Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
09 AVRIL 2026
 


N° RG 24/04176 - N° Portalis DB22-W-B7I-SEYE
Code NAC : 72A 
LCD


 
DEMANDEURS :

1/ Madame [P] [W] [K]
née le 30 Avril 1976 à [Localité 1] (31),
demeurant [Adresse 1],

2/ Monsieur [V] [K]
né le 28 Mai 1976 à [Localité 2] (31),
demeurant [Adresse 2],

représentés par Maître Denis HUBERT de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Céline BORREL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 3]” sis [Adresse 4], syndicat des copropriétaires dont le siège social est C/O SARL L2CA [Adresse 5] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.




ACTE INITIAL du 02 Juillet 2024 reçu au greffe le 17 Juillet 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 03 Février 2026, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaireen délibéré au 09 Avril 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS


* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [K] et Mme [P] [W] [K] sont propriétaires d’un appartement au sein du bâtiment C (lot n°102) de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 6]” sis [Adresse 7] à [Localité 3].

Missionnée par le syndic de copropriété en vue de la réalisation de travaux de reprise de la structure du bâtiment C, la société TERRA FRANCE EXPERTISE a, aux termes d’un rapport du 22 février 2018, relevé différents désordres affectant la structure du plancher de l’appartement de M. [K] et Mme [W]. Ce rapport a été complété par un descriptif établi le 28 mai 2018 par M. [N] [C], expert en bâtiment désigné pour chiffrer le coût des travaux nécessaires à la réparation des ouvrages.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2018, a été votée une résolution n°18 portant sur la réalisation de travaux de reprise de la structure du bâtiment C.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mai 2019, le conseil de M. [K] et Mme [W], constatant que malgré ce vote et le règlement effectif des appels de provisions, lesdits travaux n’avaient toujours pas débuté, a mis en demeure le syndic de faire procéder auxdits travaux. 

Lors de l’assemblée générale du 24 juin 2019, a été adoptée une résolution n°18 intitulée « Demande de M. [H] [X] : Annulation de la résolution 18 de l’AGO du 26 juin 2018 : Travaux précédemment votés de reprise de structure du [Adresse 8] C » et rédigée comme suit : « L’assemblée générale décide de l’annulation des travaux de reprise de la structure du Bat. C, selon le descriptif joint à la convocation. L’assemblée générale autorise le syndic à procéder, selon la clé de répartition « Charges générales », aux remboursements des appels de provisions à la date du 1er octobre 2019 ». 

Par jugement du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Versailles, saisi par M. [K] et Mme [W] en annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2019, a constaté que ces derniers ne maintenaient pas leur demande d’annulation de cette résolution et a condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 3]” sis [Adresse 7] à Mantes-la-Jolie (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires) à effectuer les travaux de reprise de la structure du bâtiment C, tels que mentionnés dans le descriptif établi par M. [C] le 28 mai 2018, dans un délai de six mois à compter de la signification dudit jugement. Cette décision a été signifiée au syndicat des copropriétaires par acte du 18 février 2021, remis à personne habilitée. 

Par télécopie du 22 février 2021, le conseil de M. [K] et Mme [W] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires d’indemniser ces derniers de leur préjudice de jouissance estimé à la somme de 29.930 euros. 

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 avril 2022, a été adoptée une résolution n°14 intitulée « Travaux de reprise de la structure du bâtiment C » aux termes de laquelle l’assemblée générale a décidé de l’exécution des travaux de reprise de la structure du bâtiment C, selon le descriptif joint à la convocation, voté un budget s’élevant à 22.710 euros TTC et confié la réalisation desdits travaux à l’entreprise LES CHARPENTIERS DE [Localité 4]. 

Par acte du 25 avril 2022, M. [K] et Mme [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’indemnisation. 

Parallèlement, par télécopie du 12 septembre 2022, le conseil de M. [K] et Mme [W], constatant que les travaux avaient été suspendus au motif qu’il appartiendrait préalablement à ces derniers de procéder à leurs frais à la dépose des équipements privatifs se trouvant dans leur appartement, a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de faire procéder à ses frais à cette dépose. 

Lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 
15 décembre 2022, a été rejetée une résolution n°5 tendant à prendre 
en charge les travaux de dépose des éléments privatifs nécessaires à l’exécution des travaux de reprise de structure du bâtiment C. 

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 septembre 2023, a été adoptée une résolution n°8 aux termes de laquelle l’assemblée générale a décidé de la prise en charge par le syndicat des copropriétaires de la dépose des éléments privatifs de l’appartement de M. [K] et Mme [W] dans le cadre des travaux de reprise de structure du bâtiment C, selon devis de la société LES CHARPENTIER DE [Localité 4] pour un montant de 11.254,10 euros. 



Aux termes d’un jugement en date du 13 août 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a :
- condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 
47.450 euros à titre de dommages-intérêts ; 
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de M. [K] et Mme [W] [K] à lui payer la somme de 11.254,10 euros ; 
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens qui seront recouvrés par Maître Céline BORREL, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; 
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [K] et Mme [W] [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- dispensé M. [K] et Mme [W] [K] de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
- rappelé que l’exécution provisoire du jugement était de droit.

Les travaux de dépose n’ayant pas commencé, M. [K] et Mme [W] [K] ont, par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, à nouveau fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de céans, aux fins de le voir condamner à leur verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour la période allant du 28 juin 2023 au 28 juin 2024, ainsi que pour résistance abusive.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 juin 2025, M. [K] et Mme [W] [K] demandent au tribunal, au visa des articles 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil, de :
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme à parfaire de 15.810 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour la période allant du 28 juin 2023 au 18 avril 2025 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 
2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Céline BORREL ainsi qu’à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais irrépétibles et des dépens, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leurs demandes, M. [K] et Mme [W] [K] soutiennent que :
- c’est en vain que le syndicat des copropriétaires prétendra que leur appartement ne serait pas inhabitable en raison de l’effondrement du sol dudit appartement, l’appartement n’ayant plus de plancher, comme en témoignent les photographies figurant au rapport de M. [C] ;

- c’est en vain également que le syndicat des copropriétaires affirmera qu’ils ne démontrent pas subir une perte de chance de pouvoir mettre en location leur bien, leur préjudice étant certain de sorte qu’il n’y a nul besoin d’avoir recours à la notion de perte de chance pour le déterminer ;
- la valeur locative de l’appartement (730 euros par mois) est confirmée par l’attestation récente d’une agence immobilière et correspond au loyer mensuel charges comprises prévu au bail qu’ils ont signé le 1er août 2012 avec leur dernier locataire avant que l’appartement ne devienne inhabitable.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, de :
A titre principal :
- rejeter l’ensemble des demandes formulées à son encontre ;
A titre subsidiaire :
- minorer le montant des condamnations mises à sa charge en écartant toute demande d’indemnisation postérieure au 9 novembre 2024 ;
En tout état de cause :
- lui accorder un délai de 24 mois pour régler le montant des condamnations prononcées à son encontre ;
- écarter l’exécution provisoire ;
- rejeter les demandes formulées au titre des articles 699 et 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- les travaux actualisés sur parties communes ont été achevés le 
18 avril 2025 ;
- les consorts [K] ont été indemnisés pour le préjudice locatif allégué pour la période du 12 janvier 2018 au 27 juin 2023, soit 65 mois ;
- cette condamnation prononcée le 13 août 2024 repose sur la condamnation à faire les travaux du 12 janvier 2018 ;
- il résulte des constats effectués par la société LES CHARPENTIERS DE [Localité 4] que les travaux ne pouvaient pas être mis en oeuvre, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne pouvait pas être engagée dans les proportions retenues ;
- le retard pris dans la mise en oeuvre des travaux réparatoires résulte du refus des demandeurs de procéder à la dépose des éléments privatifs agrémentant leur lot ;
- les travaux sur parties communes auraient dû être terminés à la mi-novembre 2024 puisqu’ils auraient pu débuter le lundi 21 octobe 2024, date à laquelle les éléments privatifs avaient été déposés par la société LES CHARPENTIERS DE [Localité 4] ;
- en raison de fuites sur les réseaux privatifs dont il résulte que le lot n’était pas louable, les travaux sur parties communes n’ont pas pu être effectués dans la foulée des déposes, ce qui a affecté l’ensemble du planning de travaux ; en effet les fuites ont été réparées le 25 novembre 2024 mais le planning de la société LES CHARPENTIERS DE [Localité 4] ne lui permettait plus d’intervenir à cette date ;
- les travaux ont débuté le 21 mars 2025 et ont été réceptionnés le 
18 avril 2025 ;
- les consorts [K] ont été parfaitement informés des difficultés résultant du caractère erroné des travaux préconisés initialement et du retard pris à raison de la défaillance de leurs installations privatives ;
- compte tenu des fuites importantes et anciennes, le bien des consorts [K] ne pouvait pas être loué en l’état, des réparations privatives étaient nécessaires avant la mise en location ;
- il en résulte que les demandes d’indemnisation pour le préjudice locatif du 
28 juin 2023 au 18 avril 2025 et la demande d’indemnisation au titre d’une prétendue résistance abusive devront être rejetées ;
- subsidiairement, les travaux devant débuter le 22 octobre 2024 pour être finalisés le 9 novembre 2024, date qui n’a pu être respectée à raison des travaux nécessaires en parties privatives, aucune indemnisation ne pourra être accordée pour la période postérieure au 9 novembre 2024 ;
- en tout état de cause, il convient d’accorder des délais de paiement au syndicat des copropriétaires ; en effet, les consorts [K] peuvent aujourd’hui procéder à la mise en location ou la vente de leur lot de sorte qu’ils ne subissent plus de préjudice à ce titre ; le syndicat des copropriétaires leur a versé la somme de 47.450 euros au titre du jugement rendu en 2024, outre les frais de justice, et a versé la somme de 10.231 euros au titre des frais de dépose des éléments privatifs et 28.913,28 euros au titre des travaux sur parties communes, sommes qui sont à mettre en perspective avec le budget annuel du syndicat des copropriétaires qui est de 43.000 euros en moyenne.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’indemnisation de M. [K] et Mme [W] [K]

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de ce texte, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes.




Le tribunal de céans a, dans son précédent jugement rendu le 13 août 2024, jugé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée s’agissant du dommage causé à l’appartement de M. [K] et Mme [W] [K], de sorte que le syndicat des copropriétaires devait indemniser les demandeurs pour leur préjudice de jouissance résultant du fait que le bien était entièrement inhabitable, ce caractère non habitable résultant exclusivement des désordres affectant les parties communes. 

Les travaux de reprise que le syndicat des copropriétaires a été condamné à faire exécuter par jugement du 28 janvier 2021 n’ayant été finalisés que le 
18 avril 2025, M. [K] et Mme [W] [K] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à indemniser leur préjudice de jouissance jusqu’à cette date, à hauteur de 730 euros par mois, valeur locative de leur appartement.

Il résulte toutefois des échanges de courriels entre le syndic et l’entreprise chargée des travaux de reprise et entre M. [K] et le syndic, visés dans ses conclusions par le syndicat des copropriétaires et non contestés par les demandeurs, qu’à la suite de la dépose du sol de l’appartement, la société LES CHARPENTIERS DE [Localité 4] a constaté que le réseau d’eau présentait des fuites conséquentes, empêchant notamment l’utilisation des WC et, partant, l’établissement de la base vie des ouvriers dans l’appartement. La société sollicitait dès lors la réparation de ces fuites préalablement à la continuation des travaux. 

Il n’est pas contesté par les demandeurs qu’ils ont été avisés de cette demande, laquelle portait sur des installations privatives, par courriel du syndic en date du 22 octobre 2024 et que les fuites n’ont été réparées que le 
25 novembre 2024, par une société recommandée par le syndic aux demandeurs qui l’avaient sollicité pour obtenir le nom d’un plombier.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’appartement de M. [K] et Mme [W] [K] ne pouvait être loué en l’état compte tenu des fuites importantes et anciennes et que les demandeurs ne se sont pas inquiétés des réparations privatives à effectuer dans leur appartement depuis 2018. Il sera toutefois relevé que, comme l’a jugé le tribunal de céans dans sa décision du 
13 août 2024, le caractère inhabitable de l’appartement résultait avant tout des désordres affectant les parties communes. Ce caractère inhabitable explique d’ailleurs que les fuites n’aient pas été découvertes avant l’intervention de l’entreprise en charge des travaux de reprise des désordres, l’eau étant vraisemblablement coupée dans le lot depuis 2018. Il ne saurait dès lors être considéré que le préjudice de jouissance des demandeurs résultait de ces fuites, lesquelles ont d’ailleurs été réparées en un peu plus d’un mois après que les demandeurs aient été avisés de leur existence.

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir débouter M. [K] et Mme [W] [K] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance sera donc rejetée.

Toutefois, il n’est pas contesté par les demandeurs que les travaux n’ont, à la suite de la réparation des fuites effectuée le 25 novembre 2024, pu reprendre que le 31 mars 2025 pour être réceptionnés le 18 avril 2025, alors qu’ils auraient dû être terminés le 9 novembre 2024 en l’absence desdites fuites.

Dans ces conditions, et s’agissant d’un report de travaux du fait d’interventions nécessaires sur les installations privatives des demandeurs, il sera fait droit à la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires tendant à voir limiter l’indemnisation du préjudice de jouissance des consorts [K] à la période antérieure au 9 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à indemniser le préjudice de jouissance des demandeurs pour la période courant du 28 juin 2023 (le jugement du 13 août 2024 ayant condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser ce préjudice jusqu’au 27 juin 2023 inclus) au 9 novembre 2024, soit 16 mois et demi, à hauteur de 730 euros par mois, valeur locative justifiée par la production aux débats d’une attestation immobilière datée du 15 juin 2023 et du dernier bail conclu par les demandeurs pour la location de leur appartement. Il sera dès lors condamné à leur verser la somme de 
12.045 euros.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

L’article 768 du code de procédure civile dispose que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, faute pour les demandeurs d’avoir invoqué dans la discussion les moyens au soutien de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, ils seront déboutés de cette demande.

Sur les demandes de délais de paiement

Selon l'article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite un étalement du paiement des condamnations sur 24 mois. Il justifie que les sommes versées au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. [K] et Mme [W] [K] jusqu’au 23 juin 2024 et au titre des travaux de reprise des désordres, versées depuis le jugement du 13 août 2024 s’élèvent à la somme totale de 86.594,28 euros, hors frais de syndic, de maîtrise d’oeuvre et d’assurance.

Il justifie également, par la production du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 avril 2022, de ce que le budget annuel du syndicat des copropriétaires était pour les exercices 2022 et 2023 de 43.050 euros.


M. [K] et Mme [W] [K] n’ont pas conclu sur cette demande reconventionnelle. 

Compte tenu de la situation financière du syndicat des copropriétaires et du fait que l’appartement des demandeurs est désormais habitable de sorte qu’ils peuvent procéder à sa mise en location, il sera fait droit à la demande de délais de paiement, dans les termes du dispositif ci-après, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens, dont distraction au profit de Maître Céline BORREL conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties. 

M. [K] et Mme [W] [K] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 3]” sis [Adresse 7] à [Localité 3], à payer à M. [V] [K] et à Mme [P] [W] [K] la somme de 
12.045 euros à titre de dommages et intérêts;

Autorise le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 3]” sis [Adresse 7] à [Localité 3], à s’acquitter de cette somme par 24 versements mensuels de 500 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité ;

Dit que, faute pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 3]” sis [Adresse 7] à [Localité 3], de payer au terme fixé, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 3]” sis [Adresse 7] à [Localité 3], à payer à M. [V] [K] et à Mme [P] [W] [K] la somme de 
3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 3]” sis [Adresse 7] à [Localité 3] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Céline BORREL conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Dispense M. [V] [K] et Mme [P] [W] [K] de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT