Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A3 — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°26/
du 09 AVRIL 2026



Enrôlement : N° RG 22/12153 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2WMW

AFFAIRE : M. [Y] [R] (l’AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIÉS)
C/ S.N.C. PITCH IMMO (la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES)





A l'audience Publique du 22 janvier 2026
 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE 

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 09 avril 2026




PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 09 avril 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort 

NOM DES PARTIES



DEMANDEUR

Monsieur [Y] [R]
né le 24 mars 1947 à [Localité 2] (75) 
de nationalité Française 
demeurant [Adresse 1] 

ayant pour avocat plaidant Maître Claude DE VILLARD de la SELAS PERSEA, avocats au barreau de LYON, 
et pour avocat postulant Maître Agnès VENE de l’AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE



C O N T R E



DÉFENDERESSE

S.N.C. PITCH IMMO
(anciennement dénommée PITCH PROMOTION SNC)
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 422 989 715 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son Gérant 

ayant pour avocat plaidant Maître Alain PIREDDU, avocat au barreau de PARIS, 
et pour avocat postulant Maître Julia BRAUNSTEIN de la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE


***

EXPOSE DU LITIGE :

La société PITCH IMMO a entrepris de réaliser un programme immobilier dénommé « LA TRANSAT » sis [Adresse 3] - [Adresse 4] et [Adresse 5] constitué par : 

- un immeuble de bureaux et entrepôts (bâtiment A), 
- un immeuble de logements, commerces et activités (bâtiment B), 
- un immeuble de commerces et bureaux (bâtiment C) 
- un immeuble de logements (bâtiment D) 

L'ouvrage a été réalisé par des corps d'état séparés.



Sont notamment intervenus à l'acte de construire les locateurs d'ouvrage suivants :

- La société MAP en sa qualité de maître d'œuvre de conception et d'exécution, assurée auprès de la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY,
- La société SOCOTEC en charge du lot terrassement-fondations spéciales-gros œuvre, assurée auprès de GENERALI IARD, 
- La société KALIA en charge du lot menuiseries extérieures en bois (bâtiment C) et menuiseries extérieures (bâtiment B et D).

La réception est intervenue pour les bâtiments B1 et B2 le 10 septembre 2021 avec réserves. 


Monsieur [R] a acquis en l'état futur d'achèvement par acte du 23 janvier 2020 deux lots (148 et 80 : un appartement et une place de stationnement) au sein du bâtiment B.


Monsieur [Y] [R] a, par acte extrajudiciaire en date du 17 novembre 2022, attrait la société PITCH IMMO devant la Juridiction de céans en lui demandant de : 

Sur la non-conformité : 

- JUGER que le bien livré à Monsieur [R] est non-conforme aux dispositions de l'acte de VEFA qui lie les parties, 

- JUGER que cette non-conformité constitue un vice apparent que la société PITCH IMMO (PITCH PROMOTION SA) ne s'est pas engagée à réparer, 

Par conséquent,

- CONDAMNER la société PITCH IMMO (PITCH PROMOTION SA) à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 16.250 euros correspondant à 5% du prix de vente 

- AUTORISER Monsieur [Y] [R] à faire déconsigner à son profit par la Caisse des dépôt et consignations la somme de 16.250 euros correspondant à 5% du prix de vente, 

Sur le retard : 

 - JUGER que la société PITCH IMMO (PITCH PROMOTION SA) a livré les biens de Monsieur [Y] [D] avec 167 jours de retard non justifiés par une cause légitime de suspension du délai de livraison contractuellement prévue, 

Par conséquent, 

- CONDAMNER la société PITCH IMMO (PITCH PROMOTION SA) à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 7.418,16 euros au titre de son préjudice de jouissance, 

En tout état de cause : 

- CONDAMNER la société PITCH IMMO (PITCH PROMOTION SA) à payer à Monsieur [D] la somme de 1.500 euros en remboursement des frais d'huissier et de conseil technique que ce dernier a été contraint de prendre en charge, 

- CONDAMNER la société PITCH IMMO (PITCH PROMOTION SA) à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/12153.


