Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 9 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Me AVGERINIDIS (E1183)
 Me ROUANET (G0056)
 Me FORESTIER (R0197)


■

18° chambre 
2ème section

 
N° RG 20/12622 
N° Portalis 352J-W-B7E-CTMI4

N° MINUTE : 2

Assignation du :
04 Décembre 2020















JUGEMENT 
rendu le 09 Avril 2026 
DEMANDERESSE

S.A.S. DIMITRIS (RCS de PARIS n°498 807 734)
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Irène AVGERINIDIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1183


DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [Y] (décédé)
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Maître Céline ROUANET de la SELARL ANTELIS GARCIA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0056


PARTIES INTERVENANTES 

S.D.C. [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L. EDDY ROCHEREAU IMMOBILIER (RCS de PARIS n°830 884 136), par voie d’intervention forcée,
[Adresse 4]
Décision du 09 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 20/12622 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTMI4

[Localité 1]

représentée par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0197

Madame [R] [A] veuve [Y] venant aux droits de M. [Z] [Y], par voie d’intervention volontaire,
[Adresse 2]
[Localité 1]

Madame [I] [J] venant aux droits de M. [Z] [Y], par voie d’intervention volontaire,
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentées par Maître Céline ROUANET de la SELARL ANTELIS GARCIA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0056


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.


DEBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2019, la S.A.S. DIMITRIS a acquis un droit au bail commercial portant sur des locaux situés dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 1] appartenant à monsieur [Z] [Y].

Le bailleur est intervenu à cet acte et a consenti à la nouvelle locataire :
-une déspécialisation, moyennant indemnité, de la destination des locaux, précédemment affectés à un usage de commerce de textiles, en y autorisant une activité de « vente sur place et/ou à emporter de plats cuisinés, restauration sans cuisson sur place, traiteur, épicerie fine, cave à vins » ;
-un nouveau bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 14 octobre 2019, moyennant un loyer porté à 14 400 € HT et HC par an ;
-une autorisation de procéder à des travaux d'aménagement de la boutique.

La locataire a commencé les travaux d'aménagement du local mais a dû les interrompre, sur injonction du syndic de la copropriété, en raison d'une fragilité structurelle des poutres situées entre le local commercial situé au rez-de-chaussée et un appartement du premier étage.

Par lettre en date du 27 novembre 2019, le conseil de la locataire a alerté le bailleur de sa situation, indiquant qu'elle cessait tout règlement des loyers et charges sur le fondement de l'exception d'inexécution et lui demandant de faire réaliser rapidement les travaux nécessaires compte tenu d'importants dommages résultant de l'arrêt des travaux d’aménagement.

La locataire, qui se plaignait d'un défaut d'information sur le calendrier de réalisation de ces travaux, a relancé le bailleur et le syndicat des copropriétaires, puis les a assignés en référé d'heure à heure devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant leur condamnation à les effectuer sous astreinte, sinon l'autorisation d'y procéder elle-même.

Après la réalisation d'études techniques, les travaux nécessaires à la reprise des poutres, dégradées par la vétusté, ont été votés par l'assemblée générale des copropriétaires le 26 février 2020.

Lesdits travaux ont été réalisés et réceptionnés en juillet 2020.

La locataire a repris les travaux dans les locaux loués et a demandé au bailleur de supporter le coût de travaux de réparation de dégâts sur les cloisons qui auraient été occasionnés lors de la reprise des poutres du plancher haut, ainsi que de pose d'un plafond coupe-feu ; monsieur [Y] a accepté de payer la moitié des travaux portant sur les cloisons et la totalité de la pose du plafond coupe-feu, mais sollicité de la locataire qu'elle reprenne le paiement des loyers à compter de l'échéance de septembre 2020.

Par courriel du 17 septembre 2020, le conseil de la locataire a répondu que, l'ensemble des travaux ayant été réalisé, elle reprenait le paiement de son loyer à compter du 15 septembre 2020.

C'est dans ce contexte que, par acte du 04 décembre 2020, la S.A.S. DIMITRIS a assigné monsieur [Z] [Y] devant le tribunal judiciaire de PARIS, aux fins d'indemnisation de dommages subis jusqu'au 15 septembre 2020.

Dans ses dernières conclusions du 04 mars 2022, la S.A.S. DIMITRIS sollicite du tribunal de :
« • Dire et Juger que la responsabilité de Monsieur [Z] [Y], ès qualité de bailleur, est engagée ; 
• Dire et Juger que les loyers exigibles entre la période de novembre 2019 au 15 septembre 2020 ne sont pas dus par la SAS DIMITRIS ; 
A titre principal : 
• Condamner Monsieur [Z] [Y], ès qualité de bailleur, à la réparation de l’intégralité des préjudices subis par la SAS DIMITRIS, à savoir :
Pour la non-exploitation du local : 
- La somme de 471.000€ au titre de la perte d’exploitation liée aux troubles de jouissance subis par la SAS DIMITRIS à compter du mois de décembre 2019.
Pour les salaires : 
- La somme de 23.396,12€ correspondant au salaire et charge versés pour l’emploi de Monsieur [H] [W] de décembre 2019 au mois de décembre 2020. 
- La somme de 26.774,37€ correspondant au salaire et charge versés à Monsieur [F] [V] [K] de décembre 2019 à décembre 2020. 
- La somme de 16 019,76 € correspondant au salaire et charge versés à Monsieur [N] [X] du 9 Octobre 2019 au 31 mai 2020. 
- La somme de 25.550,23€ correspondant au salaire et charge de Madame [O] [L], de décembre 2019 à décembre 2020. 
Pour les abonnements et assurance des locaux réglés durant l’absence de jouissance du local : 
- La somme de 1.390,39€ au titre de l’abonnement ENGIE 
- La somme de 355,91€ au titre de l’abonnement FREE 
- La somme de 356,40€ au titre de l’abonnement ENEDIS 
- La somme de 678,44 euros au titre de l’assurance du local 
Pour les matériaux :
- La somme de 15 000 euros en raison du préjudice subi 
Pour les préjudices de trésorerie et moral subis : 
- La somme de 50.000€ en raison des préjudices subis à ce titre
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait ne pas avoir l’ensemble des éléments afin d’évaluer le préjudice subi par la SAS DIMITRIS :
• DESIGNER un expert judiciaire ayant la qualité-comptable afin d’évaluer le préjudice subi par la SAS DIMITRIS en raison du non-respect de l’obligation de délivrance conforme par le bailleur 
• Condamner Monsieur [Z] [Y], ès qualité de bailleur, à payer la SAS DIMITRIS la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du CPC. 
• Condamner Monsieur [Z] [Y], ès qualité de bailleur, à payer la SAS DIMITRIS les entiers dépens ».

Par acte du 20 mai 2022, monsieur [Z] [Y] a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] aux fins de garantie des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Les deux procédures ont été jointes le 15 juin 2022.

Dans ses dernières conclusions du 09 mai 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] sollicite du tribunal de :
« A titre principal, 
DEBOUTER Monsieur [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 
 A titre subsidiaire, 
DEBOUTER la société DIMITRIS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 
 En tout état de cause, 
CONDAMNER tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société ERIMMO la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Monsieur [Z] [Y] est décédé le 07 novembre 2023, laissant pour lui succéder son épouse madame [R] [A] veuve [Y] et sa fille madame [I] [J].

Madame [R] [A] veuve [Y] et madame [I] [J] sont intervenues volontairement dans la procédure par conclusions du 09 septembre 2024, sollicitant du tribunal de :
« En tout état de cause
Donner ACTE à MADAME [J] et Madame [A] de leur intervention
volontaire à la présente instance.
A titre principal,
Débouter la société DIMITRIS de l'ensemble de ses demandes,
Condamner la société DIMITRIS à payer à MADAME [J] et Madame [A] la somme de 15.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER la SAS DIMITRIS aux entiers dépens de l’instance
 A titre subsidiaire,
Si par extraordinaire, le Tribunal devait retenir la responsabilité du bailleur, il ne manquerait pas de condamner le syndicat des copropriétaires à garantir les condamnations prononcées à l’encontre de celui-ci.
DIRE ET JUGER que les désordres et préjudices subis par la société DIMITRIS sont imputables au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son Syndic.
Par voie de conséquence
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son Syndic, la société ERIMMO à garantir Monsieur [Y], de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre dans le cadre de la procédure initiée par la société DIMITRIS sous le RG 20/12622 ;
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son Syndic, la société ERIMMO à payer à Madame [J] et Madame [A] :
- 12.000€, au titre des loyers non perçus outre 3.590e de charges, du 9 novembre 2019 jusqu'au 15 septembre 2020,
- 4975,30€, en remboursement de la facture du 30/09/2020 de la société IDEAL CONCEPT FVC pour la reprise des doublages et le plafond coupe-feu.
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son Syndic, la société ERIMMO au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ».

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs conclusions par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 22 janvier 2025, renvoyant l'affaire à l'audience de plaidoiries du 11 décembre 2025.

À l'audience, le tribunal a soulevé une difficulté tenant à l'absence de notification de conclusions de la demanderesse à l'encontre des ayants-droit de monsieur [Z] [Y], à la suite de son décès.

Le conseil de la S.A.S. DIMITRIS a été autorisé à adresser une note en délibéré pour répondre au moyen soulevé d'office par le tribunal.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026.

Le conseil de la S.A.S. DIMITRIS a adressé une note au tribunal en cours de délibéré, le 07 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à ce qu'il soit jugé que les loyers échus sur la période de novembre 2019 au 15 septembre 2020 ne sont pas dus par la S.A.S. DIMITRIS

Il est constant, en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, que le bailleur doit délivrer au locataire un bien conforme à sa destination contractuelle, ainsi qu'y faire les réparations nécessaires autres que celles à la charge du preneur et que ce dernier peut, si le bien loué est totalement inexploitable, se prévaloir d'une exception d'inexécution le dispensant du paiement des loyers.

En l'espèce, il y a lieu de constater que madame [R] [A] veuve [Y] et madame [I] [J] admettent le bien-fondé de l'exception d'inexécution invoquée par la locataire puisque, d'une part, elles indiquent dans leurs conclusions que monsieur [Z] [Y] a gardé à sa charge les loyers et charges du local pendant la période au cours de laquelle la locataire n'a pu poursuivre ses travaux de rénovation dans le local loué et que celle-ci ne les a pas payés du 09 novembre 2019 au 15 septembre 2020, et que, d'autre part, leur règlement n'a jamais été réclamé.

Il sera donc déclaré que les loyers échus du 09 novembre 2019 au 15 septembre 2020 ne sont pas dus par la demanderesse.


Sur les autres demandes de la S.A.S. DIMITRIS

En vertu de l'article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Selon l'article 5 du même code, « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ».

Le tribunal ayant relevé d'office que la société demanderesse, à la suite du décès du bailleur, n'avait pas notifié de nouvelles conclusions à l'encontre de ses ayants-droit intervenues volontairement dans la procédure, celle-ci a fait valoir, dans le cadre d'une note en délibéré, au visa de l'article 724 du code civil, qu'elle n'avait pas eu à reprendre de conclusions envers ses deux héritières, celles-ci étant intervenues volontairement dans la procédure, qui leur était dès lors opposable, et étant, de plein droit, saisies des biens, droits et actions du défunt, donc saisies de plein droit des demandes formées à l'encontre du de cujus.

La demanderesse a produit une attestation notariée justifiant de leur qualité d'héritières, lesquelles sont effectivement saisies de plein droit des actions de leur ayant-cause.

En outre, leur intervention dans la cause a permis une reprise de l'instance conformément aux articles 370 et suivants du code de procédure civile et de leur rendre la procédure opposable.

Néanmoins, aucune demande n'est présentée à leur encontre.

Or, la transmission légale des droits et obligations du bailleur décédé à ses héritières n'a pour effet que de permettre de poursuivre l'action à leur égard, pas de substituer automatiquement des demandes à leur nom aux demandes présentées envers le défunt.

Le tribunal, qui ne peut statuer que sur les demandes qui lui sont présentées, lesquelles sont formées envers feu monsieur [Z] [Y], ne peut prononcer une quelconque condamnation à l'encontre des intervenantes volontaires.

Dans ces conditions, les demandes envers le défendeur décédé, qui ne peuvent qu'être rejetées sans examen de leur bien fondé, seront déclarées irrecevables.

S'agissant de madame [R] [A] veuve [Y] et de madame [I] [J], il convient de constater qu'aucune demande n'est faite à leur encontre et d'en tirer toutes conséquences.


Sur l'appel en garantie de madame [R] [A] veuve [Y] et de madame [I] [J] envers le syndicat des copropriétaires

L'appel en garantie, en l'absence de condamnation des bailleresses au paiement d'une quelconque somme au profit de la S.A.S. DIMITRIS, est sans objet.

Il est constaté en revanche qu'il en va différemment des demandes d'indemnisation au titre de la perte de loyers et du coût de travaux qui sont improprement qualifiées de demandes « en garantie ».

Selon l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.

En l'espèce, il n'est pas contesté que les poutres de soutènement du plancher situé entre le local commercial et l'appartement situé au-dessus font partie des parties communes de l'immeuble, ni que la nécessité de procéder à leur renforcement incombait au syndicat des copropriétaires.

Celui-ci doit donc répondre des dommages causés par l'impossibilité d'exploiter ledit local commercial pendant les travaux en indemnisant les bailleresses de la perte de loyers occasionnée par le vice de construction affectant les parties communes, soit une somme non discutée de 15 590 € au titre des loyers (12 000 €) et charges (3 590 €) non perçus du 09 novembre 2019 au 15 septembre 2020.

Par contre, la demande de remboursement au titre d'une facture de reprise des doublages et du plafond coupe-feu sera rejetée, n'étant ni expliqué ni démontré qu'il s'agit de parties communes ou que le coût de ces travaux incomberait au syndicat des copropriétaires.


Sur les demandes accessoires

L'équité commande, au vu des circonstances de la cause, de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens qu'elle a exposés dans la procédure et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Il est rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, 

DECLARE que les loyers échus du 09 novembre 2019 au 15 septembre 2020 ne sont pas dus par la S.A.S. DIMITRIS ;

DÉCLARE irrecevables les demandes de la S.A.S. DIMITRIS envers feu monsieur [Z] [Y] ;

CONSTATE qu'aucune demande n'est présentée par la S.A.S. DIMITRIS à l'encontre de madame [R] [A] veuve [Y] et de madame [I] [J] ;

CONSTATE que l'appel en garantie de madame [R] [A] veuve [Y] et de madame [I] [J] envers le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] est sans objet ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] à payer à madame [R] [A] veuve [Y] et à madame [I] [J] une indemnité de quinze mille cinq cent quatre-vingt-dix euros (15 590 €) au titre des loyers et charges non perçus du 09 novembre 2019 au 15 septembre 2020 ;

REJETTE la demande de madame [R] [A] veuve [Y] et de madame [I] [J] en remboursement d'une facture de reprise des doublages et du plafond coupe-feu ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens exposés dans la présente instance ;

REJETTE les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à Paris le 09 Avril 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER