Mme [L] [Z] ne sont plus mariés.

Dès lors, il convient de condamner M. [E] [C] et Mme [L] [Z] conjointement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 6 décembre 2024.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par Mme [L] [Z], de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [E] [C] et Mme [L] [Z] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 240,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.


 - Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies.

Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion des lieux loués uniquement pour le cas où M. [E] [C] et Mme [L] [Z] ne respecteraient pas les délais de paiement qui leurs ont été accordés.

A défaut de règlement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance, la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible. La résiliation du bail et l'expulsion de M. [E] [C] et Mme [L] [Z] et de tout occupant de son chef sera ordonnée.

Dans cette hypothèse, M. [E] [C] et Mme [L] [Z] seront alors tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur la capitalisation des intérêts
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.


Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [C] et Mme [L] [Z] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la S.C.I. FONCIERE DI 01/2004 les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE conjointement M. [E] [C] et Mme [L] [Z] à verser à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2004 la somme de 8 346,24 € (décompte arrêté au 27 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 6 décembre 2024 ;

AUTORISE M. [E] [C] et Mme [L] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 240,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;


DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera le prononcé de la résiliation du bail ;

DIT, dans l’hypothèse de cette résiliation :

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [E] [C] et Mme [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2004 puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [E] [C] et Mme [L] [Z] soient condamnés conjointement à verser à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2004 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE la S.C.I. FONCIERE DI 01/2004 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [C] et Mme [L] [Z] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.