Par assignation en date du 3 mars 2023 la société PITCH IMMOBILIER a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE les locateurs d'ouvrage intervenus à l'acte de construire ainsi que leurs assureurs (MAP, LLOYD'S INSURANCE, SECTP, GENERALI IARD, et KALIA) aux fins de les voir condamner à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle. 

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/2598.

Le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction formulée par message RPVA.


Par ordonnance d'incident en date du 28 janvier 2025, le juge de la mise en état a déclaré recevable l'action de Monsieur [R] au titre de la présence de poutre dans les deux chambres de l'appartement, et a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la société PITCH IMMO, ainsi que la demande de jonction.


Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 21 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Monsieur [Y] [R] demande au tribunal de :

Vu les articles 1642-1 et 1648 du Code civil,
Vu l'article 1231-1 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Marseille de :

Sur la non-conformité :

- JUGER que le bien livré à Monsieur [R] est non-conforme aux dispositions de l'acte de VEFA qui lie les parties,

- JUGER que cette non-conformité constitue un vice apparent que la société PITCH IMMO (PITCH PROMOTION SA) ne s'est pas engagée à réparer,

Par conséquent,

- CONDAMNER la société PITCH IMMO (PITCH PROMOTION SA) à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 16.250 euros correspondant à 5% du prix de vente,

- AUTORISER Monsieur [Y] [R] à faire déconsigner à son profit par la Caisse des dépôts et consignations la somme de 16.250 euros correspondant à 5% du prix de vente,


Sur le retard :

- JUGER que la société PITCH IMMO (PITCH PROMOTION SA) a livré les biens de Monsieur [Y] [D] avec 167 jours de retard non justifiés par une cause légitime de suspension du délai de livraison contractuellement prévue,

Par conséquent,

- CONDAMNER la société PITCH IMMO (PITCH PROMOTION SA) à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 7.418,16 euros au titre de son préjudice de jouissance,

En tout état de cause :

- CONDAMNER la société PITCH IMMO (PITCH PROMOTION SA) à payer à Monsieur [D] la somme de 1.500 euros en remboursement des frais d'huissier et de conseil technique que ce dernier a été contraint de prendre en charge,

- CONDAMNER la société PITCH IMMO (PITCH PROMOTION SA) à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 12.700 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance,

- REJETER toutes les demandes formulées à l'encontre de Monsieur [Y] [R]


Monsieur [R] invoque deux manquements contractuels.

Tout d'abord, au visa de l'article 1642-1 du code civil, une non-conformité contractuelle de l'appartement en raison de la présence d'une poutre n'apparaissant pas sur les plans contractuels et traversant les deux chambres. Il soutient qu'elle réduit la hauteur sous-plafond de 2,50 mètres à 2,36 mètres soit au-delà de la tolérance contractuelle de 5%, et qu'elle dégrade l'esthétique, l'éclairage et la valeur du bien. Il demande à titre de dédommagement la somme de 16.250 euros en réduction du prix correspondant au 5% consignés, et l'autorisation de déconsigner cette somme. 

Ensuite, il réclame une indemnisation de son préjudice lié au retard de livraison. Il précise que la livraison était contractuellement prévue au plus tard le 31 décembre 2020, et qu'il n'a effectivement été en possession des clefs que le 17 novembre 2021, soit avec 320 jours de retard par rapport à la date contractuelle. Il admet néanmoins que 153 jours sont justifiés par des causes légitimes (intempéries et COVID). Il affirme avoir subi un préjudice de jouissance lié à son maintien dans un logement loué, et réclame une indemnisation à hauteur de 7418,16 euros. 

Enfin, il demande que lui soit remboursés les frais par lui exposés d'huissier et d'expertise technique, outre la somme de 12.700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Par conclusions numéro 2 régulièrement signifiées au RPVA le 21 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la société PITCH IMMO demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1104 et suivants du Code Civil,

RÉDUIRE dans de fortes proportions la réclamation de Monsieur [Y] [R] du fait de la non-conformité constituée par la présence d'une poutre au plafond de deux chambres de l'appartement.

FIXER à la somme de 896,08 € l'indemnité due à Monsieur [Y] [R] au titre du retard de livraison,

CONDAMNER Monsieur [Y] [R] aux dépens



En réponse aux arguments de Monsieur [R], s'agissant tout d'abord de la non-conformité contractuelle, la société PITCH IMMO reconnaît que la poutre n'apparaît pas sur les plans de vente. Mais elle soutient que les plans comportaient une clause de modification pour nécessité technique, que les pièces concernées sont des chambres et non des pièces de vie, et que la surface réellement affectée est très faible : 0,83m² sur 20,55m² soit 4%.

Elle estime donc que la demande est excessive et sollicite une réduction importante de l'indemnité éventuellement accordée. 

Concernant ensuite le retard de livraison, elle soutient que celle-ci doit être fixée au 28 septembre 2021, et que la remise des clefs a été retardé uniquement par la consignation tardive des 5% de garantie par l'acquéreur. Elle ajoute qu'il y a eu plusieurs causes légitimes de suspension des délais : les intempéries, la pandémie de COVID-19, et des difficultés d'approvisionnement. Elle chiffre les jours de suspension justifiés à 247,8 jours. Selon elle la date contractuelle de livraison devait être le 5 septembre 2021, en tenant compte de ce décompte, et donc le retard réel est de 23 jours. Elle propose ainsi une indemnité de 896,08 euros. 

*****

La procédure a été clôturée le 23 octobre 2025 et fixée à l'audience du 22 janvier 2026.

Le délibéré est fixé au 9 avril 2026.


MOTIFS :

Sur les demandes de Monsieur [Y] [R] :

Aux termes de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. 

En l'espèce Monsieur [Y] [R] a acquis en vente en l'état futur d'achèvement auprès de la société PITCH IMMO un appartement. 

Lors d'une visite de l'appartement le 23 février 2021, bien avant sa livraison, organisée par la société PITCH PROMOTION, Monsieur [Y] [R] a constaté la présence d'une poutre traversant en son centre le plafond des deux chambres de l'appartement. 

Le compte rendu de cette visite précise concernant la présente de cette poutre, non prévue dans les plans, « Il est précisé au client la présence d'une poutre (suite à nécessité technique) ».


Aucune justification technique n'a toutefois été donnée à Monsieur [R] quant à la mise en place de ces poutres, la société PITCH PROMOTION se bornant à lui indiquer que des modifications de structure et d'agencement intérieur sont admises pour résoudre un problème technique.

Monsieur [R] sollicite une réduction du prix de vente à hauteur de 5%, soit 16.250 euros couvrant d'une part, le montant de la dévalorisation de son bien et, d'autre part, le coût d'installation des faux-plafonds et d'un nouvel éclairage, étant précisé que la somme a été consignée par Monsieur [R] auprès de la Caisse des dépôts et consignation.

Il soutient que la présence de ces poutres est totalement inesthétique et que cette réduction de la hauteur sous-plafond est non-négligeable d'autant plus qu'elles traversent le plafond de chacune des chambres. Il se dit contraint d'installer un faux-plafond sur toute sa surface, réduisant ainsi l'intégralité de la hauteur sous-plafond des chambres à 2,36 m. Il ajoute que l'éclairage des pièces s'en trouve également perturbé puisque la sortie électrique centrale au plafond se retrouve derrière la poutre, privant la moitié de la pièce d'éclairage.

Il ressort des pièces produites et notamment des plans contractuels annexés à l'acte de VEFA qu'il était prévu une hauteur sous plafond dans les deux chambres de 2,50 m sur toute la surface du plafond. Il n'était en revanche aucunement prévu la présence d'une poutre traversant les plafonds. La jurisprudence considère que les plans annexés à l'acte de vente ont valeur contractuelle. 

Il ressort du constat d'huissier établi le 18 septembre 2021, et de l'avis technique de la société KSD la « Présence d'une poutre horizontale au plafond coupant la pièce en deux parties = aucune information n'a été donnée concernant la présence de cette poutre (dimensions : 2.62 x 0.14 x 0.18 m) ». Ainsi, ces poutres d'une hauteur de 14 cm réduisent la hauteur sous-plafond à 2.36 m.

L'acte de vente prévoit une tolérance de 5% par rapport aux surfaces et aux côtes des plans annexés. Au-delà de ces 5%, le contrat prévoit que l'acquéreur pourra demander une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. 

Ainsi dans l'hypothèse où les cotes des plans contractuels sont supérieures ou inférieures à 5%, la non-conformité contractuelle est avérée et l'acquéreur est en droit de solliciter une diminution du prix de vente du bien.

De sorte que sur une hauteur sous-plafond de 2.50 m, il existe donc une tolérance en cas de réduction de la hauteur jusqu'à 2.375 m. Or en l'espèce, la hauteur sous-plafond mesurée étant de 2.36 m en présence des poutres, la tolérance de 5% est donc dépassée et la non-conformité incontestable.

En réponse aux arguments de la défenderesse, le tribunal entend rappeler que la clause permettant les modifications techniques n'autorise pas une modification substantielle du bien surtout lorsqu'elle affecte les volumes et l'aspect du logement, en l'espèce l'aspect intérieur de deux chambres. 

En conséquence et au regard de ce qui précède, la non-conformité contractuelle est établie. 

S'agissant de l'indemnisation, il ressort des pièces produites que même si la non-conformité affecte uniquement les deux chambres de l'appartement qui ne sont pas des pièces de vie, il apparait important de souligner que la surface des deux chambres représente 1/3 de la surface habitable de l'appartement(62m²). Les modifications apportées au plafond de chacune des chambres constituent des modifications substantielles qui affectent les volumes et l'aspect de ces pièces. De sorte que la demande d'une indemnisation à hauteur de 5% du prix total de vente n'apparaît pas disproportionnée.

En conséquence, la société PITCH IMMO sera condamnée à payer la somme de 16.250 euros à Monsieur [R] qui sera par ailleurs autorisé à déconsigner ladite somme correspondant à 5% du prix de vente. 


Sur le retard de livraison :

Monsieur [R] soutient que la livraison de ses lots a été faite avec 167 jours de retard non-justifiés par une cause légitime de suspension du délai de livraison. Il sera souligné toutefois que dans le corps de ses conclusions ce dernier retient 153 jours de retard. 

Il expose que ce retard lui a causé un préjudice en ce qu'il a dû prolonger la location de son logement antérieur du mois de juin 2021 au mois de novembre 2021, pour un loyer mensuel de 1236,36 euros TTC, lui occasionnant un préjudice de 7.418,16 euros TTC. 

Si la société PITCHO IMMO reconnait un retard non justifié, elle entend le limiter à 23 jours. 

Il sera rappelé aux parties que dans le cadre de la procédure d'incident ayant conduit à l'ordonnance du 28 janvier 2025, la date retenue pour la livraison a été fixée au 25 octobre 2021 avec remise des clefs différée à la remise du justificatif de la consignation. En effet, aucun élément ne permet d'établir, contrairement aux affirmations de chacune des parties, que la livraison serait intervenue à une autre date (23 septembre ou 17 novembre 2021). De sorte que la date effective de livraison qui sera retenue par le tribunal sera celle du 25 octobre 2021.

L'acte de vente conclu le 23 janvier 2020 entre Monsieur [R] et la société PITCH IMMO prévoit en sa page 30 une livraison au plus tard au 31 décembre 2020, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Il liste ainsi comme causes légitimes de suspension du délai de livraison :

- « Les intempéries suivant les critères retenus par la fédération française du bâtiment et suivant relevé météo le plus proche,
- Les grèves générales ou particulières au secteur socio-professionnel du bâtiment, 
- Un retard résultant de la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire (… etc)
- Des retards provenant d'anomalies du sous-sol
- Des retards provenant de l'existant entrainant la nécessité de travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation, 
- Des injonctions administratives ou judiciaires de suspendre, de limiter ou d'arrêter les travaux, 
- Des troubles résultant d'hostilités, cataclysmes, accidents de chantier, 
- Les incidents graves de chantier dont les causes ne pourraient être imputées au vendeur, 
- Des retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d'énergie et de ressources, 
- Le retard de mise à disposition des fluides ou des raccordements VRD par les concessionnaires, 
- Des retards de paiement de l'acquéreur tant ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser. (…) »

L'acte stipule en outre que « ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d'un temps égal à celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre. »

Il ressort des pièces produites par les parties, et notamment des attestations du maître d'œuvre, que la pandémie du COVID-19 et les intempéries ont impacté le bon déroulement du chantier.

Outre la production d'attestations du maître d'œuvre établies à des dates antérieures, défenderesse informait le demandeur par courrier en date du 9 décembre 2020 l d'une nouvelle date de livraison différée au 10 août 2021. A ce courrier était jointe l'attestation du maître d'œuvre en date du 19 novembre 2020 établissant un décompte des intempéries sur la période du 3 juillet 2020 au 26 octobre 2020. En 2021, deux autres attestations d'intempéries en date du 13 janvier 2021 et du 11 juillet 2021 ont été établies par le maître d'œuvre et sont produites par la défenderesse. 19 jours d'intempéries y sont répertoriés décalant ainsi au 29 août 2021 la date à laquelle la livraison aurait dû intervenir.

En conséquence, au regard de l'analyse qui précède, la société PICTH IMMO justifie d'un retard de livraison lié soit à la pandémie soit aux intempéries et ce jusqu'au 29 août 2021. 

De sorte qu'à partir du 30 aout 2021 le retard de livraison n'était plus justifié, jusqu'à la date du 25 octobre 2021, soit 57 jours. 

Monsieur [R] produit une quittance de loyer en date du 23 novembre 2021 d'un montant de 1236,36 euros pour un logement sur [Localité 3]. Contrairement à ce que soutient la défenderesse, ce dernier s'est bien acquitté du montant du loyer charges comprises de sorte que ces dernières ne peuvent être exclues du calcul. En conséquence, en l'état des 57 jours de retard, Monsieur [R] sera indemnisé à hauteur de la somme de 2.349,084 euros. Il sera débouté du surplus de sa demande. 


Sur les frais exposés au titre de la procédure :

Monsieur [R] réclame l'indemnisation du coût de l'avis technique de la société KSD et de l'huissier qu'il a mandatés pour être assisté lors des opération de livraison du 28 septembre 2021. 

Il ressort des éléments de la procédure que le constat d'huissier et l'intervention de la société KSD ont été réalisés à des fins probatoires notamment pour la non-conformité alléguée. Ces frais là ne constituent pas un préjudice distinct indemnisable mais relèvent bien des frais irrépétibles et seront indemnisés au titre de l'article 700. La somme qui sera accordée à Monsieur [R] intègrera ces dépenses.




Sur les demandes accessoires : 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. 

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la société PITCH IMMO succombe, elle sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.

La société PITCH IMMO sera condamnée au paiement de la somme de 6.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort après audience publique à juge unique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal 

Condamne la société PITCH IMMO à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 16.250 euros au titre de la non-conformité, 

Ordonne la main levée de la consignation de la somme de 16.250 euros déposée auprès de la caisse des dépôts et consignation et qui correspond à 5% du prix de vente, 

Condamne la société PITCH IMMO à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 2.349,084 euros au titre du retard de livraison, 

Déboute Monsieur [Y] [R] du surplus de ses demandes au titre du retard de livraison, 

Condamne la société PITCH IMMO à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 1500 euros au titre des frais d'huissier d'avis technique, 

Condamne la société PITCH IMMO à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la société PITCH IMMO aux entiers dépens de l'instance, 

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT SIX. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE